2019年房地產政治環境分析

1. 從經濟學角度分析房地產價格變化及其影響因素

房地產價格上漲的原因、危害及對策近年來，我國房地產市場持續高速發展，作為國家支柱性產業之一，對國民經濟的持續高速增長起到了重要作用。

但是，由于我國房地產市場發展相對不成熟，房地產投資過熱、房價收入比過高、房價漲幅過快等問題逐漸暴露出來，不少城市出現了房價增長幅度與城市經濟發展水平不相符合、與城市居民收入水平不相協調的現象。從一方面來說，城市經濟發展水平是房地產價格的“催化劑”；但是，從另一方面，房地產價格增長速度過快卻會增加城市的生產、生活成本，阻礙城市經濟的發展，降低城市的競爭力。

一、房價上漲的成因分析（一）供需不平衡。房屋的供應和需求力量的相互作用對房價的變動起著主導作用，但是房價的供應和需求同一般的商品相比還有其特殊的地方，如每年新增房產的數量只占房地產市場總量很小的一部分，供應變化相對于其他許多商品較遲緩（從買地到銷售需2-3年），因此，從短期看，房產的價格更多的取決于需求數量而不是供應數量。

伴隨著全國樓市回暖的大趨勢，素有火爐之城的武漢在房價上漲上也表現出相當火爆的勢頭。而造成江城“房地產盛夏”的原因，從供需方面來看主要有兩個：一是房地產開發商刻意營造“熱銷”氛圍。

他們找來各種“房托兒”，進行瘋狂購買，擾亂了正常購房者的理性思考，造成需求競爭激烈的假象，從而為房價的量價齊升起到了推波助瀾的作用。二是購房者通脹預期強烈，消費者心理規律導致廣大住房需求者追漲勢頭強硬。

除開2010年2月，從2009年3月起，武漢樓市銷量已連續11個月過萬套。進入4月，40家樓盤捱過了“兩會”，在確定了*策方向后，加大了供應。

供給量增大，投資方仍熱情不減，而剛性需求置業者則在做最后的掙扎。拋開表面的繁榮發現，今年3月，支撐樓市銷量絕大半集中在5000元/平方米左右及8000元/平方米以上的樓盤。

根據億房網研究中心的數據，3月，全市商品房銷量占比中，價格在5000-6000元/平方米左右的樓盤比例為28.18%,8000元/平方米以上的為24.06%。從數據組成不難發現，是剛性置業需求在尋求平價房源，而投資型需求在中心城區搏殺。

長城建設錦繡龍城、百步亭世博園等，這些地處三環線以內，價格相對較平的樓盤，受到剛性需求置業者的追捧；另—方面，福星惠譽國際城、融科天城等高價樓盤，也迎來投資客的瘋搶。但也應理性地看到，由于房價虛高，隨著自住型需求的急劇萎縮，其崩盤的危險，也日益膨脹。

需求方加入了另一個新的購房群體———炒房團。與以往不同的是，以炒房著稱的溫州投資者，此次將主力轉向了二三線城市。

這批購房者是從上月底開始陸續進入武漢樓盤的。目前國家只對境外人士購房有限制，如一人只能買一套等，對境內炒房者能夠采取的應對措施不多。

炒房團的加入，不論是給普通自住房性購房者，還是住房投資者都帶來了不小的壓力，使原本就激烈的需求競爭變得更加緊張。而炒房團引起的更巨大的需求，不僅在保持房價高漲上發揮了相當大的作用，同時也使地產商們的資金流動性更大，這在一定程度上也加速了商品房的投資速度和供給量。

一般來說，房產的需求越大，則房產的價格越高，而房產的供應越大，則房產的價格越低。從2009年以來，市場持續旺銷，需求量不斷加大，但供應量下降幅度較大，因此，新增供應量與需求量的差距不斷被拉大。

2009年，武漢商品住宅累計供應面積與成交面積的比值為1:2.11，新增需求量遠遠超過了新增供應量，供需矛盾更為激化。（二）城鎮居民人均可支配收入的影響。

城鎮居民的收入水平是衡量居民購買力的重要指標，同時也是支撐房地產價格的重要指標。城鎮居民年可支配收入一直處于快速增長中，并一直處于商品銷售價格和住宅銷售價格之上，城鎮居民收入和支出支撐著房地產價格的上升。

從這一角度看，我市的房地產價格以居民收入的增長為支撐，居民收入水平不斷提高，對房地產的有效需求相應增加，房地產的價格也隨之上漲。（三）通貨膨脹因素。

根據近幾年國際上的部分國家和城市情況可看出，投資房地產是抵御通貨膨脹的一個很好的途徑。越是在物價上漲的時期，房地產越能體現其保值性，也就是說，在物價上漲的時期里，持有房產是比較理想的，正因為這樣，真實的通脹率和預期的通脹率一般會對房價產生正面的影響，通脹率越高，人們對房地產的投資就越多，房價上漲的也就越快。

蓬勃發展的房產推動著我國房地產及相關行業的迅猛發展，這幾年，房地產等行業連續幾年以超過20%的增速運行，對房屋的需求大量增加，使得相關原材料價格穩步升高，特別是與建筑業密切相關的鋼鐵價格大幅上升，增加了房地產的開發成本，繼而導致了住房價格的上升。（四）*策因素。

適度寬松的貨幣*策及信貸的擴張給開發商提供了強有力的資金支持，使開發商資金緊張程度降低；另外，存貸款利率的下調，購房首付款的壓力減小，使得投資投機型和自住型需求同時擴大。在供給彈性較小甚至有所減少的情況下，需求量的擴大必然就引起了房價的上漲。

與此同時，由于擔心國內外銀行向市場注入的大量流動性資金，加。

1. 房地產經紀人：房地產市場環境有哪些

房地產市場環境調研（一）*治法律環境調研 *治法律環境調研主要是了解對房地產市場起影響和制約作用的*治形勢、國家對房地產行業管理的有關方針*策、有關法律法規及其變化等，包括： ①各級*府有關房地產開發經營的方針*策。

如房改*策、開發區*策、房地產價格*策、房地產稅收*策、房地產金融*策、土地定級及地價*策、人口*策和產業發展*策等； ②各級*府有關國民經濟社會發展計劃、發展規劃、土地利用規劃、城市規劃和區域規劃等； ③國家有關法律法規，如環境保護法、土地管理法、城市房地產管理法、廣告法、反不正當競爭法等； ④*府有關方針和*策，如產業*策、金融*策、稅收*策、財**策、物價*策、就業*策等； ⑤*局的變化，包括國際和國內*治形勢、*府的重大人事變動等。（二）經濟環境調研經濟環境調研主要是了解財*、金融、經濟發展狀況和趨勢等因素，這些因素影響的是市場大氣候。

更重要的是，該地區的居民收入、消費水平、消費結構、物價水平、物價指數，對房地產市場需求也會產生根本性的影響。經濟環境調研應該把握企業所在地區的總的經濟發展前景。

一般來說，對于經濟發展迅速的地區，房地產市場的前景也將十分廣闊，市場機會相對多。具體包括： ①國家、地區或城市的經濟特性，包括經濟發展規模、趨勢、速度和效益； ②項目所在地區的經濟結構、人口及其就業狀況、就學條件、基礎設施情況、地區內的重點開發區域、同類競爭物業的供給情況； ③一般利率水平、獲取貸款的可能性以及預期的通貨膨脹率； ①國民經濟產業結構和主導產業； ⑤居民收入水平、消費結構和消費水平； ⑥物價水平及通貨膨脹； ⑦項目所在地區的對外開放程度和國際經濟合作的情況，對外貿易和外商投資的發展情況； ⑧與特定房地產開發類型和開發地點相關因素的調研。

（三）社會文化環境調研社會文化環境主要是居民的生活習慣、生活方式、消費觀念、消費心理乃至對生活的態度、對人生的價值取向等。而一些價值觀，是比較容易變化的，這也為房地產企業開發新的產品、引進新的經營思路創造了條件。

文化環境調研的內容主要包括： ①居民職業構成、教育程度、文化水平等； ②家庭人口規模及構成； ③居民家庭生活習慣、審美觀念及價值取向等； ④消費者民族與*信仰、社會風俗等。（四）社區環境調研社區環境直接影響著房地產產品的價格，這是房地產商品特有的屬性。

優良的社區環境，對發揮房地產商品的效能，提高其使用價值和經濟效益具有重要作用。社區環境調研內容包括社區繁榮程度、購物條件、文化氛圍、居民素質、交通和教育的便利、安全保障程度、衛生、空氣和水源質量及景觀等方面。