房地產開發貸款自有資金比例要求

1. 房地產開發貸款自有資金

房地產開發貸款自有資金

一、房地產企業自有資金包括哪些

一、房地產開發項目的自有資金是指房地產開發企業的注冊資本和歷年收益結存形成的權益資本。房地產開發項目的自有資金是衡量房地產開發企業整體實力和項目開發風險的重要因素。

二、為降低房地產開發項目的授信風險，保證房地產開發項目的順利完工，人民銀行和銀監會均對房地產項目開發的自有資金比例有明確要求，各股份制商業銀行也制定相應的房地產項目貸款*策。

三、房地產開發企業自有資金比例達到*策要求的主要手法：

1、虛增資本公積。

2、股東或關聯公司借款、承包商及材料供應商墊資等納入自有資金比例進行核算。

3、項目拆分、滾動開發。

4、調整項目投資估算。

二、房企采用自有資金該如何計算開發費用

《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第三條第（二）項規定，凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按"取得土地使用權所支付的金額"與"房地產開發成本"金額之和的10%以內計算扣除。

全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民*府此前規定的比例執行。

《天津市房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法》（津地稅地〔2010〕49號）規定，全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照"取得土地使用權所支付的金額"與"房地產開發成本"金額之和的5%以內計算扣除。《海南省地方稅務局轉發國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（瓊地稅函〔2010〕250號）規定，全部使用自有資金，沒有利息支出的，房地產開發費用的扣除比例為10%。

依據上述規定，對房地產開發費用采取的是按比例計算的扣除辦法，因此應當按照（1000+5000）X10%=600（萬元）作為土地增值稅開發費用扣除額。《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）第八條規定，在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額+清算的總建筑面積。根據上述規定，土地增值稅采取項目清算方式。

三、房地產項目貸款自有資金不夠怎么辦

住房公積金貸款及其程序

住房公積金貸款已成為普通工薪階層購房的主要途徑之一，住房公積金貸款以利率低為主要優點，提高了普通職工的支付能力。但對于住房公積金貸款要符合一定的條件。

法律規定了四個條件：

(2)有相當于購買修建住房費用的20%或以上的自籌資金（可以用借款人及其同戶成員，非同住的配偶和直系血親已繳存的住房公積金存款抵充）；

(3)有穩定的經濟收入和償還貸款本息的能力；

(4)同意辦理住房抵押，在住房未竣工交付使用，借款人未領得房地產權證書交給貸款銀行收押之前，應由售房單位提供擔保。

如果符合以上條件，就可以申請住房公積金貸款：首先填寫貸款申請書，送貨款銀行審查；然后持借款申請書、身份證、戶口簿向有關銀行辦理借款申請；銀行審查認可后，通知借款人將至少20%的自籌資金存入貸款銀行；最后借貸雙方簽訂借款合同和房地產抵押合同，并按規定辦理合同公證和房地產抵押登記手續。那么你就可擁有你的自有住房了。