榮觀房產網1.上海學區房交易放緩 報價仍未松動
上海學區房交易放緩 報價仍未松動 9月份，上海市“學區房”買賣交易未見活躍，價格走勢卻顯堅挺。
據上海中原地產徐匯、浦東、閘北、長寧等區域臨近學區的門店反映：2011年9月份以來，購買學區房的客源看房周期普遍拉長，成交節奏較去年同期也緩慢了很多；但房東報價仍顯堅挺，比今年3、4月份報價穩中有升，較去年環比增幅10%~30%。 上海中原地產研究咨詢部研究總監宋會雍表示，“學區房”一般指教學質量比較好的學校對口的房源，根據現行“就近入學”的相關規定，在義務教育階段，凡該片區內的適齡兒童都是可免試就讀的。
考慮到學校生源報名普遍于5月底結束，家長普遍選擇在此期限前報入戶口，往往在每年的3、4月份會迎來“學區房”的一輪交易熱潮。而9、10月份看房，生源報名最快也要等到下年，因此家長選定房源不那么緊迫，交易的步伐本身也比3、4月份放緩很多。
但今年“學區房”還不可避免地受到“限購”*策大勢的影響，就是買家在這種選房源本就不太緊迫的時間節點下，對房價下行的預期加重了，這種觀望的心態更加延長了看房周期；而由于學區房的稀缺屬性，房東面對價格下行壓力的抵御心理比較堅定，加上中心城區的地理優勢，報價也很少有松動跡象。因此呈現出今年9月份初學區房成交較去年進一步趨冷的態勢。
各區域“學區房”價格普遍上漲，不同學區、新舊房源增幅有別。如徐匯長橋片區，區域內有上海小學、園南小學兩所知名小學，上海小學對應的學區房源有“長橋一村”、“長橋五村”、“光華園”、“上中路100弄”等，園南小學對應的學區房源有“園南一村”、“園南二村”、“園南三村”、“中恒苑”、“百龍小區”等。
上海中原地產長橋分行經理賈圣華表示，這些學區房均為老公房，但由于學校的知名度不同，對應的學區房源價格也有所差異，價格增幅也略有不同。如上海小學對應的老公房去年9月份單價約2.2萬元，目前單價約2.7萬元，增幅約22.73%。
而園南小學對應的老公房去年單價1.9-2.3萬元、目前單價約2.4-2.5萬元，增幅約16.67%。 再如洋涇板塊，以張楊路為界，以北為非學區房、老公房單價約2.5-2.8萬元，以南基本為學區房、老公房單價3萬元，單價差距非常明顯。
而學區房中，也有不少次新房，單價又比老公房高出近兩成。上海中原地產新洋涇分行經理顧鵬圣表示，板塊內學區房的成交比例約六成份額，9月份受到整體二手房市場大勢影響，與去年9月份相比交易略有下滑，但價格較去年仍增長突出，學區房中的老公房和次新房增幅約20%~30%。
此外，閘北大寧片區、長寧鎮寧路片區的學區房以次新房為主，單價基數相對較高，較去年9月份也有10%左右的價格增幅。 上海中原研究咨詢部研究總監宋會雍表示，“學區房”基本都位于中心城區成熟地段，由于占據稀缺的優質教學資源、學生畢業后該房源還可以轉售，加上供應量天生受限，因此兼具實用性和投資功能，不僅受到家長們的親睞，也頗受到部分投資者的關注，由此形成成交價格一直居高不下，而且呈現逐年增長的趨勢。
由于很多學校都有對口房源戶口滿3年或滿2年的規定，很多家長預期房價上行所以提前3-5年盡早入手。但從目前的樓市形勢來看，上海“限購”*策其實從去年10月份就已經執行了，今年3、4月份以后“學區房”價格的增幅相對平緩了很多，買家對房價可能下行的預期加重，除非特別緊急入學的需要外，看房人更傾向于等一等再說，預計這種觀望氛圍還會持續至下一季度。
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