榮觀房產網1.2017年上海房價走勢
在“3·25”新*的持續影響下，上海、深圳樓市持續看跌；一線城市樓市供求關系逆轉，呈現供大于求態勢，出現明顯降溫。
業內人士預測，部分一、二線城市房地產價格上漲過快帶來了房地產新的泡沫風險，未來樓市可能出現大逆轉.需求部分：一線城市人口基數大，對商品房需求量十分巨大遠遠超過供給量，在這種情況下房子成為了高價奢侈品。供給部分：首先是新房方面，一線城市可供應土地日益減少，拿地成本的持續走高推高了新房房價；其次是二手房方面，存量房流通不充分，市場上行期供需矛盾更為加深。
在這種供需長期失衡的狀態下遇上寬松貨幣*策，價格上漲成為了必然。由于一線城市庫存規模實際上還在減弱，所以根據目前的供求關系，其實價格繼續上漲依然是有充分的理由。
2.2017年上海房價走勢
在“3·25”新*的持續影響下，上海、深圳樓市持續看跌；一線城市樓市供求關系逆轉，呈現供大于求態勢，出現明顯降溫。業內人士預測，部分一、二線城市房地產價格上漲過快帶來了房地產新的泡沫風險，未來樓市可能出現大逆轉.
需求部分：一線城市人口基數大，對商品房需求量十分巨大遠遠超過供給量，在這種情況下房子成為了高價奢侈品。供給部分：首先是新房方面，一線城市可供應土地日益減少，拿地成本的持續走高推高了新房房價；其次是二手房方面，存量房流通不充分，市場上行期供需矛盾更為加深。在這種供需長期失衡的狀態下遇上寬松貨幣*策，價格上漲成為了必然。
由于一線城市庫存規模實際上還在減弱，所以根據目前的供求關系，其實價格繼續上漲依然是有充分的理由。
3.2018年房價走勢如何
預測“房價”別輕易站隊，小心打臉！原創2018-01-07子木子木聊房文丨子木圖丨攝圖13年，上映了一部電影，至今為止，這部電影我大概看了8遍。
這部電影的鏡頭里滿滿的充斥著貪婪、拜金、毒品、爛性、欺騙、背叛和無止境的欲望。幾乎把世間的丑惡毫無保留地展示在大家眼前。
它就是小李子主演的《華爾街之狼》。其中可能會讓人感到庸俗以及瘋狂到夸張的墮落糜爛，劇情手法也猶如打了雞血無時無刻不喪心病狂般的慶祝狂歡，其實這才是本片的魅力所在。
激情？征服？欲望，會讓你覺得十分自然與親切。因為那才是你夢寐以求的，不要拒絕道德上的否定，它本就是藏在每個人內心深處的人性。
其中有一幕最為深刻，就是小李子初到華爾街求職股票經紀人時，老板漢納對他說的一番話。“股市其實是不存在的，沒有人知道它會漲會跌還是會持平，但只要你講出來，總會有人會相信，對于我們來說，我們什么都不創造。”
這句話似乎同理于中國樓市。中國房價未來會漲還是會跌，只要有人預測，就肯定會有人相信。
這就是市場，虛無而又存在。就比如元旦這段時間，業界舉辦了一場“房地產盛會”。
主講人是克爾瑞研究（號稱中國房產第一智庫）的CEO丁祖昱。2000多人的會場，云集圈內眾多“大佬”，結果卻華麗麗地上演了一場預測鬧劇。
子木只能說丁博士的預測境界已經升華到可以脫離世界的水準了。因為前段時間，財*部長肖捷才勉強發文表示“2019年中國才能完成房產稅立法”，恰恰也是前幾天，中央嚴批了海南的環保問題，責令整改海南房地產市場。
結果會上丁博士卻自信滿滿，義正言辭道：“2018年房產稅會落地”且“2018年海南會勃起”，“中國2017年房地產市場已遭遇天花板”等等。會還沒結束，就引來了其他很多自媒體大V的瘋狂diss。
不過也正常，因為丁博士曾經也預測過“2017年中國房地產銷售面積回落至13億-14億平方米”，打臉的是2017年中國房地產市場卻創下了歷史記錄，銷售面積跑到了16億平方米。失測已為常態，但同樣也有臺下的2000多人為其搖旗吶喊。
發現沒，是不是和我上文提到的華爾街真相如出一轍？“無論有人說什么，總會有人相信”。只能感慨，當今社會，任何事情都在追求節目效應而忽略其本質，對學術有嚴謹追求的和擁有愛智求真的精神的“專家”成為了稀缺物種。
那么在講完樓市本質之后，我們來講今天的主題。大家都知道，市場上有人喊漲，也有人喊跌。
自然就分為兩派。俗稱多*和空*。
空*絕大部分是剛需族，想買房還買不起房，所以盼著房價跌，跌的越多越好，最好崩盤。大家都有房子住，就不用考慮房價問題了。
一旦房價漲起來就怨氣橫生，罵*府罵開發商罵炒房客。仿佛這個世界都是罪惡的。
多*大部分是有房的，有改善需求。所以盼望房價多漲一點，多賣點兒錢換新房。
但很多*也不好過，高位接盤，每個月幾乎一半甚至更多的工資用來還房貸，生活壓力太大，沒有誰能幫到自己，怕失業，怕生病，怕一切需要花錢計劃之外的事情，生活質量比買房之前差的不是一丁半點兒。所以只有房價一路上漲，即使不可能賣掉自住房，他們也可以從中獲得一些心理慰藉，從而讓自己心理平衡一些。
其實真正的多*是不說話的，他們只會偷偷的買了房子囤起來，也不會好心提醒你趕緊買房，房價要漲之類的。畢竟之前多了一個人買房，之后也就少了一個自己房子的接盤俠。
每逢房價大漲之時，也是多*和空*的大戰之日。尤其2016到2017年這輪大漲，雙方各持觀點，頗有魚死網破之勢。
那么下面，子木就為大家盤點一下，對于未來，多空*之戰誰將更勝一籌。第一場戰役：利率之前子木曾在《回顧中國房產三十年？》這篇文章里，用了4000多字的篇幅講明利率對于房地產市場的重要性。
看市場真假調控就看首付比例和貸款利率。空*出招：全球加息周期已經開始，同時，央行在2017年全年的貨幣投放比較克制，M2增速屢創新低。
市場利率的持續上漲也導致房貸額度吃緊，按揭利率穩步上調，按揭利率從取消折扣到基準利率的1.1倍、1.20倍、1.30倍？？購房按揭利率必然會更高，貸款額度更緊張。利率上調，購房者將承擔更大的壓力。
所以將會有更多人選擇觀望，市場交易量下跌，從而供大于求，房價下跌。多*接招：雖說美國加息已成定局，但是中國國情當頭，加息會引發金融系統性風險，同時影響中國的經濟增速，而且目前市場利率相對較低，美聯儲加息對中國樓市并造不成很大的影響。
子木觀點：2018年，中國市場經濟注定會很難受。一邊是系統性金融風險（債務危機）要求貨幣寬松和低利率，另一邊是資本外流蠶食外儲、施壓匯率，當局是在籠子里做決策。
前期，中國可以通過加大金融監管和“定向加息”的方式抵沖美聯儲加息的影響。但是如果美聯儲持續加息，中國勢必會有扛不住的一天。
目前利率已經市場化，大家有沒有發現，雖然基準利率不變，但是所有銀行給的房貸利率都很高。如果中國扛不住了，就只能放任匯率貶值，匯率市場化，來保外儲，同時減輕了印鈔的副作用（為印鈔松綁）所以銀根縮減的大環境下，勢必會影響到居民購買力。
所以子木認為空*會略勝一。
4.上海的歷史房價有誰知道
先按年度分析上海住宅成交走勢。2002年到2006年，上海住宅住宅成量依次是2587萬平米、2711萬米、3310萬平米、1794萬平米、2148萬平米。從中可以得出結論，2003年之前的幾年，上海的住宅市場平穩增長，相當健康，但2004年成交量大漲22%，市場出現偏熱；2005年“新老國八條”出臺，重點就是沖著以上海為龍頭的長三角地區，果不其然，當年上海樓市應聲下跌，不僅第三季度房價下挫15%左右，而且年度住宅成交量劇降46%，如此大的降幅，反映出市場需求過度受壓：不僅投資投機者收手，連合理的自住需求亦陷入濃重的觀望狀態。2006年成交量穩步回升，步調非常理想，但仍與2002年理性市場狀態的需求少了許多，說明需求仍受到明顯抑制。
其結果必然是——2007年需求重新爆發。今年二季度以來，上海樓市經歷了一輪高速發展，上海網上交易中心近日數據顯示，今年住宅成交量已突破2300萬平米，按這一速度，全年住宅成交面積接近3000萬平米，將同比2006年大增40%！據此，筆者完全可斷定，這種成交量的大起大落非常不正常，其中隱藏著對市場肌體有害的“病灶”。
分析如下：一是2004年上海樓市投資、投資之風盛行，尤其是溫州炒房團攪得市場波瀾難平，其火爆之狀與今年上半年深圳樓市相似；二是2005年市場對于宏觀調控反應過敏，許多自住客實在沒必要過于恐慌而不敢入市，事實證明第三季度房價下調之時恰是買入良機；三是今年以來市場回暖步調太急，本來是前兩年被抑制的需求合理釋放，但六月份已演變成恐慌購房態勢，尤其不良之處是，投資、投機比重快速加大，雖然目前仍未達到2004年的高比例，但非理性搶購“嘴臉”顯露無遺。
上面只是從成交量的異常中洞察市場畸形之處。那么，對于一個特定市場而言，有沒有衡量合理成交量的科學標準。客觀上，它應該是存在的，只是我們有沒有研究發現而已。比如2005年，上海易居房地產研究院曾綜合運用“居住水平走勢預測法”、“需求逆推法”（將需求類型細分后匯總）、“歷史數據推導法”等方法，對“十一五”期間上海住宅需求做出預測：平均每年住宅需求量2338萬平方米左右。因此而言，近半年上海住宅成交量明顯偏高，已在透支未來需求。
最后，不妨再從上海月度商品住宅（排除動遷配套商品房）上稍做分析。今年6月成交量約為266萬平方米，7月約216萬平方米，8月約216萬平方米，9月約217萬平方米。規律性很明顯，6月達到今年高峰，其后三個月成交量非常穩定。而供應量卻在明顯增加，那么供求關系正由嚴重的供不應求，向供求平衡方向轉變其結果是，接下來幾個月，房價漲勢將轉弱，甚至不排降除步入盤整的可能性。
本文筆者僅以最熟悉的上海市場為例進行分析研判，其它城市亦可套用此法。比如，今年7月，深圳市商品住宅銷售面積比6月下降15.32%,8月又比7月下降30.93%，交易量的急劇萎縮，預示著深圳樓價也將隨之下調，因為按一般規律，“量為先聲”——成交量持續萎縮，價降隨之即來。至于幅度大小，完全與各個城市的具體市場形態有關。而全國樓市，則涉及范圍過大，且各個區域經濟和樓市發展程度差距甚至大，筆者所發明的上述“成交量分析法”恐難如單個城市那么有效。
曲線圖
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