全國房地產市場發展狀況

2008年全國房地產市場運行情況

1. 08年房地產行業的發展狀況和趨勢

有關2007年房價走勢，我們預測得十分精準，而且房價漲幅達到我們的預測上限40% （全國平均，媒體的統計荒謬） ，很多朋友關心2008年的房價走勢，面對近期大家的迷茫心理，我們對當前的房產形勢做一分析。

首先，還是要強調一點。我們的分析都是從事務的實質上來把握，分析的理由，外行人看來都是平淡無奇，甚至荒唐。

然而，我們的分析結果總能被時間證實： 1） 宏觀*策面： a） 具體*策： 國家出臺新的土地*策，70%住房建設用地用于廉租房和經濟適用房，只有30%的住房建設用地給開發商。國家的總體思路是由國家保證最低收入人群的住房問題。

部分照顧低收入人群和中等以下收入人群。中等以上收入人群住房問題由市場解決。

并且出臺一項措施----商品房用地土地出讓金10%用于廉租房建設補貼。 b） *策導致可能結果分析：國家意圖本身不想投入過多資金（目前提出49億），由于廉租房是劃撥土地，廉租房的租金是比較低的，經濟適用房國家給一些*策傾斜，價格比當時（建成時）的商品房肯定要低。

由于商品房土地抬高部分成本補貼前兩者，加之商品房土地稀缺，必然導致供應大幅減少。一般人沒有資格和臉面住廉租房，香港住廉房要排7年隊。

經濟適用房也很少有人有資格（誰也不希望有資格.那你混得太慘拉）需要抓號排隊，也要等若干年。地方*府有權.賣地的量很少，必然猛抬價格。

2）當前的市場面： 市場在經過06、07兩年大幅上漲，加上媒體輿論的影響，從07年下半年開始基本完成與當前居民收入相對應的價值回歸過程（價值模型在此不贅述）。目前到今后一段時間進入價值發現和結構調整階段，市場總體供需平衡，優質房源（較新、好的位置和環境、好的樓層）嚴重供不應求.劣質房源{較舊、差的環境、高的樓層（不包括帶電梯的高層）}供大于求. 房貸在2007年四季度稍緊，因銀行07年貸款額度基本用完。

08年前兩季將掀起新一輪放貸高潮。 3） 走勢分析 從2007.11-2008春節前，市場以觀望盤整為主，買方觀望、賣方惜售，結構調整將繼續，類似股市中的二八.現象。

優質房源小步攀升，劣質房源盤整或小跌。2008春節后新買家進場，5.6--9.10月出現較強.買盤。

優質房源價格會再度大漲。具體漲幅由于沒有量化依據（不像前兩年），無法預測。

只能個人根據當地情況用波浪理論預測。還因為我說過是結構調整。

因此優質房大漲，但全部房漲幅難測。還有，百萬以上人口的二、三線城市房屋價格會比較堅挺，北京市房屋價格會堅挺。

因此說結構調整也包括區域性。 上漲原因主要是a）廉租房和經濟適用房尚未建成，商品房土地短缺，開發商對現有樓盤惜售。

b）奧運會造成北京短期房屋極其短缺，鼓舞多方士氣，其他城市必有行*性美化城市舉措。c） 城市化繼續挺進，大批人口涌向大中城市，每年大學畢業生成為城市化主力*。

d)2007-2010年低收入人群收入大幅增加。 4） 購房者建議 a） 只有能力購買一套住宅的人： 有房的，調倉換房，向優質房轉移（一層、二層最佳，最好選一層帶花園的）。

沒房的，趁最近幾個月趕緊買進優質房，尤其對賣房者急用錢打出下影線的房堅決果斷吸納。 b） 有能力購買多套住宅的人： 已經有多套住宅的，調倉換房，向優質房轉移。

目前只有一套住宅的人，買進優質小戶型房。 總之，購買優質房是我給大家的主要建議。

. 5）對住房價值的正確認識 a） 住房在全世界都是一種特殊商品，它完全不同于股票或其他商品。它擁有價值和使用價值（股票沒有使用價值）。

尤其，我國死保18億畝耕地底線，因此百姓住房與吃糧就成魚與熊掌之勢。一套住房絕不等于一桶屎，三套住房絕不等于三筒屎。

b） 房產是一種資源，有不可替代性。如果你關注樓盤幾年，會了解這點。

優質房一旦被別人占有，你就沒機會了。我們這里一個小區02年有10套獨立別墅，售價100萬/套。

沒舍得買，現在300萬也沒人賣。你只能眼巴巴羨慕。

c） 擁有一套房產，就相當于不斷享受…補貼.這個觀點太牛啦。不愿驚動有關部門。

自己悟吧…這才是這些年來擁有房產和沒有房產的人財富拉大的真正原因。 d） 你可以等房產降價買房嗎？ 這里面有多個悖論： 悖論1：你想買房（同時像你這樣的人很多），房價因此降不下來。

悖論2：房價下降，你已經買不起房，因為你很可能已經失業，吃飯都成問題。 說穿啦，只有發生經濟危機房價才能下降。

因此，最怕房價降的是*府。 作者：波浪王 理學學士、工學碩士。

擁有全國證券人員從業資格（基礎、分析、交易、基金），全國房產經紀人資格。股票投機經歷14年，期貨外匯投機經歷13年。

房產投資經歷6年。 這是摘抄的.。

2. 2008年中國房地產發展趨勢

2008年是我國經濟社會又好又快和諧發展的關鍵一年，昂首邁入改革開放30周年和即將迎來 2008年北京奧運會的中國將在大踏步改革、開放、發展、變革的同時，加速市場經濟發展，更好和更快的融入到世界經濟的一體化發展格局之中。

我國既是一個發展中的大國，又是一個經濟轉軌中的大國，轉變經濟發展方式的著力點應該是：調整經濟結構、優化產業結構、合理制度安排和協調持續發展。作為國家“十一五”期間重點發展的房地產業，要加大力度貫徹實施*的十七大提出的“住有所居”的戰略目標，確保在新的一年里房地產業健康、穩步、規范、和諧的發展。

一、新一年房地產業發展的背景和環境 國家此輪宏觀調控實施多年，針對我國房地產業健康穩定發展的開發、融資、利稅、土地和銷售等方面的*策多次出臺。雖然對我國此輪房地產的可持續發展起到了導航作用，但房地產業投資過大，商品房結構不合理和房價漲幅過快過高的情況仍沒有在產業快速發展中從根本上得以改變。

因此，新的一年里要使*府宏觀調控、房產各項新*和*的十七大提出的“住有所居”真正得到落實，就應對新一年我國房地產業的發展背景和環境進行認真的分析和研究，從而有的放矢的對癥下藥，確保我國房地產業發展方式得以合理轉變，為我國經濟社會的又好又快發展做出應有的貢獻。盡管外商投資中國房地產市場熱情不減，但中國頒布的新版《外商投資產業指導目錄》則顯示，房地產業已被列入限制外商投資產業目錄。

2008年1月1日開始實施的我國新版《外商投資產業指導目錄》。根據新版目錄，土地成片開發；高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國際會展中心的建設、經營；房地產二極市場交易及房地產中介或經紀公司進入限制外商投資產業目錄。

國家統計局數據顯示，2007年前三季度，我國完成房地產開發投資逾1.68萬億元，房地產開發企業資金來源約為2.54萬億元，其中，利用外資423億元，增長60%多。不難看出：房地產業此次被列入限制外商投資產業目錄，對2008年遏制部分城市虛高房價將具積極意義。

1.我國經濟還將繼續保持高增長的發展格局 根據深入的國情分析和科學的比較研究，得出的結論是我國經濟未來仍將保持近10%的增長速度 20至30年。與此同時，如果說我國的經濟發展是一個不可阻擋的態勢的話，隨著產業結構、人口結構和經濟發展的調整，對土地的需求仍是不可阻擋的，我國糧食安全保護耕地與經濟結構調整對土地需求的瓶頸矛盾將更突出，它將對我國房地產業的發展帶來持續的壓力。

2.貫徹和實施十七大報告提出的“住有所居”的既定目標 剛剛閉幕的*的十七大，首次將“住有所居”與學有所教、勞有所得、病有所醫、老有所養并列為我國加快推進以改善民生為重點的社會建設重要目標。改革開放以來，我國房地產業發展可以用史無前例來加以形容，中國人的居住條件在經濟發展和房改推廣的過程中得到了明顯的改善。

據建設部的統計數字表明：從1993年到*的十七大召開，全國人均住房面積已經從 17.8平方米增加到28平方米以上，城鎮居民的住房條件大都得到不同程度的改善。根據**《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，2007年底前，所有設區的城市要對符合規定住房困難條件、申請廉租住房租賃補貼的城市低保家庭基本做到應保盡保；2008年底前，所有縣城要基本做到應保盡保。

“十一五”期末，全國廉租住房制度保障范圍要擴大到低收入困難家庭。 國家統計局發布的數據顯示：我國今年前三季度社會消費品零售總額同比增長15.9%，比上年同期加快2.4個百分點。

我國消費水平以較快水平增長，成為了新一輪推動經濟平穩快速發展的重要因素。與此同時，消費的增長和消費水平的提高將進一步促使我國人民對購買商品房和改善居住環境的潛在需求增加。

我國消費增長和商品房購買力提高的最大推動力是居民收入的持續增長，盡管居民收入實際增速仍小于GDP增速，但二者的差距正在縮小。同時，居民收入增至一定水平后，消費結構開始轉變，消費規模在結構轉變的帶動下增大了。

并且國家鼓勵居民消費的*策力度加大，居民消費熱情不斷增長。另外，國家社保體系，住房公積金制度的日益完善，工資形成機制改革開始啟動，使人們對未來消費和購房的風險預期降低，對收入增加和平衡風險的預期提高，銀行儲蓄資金和股市獲利資金也逐漸開始向消費、購房和投資領域轉移。

二、新一年房地產業發展的預期和責任 *的十七大報告中有許多關于我國經濟和社會發展的新提法，從房地產業發展的角度出發主要是三個方面：一是總體而言，十七大文件提出我國經濟要保持又好又快發展，即目前我國的*策仍是以經濟建設為中心，但同時要以改善民生為重點。這就要求房地產業也要做到又好又快的發展，在保持健康發展的同時，為民生事業和土地生態和諧發展作出貢獻。

二是十七大報告提出的改善民生方面的另一個重要內容是實現“住有所居”。這體現了我們*和*府對于住房保障的關注。

第三是在生態文明方面，房地產業與生態掛鉤的具體體現是走綠色發展之路，并著力構建具有中國特色的住宅建設和消費模式。

3. 2008年房地產發展報告

2008年中國房地產市場年度發展報告》 《2008中國房地產市場季度分析報告》 《2008年中國房地產市場年度發展報告》是由國家信息中心信息資源開發部和中國房地產信息網聯合研究撰寫的年度性房地產形勢研究報告。

中國房地產信息網是由國家信息主辦的專業性房地產信息網站，主要向各級行*管理機構、房地產企業、銀行信貸部門、評估公司、證券基金公司、投資咨詢公司、研究機構以及其他相關企業提供信息服務。中國房地產信息網以國家信息中心為依托，長期專注于房地產領域的信息資源開發與利用，匯集了大量的房地產相關信息與資源，并積累了豐富的經驗。

中國房地產信息網目前已成為描述和研究中國房地產行業現狀與發展趨勢的權威站點。 為更好地為廣大用戶服務，我們特推出《2008年中國房地產市場年度發展報告》。

該報告詳細介紹了2001年-2007年中國房地產市場的總體運行情況，同時還分析了重點城市和地區的房地產市場運行情況，并利用統計數據對未來1-3年中國房地產市場的發展趨勢做出了具體分析和預測。 《年度發展報告》運用科學嚴謹的研究方法，結合宏觀經濟形勢和房地產行業的*策環境，關注房地產業的長期發展，并預測其未來幾年內的發展趨勢，從而為房地產企業、投資咨詢公司、金融機構、*策管理部門等單位提供決策咨詢參考。

《2008年中國房地產發展報告》目錄（簡） 一、宏觀經濟運行分析 二、*策回顧與分析 （一）*策主要內容 （二）*策影響分析 三、2001-2007年房地產市場運行分析 （一）房地產開發投資情況 1.商品住宅 2.辦公樓（寫字樓） 3.商業營業用房 （二）資金來源情況 （三）土地購置及完成開發情況 （四）建設竣工情況 （五）銷售增長情況 1.商品住宅 2.辦公樓（寫字樓） 3.商業營業用房 4.空置面積情況 （六）商品房價格漲幅回落 四、重點城市運行分析 （一）北京 （二）上海 （三）廣州 （四）深圳 （五）天津 （六）重慶 五、2008年中國房地產市場發展展望 （一）2007年房地產*策小結 （二）當前房地產市場的主要特點與問題 （三）下一階段的*策取向與建議 （四）2008年市場發展趨勢分析 1.需求分析 2.指標預測 附錄一 2007年主要房地產*策出臺情況一覽表 附錄二 2007年房地產開發主要統計數據。

4. 材料一：國家統計局發布了2010年全國房地產市場運行情況報告

(1)①材料一反映了2010年前四個月房價漲幅逐月擴大，4月份以后房價同比增幅逐步回落。這說明房地產市場投機性需求得到了一定程度的抑制，房地產市場調控*策取得了一定的效果。②供求影響價格。國家一方面增加居住用地有效供應，另一方面調整住房供應結構，加快保障性安居工程建設，平衡房產供求關系，調控房價。③國家財*是促進社會公平，改善人民生活的物質保障。面對飛漲的房價，國家加快保障性安居工程建設，滿足中低收入居民的住房需求。

國家綜合運用經濟手段和必要的行*手段，加強對房地產市場的調控。

(2)①文化不僅影響人的認識活動、實踐活動和思維方式，而且對人的影響具有深遠持久的特點。“家國倫理”使中國人把家看成最終的情感歸宿地，在住房消費上有著強烈的愿望。②傳統文化具有鮮明的民族性和相對穩定性。中國人獨有的“家國倫理”造成中國人對家更加看重，更愿意擁有自己的住房，而不愿意租房。③文化要在繼承的基礎上發展，在發展的過程中繼承。當代中國人對“家國倫理”要堅持批判地繼承，在住房問題上要做到理性消費，避免成為“房奴”。

5. 97和08經濟危機對中國房地產各有什么影響

97年的經濟危機投資總額下降 有效供給增加 中國房地產市場在1997年經歷了不同尋常的一年，從1991年以來的房地產開發投資的增長勢頭在1997年受到了明顯的抑制，根據國家統計局的數據表明，在1997 年1—10月，全國共完成房地產開發1840億元，比上年同期下降1.0%，其中土地開發投資153億元，比上年同期下降4.6%。

雖然在經歷了1992—1993年的開發高潮以后，房地產投資額的增幅有所降低。 雖然整個的投資額并沒有明顯的增加，但房地產市場卻呈現出了一派喜人景象，這主要表現在銷售情況有明顯改善，1997年1—10月，全國其銷售建筑面積3510 萬平方米，比上年同期增長13.3%，商品房銷售額達712億元，增長31.1%。

其中銷售給個人的為421億元，增長41.8%，所占比重為59.1%。 這說明通過近年來的結構調整，商品房的有效供給開始增加，而在各方面的推動下，個人購房熱情高漲，并開始成為市場的主力*。

當然，1997年的房地產市場仍然存在著不少問題。主要是由于前幾年大量的房地產項目在近年來集中上市對整個市場產生的很大壓力，雖然1997年的商品房銷售情況較好，但仍然趕不上上市的規模使得大量的商品房積壓， 1996 年底積壓量為 6600萬平方米，而1997年底估計將超過7000萬平方米，這是我國房地產市場最大的問題所在，而由此所引起的樓盤的價格始終處于盤整乃至小幅的滑落，更使房地產開發商的經營情況趨于困難。

雖然仍然存在不足，但總體來看，1997年的中國房地產市場，在經過了數年的結構調整后，已經開始進入以有效供給為主要特征的新階段。而在各項*策的扶持下，商品住宅已經開始成為個人消費的新的對象。

2008金融危機對中國房地產行業的影響 1、2008年1-11國內房地產市場的運行狀況 （1）房地產開發完成情況。1-11月，全國完成房地產開發投資26546億元，同比增長22.7%，增幅比1-10月回落1.9個百分點。

1-11月，全國房地產開發企業房屋施工面積25.5億平方米，同比增長17.7%；房屋新開工面積8.4億平方米，增長5.4%；房屋竣工面積3.5億平方米，增長6.1%。其中，住宅竣工面積2.9億平方米，增長5%。

1-11月，全國房地產開發企業完成土地購置面積3.2億平方米，同比下降5.9%；完成土地開發面積2.1億平方米，同比下降2.7%。 (2)商品房銷售和空置情況。

1-11月，全國商品房銷售面積4.9億平方米，同比下降18.3%。其中，商品住宅銷售面積下降18.8%；商品房銷售額19261億元，同比下降19.8%。

其中，商品住宅銷售額下降20.6%。截至11月末，全國商品房空置面積1.36億平方米，同比增長15.3%，增幅比1-10月提高2.2個百分點。

其中，空置商品住宅7084萬平方米，同比增長22.9%，增幅提高4.9個百分點。 （3）房地產開發企業資金來源情況。

1-11月，房地產開發企業本年資金來源33404億元，同比增長4.2%。其中，國內貸款6416億元，增長5.2%；企業自籌資金13444億元，增長30.9%；其他資金12942億元，同比下降14.5%。

其中，個人按揭貸款3046億元，下降25.6%。 (4)70個大中城市房屋銷售價格指數。

11月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲0.2%，漲幅比10月份低1.4個百分點；環比下降0.5%。新建住宅銷售價格同比上漲0.2%，漲幅比10月份低1.6個百分點；環比下降0.6%。

(5)全國房地產開發景氣指數。11月份，全國房地產開發景氣指數為98.46，比10月份回落1.22點，比去年同期回落8.13點。

點評：從全國房地產開發景氣指數及各項分類指數延續回落的態勢來看，此輪房地產行業的調整仍在繼續，房價同比漲幅已經回落到0.2%，基本上與去年同期持平。在前段期間貨幣*策松動、地方*府及中央*府救市*策的不斷刺激下，只有部分地區的成交量呈現明顯回暖的趨勢，如上海市、重慶市、廣東省等11月商品房銷售面積較10月分別增加了29%、40%和9%，但從全國來看，11月商品房銷售面積較10月依然減少了3%。

由此可以看出，盡管一系列*策的出臺減少了購房者的支付成本，但短期來看對刺激消費需求釋放的作用是有限的，消費者對房價繼續下調的預期以及宏觀經濟的不確定性致使觀望氛圍依然濃郁。 2、預計中國今后的房地產市場趨勢 總體來看，目前全國市場呈現量價齊跌的形態。

從去年年底開始，中國房地產市場開始調整，今年以來下行速度加快，下滑幅度加大，房地產價格也隨之開始回落。從區域上看，以深圳、廣州為代表的珠三角城市最先開始調整，接著長三角、華北、中西部也開始調整。

今后兩年我國房地產市場走勢非常不樂觀。我們認為：2008年房屋成交量同比2007年將出現大幅下滑，估計萎縮3-4成，但由于全國房價拐點出現在第三季度，因此2008年全年房價同比2007年，依然呈正增長，不過漲幅將由2007年的18%（商品房）大幅回落到5%左右的可能性較大（預計與2006年4.4%的漲幅相近）。

至于2009年，全國房屋成交量將依然在低位徘徊，但全年成交價格將比2008年出現負增長。2010年全國樓市觸底反彈的可能性最大 來源：/z/*?si=5。

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