榮觀房產網1.因房價上漲二要賠的損失怎么界定
您好
您說的情況二手房確實存在很大，下面是處理辦法您參考：
一、二手房交易賣家違約一般有以下情形：
1、賣家拒簽居間協議；
2、賣家拒收定金；
3、愿意雙倍返還定金；
4、房東拒簽買賣合同；
5、簽買賣合同時提出不合理要求；
6、簽訂合同之后拒絕過戶；
7、要求賠違約金而解除合同。
二、二手房交易賣家違約的處理辦法
1、針對拒簽居間協議和拒收定金：
如果賣家在中介處掛牌待售，按中介一般的操作流程，中介會先讓買家簽居間協議，由于居間協議僅有買方簽字，所以居間協議還沒有成立，賣家即使不簽，也不承擔什么法律責任。中介應當采取反向操作的方式，即將居間協議的主要內容確定后，先讓賣家簽字，再讓買方簽字。
賣家雖然已經簽了居間協議，但房價上漲后不肯收定金。通常居間協議都約定意向金在賣家簽收以后才能轉變為定金，所以如果賣家不簽收的話，那么意向金就不會變成定金，賣家毀約就不會受到定金罰則的處罰。中介除了采取前面所說的反向操作方式外，還應當要求賣家在居間協議中授權中介收取定金并代為保管。這樣，中介收了定金也就等于賣家收了定金，賣家毀約就要承擔定金罰則。
2、簽訂居間協議后雙倍返還定金
通常居間協議約定為收受定金的一方如毀約，應當雙倍返還定金；支付定金的一方如毀約，則喪失定金。雖然房東簽了居間協議，而且也收了定金，如果房價漲得比較多即使雙倍返還，還是可以賺錢，所以房東寧愿雙倍返還定金而不愿意繼續履約。
在二手房買賣中90%以上的居間協議都對買賣合同的主要內容進行了明確的約定，雖然還沒有簽訂用以備案的買賣合同正式文本，但雙方通過簽訂居間協議已經成立了買賣合同關系，而不只是一個對訂立買賣合同的“預約合同”。在這種情況下，房東不能僅僅雙倍返還定金就有權終止合同了，買方可以向房東主張房價的差價損失，也就是可以要求房東對因房價上漲給買方造成的損失進行賠償。
3、簽訂居間協議后拒簽買賣合同
居間協議簽訂后，房東可能會找些理由來拒簽買賣合同。這些理由通常有：
(1)居間協議的簽約人未得到房東的同意。如房屋的產權是女兒或者妻子的，但簽居間協議的人是父親或者丈夫，由于簽約人不是產權人，所以房東主張居間協議是無效的，要求退款了事。
(2)房東在簽訂居間協議時還未取得房屋產權，所以房東認為沒取得產權就簽的合同無效，要求退款了事。
如果有證據證明簽約人有產權人的授權，比如產權人曾到中介處掛牌，或者簽署過傭金確認書、委托書等文件，那么居間協議仍然是有效的。如果沒有證據證明，那么買方可以要求簽約人承擔締約過失責任，賠償買方的損失。
如果房東購買的是期房、拍賣房，或者已和他人簽訂了買賣合同但產證還在辦理過程中，此時房東出售房屋時盡管還沒有拿到產證，但合同還是有效的。但如果出售的房屋根本就不可能取得產權（如違法建筑），或者產權是別人的，那合同就是無效的。根據法律規定，無效的合同應由過錯方承擔賠償責任，買方有權要求房東賠償經濟損失。
4、簽訂購房合同后房東拒絕過戶
房東不會明確表明拒絕辦理過戶交易手續，但可能會制造一些借口，要求將過戶時間延期，在買方同意延期后卻一直不確定具體的過戶時間，最終發信稱因買方原因未能按時過戶而解約。在這種情況下，買方一定要及時發出書面催告，要求房東在約定時間簽約。如同意延期，則應約定具體的期限。書面催告應當同時抄送中介一份。買方應盡量不要延期，如延期應當征得房東的書面同意，否則可能因證據不足而被法院認定違約。
2.開發商違約,房價上漲的損失怎么賠償
中國法律的根本標準是賠償損失，不保護利潤，所以，即使索賠，法院也只會判決開發商賠償你實際支付的錢款（最多按銀行同期貸款利率的1-4倍賠償同期利息，看具體情況），但假如你能提供出這段時間因為開發商延期交房你遭受了某些額外經濟損失的話（比如因無房居住而在外租房等……），法院會考慮賠償這些損失的。
但是記住，所有的損失都是你實際已經支出的錢款。 另外，房產這個東西，本身就具有兩重性，使用性和投資性，因此，因為房價漲了因而要開發商按現在的行情賠償，這是屬于索討或有利潤，這是100%不會得到支持的。
3.違約要按房價上漲后帶來的實際損失賠償嗎
一、首先，要先確定買賣雙方是否已簽訂房屋買賣合同雙方簽訂買賣合同是接下來一切對策的基礎，如果雙方沒有簽訂買賣合同，僅交付定金，則只能適用定金罰則，由賣方雙倍返還定金。
注意，此處所謂的“房屋買賣合同”，并非特指在房地產交易中心網上備案的買賣合同（所謂的“網簽”），因為網簽合同僅為行*備案需要，并不影響合同本身的效力，故，只要雙方簽訂的協議具備了房屋買賣合同的主要內容，即可認定為已簽訂房屋買賣合同。二、固定賣方違約的證據固定賣方違約的證據是也是非常重要一環，如果你都沒有證據證明賣方違約，甚至賣方都可以反咬買方一口，主張買方違約要求解除合同都有可能。
1、哪怕賣方怠于履行合同義務，買方也要 嚴格遵循合同履行相應的義務，不要給賣方留下買方違約的把柄。 2、房屋買賣合同一般會約定具體期限要求雙方辦理相應的手續，比如約定具體日期進行審稅及網簽等，如果賣方怠于履行，買方一定要 固定催告的證據：如發函催告賣方在一定期限履行合同義務，催告函最好以快遞方式寄發，注意在快遞單上寫明快遞品名，并保留快遞底單以證明送達賣方。
同時可以其他方式同時催告賣方，比如發送短信給或打電話錄音等。 3、如果賣方仍怠于履行或拒絕履行，則可委托律師 發送律師函，進行進一步的催告。
經催告無效的，則可固定賣方違約的事實，就可以著手提起民事訴訟了。起訴，這時買方有兩個選擇，擇一行使：（1）要求繼續履行；（2）要求解除合同并賠償損失。
三、起訴要求繼續履行根據《上海市高級人民法院關于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》第6條規定，“除合同另有約定或出現可單方解除合同的法定情形外，無論是合同簽訂后的預期違約還是合同履行期屆滿后的實際違約，如另一方堅決要求繼續履行的，除符合《合同法》第一百一十條規定外，應責令雙方繼續履行。在履行義務的同時，另一方還有其他損失的，應當賠償損失。”
實際履行必須除《合同法》第110條情形之外，那該規定是包括哪些情形呢？《合同法》第110條規定：當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實上不能履行；（二）債務的標的不適于強制履行或者履行費用過高；（三）債權人在合理期限內未要求履行。因此，在司法實踐中，如果買房需要貸款買房的情況下，法院很難判決繼續履行，原因在于貸款買房需要賣方配合辦理貸款手續，法院難以強制執行。
而在買方能夠全款清掉房款的情況下，法院則可以判決繼續履行，判決生效后，如果賣方拒不配合的，買方可以向法院申請強制執行。四、起訴要求解除合同并賠償實際損失 1、違約金和實際損失一般房屋買賣合同的違約金會約定為房款總額的20%，但問題是，如果房價上漲超過20%，主張違約金仍不能彌補買方的實際損失。
這時，可以要求法院調高違約金以彌補實際損失，或者直接主張實際損失。 2、實際損失的確定實際損失，在房屋買賣合同賣方違約的情況下，可以理解為買方喪失以同等價格購買涉案房屋的機會，造成買方的價差價損失，因此，房價的上漲金額可以作為買方的實際損失。
根據《上海市高級人民法院關于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》第6條第二款規定，“對于確不能繼續履行的，違約方應當賠償因違約而給對方造成的損失，包括直接損失和預期可得利益損失。其中房屋漲跌損失的確定，可參照以下方式：一、雙方協商確定的，從其約定；二、雙方不能協商確定的：（一）原則上可比照最相類似房屋的市場成交價（首先是同幢相同樓層及房型；其次是相鄰幢同樓層及房型；再次是相同區域內房屋）與買賣合同成交價之差確定房屋漲跌損失； （二）無最相類似房屋比照的，可通過專業機構評估確定房屋漲跌損失。
4.合同無效房價上漲損失的處理辦法有哪些
造成無效合同的情況很多，例如房產屬沒有合法產權的小產權房，買賣各方欺詐損害他人利益的，以合法形式掩蓋非法目的等，如果無效合同被撤銷后，應該以返還財產賠償損失等方式保護無過錯方利益，相關法律，
《合同法》第五十二條有下列情形之一的，合同無效：
（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；
（三）以合法形式掩蓋非法目的；
（四）損害社會公共利益；
（五）違反法律、行*法規的強制性規定。
第五十八條合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
5.房價上漲,賣方要求違約并賠付定金,請問可以追究其房價上漲所造成
但我咨詢了一些本地的房地產，他們都說可以的那你委托其進行代理了！謝謝解答！！但我有疑問：我國《合同法》第114條規定：“當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，約定違約金低于造成損失的，當事人可以請求人民法院或仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成損失的當事人可以請求人民法院或仲裁機構予以適當減少。
一方面，違約金的支付數額是根據違約情況而確立的，即違約金的約定應當估計到一方違約而可能給另一方造成的損失，而不得約定與原來的損失不相稱的違約數額，另一方面，如果當事人約定的違約金的數額低于或過分高于違約造成的損失的，當事人可以請法院或仲裁機構予以適當增減，以使違約金與實際損失大體相當。這明顯體現了違約金的賠償性不可以依據第114條規定進行索賠超額損失嗎？？。