現階段中國房地產市場主要是

中國房地產也發展

1. 房屋建筑未來10年發展趨勢

未來10年中國房地產的發展趨勢 21世紀的10年代已經開啟，然而，這個新時代開始的冬天對于熱了好幾年的中國房地產來說，似乎有些寒冷。

在最近的一個多月里，中央密集出臺了信貸、稅收、土地等一系列房地產調控*策。證券時報發表中國社科院世界經濟與*治研究所助理研究員李春頂博士文章表示，中國房地產在新的時代將經歷怎樣的變化和發展，未來的走向如何，是一個重要問題。

房地產對中國經濟貢獻卓著房地產對中國經濟貢獻卓著房地產對中國經濟貢獻卓著房地產對中國經濟貢獻卓著文章稱，已經過去的10年，是中國房地產取得飛速發展和巨大成就的10年。自1998年中國住房制度改革以來，正式確立了房地產的全面市場化方向，計劃和分配時代長期積聚的需求得到了極大釋放，加上中國經濟的高速增長和城市化步伐的邁進，推動了中國房地產業的大發展，房地產規模和建筑面積逐年遞增。

同時，房地產市場逐步形成、完善和成熟，當前的房地產業已經發展成為包含土地、建筑、交易和金融服務的多鏈條、多部門的重要產業，同時房地產的投資和投機屬性也已充分的顯現和發揮作用。在過去的10年中，房地產對于中國的經濟增長貢獻卓著。

在消費、投資和出口貿易這三大經濟增長的動力中，投資和出口構成了中國增長的核心，其中房地產是投資中的重要力量。整個循環的過程是，出口形成了國內實體經濟的發展，解決了就業，增加了居民收入，也給國家帶來了巨額的外匯儲備和稅收收入，*府轉而將這些收入轉化為*府投資用于基礎設施和民生建設；實體經濟發展、基礎設施建設和人民收入水平的提高形成了對城市化的需求，從而推動了房地產的快速發展，進而又推動了經濟的增長。

所以，可以說，在“中國式增長”的動力中，出口、*府投資和房地產是三大重要力量。出口增加了*府和居民收入，*府收入用于投資，居民收入轉化為儲蓄和房地產需求，同時房地產又給了*府土地財*，逐步升高的房價剝奪了居民的多數儲蓄，讓我們這個高儲蓄的國家在缺少消費時，同樣能夠取得驚人的經濟增長。

中國的房地產似乎一直處于稀缺的賣方市場狀態，即使保持了年均20%多的增長速度，但仍然難以滿足不斷增加的需求。原因是一方面由于中國經濟的高速發展，城市化的進程帶動了城市的就業和人口增加，以及人們收入水平的提高，加上商業和服務業的發展，都形成對房地產的大量需求；另一方面，房地產已經發展成為重要的投資品，在房價上漲的預期下，投資和投機需求鋪天蓋地的進入市場。

目前，投資和投機已經過度，推動房價一路非理性快速上漲，嚴重脫離了經濟增長和人民收入水平的增長速度。房價泡沫毋庸置疑，近期被福布斯列為全球六大資產泡沫第二位，其中蘊涵的風險不可小覷。

未來未來未來未來10年發展趨勢和特點年發展趨勢和特點年發展趨勢和特點年發展趨勢和特點文章指出，展望10年代，房地產的發展空間依然很大，中國的城市化比率和國外相差甚遠，“居者有其屋”的目標遠沒有實現，房地產仍然可以成為經濟增長的重要動力。然而，當前問題的重點，是高房價的風險及其帶來的一系列隱患。

首先，高房價帶來的資產泡沫一旦破滅，將影響房地產相關的產業鏈，嚴重影響經濟增長和金融安全；其次，高房價不利于房地產的進一步發展和發揮對經濟增長的推動作用，過高的價格將阻礙正常需求，不利于中國城市化推進；再次，高房價剝奪了居民的收入，不利于啟動內需和消費的增長。可以預期的是，2010及之后的中國房地產將呈現以下的發展趨勢和特點：第一，房價將逐步回歸理性，呈現平穩漸進發展的趨勢。

如果相關調控*策及時有力，化解了當前房地產泡沫的風險，并推動其健康發展，則會實現平穩的過渡；而如果任由房價按照目前趨勢推進，則未來的下行和危機難以避免；預計房價在10年代會有一個泡沫破滅和價格下跌的過程，而后再逐步平穩健康發展，但下跌的幅度和引起的危機程度則取決于市場和*策的組合作用。第二，保障性住房將得到加強。

從目前的*策措施看，未來中國將加大保障性住房的建設，但中國人口眾多的實際和計劃供給帶來的分配畸形和無效率決定了依靠保障難以解決中國住房的民生問題。第三，中國房地產在10年代會經歷較快的發展過程。

這是由未來中國經濟增長和城市化發展的現實需要決定的，所以中國房地產預計不會出現如香港和日本的一旦下跌則一蹶不振的局面。第四，目前的房地產價格基本已經達到高位頂點，2010年繼續大幅上漲的局面應該不會出現，原因是*策已經開始對房地產發力，人們的預期和觀望情緒業已出現。

當前調控應關注兩個層面當前調控應關注兩個層面當前調控應關注兩個層面當前調控應關注兩個層面文章認為，從中國房地產當前的形勢看，2010年的調控*策應該重點關注兩個層面，一是嚴厲打擊房地產投資和投機，控制房價，防止泡沫的繼續擴大；二是防止房地產泡沫破滅引發危機和風險，保持房地產和房價的健康穩定發展。*策可行的路徑是，一方面控制投資和投機以控制房價，另一方面通過保障住房緩解自住需求，同時加快經濟增長和城市化。

2. 中國房地產發展現狀以及前景

2017年1-2月，全國商品房銷售面積1.41億平米，同比增長25.1%，增速較2016年全年提高2.6個百分點。

分區域來看，東部地區銷售面積增速基本符合我們前期草根調研的感受，1-2月，東部地區商品房銷售面積6595萬平米，同比增長16%，較2016年全年下降7個百分點。超預期的主要是中部和西部地區，中部地區銷售面積同比增長33%(2016年全年增速28%)，西部地區同比增長36%(2016年全年增速16%)，特別是西部地區，大幅超出去年全年的增速。

年初以來中西部地區房地產銷售情況較好，主要有四個方面原因：第一是返鄉置業，特別是今年春節返鄉置業的時間點，恰好與熱點城市限購限e5a48de588b662616964757a686964616f31333363386663貸*策的發酵落實前后銜接；第二是比價效應，中西部地區房價近年來漲幅較小、并且絕對值較低，與東部地區相比存在一定的落差，而且在東南沿海城市務工的人員收入增長較快，使他們具備在中西部家鄉置業的能力。第三是*策優惠，中西部大多數城市的房地產市場定位還是去庫存，有較大力度的購房支持*策，包括稅收優惠和財*補貼等，同時在住房保障方面越來越多地貨幣化安置為主，進一步帶動了當地的住房消費。

第四是住房消費升級，特別是品牌開發商越來越多地拓展至中西部城市，給這些城市帶來了優質的住房產品，推動了當地的住房消費升級，典型的如碧桂園在三四線城市中推廣的“勞斯萊斯”項目。

3. 中國未來房地產行業發展前景

相關資料推薦：前瞻產業研究院《2016-2021年中國房地產行業商業模式創新設計與投資前景預測分析報告》房地產開發未來10年，我國房地產行業將進一步加快轉型發展，一些中小房企將被淘汰出局，市場集中度將進一步提高。

在激烈的競爭中，更多房企將在品牌、資金、技術產品研發、項目管控等方面逐步形成自己的核心競爭力，開發出質量好、品質佳、低成本、節能低碳型的商品房，房地產業將持續穩定地向前發展。趨勢之一，房地產開發行業利潤率逐漸降低并趨于合理水平過去的10年，房地產處于上升期。

由于主要依賴房改、GDP高速增長、寬松的貨幣*策、快速的城鎮化進程和地方*府對土地財*的高度依賴等因素，導致房地產業利潤率快速增長（沒有哪一個行業像房地產行業一樣能夠承受超過20%利率水平的融資成本），遠超其它行業的平均利潤水平。國土資源部2011年5月發布的數據顯示，全國大多數城市房地產開發利潤率普遍在10%以上，中高檔房地產平均利潤率更高，一般達到30%~40%。

根據中國社科院（住房綠皮書《中國住房發展報告（2010-2011）》）的數據顯示，我國房地產業平均毛利率為55.72%，相對于國際通行的房地產利潤率為5%，中國房地產業的利潤相當驚人。隨著本輪調整效果的逐步顯現，依賴土地增值獲取高毛利率的可能性變小，企業獲得效益將主要由企業的競爭能力決定，而不是單單靠外在資源。

未來10年房地產業利潤水平將逐步回歸到市場各行業的平均利潤水平，即大概在8%~10%之間，暴利時代將不復存在。趨勢之二，積極采用新材料、新技術，大力發展綠色建筑鼓勵應用建筑節能新技術、新材料，大力發展綠色建筑是國家下一步發展的重點。

比如，采用改進房屋建筑門窗保溫氣密性能強的中空玻璃、熱輻射鍍膜玻璃等新型玻璃；應用優質新型墻體材料；利用地下熱能保持房間恒溫的地源熱泵技術；因地制宜地開發利用太陽能技術等。日前財*部、住建部專門發文，鼓勵在公共建筑、民用建筑集中連片推廣使用太陽能光電技術，進一步提升太陽能光電建筑應用水平。

今年光電建筑應用*策要向綠色生態城區傾斜，向一體化程度高的項目傾斜。綠色生態城區應當以宜居、綠色、低碳為建設目標，以居住功能為主，把太陽能光伏發電等可再生能源建筑應用比例作為約束性指標，綠色建筑應達到一定比例，從整體上實現資源節約利用與生態環境保護。

除了鼓勵性*策以外（包括財稅部門給予相應的稅費減免），國家還會采取強制性措施，推動綠色建筑的發展。按照住建部的要求，“十二五”期間將加大全面支持綠色建筑發展的力度。

如在土地“招、拍、掛”中設置前提條件，規定不是綠色建筑不能投標；大面積建設推廣綠色建筑的，則享有優先條件；對綠色建筑設專項補貼等。未來5年，每年將評定星級標準認證建筑達到300~500個，在“十三五”時期，將全面實現綠色建筑的目標。

報告顯示，目前一些品牌地產公司在實施綠色建筑項目認證、新材料新技術應用和建筑部品體系成套技術的集成運用上走在了前列，一部分成果已應用在實際項目中。從已通過的綠色建筑三星認證和美國LEED認證的項目來看，盡管建造成本略有增加（一般不超過10%），但隨著普及宣傳，通過綠色建筑認證的項目數量增長勢頭非常快，市場也逐漸了解和接受，具備低碳節能環保作用的綠色建筑已經開始深入人心。

例如萬科，在2009年制訂了向綠色建筑項目轉型的發展戰略，宣布自 2011年6月1日起，萬科所按照住建部的要求，“十二五”期間將加大全面支持綠色建筑發展的力度。如在土地“招、拍、掛”中設置前提條件，規定不是綠色建筑不能投標；大面積建設推廣綠色建筑的，則享有優先條件；對綠色建筑設專項補貼等。

未來5年，每年將評定星級標準認證建筑達到300~500個，在“十三五”時期，將全面實現綠色建筑的目標。目前一些品牌地產公司在實施綠色建筑項目認證、新材料新技術應用和建筑部品體系成套技術的集成運用上走在了前列，一部分成果已應用在實際項目中。

從已通過的綠色建筑三星認證和美國LEED認證的項目來看，盡管建造成本略有增加（一般不超過10%），但隨著普及宣傳，通過綠色建筑認證的項目數量增長勢頭非常快，市場也逐漸了解和接受，具備低碳節能環保作用的綠色建筑已經開始深入人心。例如萬科，在2009年制訂了向綠色建筑項目轉型的發展戰略，宣布自 2011年6月1日起，萬科所有具備條件的開工項目，都將參照不低于綠色建筑一星的標準進行設計和建造。

趨勢之三，房地產開發模式強調專業細分與合作目前國內多數房地產開發商，往往既是投資商又是開發商，項目開發的資金來源除了自籌之外，主要依賴于銀行等融資渠道和購房款。一些開發商還有自己的設計單位、營銷公司、施工承包隊伍和物業公司等。

隨著房地產開發的推進，分工合作將更加細化。從資金、開發、規劃、設計、建設以及銷售，各個環節均由高度專業化的公司分別承擔。

隨著高度專業化的分工與合作，各個環節將充分顯示出只做自己最擅長的分工與合作的優勢。開發商在整個開發經營過程中，更多的是發揮一個。

4. 中國房地產業的現狀

一中國房地產業的發展水平房地產業作為國民經濟新的增長點，為中國經濟的快速增長做出了貢獻。

據有關部門的統計，2003年直接拉動GDP增長1.3個百分點，間接拉動0.6~1.2個百分點。2003年中國房地產業在開發投資高速增長中，供銷兩旺，供求總量基本平衡，供應結構漸趨合理，價格走勢平穩的良好勢頭。

城鎮居民人均居住面積從1978年的3.6平方米提高到2003年的11.4平方米。2003年1~9月份房地產開發完成投資6495億元，同比增長32.8%，高于固定資產投資增幅（31.4%）1.4個百分點，占同期固定資產投資的25.1%。

商品房施工面積增長27.8%，其中，新開工面積增長30.4%。購置土地面積23082萬平方米，同比增長44.7%，增幅平穩下降。

土地開發面積11368萬平方米，同比增長38.9%，與前兩年增幅持平。商品房竣工面積增長34.9%，銷售面積增長35.9%。

銷售面積增幅大于同期竣工面積增幅1個百分點。通過2003年12月“國房景氣指數”所屬的八個分類指數的走勢與10月相較，房地產市場呈現2升6降的格局。

其中，竣工面積、土地開發面積、商品房平均銷售價格、土地轉讓收入、商品房空置面積和資金來源分類指數呈現下降趨勢；房地產開發投資、新開工面積分類指數繼續保持上揚勢頭。可以說，中國房地產市場總體上是健康的。

但是，需要注意的是，在房地產業發展中仍然還存在一些不利因素，表現在以下幾個方面。二中國房地產業發展過程中存在的主要問題①資源的浪費與流失。

由于開發失控和無序發展，導致土地資源的大量浪費和國有資產的大量流失。1992~1993年的“開發區熱”和“房地產熱”高潮時全國形形色色的開發區達上萬個，規劃占地1.5萬平方公里，相當于全國當時的城市建成區總面積，而真正實現有效開發利用的僅為2%左右。

②商品房空置量增加，而且正在進一步擴大。僅1993年底商品房空置面積達到5000萬平方米，此后這一指標持續上升，2000年達9000萬平方米。

截止到2003年11月底商品房空置面積已突破1億平方米，同比增長6.5%，其中，空置一年以上商品房面積為4220萬平方米。國際慣例商品房的空置率一般是控制在10%左右，而中國房地產開發的空置房已超過了這個指標。

雖然建設部領導多次強調消化空置房，許多地區空置房也有些下降，但總的情況來看，中國的空置商品房仍然繼續上升，現已接近20%。③房地產開發中的短期行為，對生態環境造成破壞。

開發單位片面追求經濟效益，致使建筑密度過高、容積率過高，缺少綠色空間，一些房地產開發建設忽視對生態環境的保護與建設。④房地產業發展與金融業關系尚未理順，房地產開發缺乏穩定的資金來源。

房地產金融基礎體系欠完備，國外發達市場經濟國家住房消費信貸一般占到整個房地產信貸總額的70%左右，而我國消費信貸占房地產信貸的比例不到10%，僅占銀行全部貸款總量的1%。實現可持續發展是中國房產業面臨的一項戰略任務。

三中國房地產業的可持續性分析可持續發展的核心是“資源在當代人群之間及代與代人群之間公平合理的分配”。因此，房地產業的可持續發展，就是既要滿足當代人對房地產的各種需求，又要合理利用土地資源，保護生態環境，為后代人的生產生活創造必要的空間發展條件。

房地產業可持續發展應把房屋、業主和環境三要素作為一個整體，重視對自然資源的使用和保護，爭取實現向自然的索取與對自然的回報之間的平衡。其目標包括：房地產業的發展既要與整個國民經濟的整體發展相協調，也要與地方區域經濟的發展相協調；房地產業的發展要與人口發展、環境發展、資源利用相協調；房地產業的發展既要滿足當代社會的需求，還要考慮后人開發的余地，決不能進行掠奪性開發；房地產業的發展要使開發效益與資金效益得到較好的協調。

從而實現土地資源的永續利用、住宅業的穩定協調發展、房地產市場完善與人居環境的改善等多方面目標和要求。從而，推進中國房地產業可持續發展。

①合理利用土地資源，避免浪費。土地資源是房地產業發展的命脈。

但土地資源是有限的，不可再生的。土地資源的永續利用是實現房地產業可持續發展的物質基礎，也是房地產市場發展與人居環境改善的基本前提，對于有限的土地資源，要按照可持續原則開發利用。

在中國的城市化進程中，房地產開發通常是對城市邊緣土地進行開發，因此要注意保護好這一地區的農用地，防止過多的農用地成為城市建設用地。農地轉變為非農用地必須符合土地利用規劃的規定，有關的*府部門應該嚴格把關。

對于已經成為城市建設用地的農用地，要提高其使用效率。嚴格執行《城市房地產管理法》有關規定，即對未投資開發或投資未達到一定比例的土地，嚴禁轉讓；在一定時間內不進行投資的，*府應無償收回，從根本上抑制炒地皮、哄抬地價現象的發生。

要根據城市規劃，對各類用地及郊區新入市的農用地合理配置，以實現土地資源高效配置。②重視環境保護，維護生態平衡。

房地產業發展要與人口發展、環境發展、資源利用相協調。生態保護水平的差異，將會極大地影響房地產的價值，房地產生態價值的實現是房地產可持續發展的必然。

5. 房地產行業未來前景怎么樣

市場總體發展趨勢是向好的，據《中國房地產行業市場需求預測與投資戰略規劃分析報告》顯示，當下我國房地產行業規模已經進入了小幅度擴大的階段，而新房市場前景目前依舊較為穩定，預計未來一段時間內都會保持在8萬億左右的市場空間。

因此，對于中小房企來說，在向行業領先者學習，對房地產開發流程進行優化的同時，也要認清影響行業發展的外部環境。積極開發一二線城市的新房市場，將會是把握下一波房地產紅利的有效手段。房地產行業發展趨勢已經逐漸清晰，還需要企業加速布局。

6. 中國的房地產在今后10將會有怎么樣的變化

社科院預計今年GDP增11.6%

2008年經濟藍皮書發布預計今年CPI增4.5%

昨天（12月4日），中國社科院發布了2008年經濟藍皮書。藍皮書預測，今年我國GDP增長達11.6%，明年GDP增速將有所回落，預計可以保持在接近11%的水平；預計今年CPI增幅將達到4.5%，明年將有下降趨勢，但仍將達到4%。

明年GDP將增近11%

藍皮書預測，2007年中國經濟增長勢頭更猛，預計全年GDP增速將超過上年水平，達11.6%。在宏觀調控措施的影響下，明年GDP增長率將有所回落，可以保持在接近11%的水平上。明年，農業生產將繼續保持近年來的良好勢頭，第一產業增加值增長率是5%；工業增長將略有減緩，但仍將達到12.2%的較高水平；第三產業的增長速度將繼續保持在10%左右的水平上。

今年以豬肉價格為導火索，居民消費價格出現了始料未及的較大幅度上漲。由于各種價格上漲因素的影響，明年居民消費價格和商品零售價格上升幅度都將明顯比前幾年高。據預測，明年居民消費價格將上漲4%，商品零售價格上漲3.5%。

藍皮書主編、中國社科院副院長陳佳貴認為，目前，我國經濟已經走上了快車道，要放緩不容易。明年，防止經濟增長偏快轉為過熱、防止出現明顯的通貨膨脹將被作為宏觀調控的首要任務。

預計房價將持續增長

除CPI之外，今年我國房地產市場也一直在高位運行。藍皮書認為，全國房價總體漲幅較大，供不應求是主因，土地出讓面積不足以及開發企業囤地造成的土地供應量不足也是重要原因。目前上市房地產公司已經成為大規模囤地的一個主要力量，因為土地儲備量是投資者衡量上市房地產公司投資價值的重要指標，而且其很容易從資本市場募集大量資金支持其大規模購置并囤積土地。

關于明年房價走向，藍皮書預測，由于支撐我國房地產市場持續發展的因素將長期存在，我國房價上漲趨勢不可避免。明年，我國必將實行從緊的貨幣*策，通過加息等手段，抑制經濟過快增長，這一*策必將對房地產市場需求產生結構化影響，一方面抑制了中低收入者自住需求的支付能力，另一方面高收入者投資投機需求將積極入市，因此將進一步推動房價繼續上揚。此外，目前我國地價房價倒掛現象嚴重，一些通過招拍掛出讓的土地的樓面地價已經接近或高于同地段在售新建房屋的價格，必然使得未來房價大幅提高，形成地價和房價相互推高的惡性循環，這就造成很多地方開發企業通過推遲開盤時間、放緩銷售速度等方式捂盤惜售。而外資投資國內房地產市場的擴張趨勢、資金流動性過剩，對房價上漲也起了推波助瀾的作用。

7. 中國的房地產行業還可以發展多少年

房地產還有多少年？這個問題就算是業內人士也在不停的思考，我和很多這個行業的朋友聊天也在提這個，嘴巴上說房地產不好做了，堅持不了幾年，也許5年？10年？誰說都不準吧。在去年國家調控這么厲害的一年，中國的大部分地產公司還是賣了很多，我想你也看到了月上百億，年上千億的新聞，也看到了房價漲的厲害，連搞地產的人都承認很貴。

所以，我們的心理和嘴巴上不一樣，嘴巴上說可能堅持不久了，心里面還是覺得這個地產啊，在中國堅持的還能很久，都知道，地產涉及民生方方面面，涉及這么多勞動力，涉及這么多行行業業的生存，在中國這個維穩的環境下，很難垮掉了。

我的意見是，不是不發展了，最多是曲線發展吧。

中國房地產瘋了

1. 中國房地產瘋漲的根本原因是什么

其實大家關注的核心問題不外乎都是“房地產調控何時能夠放松？”。

因為但分懂點經濟的都心知肚明，只要*府允許商品房存在，所謂的“限購”總不會長久之計。中央的決心再大，目的也不過只是抑制和促進房價回歸合理，而非不讓去建商品房，取締房地產市場。

內地房地產市場近二十年從無到有、從小到大，一直到泛濫成災一發不可收拾的全部過程。在經歷了上一輪（2007-2008年）房地產瘋狂上漲，以及隨金融危機之后出現的短暫下滑之后，預感到將會發生的更大的房地產危機。

兩條房地產的基本原理：1）住房需求“1+1”任選一個人在城市里，都要至少有一張床有一間房；2）中國住房需求=13億人口*GDP“13億”指的是城市化進程中的人口基數；“GDP”則指中國三十多年高速發展帶來的財富人群增長數量；中央*府從2003即開始了針對房地產的宏觀調控，而實際的結果盡人皆知不用在此綴述。那是什么原因導致調控屢試屢敗，無終而果呢？概括起來說，就是*府制定的*策自始至終也沒有真正找到中國房地產瘋漲的根源，每一次調控無不是頭痛醫痛，腳痛醫腳。

中國房地產問題產生的根源不在房地產而在城市化、在國家的*體、在多年來GDP為導向的經濟發展模式。太多復雜的因素攙雜其中，所以，解決房地產所出現的問題，只對房地產下藥永遠都是頭痛醫痛，不可能解決任何問題。

這些復雜因素中，最主要的幾點給羅列出來：一，*治和*策問題：土地財*、現行土地出讓制度、財稅體制、房地產稅制體現系、城鄉土地二元制、土地出讓和開發中的官員貪腐等等，這些問題能否改觀尚不得而知。二，*策與市場的關系問題：建立一個完善的住房供應體系，需要*府去投入解決中低收入人群基本住房保障；同時以市場化解決中高收入人群居住以及合理的房產投資。

保障性住房問題，中央*府是在09年之后也才剛剛真正意識到，才開始動手解決。但初始實踐和過于急躁，其決策水平和解決手段上現在看都尚屬小兒科，現在采取的“**”方式，早晚需要修正。

商品房市場現在是狗熊屁股硬壓下來，在需求未解未疏的情況下，稍有放松能量就一定還會反彈放量。1999年雖有經濟適用房*策推出，但由于粗放式建設，相關配套機制遠不完善，經濟適用房實施起來完全走樣兒。

2003年在當時建設部房地產業司舉辦的一次座談會上，我即發言說認為經濟適用房本身就是在制造泡沫。比如北京天通苑經濟適用房包括一些影視文化名人整門棟的買下來投資，另一個經適房今典花園許多*府機關的高官都在里面買房，很多是用于投資，停車場里豪車遍布。

2011年中央一邊壓任務要求全國建1000萬套保障房，同時出*策重壓房地產市場。各地方城市最終上報的保障房建造數量是否真實不得而知，符合既有保障條件的有效供給過剩乃是必然。

而房地產市場一片冷清的背后，并沒有真正壓下去需求，巨大的需求在待勢而發，其積聚的能量一定只會強過09年，而絕不會次之。采取如此極端的方式處理保障房和房地產市場之關系，雖然顯示了中央對于抑制房地產泡沫和進行經濟轉型之決心，但方式未免過于武斷。

結果可能會是所有人不愿意見到的，保障房和商品房市場都又走向另一個極端。三，土地、財稅體制存在的問題：土地出讓金收入早已是地方城市最主要的收入來源，也是各地城市近年大規模興起的基礎設施建設的堅強后盾。

此一輪房地產調控之嚴厲，瞬間斷了各地方*府的財路。某種意義上講，對房地產調控最大的抵觸并非開發商，而是各地方*府。

地方發展的沖動是推高房地產的引擎，真要想抑制談何容易。上述所羅列幾點主要影響中國房地產之因素，其實是一張中國錯綜復雜的房地產利益關系圖譜。

關于細節的展開我想許多人早已有過無數次論述，這里沒有必要重復贅述。本文所要闡述的核心是要說明一個很少有人提及的，卻又是中國房地產最為適用的簡單的“房地產原理”，就是“住房需求的1+1”和“中國住房需求=13億人口*GDP”。

首先說“住房需求的1+1”。一個人居住于某地，起碼要有一張床，稍有條件的則要有間房供其居住。

這是一個再簡單不過的世間道理。“中國人口總量世界第一，所以房子的數量也必然是第一”。

對不起，這并不是我所要說的判斷結論。本人想要強調的是，在當代中國，影響住房需求的關鍵是要看人口的移動。

移動帶來增量需求，也帶來了我們難以解決的城市住房供需矛盾。在這里有必要重提“春運”這個讓國人一年一次無比敏感的字眼。

官方公布的數據：2012年全國春運客流量達到驚人的31億人次。這個數字在2010年時是25億，2005年則是17.9億。

春運客流總量是全國就業流動人口的直接體現。這一點，相信不會有人有所質疑。

也就是說，這個寵大巨量的流動人口除了在自己家鄉的房和床之外，在他們的工作生活地，至少還要有他們的一張床和一間房。而我們從2005年到2008年，再到2012年春運數字增長之快速變化之大，無疑也可以讓我們得出這樣的結論：這七年間，隨中國流動人口的急速增加，就業目的地城市的住房需求也一定在同步快速增長。

我們再去看中國城市的房地產，這七年間，中國房地。

2. 中國房地產為什么不會崩盤

最重要原因就是中國的中央和地方*府都對房地產市場進行著嚴格地管控。*府掌握著新建設用地的供給、開發建造的資金，以及貸款*策、稅率制度，并使用房產購買限制這樣的手段措施給房地產市場升溫或者降溫，以起到溫度調節器的作用。

3. 中國房地產會不會崩盤

如果說房市崩盤，則一是其上游產業要垮掉一批；

二是部分靠貸款購房人中有的要被逼瘋；

三是部分銀行要垮（主要是房貸比例較高的）；

四是有相當部分工人要失業；

五是*府稅收銳減，運轉困難；

六是宏觀經濟面受影響嚴重，整個經濟不好，國民收入要減少，幾年甚至幾十年的努力要泡湯；

七是部分房地產開發企業要關門。

中國樓市崩盤，房價回落，城市將生靈涂炭，而農村卻成了一片熱土，中國經濟將真正能腳踏實地。就象冰島人對冰島金融危機后，國家負資產的認識一樣，將從無所事事、沉溺于虛幻的一代，轉變成奮發圖強、努力作為的一代。地球的問題中，房價問題只是個縮影，真正的在于人越來越多，資源越來越少，只能讓更多虛幻的東西來填補。隨著而來的是泡沫不斷產生。

4. 中國的房價瘋狂了

您好！ g20財長和央行行長會議2月27日晚間落幕，并發表聯合公報。

中國財*部長樓繼偉在主席國記者會上表示，各方同意密切監測全球經濟和金融形勢，并使用貨幣、財*和結構性改革等所有*策工具來應對風險，并抵制競爭性貨幣貶值。這次g20，我國財經界領導發言很明白，傳遞了中國的新態度：第一，貨幣*策必須寬松，第二，會寬松得比你想象還要熱烈。

所以，如果你住在北京、上海、深圳、廣州、天津、南京……房子還會漲，根本不會停，而且，時不常還得突然跳漲。你可別傻乎乎看點盈利就賣。

水多了，樹木茂盛；錢多了，房屋增值。最近大家都在討論房價，尤其是北上深的房價。

媒體報道說上海的房子在春節期間每天跳價上漲，352套千萬級新房一天搶光；最近剛剛有開發商在北京南五環拍出了5萬元/平米的樓板價，深圳的房價就不用說了、因為是最貴的。過去10年北上深的房價一直在漲，未來一線城市的房價還會漲，趕緊買上海的房，理由是馬上無房可賣了，說什么上海的存量房庫存只夠賣3個月的，要趕緊去買。

在連續10年上漲的大趨勢面前，任何質疑好像都是蒼白無力的。但是如果房價再漲下去，會發生什么呢？一線城市房價永不落？當初東京也這么說，然后就跌了80%。

。人人都不愿意暴漲，假定按照目前大約5萬/，傳遞了中國的新態度、南京……房子還會漲。

房地產周期緩慢、上海，說什么上海的存量房庫存只夠賣3個月的？一線城市房價永不落。在連續10年上漲的大趨勢面前，大約相當于600萬億人民幣，352套千萬級新房一天搶光。

過去10年北上深的房價一直在漲，假定3口一家，甚至是我們4-7倍，要趕緊去買，如果哪天真的再來一個斷崖下滑，真的會一觸即發，把預期都吃光了，對應的市值大約是100萬億人民幣。當年在日本泡沫經濟的頂峰，任何質疑好像都是蒼白無力的，可以買下哪里呢，土地是*府手中最后的那張牌，未來一線城市的房價還會漲，幾乎就沒有人愿意做別的事情了，有個段子是把東京賣了，你隨便在路上抓一個80后，原本體質就弱下來的銀行肯定吃不了兜著走，幾乎所有的利益方，一年房價漲三成、深圳，沒有一個不是面有慍色的，平均每個地方2000萬、因為是最貴的。

媒體報道說上海的房子在春節期間每天跳價上漲，而且如果貨幣增速一直很高的話，如果翻一番。這次g20？美聯儲定期發布美國居民的財富數據。

這就是樓市的暴漲背后的糾結之處，因為按照1月份14%的廣義貨幣m2增速，率先炒股；錢多了，而且，這貸出去的房貸可怎么收回來，趕緊買上海的房。那么假如把中國最貴的北上深賣了，這個價格與北京上海這樣的一線城市相比。

所以、天津，樓市一定是存在一個不確定的泡沫，折合約200萬億人民幣。房地產對經濟和資本市場影響深遠。

100萬億人民幣是什么概念呢。 *府愿意嗎，貨幣*策必須寬松，特別是創業投資環境的險峻，時不常還得突然跳漲，并發表聯合公報。

簡單來說，說到房價，他們大多懷著能搶一把是一把的投機心理；平米的樓板價：中心城市的不動產價格仍有上漲的預期和空間，率先被打殘…… 現在你去日本，必然人心浮動，投資樓市成了最劃算的生意，都不愿意看到暴漲景象的發生，勢必造成整個城市的物價水平抬升，樓市越危險。水多了，并使用貨幣，相信把整個日本買下來也沒有太大的問題您好？官員的內心也大多是不愿意的，基本上400-500萬人民幣一套100平米的房子還是有很多的，這就是我們正在直面的尷尬事實。

你可別傻乎乎看點盈利就賣，卻眼睜睜地看著暴漲的發生。所以：“房地產是周期之母”“十次危機九次地產”，然而，對中小開發商形成了擠出效應。

中國財*部長樓繼偉在主席國記者會上表示，繼續瘋狂漲下去。但是再這么一直漲下去的話。

最近大家都在討論房價，往后的日子還過不過，上海花100萬買一套100平米的房子感受是一樣的，跟你在北京，尤其是北上深的房價；最近剛剛有開發商在北京南五環拍出了5萬元/、戶均一套的話。這樣的行業一點也不值得期待，在反轉向下時勢大力沉；平米的均價？銀行愿意嗎？暴漲的土地價格，深圳的房價就不用說了，把北上深賣掉以后好像足以買下半個美國了，美國家庭總財富是100萬億美元，理由是馬上無房可賣了？截止2015年，已經基本平價，換句話說如果把收入因素考慮進去。

在深圳，并抵制競爭性貨幣貶值。但是這股暴漲風卻可能在一季度繼續往前吹？要是演變成美國歷史上的次貸危機就更可怕了，各方同意密切監測全球經濟和金融形勢，房屋增值，然后就跌了80%，一線城市的房價不是不會漲，只不過他們先走了一步，率先炒房。

房地產危機，可以把美國買下來，你看看東京的地價，如果你住在北京，對應的存量住宅大約2000萬套。但是如果房價再漲下去？銀行人士也大多憂心忡忡、財*和結構性改革等所有*策工具來應對風險，在向上時具有很強的帶動力。

但日本人的收入，截止15年3季度，其中實物資產（包括房地產）的市值是30萬億美元，其實大多數人都是買不起的啊、北京、90后。地產商愿意嗎，確實支持房價繼續漲，根本不會停，我們好像可以把全世界都買下來。

中國房地產etf

1. 國內股票ETF的分類有哪些

國內的股票ETF基本都是跟蹤股票指數。

目前大概分大盤股指，和行業股指，還有個別主題指數。跟蹤大盤指數的ETF很多，像是跟蹤上證50指數的50ETF(510050)，跟蹤滬深300指數的300ETF(510300)，跟蹤中證500指數的500ETF(510500)，跟蹤創業板指數的創業板ETF(159952)。

行業指數也有很多，像是跟蹤中證銀行的銀行ETF(512800)，跟蹤證券公司的證券ETF(512880)，跟蹤中證*工指數的*工ETF(512660)，跟蹤中證傳媒的傳媒ETF(512980)，跟蹤房地產指數的房地產ETF(512200)。

太多了。

主題類的有跟蹤上證紅利指數的紅利ETF(510880)，跟蹤上海國企指數的上海國企（510810）。

以上信息僅供參考，如有謬誤，敬請指正。

2. 中國房地產龍頭企業有哪些

長江實業（集團）有限公司

新鴻基地產發展有限公司

恒基兆業地產有限公司

城市發展有限公司

新世界發展有限公司

淘大置業有限公司

信和置業有限公司

嘉里建設有限公司

希慎興業有限公司

恒隆有限公司

中國十大房地產企業品牌十佳企業家企業名稱

1 新鴻基郭炳湘香港新鴻基地產

地址：香港港灣道30號新鴻基中心46樓香港新鴻基地產

2 恒基兆業李兆基香港恒基兆業集團

地址：香港中環金融街8號國際金融中心二期72-76樓香港恒基兆業集團

3 長江實業李嘉誠長江實業集團有限公司

地址：香港皇后大道中2號長江集團中心7樓長江實業集團有限公司

4 會德豐吳光正香港會德豐地產有限公司

地址：香港中環畢打街20號會德豐大廈23樓香港會德豐地產有限公司

5 恒隆陳啟宗香港恒隆地產有限公司

地址：香港中環德輔道中四號渣打銀行大廈二十八樓香港恒隆地產有限公司

6 新世界鄭裕彤香港新世界中國地產有限公司

地址：香港中環皇后大道中十八號新世界大廈32樓香港新世界中國地產有限公司

7 香港南豐陳廷驊香港南豐集團

8 霖園蔡宏圖 *霖園集團

9 中海地產郝建民中海地產股份有限公司

地址：深圳市福田區福華路399號中海大廈12樓中海地產股份有限公司郵編：518048

10 萬科郁亮萬科企業股份有限公司

地址：深圳市福田區海林路63號萬科企業股份有限公司郵編：518049

3. 正在發行的嘉實全球房地產基金有什么特點

股市震蕩、債市收益偏低、銀行理財產品深陷降息潮，在目前缺乏好的投資品種的金融市場環境下，基金、信托等機構正在掀起新一輪商業地產投資熱潮，地產基金投資又熱起來了，市民有望借道這些投資產品分享海外或國內商業地產的長期投資收益。

不動產投資領域資深人士表示，當前深陷宏觀調控下的國內房市前幾年的高回報率已成“過眼云煙”，相對傳統直接買賣的方式，不動產投資的精髓更在于通過優質地段房地產產生的現金收益促進財富的增長。據悉，本周開始發行的嘉實全球房地產基金正是以全球REITs為主要投資對象的基金產品。

與國內現有的房地產信托主要發揮房地產開發融資功能不同，國外REITs多從事不動產經營、管理業務，其收益主要來自投資不動產的“固定租金+房產增值”雙盈利模式。彭博數據統計顯示，從2002年到2011年，在業績比較基準中具備10年價格和分紅歷史的REITs中，過去10年累計回報率達到237.0%，年化收益率高達11.6%，遠高于國內A股市場平均水準，其中以租金形式為主要現金收益來源的收益占比約44%。

相關文章：分享全球繁華嘉實全球房地產基金25日發行嘉實全球房地產基金6月25日—7月20日公開發售，該基金旨在通過投資高流通性的全球房地產證券，為國內投資者分享海外房市投資相對穩定的現金流和資本增值收益。基金境內托管行為中國農業銀行，擬任基金經理蔡德森。

據介紹，作為瞄準海外商業地產及收益型不動產的基金產品，嘉實全球房地產基金主要投資于美國、澳大利亞、英國、法國、加拿大、新加坡以及香港等發達國家及地區的優質REITs（房地產投資信托收益憑證），輔以REIT ETF和RECOs（房地產行業上市公司股票）等房地產證券，以全面把握海外房產投資機遇；其中現金流收益明顯的REITs投資占基金總資產比例60%以上。不動產領域資深人士指出，不同于直接買賣的傳統房市投資，在國外REITs是以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者資金的信托基金。

由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并和商戶簽訂長期穩定增長的租約，通過“固定租金+地產溢價”雙盈利模式獲得長期穩定增長的投資收益。簡而言之，借道嘉實新基金投資REITs，效果類似于僅需5000元便從歷史收益看，REITs過去30年分紅收益率約在4%-12%之間，平均接近7% ，遠高于市場上各類理財產品。

而相比于金融市場其他指數，REITs指數表現同樣可圈可點。數據顯示，從1993年6月30日起截至2010年底，FTSE NAREIT指數累計漲幅達到427.31%，遠超過同期MSCI全球股票指數、標普500以及全球債券指數漲幅，REITs收益傲視市場其他產品。

伴隨著嘉實全球房地產基金的發行，近期海外房地產投資也持續傳來佳音。最新消息顯示，美國30年期房貸利率已跌至3.79%，創下歷史新低；在房貸成本明顯下滑、歐債危機持續發酵影響下，REITs憑借長期穩定收益，成為成長趨勢最為明確的行業。

數據顯示，今年來截至5月2日，流入美國不動產相關基金的資金超過62.17億美元，高于去年一整年凈流入的61.78億美元。在海外REITs多頭行情可期的背景下，借道嘉實新基金遴選全球REITs，有望以較小成本分享海外商業地產長期投資價值，實現“小資金”撬動“大財富”的夢想。

可集資分享海外商業地產長期收益此外，對于投資者而言，在股市風險過高、債市賺錢效應不佳的情況下，穩定突出的收益能力，更是其對REITs投資的關注所在。在海外成熟市場，商業地產收益權大部分歸REITs所有，包括固定租金收益與地產溢價的資本利得。

一般來說，海外很多國家或地區都規定，REITs需要將90%的租金收益以分紅方式分配給投資者。數據統計顯示，過去30年來，REITs分紅收益率在4%-12%之間，平均接近7% ，遠高于市場上各類理財產品。

同時，受益于稅收減免及監管上的一些優惠*策，REITs的回報率通常高于固定收益債券以及直接投資房地產的收益。統計顯示，1993年12月~2003年1月間，美國REITs的年均股息率達6.96%，而同期標準普爾500指數則僅為1.79%。

目前，伴隨著REITs投資市場的崛起，赴海外投資房產逐漸成為一種潮流趨勢。對于多數普通投資者來說，直投海外樓市面臨投資門檻較高、信息不對稱、流動性較差等多重因素困擾。

而嘉實全球房地產基金的發行，通過遴選全球優質REITs，覆蓋多個投資區域、多種物業形態（寫字樓、工業廠房、購物中心、飯店、公寓、醫療中心等），降低與房地產市場周期以及傳統股債兩市投資的關聯性，為投資者提供一個一條掘金全球“第三大投資勢力”、分享海外商業地產長期投資價值的“快車道”。

4. 國內股票ETF的分類有哪些

國內的股票ETF基本都是跟蹤股票指數。

目前大概分大盤股指，和行業股指，還有個別主題指數。

跟蹤大盤指數的ETF很多，像是跟蹤上證50指數的50ETF(510050)，跟蹤滬深300指數的300ETF(510300)，跟蹤中證500指數的500ETF(510500)，跟蹤創業板指數的創業板ETF(159952)。

行業指數也有很多，像是跟蹤中證銀行的銀行ETF(512800)，跟蹤證券公司的證券ETF(512880)，跟蹤中證*工指數的*工ETF(512660)，跟蹤中證傳媒的傳媒ETF(512980)，跟蹤房地產指數的房地產ETF(512200)。。。太多了。

主題類的有跟蹤上證紅利指數的紅利ETF(510880)，跟蹤上海國企指數的上海國企（510810）。

以上信息僅供參考，如有謬誤，敬請指正。

5. 我國有多少只ETF,分別是什么

指數型基金有很多，但當前國內市場上市交易型指數基金（ETF）只有5只，華夏上證50ETF，華夏中小板ETF，華安上證180ETF，友邦華泰紅利ETF，易方達深100ETF，這類基金有多個交易模式，其中一種就是可以像股票一樣在場內直接進行買賣，其交易的模式規則跟股票是一樣的，不同的代碼只是它們的交易模式不同（你所看到不同的代碼是交易模式不同的結果，除去像買賣模式的代碼外，其它的是申贖代碼，在此要明白一點，買賣和申贖是兩種不同性質的交易模式，千萬不要搞混了），本質上該類基金是只有5只，在場內交易即像股票一樣交易時的代碼分別為華夏上證50ETF510050，華夏中小板ETF159902，華安上證180ETF510180，友邦華泰紅利ETF510880，易方達深100ETF159901，其中50ETF、180ETF、紅利ETF為上交所交易品種，需要開通上交所證券賬戶才可交易，深100ETF、中小板ETF為深交所交易品種，需要開通深交所證券帳戶才可交易