榮觀房產網集體土地開發房地產
一、如何小心利用農村集體土地開發的房產
前些時候，有不少鄉、縣、郊區單位擅自在集體的土地上建造住宅，對社會公開銷售；也有一些房地產開發公司與某個鄉進行 二、小心雙方聯建開發的房產。
聯建房屋是城市里最近幾年出現較多的房地產項目。所謂聯建是一方提供土地，另一方提供資金，雙方聯合起來共同開發建設自用的住宅。
由于歷史的原因，有地皮一方大都擁有國家劃撥的土地使用權。按照各地區的有關聯建分成規定，聯建各方分得自己應得的那一部分房產只能自用，而不能出售。
但有些房地產開發公司卻將聯建的房產進行銷售，這種房子當然也辦不下產權證，因為聯建項目不是經營項目，聯建方沒有向國家繳納地價款。還有的聯建項目經過多次轉手，每次轉手都使價格上了一個臺階，但終因無人負責向國家交納地價款而導致最終也辦不下產權證。
這樣的房子，我勸你也不要買。
二、集體土地上進行商品房開發和銷售的行為是否合法有效
農村集體所有的土地，用于房地產開發經營的，應當經國家依法征用，辦理出讓手續。
商品房預售 時，房地產開發商應當交付全部土地使用權出讓金， 并取得土地使用權證書。如果違法在集體土地上進行 商品房開發，并在預售房時，隱瞞真實情況，欺詐購房者，其與買房者訂立的房屋買賣合同屬于無效合同。
使用集體土地進行商品房開發總的說來應遵循“先國家征用，再有償出讓”的國家征用方式，集體 不能直接向集體組織以外的民事主體出讓土地。土 地征收法定程序包括：書面公告、登記、擬定補償 方案并公告、提出異議和聽證、組織實施和爭議解決。
三、能否占用集體土地進行房地產開發
集體土地能否用于房地產開發經營
（一）法律禁止集體土地用于房地產開發經營的明確規定
《城市房地產開發經營管理條例》第四十二條規定，城市規劃區內集體所有的土地，經依法征用轉為國有土地后，方可用于房地產開發經營。
按《城市規劃法》，城市規劃區是指城市市區、近郊區以及城市行*區域內城市建設和發展需要實行統一控制的區域。城市規劃區的具體范圍，由城市人民*府在編制規劃中劃定。這就明確規定城市規劃區是由市區、近郊區和規劃控制區三部分組成：（1）市區，是指非農業人口占該地區總人口的比重達到比較大的集中優勢，城市建設基本聯片，公用設施基本到達的地區。（2）近郊區，是指緊靠市區的居民聚居區，蔬菜及主要副食品生產基地、近期城市建設用地等與市區關系密切的地區。 （3）規劃控制區，是指在城市行*區域內因城市建設和發展需要實行規劃控制的區域。包括市區和近郊區外圍一定距離的控制圈和獨立地段，如水源保護區，機場及其控制區、無線電收發訊保護區、風景名勝及歷史文化遺存等。由此可見，此項規定基本已把具有商品房開發價值的土地一網打盡。而對于城市規劃區以外的集體土地，仍有法律對其進行了間接的限制。
（二） 法律對集體土地用于房地產開發經營的間接限制
1、國家對集體土地的用途管制
我國的土地管理制度分為土地權屬管理和土地用途管理兩大基本制度。無論是國有土地還是集體土地按用途均分為農用地、建設用地和未利用地三大類。其中的建設用地是指用于建造建筑物、構筑物的土地。由于集體土地主要分布在廣大的農村。為確保糧食安全，保護緊缺的耕地資源，國家基于行*權對集體土地的用途進行了嚴格管制。土地管理法第五章第四十三條對此有相應的規定：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。” 這就說明房地產建設原則上只能使用國有土地。集體土地用于建設方面只限于農民集體經濟組織興辦鄉鎮企業、興建鄉（鎮）村公共設施或村民建設住宅、且只能使用本集體所有的土地，還須符合鄉鎮土地利用規劃并經過行*審批。而上述建設項目一般為民事主體自建自用，不具有商品房性質。
2、國家對集體土地使用權行使主體的限制
根據土地法的規定，農村集體所有的土地，特別是其中的建設用地，使用主體受到特別限制，不是該農村集體經濟組織的成員或興辦的鄉鎮企業，依法是不能在該集體所有的土地范圍內取得集體建設用地使用權的。因此即使是農民或鄉鎮企業，如果是使用其他集體的土地用于建設，也必須自按照土地管理法有關土地征用的規定，履行征地手續，使該農民集體所有土地轉為國有土地，再辦理土地使用權出讓手續，繳納土地出讓金，方可使用。
3、國家對農民集體土地使用權流轉的限制
土地管理法第六十三條規定，“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地是使用權依法發生轉移的除外” 出讓、轉讓或者出租都是對農民集體土地使用權的有償移轉。而興辦鄉鎮企業或村民修建住宅的非農建設用地都是基于集體所有權或集體成員權通過行*劃撥方式無償取得的。
因此可以這樣說，法律禁止農民集體的非農建設用地在集體以外進行流通。由于土地使用權的合法轉移是房地產開發經營的生存基礎。而房地產開發經營作為非農業建設行為，開發企業不能通過出讓、轉讓或者出租等商品交換方式合法取得農民集體土地的使用權，因而也就不可能再向市場轉移合法的土地使用權。國家實際上是從土地使用權流轉入手，又在集體土地通向房地產開發經營的大門上加了一把大鎖。
綜上所述，現行法律從土地用途、土地流轉、使用主體三方面入手，雙管齊下，完全關閉了集體土地直接通向房地產開發經營的的大門。
四、個人的集體土地與房地產開發商的協議問題
你好！
國有的當然好，但是幾乎不可能；辦理成大產權房，即你稱的國有土地房，需要農用土地轉建設用地（一堆非常麻煩的手續），*府經出讓等方式將所有權轉讓給開發商（居住用地轉讓70年，貴），開發出來的房子才可以，這樣一來，土地就貴了，房價就貴了。
我估計開發商是讓你家申請宅基地，他在宅基地上給你家建房子，宅基地屬于集體土地，不在他開發的那片土地內。開發商將你們的集體土地辦理轉用手續和出讓手續后進行房地產開發。你可以估計一下你那9分地的價值，不答應開發商的條件，最后他可能會給你家另外的補償金（三部分：土地補償費，安置費，地上附著物和青苗補償費），但是要給辦大產權證，不容易。
開發商在集體土地上開發的房地產是不能對土地所有者以外的人銷售的，這種房地產俗稱小產權房，是國家禁止的。“12月11日，**常務會議指出，必須嚴禁非法占用（租用）農民集體土地進行非農業建設。城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”，單位和個人不得非法租用、占用農民集體土地搞房地產開發。”
開發商在開發你的8分土地之前，需要先辦理農用土地轉為建設用地的手續，這是土地所有權屬于國家，然后國家通過出讓的方式將使用權（居住用地是70年）轉讓給開發商。
合法的做法是開發商開發后的在集體內部銷售，但這也涉及到集體土地上宅基地的申請手續。
不合法的做法是，開發商未經批準，動工蓋房，然后銷售，牟取利潤。你們那里管得不嚴吧？
匿名答“將土地所有權出售給開發商”，這是不確切的，*府是把有限年（居住用地為70年，商業旅游娛樂40年，工業教育*等其他的是50年）的土地使用權有償出讓給開發商，所有權仍然歸國家。
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