榮觀房產網1.2018年中國房價預測
2018年房價預測：
GDP算法改革
從前，買房人猜測房價不會跌的重要理由是：因為中國經濟發展的需要，特別是每年的GDP增速是硬性要求，而房地產是GDP的支柱，房價一旦下降整個房地產行業將陷入動蕩，所以*府不會允許房價下降。
7月5日，國家統計局發布了關于改革研發支出核算方法、修訂國內生產總值核算數據的公告。
改革后，GDP的核算方法將由生產核算法改為支出核算法。在支出核算法下，過去未曾被納入統計范圍，但在經濟生產中的比重越來越大的一些行業，將被納入統計。新被納入統計范圍的行業，將帶來大量的GDP，未來很可能成為GDP最重要的支柱之一。所以，有了更粗的大腿，地方*府何必還抱著老胳膊老腿呢？
國家的貨幣和信貸*策
中國房價跟市場中流通的貨幣數量基本保持同方向變化：貨幣多，房價漲；貨幣少，房價跌。一旦*府控制住貨幣和信貸，房價必將受到影響。曾有專家梳理過中國1990年到2012年數據，得出的結論是房價的漲幅與M2增長率的相關性高達71%。房價上漲的最大驅動力并不是需求，而是貨幣。
收緊貨幣最重要的手段，就是加息。現在5年以上銀行貸款基準利率僅為4.9%，達到近30年歷史最低點。
加息后，沒有房的買房更難了。利率提高，收入不提高，還貸能力降低，自然更難貸款買房。有多套房的還貸更難了。他們會賣出富余的房子。這樣，在房地產庫存量巨大的情況下，又增加了這些存量房，供給將大大多過需求。
房產稅
不動產登記完成后，如果房產稅在全國各地鋪開，購房人群的心理會發生變化。首先，原來沒有房子正在猶豫要不要買房的“騎墻派”會考慮到買房后房產稅對自己的影響；其次，如果貸款買了一套房，月供壓力不小，還要多了房產稅，有可能趁高點賣掉；再次，此前有多套房產的投資客，會考慮把一些房子出售。
購房剛需人口
我們發現，近四年中在房地產市場最熱、房價漲幅迅猛的2013年，剛需族增長率也是最大的。2017年，剛需族增長速度就將接近0。而從2018年開始，剛需族將每年都在減少，這預示著潛在買房人口的下降，全國房價增速必然下滑。
剛需人口減少是必然的。嗅覺靈敏的投資客看到買房人少了，而且是一年比一年少。投資客會趕在房價高點把房子掛在中介平臺抓緊時機賣出去。買房的少了，賣房的多了，短時間內，房產中介的“客源/房源比”將大幅降低，買房者話語權增強，房價想不降都難了。
2.中國房價存在哪些問題
據統計，中國的房貸余額/GDP,15年底達到20.7%,16年底將超過25%，達到日本地產泡沫頂峰時的水平。專家紛紛警示，中國房貸高增不可持續，邊際杠桿已近極限！近日統計報告顯示，中國居民房貸月均新增額從11年的693億元飆升至16年上半年的月均3933億元，迭創新高。從房貸余額看，金融危機后美、日均開始回落，只有中國持續上升，并于14年超過日本，可謂“超日趕美”；從房貸余額/GDP看，美國和日本在各自地產泡沫破滅后均見頂回落，而中國則持續上升，目前約25%，已達到日本90年地產泡沫頂峰時的水平。若按現有速度擴張，則3年內將接近美國當前水平。
第1，貨幣信貸擴張，信貸結構傾斜。過去幾年信貸增速高企，超發的貨幣為居民大規模購房提供了支撐；而15年以來，企業中長貸增速下行而居民中長貸增速上行，使得居民中長貸/企業中長貸加速上行，這意味著越來越多的信貸資源被分配到房地產市場中。
第2，低利率促銷量，寬貨幣推房價。住房貸款平均利率從14年下半年以來持續下行，導致地產銷量增速在15年見底回升。16年初地產刺激*策再度出臺，再次刺激了居民購房需求；而貨幣增速高企，則導致房價暴漲，并從一線向二三線傳導，16年上半年地產銷售額同比增速42.1%，超出銷售面積增速14.2個百分點。第三，居民購房杠桿率驟升。居民購房貸款新增額/新增商品房銷售額從11年的17.3%，一路上行至15年的36.7%，今年上半年再次創新高至56.5%，居民購房杠桿率呈加速上升。
3.中國房價增長的十大原因
一、是中國人口太多是房價只增不跌的基本原因。中國官方數據的人品數量為13億多，是世界人口最多的國家，居者有其屋，是中國人的傳統思想，一個家庭沒有屋不能成其為家，13億人都需要房子，是市場供不應求的最大原因。
二、是城市化的全面加速，是造成城市用房緊張的主要原因。自上個世紀80年代以來，城市化是中國的一個很重要的國策。原來，中國的人口主要集中在農村，現在，農村人口和城市人口已經平分秋色，據最新統計數據，城市人口已經超過了農村人口。然而，城市的空間有限，人口卻在成倍增長，進入城市的人需要住房吧，由于城市空間有限，雖然房子越做越高，也遠遠不能滿足城市人口增加的需要。
三、是限制城市的擴張，保證基本良田的絕對數量又成為房價上漲的根本原因。我國雖然有960萬平方公里的土地，在面積上屬于世界大國，但打開地圖一看，誰都會嚇一跳，中國60%的土地在西部，而西部基本上不適合人類生活，要么是荒地、要么是高山、要么是沙漠、要么是高原，能適合人類生活的地方很少，所以大部分的中國人生活在中東部的40%的土地，而中東部這點可憐的土地卻是中國人的命根子，主要由這些土地提供我們的衣食住行，所以，保護耕地是我們的基本國策，要不然，我們的吃從何來？我們的穿從何來？一旦中國缺少糧食和衣物，世界上沒有一個國家能夠提供如此龐大的糧食，有些國家就會借此卡我們的脖子，筆者舉一個例子，如果中國人只缺一天的糧食，那將是13億斤，哪個國家能夠提供？所以，保證基本糧田的絕對數量保證中國人的命根子，這個*策在相當長的時間都不會改變。所以，我們只能控制城市的發展，城市用地只能集中在山地或荒地，這樣，大大增加了建房的難度和成本，房價上漲就成為必然。
四、是取消福利房是造成房價上漲的重要原因。在過去，只要是國有單位的員工，單位一般會無償或稍做表示的為職工提供住房，過去，房子雖小，但畢竟能容納一家人。現在，取消福利供房，購房完全市場化，隨著職工子女的長大，購房成為城市居民最現實的問題，也促進了房價的上漲。
五、是生產資料的不斷上漲，也促進了房價的上漲。中國雖然地大物博，但人口眾多，礦產相對來說越來越有限，進口礦產成為中國目前最大的經濟課題。這幾年的鐵礦石談判，石油進口，都說明了我們的生產資料已經不難滿足國內需要，勢必就造成生產資料上漲，這必然要反應要房產上，生產資料的上漲，房價上漲就成為必然。
六、是城市空間越來越小，能夠用于建房的土地越來越少，是房價上漲的深層原因。由于要保護良田，城市的發展受到限制，城市的空間越來越小，能夠建房的土地越來越少，城市周圍的山地的開發成本又大，物以希為貴，人多房少，房價自然上漲。
七、是房產商謀求暴利是房價只漲不跌的最根本原因。這幾年，中國涌現出來的富豪，主要集中在房產這一塊，說明了什么，房產利潤空間巨大，房產商作為商人，追求最大利潤是他們的本能，他們不是*府、不是慈善家，他們的眼中只有錢，如何把房價抬得更高，是他們日夜所思考的問題，于是，他們想方設法抬高房價是他們的本能反應，受害的只有我們這些老百姓。但人是要住房子的，所以，房子是必須要買的，雖然明知他們賺取了大量的金錢，但我們也只能受他們的欺詐。
八、是炒房團的出現，起到了推波助瀾的作用。房子作為商品，其中肯定有商機，一些商人看到了其中的商機，他們手中有的是錢，他們用這些錢來買房子，造成房子緊張的假象，待房價上漲而售，這勢必對抬高房價起到了推波助瀾的作用，對于房產商來說是好事，更快的收回成本，而且為下輪房價提升了利潤空間，所以，有些房產商也自覺的加入這個行列；對國家有好處，可以擴大稅收，增加財源；對商人更有好處，從中獨得差價。唯獨受害的只有老百姓，對于同樣的房子需要掏更多的錢。
九、是官商勾結是房價不斷上漲的最深層原因。可以說，現在的房產商背后都有或多或少的官員支持或加入其中，由于地皮的緊張，房產商為了獲得地皮肯定要與相關官員勾結才能獲得，建設房子需要通過許多部門，雁過拔毛是許多官員的本色，腐敗就產生在其中。筆者可以肯定的說，查處任何房產商肯定要牽出背后的一大批官員，現在老百姓稱官員為“許三多”，其中一多就是房產多，他們的房子從何而來？他們的房子需要官員自己出錢嗎？這都不需要筆者說明了，只有可能是腐敗。腐敗的背后就造成房產商成本的增加，但增加的成本房產商自己不會負擔，最后都會轉嫁給購房者，由老百姓來承擔。
十、是炒賣地皮，抬高地價也是造成房價上漲的重要原因。越來越多的地王出現，越來越多的房產商加入炒地行列，造成了地皮的不斷上漲，地皮價格的上漲，房價上漲就成為自然。
4.哪些城市房價最有上漲潛力
房市2015年危險信號：購房適齡人口達峰值 根據2010年全國人口普查數據，2010年我國購房適齡人口約為5.47億人。
據此推算，2015年達到5.68億人口峰值，但從2018年開始加速下滑，到2020年、2025年分別下降到約為5.43億人、5億人。從城鎮人口看，2012年我國城鎮購房適齡人口為3.28億人，2016年約為3.35億峰值，之后加速下滑，到2020年、2030年分別下降到約為3.14億、2.5億。
再來看農村的城鎮化人口，按照海通證券首席經濟學家李迅雷等人的測算，2012年起農村只有總量4000萬~6000萬農業勞動力可轉移。而按湖南省房地產研究中心主任許子枋的估算模型，在2017年前，農村每年可以轉移2000萬以上人口進城。
2020年下降到1000萬人，2030年下降到只有400萬人的水平。另外，申銀萬國研究報告指出，20~30歲適婚年齡女性的人數將在2015年以后逐漸下降，而目前增長速度已經明顯放慢。
結婚對數上升最快的時間是2005~2009年，年均增速達到10%，而此后3年年均增速降至4.4%。與之對應的是，2005~2009年，全國住宅銷售面積的平均增速是17%，而此后3年的平均增速降至4.6%。
也就是說，從2015年左右起，中國購房適齡人口數量開始下降，房地產購買需求結構發生了重大改變，甚至出現結構性的購買力不足。總而言之，無論是從勞動年齡人口看人口結構的惡化，還是購房適齡人口的趨勢，對于房地產需求而言，都不容樂觀。
更不用說還有諸多其他不利因素。