榮觀房產網房地產項目供應鏈金融
1. 什么是房地產供應鏈
房地產供應鏈是以房地產開發企業為核心，在項目的整個建設過程中存在一個鏈條式的相互關聯的結構，即從上游的土地開發商、材料供應商、設計商、承建商、金融機構到下游的物管公司、銷售代理公司、購房者。
房地產供應鏈具有以下特征：1、傳遞性。從產品設計、房地產承建到宣傳銷售整個過程都是由多個節點企業共同參與完成，企業之間密切聯系。
2、開發周期長。房地產項目的開發及交易需要較長的時間，尤其是對于大中型開發項目，從投標策劃到勘測設計、施工建設到市場銷售往往需要幾年時間才能完成。
3、并行性。房地產開發的過程設計很多開發行為，這些活動在流程上并不都是串聯關系，企業往往建立一種基于并行工程的管理模式，將內容繁雜的項目活動納入一個整體系統。
2. 什么是房地產供應鏈
房地產供應鏈是以房地產開發企業為核心，在項目的整個建設過程中存在一個鏈條式的相互關聯的結構，即從上游的土地開發商、材料供應商、設計商、承建商、金融機構到下游的物管公司、銷售代理公司、購房者。
房地產供應鏈具有以下特征：
1、傳遞性。從產品設計、房地產承建到宣傳銷售整個過程都是由多個節點企業共同參與完成，企業之間密切聯系。
2、開發周期長。房地產項目的開發及交易需要較長的時間，尤其是對于大中型開發項目，從投標策劃到勘測設計、施工建設到市場銷售往往需要幾年時間才能完成。
3、并行性。房地產開發的過程設計很多開發行為，這些活動在流程上并不都是串聯關系，企業往往建立一種基于并行工程的管理模式，將內容繁雜的項目活動納入一個整體系統。
3. 如何做供應鏈金融
舉個栗子 A是原料供應商 B是制造商 C批發商 D是零售商其中B是牛逼的核心企業。
B向A買原料，由于B太牛逼，所以要求A賒銷，A絕對相信B能付款所以，A同意賒銷形成應收帳款。同時A在備貨過程中就需要墊資，流動性收到較大影響。
這個時候保理商就出現了，金融機構可以通過購買債權對方式向A支付現金，從而解決A的流動性問題。這里的關鍵在于B的信用，因為B的信用直接關系到應收帳款壞賬率。
正因為B是核心企業，所以保理商對A的資質要求會比直接發放貸款要低的多。 C向B購買產成品，由于B太強勢，所以B不準備向C賒銷。
C的商業信用顯然不夠用，C可以有以下幾種辦法解決：開信用證、開承兌匯票、直接付錢、貸款付錢。排除直接付錢不說，另外三種方式都需要C有足夠都授信，而我們都知道對于不牛逼的企業來說，授信是非常寶貴的。
這時候銀行又出現了，銀行知道，1、B是牛逼的企業。2、B的授信充足。
3、B對C足夠了解。基于上述三點，通過占用B銀行授信的方式，向C發放買放融資用于支付B的貨款。
D向C買。這次，D和C都不牛逼了……大家正經做吧，D開票—C貼現，D開證-C議付，D找保理商，C也找保理商-雙保理，D開證-C福費廷，各種都要占用各自授信沒說。
從這個栗子不難看出，B的存在加速了上下游都現金流轉速度，而且對于銀行來說調查成本與風險都有顯著的降低（但是銀行要首先保證核心企業的風險是可控的……不然就慘了）。因此銀行會有非常大大熱情去做這件事情。
目前對供應鏈對約束還只是在房地產項目上，其他產業沒有明顯限制。商務部在推進專業保理商對發展上也做了相當的努力。
我認為供應鏈金融在中國會有較好的發展。 供應鏈金融目前在銀行層面主要還是依托核心企業，是以核心企業為基礎，核心企業的上下游為授信主體的基于交易真實性的融資模式。
該模式較大的優點是降低核心企業的資產負債，提高中小企業授信比率，加強與銀行合作黏度，提高存款和中間收入。由于自償性融資的基本性質，使得資金用途較為清晰（貨押項目我個人不認為是供應鏈金融）。
但同時，由于貿易真實性仍然存在很大問題，因此，供應鏈金融在以核心企業為主的同時，本質上還是有信用貸款的局限，在額度或擔保方式上仍然有局限，這來自與是否能夠真正打通供應鏈。我個人對打通的理解是上下游協同與物流的真實性控制。
從目前新一代銀行SCF系統來看，各大銀行在協同上都不斷下工夫，但物流的控制仍然是大問題。至于系統性風險，這對于任何一種融資模式都是基礎，供應鏈金融也不能避免。
至于京東等供應鏈金融，由于其自身物流和渠道的雙重優勢，因此在目前普遍零供關系拖賬期的模式下，有很多優勢，但他并不能解決相對普遍性的中小企業融資問題。如果鋪開，仍然存在自償性是否足夠支撐本金還款的問題。
前景還是挺看好的，不過挑戰比想象的要大得多，大部分SCF都可以認為是貨物金融或核心企業信用金融，這仍然與我國大的征信體系關系密切，看不清的中小企業，總得拉個有力的大腿撐著啊。
4. 如何做供應鏈金融
舉個栗子
A是原料供應商 B是制造商 C批發商 D是零售商其中B是牛逼的核心企業。
B向A買原料，由于B太牛逼，所以要求A賒銷，A絕對相信B能付款所以，A同意賒銷形成應收帳款。同時A在備貨過程中就需要墊資，流動性收到較大影響。這個時候保理商就出現了，金融機構可以通過購買債權對方式向A支付現金，從而解決A的流動性問題。這里的關鍵在于B的信用，因為B的信用直接關系到應收帳款壞賬率。正因為B是核心企業，所以保理商對A的資質要求會比直接發放貸款要低的多。
C向B購買產成品，由于B太強勢，所以B不準備向C賒銷。C的商業信用顯然不夠用，C可以有以下幾種辦法解決：開信用證、開承兌匯票、直接付錢、貸款付錢。排除直接付錢不說，另外三種方式都需要C有足夠都授信，而我們都知道對于不牛逼的企業來說，授信是非常寶貴的。這時候銀行又出現了，銀行知道，1、B是牛逼的企業。2、B的授信充足。3、B對C足夠了解。基于上述三點，通過占用B銀行授信的方式，向C發放買放融資用于支付B的貨款。
D向C買。這次，D和C都不牛逼了……大家正經做吧，D開票—C貼現，D開證-C議付，D找保理商，C也找保理商-雙保理，D開證-C福費廷，各種都要占用各自授信沒說。
從這個栗子不難看出，B的存在加速了上下游都現金流轉速度，而且對于銀行來說調查成本與風險都有顯著的降低（但是銀行要首先保證核心企業的風險是可控的……不然就慘了）。因此銀行會有非常大大熱情去做這件事情。目前對供應鏈對約束還只是在房地產項目上，其他產業沒有明顯限制。商務部在推進專業保理商對發展上也做了相當的努力。我認為供應鏈金融在中國會有較好的發展。
供應鏈金融目前在銀行層面主要還是依托核心企業，是以核心企業為基礎，核心企業的上下游為授信主體的基于交易真實性的融資模式。該模式較大的優點是降低核心企業的資產負債，提高中小企業授信比率，加強與銀行合作黏度，提高存款和中間收入。由于自償性融資的基本性質，使得資金用途較為清晰（貨押項目我個人不認為是供應鏈金融）。但同時，由于貿易真實性仍然存在很大問題，因此，供應鏈金融在以核心企業為主的同時，本質上還是有信用貸款的局限，在額度或擔保方式上仍然有局限，這來自與是否能夠真正打通供應鏈。我個人對打通的理解是上下游協同與物流的真實性控制。從目前新一代銀行SCF系統來看，各大銀行在協同上都不斷下工夫，但物流的控制仍然是大問題。至于系統性風險，這對于任何一種融資模式都是基礎，供應鏈金融也不能避免。至于京東等供應鏈金融，由于其自身物流和渠道的雙重優勢，因此在目前普遍零供關系拖賬期的模式下，有很多優勢，但他并不能解決相對普遍性的中小企業融資問題。如果鋪開，仍然存在自償性是否足夠支撐本金還款的問題。
前景還是挺看好的，不過挑戰比想象的要大得多，大部分SCF都可以認為是貨物金融或核心企業信用金融，這仍然與我國大的征信體系關系密切，看不清的中小企業，總得拉個有力的大腿撐著啊！
5. 如何選擇供應鏈金融企業
依據我們供應鏈金融系統開發的經驗，如何選擇供應鏈金融企業呢？
1、考慮核心企業的經營實力。
如股權結構、主營業務、投資收益、稅收*策、已有授信、或有負債、信用記錄、行業地位、市場份額、發展前景等因素，按照往年采購成本或銷售收入的一定比例，對核心企業設定供應鏈金融授信限額。
2、考察核心企業對上下游客戶的管理能力。
1）核心企業對供應商經銷商是否有準入和退出管理；
2）對供應商，經銷商是否提供排他性優惠*策，比如排產優先、訂單保障、銷售返點、價差補償、營銷支持等等；
3）對供應商，經銷商是否有激勵和約束機制。
3、考察核心企業對銀行的協助能力。
核心企業能否借助其客戶關系管理能力協助銀行加大供應鏈金融的違約成本。
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