榮觀房產網1.專家稱城市房價未來五年翻番 真實還是謠言
中國廣播網2月12日消息。
據經濟之聲交易實況報道，樓市“春天派”的四大掌門之一、亞太城市研究會房地產分會會長陳寶存做客交易實況，談了他對中國房地產業和北京房價未來走向的看法。陳寶存：目前尤其是去年下半年開始，可能越來越明確的大家都認為房價，反正絕大部分人都認為房價還要漲。
現在的問題是漲幅的問題，漲與不漲的問題。二手房去年北京的基本上因為是主城區這個為主，去年漲了36%，即使在通州今年1月份的數據跟去年1月份同比也是漲了36%。
實際上限購有一個最大的負作用就是土地供應連年的下降，實際上北京市場是特別明確的， 連續三年的土地供應都完成計劃不足50%，去年是計劃供應量的38%。所以說這個因素現在限購雖然說短暫的是壓抑住了一部分需求，但是實際上在土地供應上未來將是一個巨大的難題。
供應在減，它對房價的因素，我覺得大家越來越明白了，就是樓市春天派這幫人說的很多的觀點。我一直在說未來五年房價要翻番，北京是翻番是特定的，為什么呢？實際上我當時說了五個因素。
前天任總說了四個因素，但是實際上大家的感覺都是一樣的。我不贊同今年蛇年就完全能大漲，因為大漲我是看未來，但是現在這種*策還沒有完全明確的情況下，新房的這部分應該是漲的幅度不是很大，二手房壓制不住。
去年開始北京實際上是二手房發力發的太狠了。實際上現在是城市化進程剛剛所謂的完成了51%，這里面還有1.7億人人口在租房，沒有真正的城市化，這樣還有大量的城市化的這種需求，根本不是人口紅利，而是城市化進程當中人口涌向城市的這種紅利，遠遠的沒結束，至少30年之內結束不了。
現在我們也聽到各方聲音，有最看好的聲音認為將來北京、上海這樣的一線城市會漲到每平80萬， 城市化進程到底什么是城市化進程，現在就有一個悖論，如果想城市化進程更好的發展下去，那么可能農村或者是城鎮的人要進城，進城就得有住所，就得買房，但是你房價這么高企別說每平米80萬，就是50萬當地的人都買不起，誰能買得起，老百姓都買不起，城市化進程是不是又因為高房價而進行不下去了。貨幣購買力的貶值，高速發展的經濟體這種貶值就是同樣的1元可能25年后的1元跟現在完全是兩回事了。
也許未來那個年代的80萬可能是咱們一個月的收入了。2004年土地招拍掛*策嚴格實施之后地價跟房價輪番上漲的幅度越來越高，這應該是最主要的因素。
但是現在這個因素再想改變我覺得是不可能的。現在大家對于土地財*這塊還有一個誤讀，就是大家都把土地出讓金當做地方*府一個行*性開支去理解，不對，因為這里面有太多太多的征地拆遷安置成本，還有咱們經常說的七通一平，包括城市建設的像城鐵、高鐵。
水電路再加上七通。中國是從商品房開發98年之后一直到土地的這種七通一平建設，就是依賴土地財*也是在一級開發出現之后才開始依賴的，07年才開始基本上全國才開始推行一級土地開發。
07年開始，但是歐美是什么時間開始的呢？200年前就有了，人家可能是單單的七通一平當中的下水可能就做了十年、二十年、五十年。城市基礎設施的建設，管網配套設施，包括修路，包括污水處理都打到成本里面了，建一個公園不賺錢吧？建一個高爾夫也不賺錢吧？就是體育公園，*府要建一個公園的話根本不賺錢的，工業再不賺錢？現在商業綜合體有的城市都已經不要錢了，只要投資能過來，免費給你地。
一級項目的開發真正能賺錢的只有住宅用地還有商業金融用地，就這兩塊地可以賺錢，其余的全是大賠，這種賠錢賠的一級開發公司不可能承擔，只能加到了住宅用地上，去年有一句特別雷人的話，我是實行高房價，真正的獲益者就是普通的老百姓，你在逛公園的時候，你在坐地鐵城鐵的時候兩塊錢的時候，你一定要考慮事先買房人支持了這些建設。最近我也在研究這些國外的房價，實際上你比如說打個倫敦為例，有一個數據大家可以聽一下，在倫敦首套房購買的平均年齡是52歲，在全英國是37歲，你說房價能不高嗎？如果不高的話不可能52歲才能買得起房子。
實際上在土地的財*上還有幾個因素，現在土地出讓金的收益要拿出10%給教育，10%給水力還要有10%以上給交通的補貼，北京現在是明文規定，住建部06年就規定的，一定要拿出土地出讓金一部分收益補貼給公交這種情況。現在M2今年可能是目標13%的增幅，如果要是5年之內都是13%也差不多就翻一番了。
所以說這個好像是遏制不住的，而且我覺得現在的所有穩增長的*策去年開始我說的最多的也是穩增長的經濟上的穩增長，實際上就是四萬億重回，因素原來是城市間[最新消息 價格 戶型 點評]的交通，高鐵，這一輪是城市軌道交通，城市自己的內部的內循環，該不該做呢？確實該做，不做是不行的，不做的話現在交通運輸問題就解決不了。所以說需要做，必須做。
當然這十年的時間能把整個城市公交，城市間的公交，城市間的基礎設施都做完的話當然進步很大。而且還有后來經濟轉型的這種基礎。
原來是網友給我們封的是樓市唱漲派，不好聽叫做叫春派，最后我們認可的還是春天派。漲，這是沒有異議的。
所以至少一線城市五年要。
2.預測未來五年的房價走勢
不是專家，隨便說說。
未來五年的房價受幾個方面影響（想到哪說到哪哈）1.國際金融形勢：就當前情況看，美國的次貸危機剛剛接近尾聲，五年時間應該可以達到一個新的經濟平衡點，歐元嘛，一個字亂，人民幣號稱不貶值，其實是在壓榨咱們勞動人民的血汗，大家都是咬著牙硬撐的。房地產行業而言是會走抓大防小的整合吞并之路，大的地產企業會有更好的抗風險能力以及開發能力，所以，五年時間會有一系列的洗牌運動。
這種運動會直接導致房地產被極少數具有資源、資金優勢的企業所壟斷，他們會將泡沫按照國家的要求調整到一個合理范圍，大家會逐漸覺得房價越來越平穩，沒有那種高的離譜的虛高泡沫。2.問房價走勢的無非就兩種人，一個是買不起房子的，一個是投資的。
如果你是房奴一族，我覺得需要就一定要買，而且同一個地產一期絕對會比二期便宜，除非那個開發商不想發財了。如果是投資的，問這個問題只能說還需要加強學習，投資別聽別人的，賺了他會找你要好處，陪了他會當不認識你。
3.說說我的觀點：一線、二線城市近五年不適宜出手，北京已經出現土地無人競標（房地產商自己都沒信心，你還急著出手做什么），三線城市看新區（老區的利潤空間已經非常小了，而且價格不是說疊就能疊的，人家投入了那么多市*建設資金，總得賺回來吧），四線、五線城市心不要大，多算計、多爭取、多打聽，一年以上、兩年以內升值200-500元/㎡的房產還是有不少，只要手上有個30-50W，你是投資也好，自己住也好都劃算，但不建議買現房，貴不說還要一大堆稅要交，就買期房最劃算，還能跟開發商要*策，要折扣。以上言論純屬個人觀點，要我說未來五年房價走勢，總結下就是一線二線跌、再跌、跌停，三線城市小漲小跌、跌停，四線、五線城市漲、再漲、漲停。
3.房價未來的走勢會是如何
目前，關于房價未來走勢的爭論充斥各大報端。其中，在2008年奧運會之后或者2009年，房價會不會拐彎向下的爭論尤為引人關注。
認為房價會在2008年或2009年結束上漲勢頭的觀點早已有之，且持這種觀點的人漸趨增多。他們認為，多年來的房地產宏觀調控*策效應的逐步顯現；物業稅的“實轉”；住房保障體系的逐步建立和完善；房地產市場的逐步完善和目前高房價造成的“有價無市”的現狀將觸發房價呈現下降走勢。而2008年奧運會的結束就是北京市房價拐彎的導火索，原因是奧運會之前的城市建設的快速擴張速度將減緩，奧運經濟刺激下的房價上漲動力被削弱。特別明顯的是，以寫字樓為代表的商業地產將面臨明顯的調整。
此外，還有專家從人口結構的角度來論證房價將“掉頭向下”的觀點。他們認為，由于計劃生育*策從上個世紀70年代開始嚴格實施，這使得結婚人口數量相對減少，這樣一來，在2009年之后，我國將出現一次龐大的住房需求斷層，房地產市場必須因此而面臨重大調整。
但反對上述觀點的專家比比皆是。在日前結束的“2007第三屆中國地產金融年會”上，對未來房地產、房價走勢持樂觀態度的開發商和業內專家占壓倒性的多數。安信證券首席經濟分析師高善文認為，從宏觀因素來看，價格的進一步上漲還會出現。其一，中國仍處在城市化進程中，再加上目前中國人口主要集中在30歲-45歲和20歲以下這兩個年齡段，這些使得房地產需求得到重要支撐。其二，從2000年以后，中國人均可支配收入的增長明顯加速，對房地產市場購買形成比較強的支持。其三，貿易順差將長期存在，流動性充沛將推動資產價格上漲。
還有專家認為，房地產調控并不一定會導致房價下降。就像美國次級債危機一樣，房價下跌將引發一系列金融問題，管理層調控的意圖絕不是想房價下跌。此外，提高房貸首付比例、征收營業稅等等抑制需求的措施不僅效果不明顯，還間接刺激了房價上漲；緊縮地根的*策也是適得其反。而北京并不會因為奧運會結束而失去吸引全國優秀人才的魅力。在這種宏觀背景下，這部分專家認為，房價不僅不會在未來兩年拐彎，甚至在未來10年也會繼續向上，唯一變化的只是房價增幅沒有現在這么大。
9月的房價數據證實了樓市的繼續高燒。全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲8.9%，漲幅比上月高0.7個百分點，繼續著6月、7月、8月連續三個月創下新高后的第四個新高。統計局專家說，房價上漲的原因之一是人們對未來房價還會上漲的預期。
在目前的這種不占優勢的爭論中，房價在未來兩年拐彎向下的預期會形成嗎？盡管每次網絡調查中，預期明后年房價會跌的得票比例往往高達80%-90%，但未來的市場真如預期般嗎。或許這就是購房人們當下的最大難題.
4.理論上說,未來中國房價是否有大幅降價的可能
從2006年開始，中國的房地產就呈現劇烈上漲的趨勢，其實在那個階段我本應該買一套住房，但房價漲勢過猛，而大多數專家都出來，有另一番言論，那就是房價將會在不久降價。
而我也是相信了專家的話，一等就是10年，如今想要購買一套房子可謂是更加的困難，所以從結婚開始我一直選擇租房子，我也等待專家說房價下降的那一天。
但這一天似乎變得越來越遙遠，未來中國的房價，在我看來，基本上沒有大幅降價的可能，甚至來說房價能夠持平穩的態勢，也變得不那么容易，雖然最近這兩年國家對于房地產的調控異常嚴格，不論是增加房產稅還是限購，這都是抵御房產漲價的一大原因，但即使這樣房產還是出現小幅度上漲，就連我所在的三線城市現在的房價已經逼近1萬元每平米。
房地產如果說降價只有一點原因，那就是房產過剩，買的人不夠多才會造成這樣的原因，但目前的房地產都已經飽和，可以說是供不應求，所以房產才會長勢如此之高，但也不排除個別人口稀少的城市房地產會出現大幅度下滑。
比如說內蒙古的鄂爾多斯，包括前一段時間所曝光出來的黑龍江雞西等地，都是由于人口遷徙所導致房產下降，但大部分城市都不會出現這樣的情況，因為城市從建設之初到現在，各個方面都已經完善，而且配套設施也很齊全，也不可能出現人口大幅度遷徙的情況發生，所以中國未來的房價不可能大幅下降的。
5.未來3
從大層面上看，根據國家*策和各行各業的走勢、股市行情的動向上來說，未來的房價是絕對不會跌的，還是那句老話，哪里有供應哪里就有需求，對于房價未來誰也說不準，任何專家，以現在的經濟走向和市場需求量上來說，都會說會漲的，一定會漲的，也有專家曾下狠言，一定跌，絕對跌，這一切，誰又說得準呢？作為曾從事這一行業的我來說，對于現在這個情況，可以斷言，以現在各個城市的房價對將來的三到五年，是不會跌的，至少未來的房價不會比現在低。但如果說會漲，一定漲得很高也不一定，地鐵是會在未來的三到五年開通的，物價也能漲上去，工資能在未來三年有所上漲嗎？房價真的在未來會漲嗎？樓主，聰明如你，心里有底了吧？