房地產收并購模式主要步驟

房地產并購問與答

1. 企業并購時需要考慮的問題有哪些

企業并購的動因很多，可以是為了追求規模經濟，可以是為了實現多樣化經營，也可以是為了獲得先進技術和管理經驗等，但其目標只有一個，即追求企業利潤的最大化。

所以我們可以理解企業只有在認為并購可以帶來最大利益的情況下才會選擇并購。并購可以給起來帶來的好處主要有一下幾個方面：1.擴大生產經營規模，降低成本費用。

2.提高市場份額，提升在行業中的戰略地位。3.取得充足廉價的生產原料和勞動力，增強企業在市場中的競爭力。

4.取得先進的生產技術，管理經驗，經營網絡，專業人才等各類資源，增強公司的實力和競爭力。5.通過收購跨入新的行業，實施多元化投資戰略。

2. 如何做好房產企業并購中的盡職調查

1、營業執照；2、組織機構代碼證；3、稅務登記證；4、法定代表人身份證復印件及簡歷；5、財務負責人身份證復印件及簡歷；6、開發資質證書；7、公司章程及公司主要管理制度；8、公司基本情況介紹：包括公司的歷史沿革；注冊資本和股權結構變化情況；公司的治理結構（公司組織架構、董事長和總經理、副總經理的分工等）；員工的數量與結構；歷史開發業績（樓盤情況、開發規模、銷售規模）；公司在全國或者公司注冊地的行業地位、市場份額和規模排名等情況介紹；公司重大投資計劃及目前經營狀況等；9、近三年經審計的財務報告（資產負債表、損益表、權益變動表）及最近一期財務報表，成立不足三年的客戶提交自成立以來年度的財務報告；10、公司的重大合同管理目錄；11、銀行貸款清單及合同；12、股東或其他機構、個人重大借款清單及合同；13、公司主要資產清單（包括不動產及其他重要固定資產）；14、公司對外提供擔保的說明及合同；15、超過100萬以上的公司債權、債務清單、說明及合同（包括但不限于公司財務掛賬的應收應付款項清單、說明及合同）；16、公司及公司主要股東、公司控股子公司尚未結案或可以預見的標的金額超過20萬元人民幣以上重大訴訟或仲裁（清單及說明）；17、公司高管、核心人員簡歷；18、未來三年的收入預測、現金流量預測、投資回報預測；19、公司在銀行的評級、授信情況（如有），在銀行融資不良記錄（附人行征信中心企業信用報告）；20、公司股東名單及簽字樣本；21、公司設有董事會的，董事會成員名單及簽字樣本；22、公司主要關聯企業介紹、關聯企業重大項目介紹。

二、項目情況1、項目情況介紹：項目名稱；項目地點及項目區位描述；項目用地面積、建筑面積及功能分區等情況介紹、總投資規模、已投資規模、開發主體投資占比、融資占比；2、項目審批、立項及項目五證情況（附證件），包括項目審批、立項的*府批文等；五證分別為土地證、建設用地規劃許可證、建筑規劃許可證、施工許可證、預售許可證。如果項目土地等各證為分期取得的，請說明各期證件取得的時間，并附上相關證明文件（如證照、招拍掛成交確認單、購地合同及資金支付憑證、與*府簽訂的合同、*府會議紀要等）。

3、項目資產評估報告（附報告）；4、項目區位及市場分析：所在城市及項目區位及相關情況簡要介紹；項目所在城市房地產市場的基本情況、項目所在地周邊土地的拍賣成交價格、項目周邊性質類似的樓盤的銷售價格等；5、項目土地及在建工程是否設定抵押；6、項目拆遷的情況；7、項目可銷售面積及已銷售面積（附已銷售房屋的清單、認購清單等）；8、項目可行性報告：包括項目投資規模、融資計劃、開發建筑成本分析、開發進度安排及實際進度、銷售計劃、盈利預測等；9、公司或項目享受*府*策或補貼的文件（如有）；10、能夠體現項目區位、建設開發現狀的照片（電子版）。三、擔保人情況（一）保證擔保如保證人為法人，應提交保證人的有關證照資料，包括：1、營業執照；2、組織機構代碼證；3、稅務登記證；4、法定代表人身份證復印件及簡歷；5、財務負責人身份證復印件及簡歷；6、公司章程；7、公司基本情況介紹：包括公司的歷史沿革；資產負債總體情況；公司的主要經營情況（主要經營指標在全國或者公司注冊地的行業地位、市場份額和規模排名等情況介紹）；公司主要關聯企業、關聯企業重大項目介紹。

應當重點介紹其擔保實力；8、近三年經審計的資產負債表、損益表、權益變動表以及房地產銷售量、銷售額等情況。成立不足三年的客戶，提交自成立以來年度的報表；9、股東、銀行或其他機構、個人借款清單；10、公司主要資產清單（包括不動產及其他重要固定資產）；11、公司對外提供擔保的說明及合同；12、公司及公司主要股東、公司控股子公司、關聯企業尚未結案或可以預見的標的金額超過20萬元人民幣以上重大訴訟或仲裁（清單及說明）；13、公司在銀行的評級、授信情況（如有），在銀行融資是否有不良記錄（附人行征信中心企業信用報告）；14、公司股東會或者董事會同意提供擔保的決議；如保證人為自然人，應提交：1、保證人身份證復印件；2、個人簡歷；3、個人主要財產情況、資信情況說明（附人行征信中心個人信用報告）。

（二）抵押或質押1、擔保物（抵押物、質押物）名稱、種類及基本情況如地理位置、面積等；2、擔保物產權證明；3、擔保物價值評估報告。有公開市場交易價格的（如上市公司股權，提供擔保物數量說明和其60個和20個交易日交易平均價格）；4、擔保物權屬人與融資人非同一機構的，提供擔保物權屬單位同意以擔保物為融資進行抵押或者質押的證明。

3. 并購談判收購方需要注意目標公司哪些資料

四、生產方面。

1、生產設施及使用情況； 2、機器設備？？列出主要機器設備、使用、折舊、生產能力等相關事項；3、購買及維修情況。五、市場方面。

1、人員。營銷人員、銷售力量、客戶群體、經銷商。

2、產品。生產線、主要產品、市場份額、新產品開發、市場感知狀況、競爭水平。

3、市場和銷售組織機構工作情況營銷和銷售計劃、廣告與營銷溝通、營銷信息系統、技術應用與客戶數據庫、外部采購關系和組織溝通。六、人力資源。

1、組織機構。各業務部門構成情況、主要主管人員情況、職工福利、工會合同、勞資關系； 2、人力資源現狀。

人力資源質量、人力資源成本、人力資源管理中已有的和潛在的風險及其對企業的影響；3、公司副總經理以上職務人員名單及簡歷。上述資料清單是在企業并購活動中買方對目標公司的資產和負債情況、經營和財務情況、法律關系以及目標企業所面臨的機會以及潛在的風險進行的一系列摸底調查，通過這些資料信息清單實現對目標公司全面了解，通過檢查財務報表、審查法律責任、關注市場領域、評價經營管理等獲得與并購活動相關的全面信息的分析，從而提高自己的決策質量，從而決定是否實施收購、如何收購。