深圳市房地產市場監管辦法征求意見

深圳市房地產市場監管辦法

一、請問：《關于進一步加強房地產市場監督管理的通知》的內容是什么

關于進一步加強房地產市場監督管理的通知（已廢止）國家工商行*管理局發布部門：國家工商行*管理總局發布日期：1996年09月10日實施日期：1996年09月10日（中央法規） 2004年6月30日廢止關于進一步加強房地產市場監督管理的通知國家工商行*管理局各省、自治區、直轄市及計劃單列市工商行*管理局：近年來，隨著房地產市場的迅速發展，各地工商行*管理機關積極參與監督管理，有力地維護了房地產市場秩序，取得了較好的社會效果。

但是，目前在房地產市場交易秩序方面仍然存在一些普遍性的問題，如非法倒賣房地產、無照和超范圍經營房地產、房地產交易合同不規范、房地產虛假廣告時有發生、房地產租賃經營中稅費流失等。為進一步加強工商行*管理機關對房地產市場的監督管理，規范市場交易行為，促進我國房地產業的健康發展，依據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國經濟合同法》、《中華人民共和國公司登記管理條例》、《中華人民共和國企業法人登記管理條例》等法律、法規，現就房地產市場監督管理的有關問題通知如下：一、工商行*管理機關在房地產市場管理中的主要職責根據**確定的參與監督管理各類生產要素市場的職責，工商行*管理機關在參與房地產市場監督管理中的具體職責是： 1、參與制訂房地產市場有關法律、法規； 2、對房地產市場經營主體資格進行審核，辦理其登記注冊手續，核發營業執照； 3、對集中交易的房地產市場進行登記注冊，頒發《市場登記證》； 4、規范房地產買賣、租賃等經濟合同文本，對房地產交易合同進行監督管理和鑒證； 5、監督管理房地產廣告活動； 6、監督檢查房地產市場交易活動，查處房地產市場違法行為，維護交易秩序； 7、開展工商行*管理法規的宣傳、咨詢活動； 8、法律、法規賦予的其他職責。

二、加強對房地產經營主體的登記管理《中華人民共和國城市房地產管理法》規定，房地產開發企業及房地產中介服務機構直接到工商行*管理機關登記注冊。對此，各級工商行*管理機關應予以高度重視，嚴格按照國家宏觀調控的要求，切實加強對房地產市場經營主體資格的審核，著重做好以下工作： 1、按照《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規規定的條件，對房地產開發企業及中介機構的資格條件嚴格把關，并建立專項審核制度。

2、對房地產市場經營主體特別是房地產開發企業建立日常檢查制度，對房地產開發企業領取營業執照之日起滿六個月尚未開展房地產開發經營活動的，依照法律、法規的規定予以處理。 3、對在房地產交易活動中以收取傭金為目的，為促成他人交易而進行居間、行紀及代理等活動的房地產經紀人，按《經紀人管理辦法》（國家工商行*管理局令第36號）進行管理。

三、加強房地產買賣活動的監督管理 1、進行房地產買賣，當事人必須按規定簽訂書面合同。合同的主要條款應包括：標的物的基本情況、銷售價格、付款時間及結算方式、交房期限、維護保養、產權歸屬、土地使用權取得方式、違約責任及買賣雙方的其他權利義務等。

加強房地產買賣合同管理，是工商行*管理機關監督管理房地產市場的重要內容之一。各地工商行*管理機關應根據國家工商行*管理局、建設部關于房地產買賣合同文本的規定，結合本地實際情況，制定具體措施，并建立房地產買賣合同的審查管理和鑒證制度。

2、發布商品房銷售廣告，必須符合《中華人民共和國廣告法》和《中華人民共和國城市房地產管理法》第44條關于投資額度等的規定，以及其他有關法規規定。工商行*管理機關應加強對房地產廣告的監督管理，堅決查處房地產廣告活動中的違法違章行為。

3、對國有土地使用權出讓、轉讓等經營行為的管理，應依照土地管理法規進行。四、加強房屋租賃經營活動的監督管理 1、凡非國家定價出租的各種所有權房屋，其交易行為均應納入房地產市場管理。

2、從事房屋出租經營的單位和個人（居住用房租賃暫除外），須經工商行*管理機關依法核準登記，頒發營業執照后，方可開展出租活動。 3、房屋租賃雙方必須依法簽訂書面合同，租賃合同的主要條款應當包括：房屋的基本情況、租賃用途、租賃價格、租賃期限、修繕責任、違約責任等。

對房屋租賃合同的管理，可按房地產買賣合同管理規定辦理。五、加強房地產市場登記管理開辦集中交易的房地產市場，應按照國家工商行*管理局《商品交易市場登記管理辦法》（國家工商行*管理局令第54號）的規定，到工商行*管理機關辦理市場登記手續，領取《市場登記證》。

六、查處房地產市場中的違法違章行為各地工商行*管理機關要依據有關法律、法規和規章，加強對房地產市場違法行為的查處工作： 1、對未領取營業執照，或超越經營范圍從事房地產開發、房地產銷售、房屋出租及房地產中介服務等經營活動的單位和個人，依照《中華人民共和國公司登記管理條例》、《中華人民共和國企業法人登記管理條例》、《城鄉個體工商戶管理暫行條例》等法規的有關規定予以查處。 2、對非法倒賣公有房屋牟取非法收入的單位和個人，依據《投機倒。

二、星級提升課程應該在什么日期前學完

星級提升課程應該在星級有效期滿前學完。申報星級房地產經紀人員的條件

1、基本條件

申報星級房地產經紀人員，須符合以下基本條件：

(1). 遵守《深圳市房地產市場監管辦法》、《深圳市房地產經紀行業從業規范》、《深圳市房地產經紀行業從業人員不良行為處理辦法》等相關法律法規及行業自律規章；

(2). 所在房地產經紀機構已備案且為本會團體會員；

(3). 通過房地產經紀人員星級測評；

(4). 誠信評價級別為“誠信”。

凡符合上述基本條件的，直接認定為一星級房地產經紀人員。

2、二星級及以上星級房地產經紀人員條件

(1)二星級房地產經紀人員，須符合以下條件：

①符合前述基本條件；

②上年誠信級別為“誠信”。

凡符合上述基本條件的，直接認定為二星級房地產經紀人員。

(2)三星級房地產經紀人員，須符合以下條件：

①符合前述基本條件；

②上兩年誠信級別皆為“誠信”。

凡符合上述基本條件的，直接認定為三星級房地產經紀人員。

(3)申報四星級房地產經紀人員，須符合以下條件：

①符合前述基本條件；

②取得大專學歷或經紀人協理證書的人員上兩年誠信級別皆為“誠信”；取得本科及以上學歷的人員上年誠信級別為“誠信”；取得全國房地產經紀人職業資格證書的人員當年誠信級別為“誠信”。

(4)申報五星級房地產經紀人員，須符合以下條件：

①符合前述基本條件；

②取得大專學歷的人員上三年誠信級別皆為“誠信”；取得本科及以上學歷的人員上兩年誠信級別為“誠信”；取得全國房地產經紀人職業資格證書的人員上年誠信級別為“誠信”；

四星級、五星級房地產經紀人員由牌照及執業服務管理委員會評定。

獲評星級的房地產經紀人員，由本會頒發《深圳市房地產經紀人員星級服務牌》。

三、筆架山公館房源為什么鎖定

深圳規劃和國土委員會向網易財經發來澄清說明表示，暫停房地產信息系統使用屬于規劃土地和房地產市場監管措施之一。《深圳經濟特區規劃土地監察條例》第三十九條規定，對涉及規劃、土地違法行為的房地產，主管部門可作出限制其產權的決定。《深圳市房地產市場監管辦法》第六十二條規定，主管部門在監督檢查過程中發現房地產開發企業、經紀和估價機構及其從業人員有違反法律、法規及本辦法規定行為的，可以暫停其使用信息系統。

在協助司法機關查封、安居型商品房預售管理以及其它規劃土地日常業務辦理過程中，為保障購房者的合法權益、規范市場秩序和開發企業銷售行為，主管部門也可臨時鎖定相關房源，待事項辦理完畢后再解除鎖定。

綜上，房源鎖定或限制產權可能存在以上多種原因，建議不應過度解讀，以維護良好市場環境。

四、深圳住房公積金繳納多久可以貸款買房

需要連續繳納6個月，具體規定如下：《深圳市住房公積金貸款管理規定》第九條職工購買保障性住房、人才住房和商品住房（住宅類，下同）申請普通公積金貸款的，應當同時具備以下條件：（一）申請人和計算可貸額度的共同申請人在申請當月之前6個月，在本市或異地連續按時足額繳存公積金，且申請時處于正常繳存狀態。

本市和異地繳存公積金的時間可以合并計算；（二）申請人和共同申請人家庭（包括夫妻雙方和未成年子女，下同）在本市未發生公積金貸款或者已經還清公積金貸款；（三）申請人和共同申請人有償還貸款本息的能力，信用狀況良好，且不存在本規定第十二條所規定的信用記錄；（四）申請人已按規定支付購房首付款；（五）申請人同意提供符合本規定要求的擔保；（六）貸款申請符合國家、省和本市房地產市場管理*策要求，在貸款辦理期間遇*策調整的，以公積金中心受理公積金貸款的時間為準，按照“老人老辦法新人新辦法”的原則處理，但國家、省、市房地產市場管理*策已有明確規定的，從其規定；（七）符合公積金管委會規定的其他條件。申請公積金貸款時，房產套數按購房人各自所在家庭名下房產套數多的一方的套數計算。

擴展資料：深圳市不能貸款的特殊情況：《深圳市住房公積金貸款管理規定》第十一條存在下列情形之一的，不能申請公積金貸款：（一）職工購買的住房存在除配偶、父母、子女外的其他權利人的；（二）購買單套住房部分產權份額的（三）職工與父母、配偶、子女之間買賣住房的；（四）申請人和計算可貸額度的共同申請人未按照《暫行辦法》、《深圳市住房公積金繳存管理規定》繳存公積金，或者存在以弄虛作假等方式匯補繳公積金、調整繳存基數、掛靠單位繳存公積金等違法違規情形的。第十二條申請人或共同申請人申請公積金貸款時存在以下信用記錄的，不予公積金貸款：（一）單筆貸款近24個月內有8次以上逾期達1期，或者2次以上逾期達2期，或者1次以上連續逾期達3期記錄；（二）單筆信用卡（含準貸記卡）近24個月內有8次以上逾期達1期，或者2次以上逾期達2期，或者1次以上連續逾期達3期的記錄；（三）單筆信用卡（含準貸記卡）近24個月內狀態為“呆賬”、“凍結”或者“止付”的；（四）貸款曾被“擔保人代還”或者“以資抵債”等特殊交易記錄。

參考資料：深圳市住房公積金管理中心-深圳市住房公積金貸款管理規定。

五、針對深圳小產權房區別對待四個方式

國土資源部日前出臺《關于農村集體土地確權登記發證的若干意見》，明確指出“小產權房”不得登記發證。

市查違辦有關負責人在接受深圳商報記者采訪時表示，深圳將區別歷史遺留違建違法程度，針對已有的深圳小產權房分別采用確認產權、依法拆除或者沒收、臨時使用等方式，分期分批處理。市查違辦有關負責人表示，深圳對農村城市化歷史遺留違法建筑進行處理，2009年6月2日出臺的《深圳市人民代表大會常務委員會關于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》（以下簡稱《決定》），與國土資源部文件不存在法律適用和法理上的沖突，因此，國土資源部文件不會對深圳處理農村城市化歷史遺留違法建筑造成根本性的影響。

該負責人同時表示，由于歷史遺留違法建筑的成因復雜、類型各異，在《決定》原則規定的基礎上，相關配套*策在探索建立或者不斷完善之中，國土資源部文件的相關精神對深圳處理農村城市化歷史遺留違法建筑具有重要的指導意義。雖然深圳處理的歷史遺留違法建筑不是國土資源部文件所說的“小產權房”，但并不意味著深圳民間所說的“小產權房”就能夠得到處理確認，嚴厲打擊非法房地產開發和銷售是深圳一貫堅持的立場，《深圳市房地產市場監管辦法》已經規定了依法拆除、沒收等法律責任，在歷史遺留違法建筑的后續處理過程中也將繼續堅持這一立場。

市查違辦有關負責人表示，我市農村城市化歷史遺留違法建筑處理工作不能簡單理解為“處理發證”。《決定》第五條規定“經普查記錄的違法建筑，市*府應當區別其違法程度，根據本決定以及土地利用總體規劃、城市規劃和土地利用計劃要求，分別采用確認產權、依法拆除或者沒收、臨時使用等方式，分期分批處理。”

因此，從處理結果上看，我市對歷史遺留違法建筑的處理主要包括確認產權、依法拆除、依法沒收、臨時使用等四種情形。對于廣受關注的目前我市關于農村城市化歷史遺留違法建筑處理工作的進展情況，市查違辦有關負責人表示，目前市、區兩級歷史遺留問題處理工作在機構建設層面已基本到位。

在*策制定方面，由于歷史遺留違法建筑處理工作問題復雜，市委、市*府要求在制定《決定》實施辦法的過程中要進行深入調研并廣泛征求意見，目前相關*策經過多次修訂已漸趨成熟，將按規定程序報批后出臺。

六、2016年深圳房地產限購八條*策

一、加大住房用地供應力度，有效增加住房供給加快落實“十三五”期間800公頃商品住房、人才住房和保障性住房用地供應目標，盡快完成2016年137公頃各類住房供地任務；通過優先選址、加快供地節奏，加大原特區外住房用地供應力度；提高土地開發強度，盤活各類存量土地，加大城市更新、棚戶區改造和土地整備的力度，加快軌道交通沿線及上蓋各類住房建設，多渠道增加住房供應，滿足人民群眾的居住需求。

二、優化土地出讓模式，加強土地購置資金監管“招拍掛”出讓商品住房用地，土地溢價率超過一定比例的，由競價轉為競配人才住房或保障性住房面積，或提高開發企業自持住房比例用于租賃經營。提高競買商品住房用地保證金的比例，企業和個人競買土地保證金不得低于出讓底價的50%。

企業和個人參與商品住房用地“招拍掛”前，承諾土地購置資金來源不屬于開發貸款、資本市場融資、資管計劃配資等，違反承諾的取消中標資格并沒收競地保證金。金融監管機構嚴查企業和個人購買商品住房用地資金的來源，稅務部門嚴查偷稅漏稅行為，對存在違法違規的企業和個人以及金融機構，依法依規嚴厲處罰。

三、調整住房戶型結構，增加普通住房供應增加中小戶型、中低價位普通商品住房的供應。新增商品住房項目，套內建筑面積在90平方米以下的普通住房的建筑面積和套數占比不低于商品住房項目總建筑面積和總套數的70%。

四、完善住房限購*策，抑制投資投機需求本市戶籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭）繼續執行限購2套住房的*策；本市戶籍成年單身人士（含離異）在本市限購1套住房；能提供自購房之日起計算的前5年及以上在本市連續繳納個人所得稅或社會保險證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房；對境外機構和個人購房，嚴格按照有關*策執行。購房時間的認定，以在本市房地產主管部門信息系統網簽購房合同的時間為準。

五、加強商品住房和商務公寓項目銷售價格管理房地產開發企業應當接受主管部門對商品住房和商務公寓項目銷售價格的指導，對項目申報價格明顯高于周邊同類在售項目價格或本項目前期成交價格或周邊同類二手房價格的，市場監管和規劃國土部門暫不辦理價格備案、暫不核發預售許可證或暫不辦理現房銷售備案。對已取得預售許可和現售備案的商品住房和商務公寓項目，主管部門實時監測銷售行為；對超出備案價格、擅自提價且不接受主管部門價格指導的開發企業，立即停止網簽并責令企業整改。

六、進一步完善差別化住房信貸*策根據中國人民銀行有關規定，經深圳市場利率定價自律機制商定，對差別化住房信貸*策作以下要求：對購房人家庭名下在本市無房且無商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，繼續執行貸款首付款比例最低30%的*策；購房人家庭名下在本市無房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，貸款首付款比例不低于50%；購房人家庭名下在本市擁有1套住房的，貸款首付款比例不低于70%。人民銀行深圳市中心支行、深圳銀監局將繼續加強監管并指導各商業銀行分類調整個人住房貸款最低首付比例，各商業銀行應嚴格執行差別化住房信貸*策，并進一步加強住房信貸風險控制。

七、嚴厲查處房地產市場違法違規行為房地產主管部門會同市場監管、公安、稅務、金融等相關部門開展房地產開發項目交易秩序整頓，對未取得預售許可的項目，禁止企業以誠意金、VIP卡等形式蓄客，對已取得預售許可或已辦理現房銷售備案的項目，企業要在規定時間內一次性公開全部銷售房源；開發企業應在交易場所醒目位置明確標示所有可售房源及其價格等信息，嚴格執行明碼標價、一房一價的規定，嚴禁企業采取拖延開盤時間、控制房源等手段捂盤惜售、制造供不應求假象。金融主管部門會同規劃國土、市場監管、公安、稅務等部門，加強房地產金融秩序整頓和監管，重點打擊零首付、首付貸、眾籌買房等市場違法違規行為，嚴禁中介機構從事自我融資、自我擔保、設立資金池等場外配資金融業務，繼續開展房地產領域非法集資排查。

各相關部門要加強市場主體經營行為監管，加強房地產行業專項整治，嚴厲打擊合同違法、虛假廣告、價格欺詐、偷稅漏稅等違法違規行為，并將相關信息記入企業和個人誠信檔案，予以公開曝光；對涉嫌違法的企業和個人，由公安等部門依法處理。八、加強部門聯動，完善房地產調控聯席會議制度加強組織領導，建立由市規劃國土委牽頭，市市場和質量監管委、市公安局、市住房建設局、市地稅局、市金融辦、市網信辦、深圳市國稅局、人民銀行深圳市中心支行、深圳銀監局等單位參加的房地產調控聯席會議制度，指導、協調、推進全市房地產市場監管工作。

完善工作機制，加強對房地產市場的跟蹤、分析和研判，加強房地產調控*策研究，及時完善相關監管措施，加強房地產市場和調控*策的正面宣傳和輿論引導。

七、求關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通

《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》全文各省、自治區住房和城鄉建設廳，直轄市建委（房地局），*生產建設兵團建設局：為貫徹落實《**辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》（國辦發〔2010〕4號）要求，進一步加強房地產市場監管，完善商品住房預售制度，整頓和規范房地產市場秩序，維護住房消費者合法權益，現就有關問題通知如下：一、進一步加強房地產市場監管（一）加強商品住房預售行為監管。

未取得預售許可的商品住房項目，房地產開發企業不得進行預售，不得以認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用，不得參加任何展銷活動。取得預售許可的商品住房項目，房地產開發企業要在10日內一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，并嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售。

房地產開發企業不得將企業自留房屋在房屋所有權初始登記前對外銷售，不得采取返本銷售、售后包租的方式預售商品住房，不得進行虛假交易。（二）嚴肅查處捂盤惜售等違法違規行為。

各地要加大對捂盤惜售、哄抬房價等違法違規行為的查處力度。對已經取得預售許可，但未在規定時間內對外公開銷售或未將全部準售房源對外公開銷售，以及故意采取畸高價格銷售或通過簽訂虛假商品住房買賣合同等方式人為制造房源緊張的行為，要嚴肅查處。

（三）加強房地產銷售代理和房地產經紀監管。實行代理銷售商品住房的，應當委托在房地產主管部門備案的房地產經紀機構代理。

房地產經紀機構應當將經紀服務項目、服務內容和收費標準在顯著位置公示；額外提供的延伸服務項目，需事先向當事人說明，并在委托合同中明確約定，不得分解收費項目和強制收取代書費、銀行按揭服務費等費用。房地產經紀機構和執業人員不得炒賣房號，不得在代理過程中賺取差價，不得通過簽訂“陰陽合同”違規交易，不得發布虛假信息和未經核實的信息，不得采取內部認購、雇人排隊等手段制造銷售旺盛的虛假氛圍。

（四）加強商品住房買賣合同管理。各地要完善商品住房買賣合同示范文本，積極推行商品住房買賣合同網上簽訂和備案制度。

商品住房買賣合同示范文本應對商品住房質量性能，物業會所、車位等設施歸屬，交付使用條件及其違約責任做出明確約定，并將《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》作為合同附件。房地產開發企業應當將商品住房買賣合同在合同訂立前向購房人明示。

（五）健全房地產信息公開機制。各地要加強和完善房地產市場信息系統建設，及時準確地向社會公布市場信息。

市、縣房地產主管部門要及時將批準的預售信息、可售樓盤及房源信息、違法違規行為查處情況等向社會公開。房地產開發企業應將預售許可情況、商品住房預售方案、開發建設單位資質、代理銷售的房地產經紀機構備案情況等信息，在銷售現場清晰明示。

（六）鼓勵推行商品住房現售試點。各地可結合當地實際，制定商品住房現售管理辦法，鼓勵和引導房地產開發企業現售商品住房。

實行現售的商品住房，應符合《商品房銷售管理辦法》規定的現售條件；在商品住房現售前，房地產開發企業應當將符合現售條件的有關證明文件和房地產開發項目手冊報送房地產開發主管部門備案。二、完善商品住房預售制度（七）嚴格商品住房預售許可管理。

各地要結合當地實際，合理確定商品住房項目預售許可的最低規模和工程形象進度要求，預售許可的最低規模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預售許可。住房供應不足的地區，要建立商品住房預售許可綠色通道，提高行*辦事效率，支持具備預售條件的商品住房項目盡快辦理預售許可。

（八）強化商品住房預售方案管理。房地產開發企業應當按照商品住房預售方案銷售商品住房。

預售方案應當包括項目基本情況、建設進度安排、預售房屋套數、面積預測及分攤情況、公共部位和公共設施的具體范圍、預售價格及變動幅度、預售資金監管落實情況、住房質量責任承擔主體和承擔方式、住房能源消耗指標和節能措施等。預售方案中主要內容發生變更的，應當報主管部門備案并公示。

（九）完善預售資金監管機制。各地要加快完善商品住房預售資金監管制度。

尚未建立監管制度的地方，要加快制定本地區商品住房預售資金監管辦法。商品住房預售資金要全部納入監管賬戶，由監管機構負責監管，確保預售資金用于商品住房項目工程建設；預售資金可按建設進度進行核撥，但必須留有足夠的資金保證建設工程竣工交付。

（十）嚴格預售商品住房退房管理。商品住房嚴格實行購房實名制，認購后不得擅自更改購房者姓名。