武安市常盛房地產開發有限公司

武安市創意房地產開發有限公司杜莊村地塊

1. 某旅游度假區300畝土地地塊考察及初步判定報告

一、地塊位置綜述本次考察地塊位于XX市市XX旅游度假區東部區域，距離XX鎮*府所在地約2.6公里，南向到黃海海灘約1.5公里，西側距離XX市某國際高爾夫球場約800米；地塊東北方向緊靠自然村落。

二、地塊現狀情況分析1、地塊地質地貌描述：地塊面積約為299.16畝（紅線圖尚未確定），地形為邊線齊整的四邊形，現狀為蝦池、沼澤、蘆葦、野生魚類及水禽共生的灘涂地，尚未進行平整，地塊南側有砂土鋪墊成的車行道。（如圖示：）2、環境污染情況1〉空氣：空氣狀況良，基本無浮塵；空氣中有淡淡海腥味。

2〉噪音：周圍較為寧靜，考察時間段內（上午9:20-10:00）無噪音。3〉水質：廢棄蝦池及沼澤地水質較為清冽，生長有蘆葦、野生魚類和水鳥。

4〉土地：無垃圾污染。3、地塊用地性質1〉本地塊用地性質為：商住用地。

2〉本地塊南側地塊皆為商住性質，其中規劃建設五星級酒店一個，由澳大利亞投資；地塊北側為工業用地，已引入投資5億元的大型工業項目。4、地塊優劣勢分析優勢：1〉地塊位于XX市市近年來經濟和房地產發展迅猛的XX旅游度假區，具備旅游地產項目開發先天條件。

2〉地塊5公里半徑內休閑度假資源較為豐富（金沙灘海岸、高爾夫球場、游艇俱樂部、星級酒店、萬噸級客貨運碼頭等）。3〉XX到QD市跨海大橋的動工，將加速XX區域與QD的融合，優美的海岸景觀資源與相對低廉的房價，必將成就“QD后花園”的開發和建設。

4〉區域地塊沒有進行限制性規劃，在取得土地之后，對建筑容積率的調整有一定主動權。5〉作為XX市市招商引資開發項目，可以享受到一系列的*策優惠，如拿地成本的協商控制，有關開發*策性費用的減免，*府專人全程對接和手續辦理等。

6〉本地塊附近其他地塊已經拍出，區域內上千畝的地塊開發規模效應，可使本地塊的市*配套進一步加快。7〉某集團雄厚的企業實力，同時自主建設施工，可降低地塊整體開發成本。

劣勢：1〉地塊區域2公里內無任何市*配套，地塊七通一平現狀均尚未達到，一方面影響地塊開發工程進度，另一方面會影響樓盤的銷售，從而使地塊開發周期和營銷周期拖長，并額外增加開發成本。2〉本地塊距離XX市國家級核電站9公里多，在進行樓盤銷售推廣過程中，會因為核電站的存在而造成消費群體的心理抗性，如形成市場連鎖反應，本地塊的開發會存在很大投資風險。

3〉周邊上千畝地塊的同時開發，會使區域內的樓盤項目競爭壓力增加，無形會增加營銷成本。4〉XX市XX旅游度假區景觀資源最優，距離QD跨海大橋最近的西部區（山、海、灘、湖），如XX鎮、XX鄉的土地全部被XX市市*府進行了控制，尚未投入市場進行開發，在東部土地全部出讓之后，西部土地的出讓勢必使東部區的土地開發和樓盤銷售受阻。

5〉XX市XX房地產市場存在泡沫現象，開發量大，而且集中，產品也比較相似，供應市場產品供應比例遠高于消費需求市場。6〉作為旅游地產開發的項目，在吸引外來旅游、度假的消費者時，XX市XX同時會受到膠東半島縣域擁有同樣海景資源的乳山銀灘、榮成石島、蓬萊、龍口等區域的客戶爭搶；反過來說，可供客戶選擇的海景樓盤城市較多，擁有性價比最高的海岸小城將會備受青睞。

三、地塊交通及配套規劃情況1、QD跨海大橋的建設項目介紹：該項目位于黃海與丁字灣交接的丁字河口處，從XX市XX鎮XX村向南經1.38公里連接X島（海中島嶼），從X島向南經1.92公里至XX碼頭，大橋總跨度3.3公里，其中QDXX段1.13公里，YTXX市段2.17公里。跨海大橋建成后，可將QD到XX市的距離縮短26公里，從QD市區去XX市只需40分鐘。

2、XX市海濱東路的建設（如圖）XX市市2006年“四大工程”之一：XX市濱海路工程建設全面拉開序幕。正在建設中的XX市濱海路東起旅游度假區，西至XX島，全長25.3公里，全線共設大橋2座、小橋6座、涵洞33道。

濱海路與青威路相連的XX連接線工程也同時開工建設，XX連接線路線全長11公里，全線共設小橋5座、涵洞20道。目前，該工程正在進行清表工作。

該工程的建設，將充分整合XX市濱海帶旅游資源，并進一步接受威海及QD的經濟輻射，對提高XX市乃至XX的城市文化和城市水平具有重大的推動作用。 3、XX市新市*府的建設4、XX市萬噸級客貨運碼頭的規劃建設作為YT市南部海岸線惟一港口，XX市港目前正在忙著擴容，其擴建工程中的兩個萬噸級泊位碼頭將分別于4月、6月投入運營。

一期工程投資2.5億元，將XX市港建成具有兩個五千噸級泊位和兩個萬噸級泊位的碼頭；二期工程投資4.6億元，建設三萬噸級以上泊位。擴建后的XX市港將打通通向國際的海上通道，有利于XX市市腹地及周邊地區農、牧、漁、果蔬以及礦產資源等的輸出和煤炭、石油、鋼鐵、木材、化肥等資源的輸入；有利于完善山東半島港口布局，促進地區的經濟發展；港口擴建后，港口吸引半徑必將有所擴大，遠景發展可分流藍煙鐵路進出的貨物。

5、XX市國際游艇俱樂部的擴建（如圖）游艇會位于XX市旅游度假區內，項目總投資1.4億元，一期建筑面積為25萬平方米，包括：游艇俱樂部、產權式酒店、產權式酒店公寓、游艇會。