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一、房地產公司要跟哪些*府單位打交道
1. 土地取得涉及部門：國土局、拆遷辦、建設局；事宜：投標中標、拆遷事宜、國有土地使用權出讓合同、國有土地使用權證、房地產開發項目手冊。
2. 立項涉及部門：環保局、規劃局、建設局、發改委（計劃行*主管部門）；事宜：房地產開發項目可行性研究報告、建設項目環境影響報告書、建設項目選址意見書。
3. 規劃及勘察設計涉及部門：規劃局、勘察及設計單位；事宜：建設用地規劃許可證、建設工程勘察、建設工程設計、建設工程規劃許可證。
4. 施工準備涉及部門：建設局、監理單位、施工單位；事宜：工程建設項目報建、委托監理單位、施工招投標、建筑工程施工許可證。
5. 施工、監理、質量監督管理涉及部門：勘察及設計單位、監理單位、施工單位、建設局及其質檢機構；事宜：施工、監理、質量監督管理。
6. 申請預售（商品住宅建設工程）涉及部門：房地局、建設局、工商局；事宜：商品房預售許可證、工商備案。房地產打交道的單位房地產開發從立項、征地、拆遷、規劃。。。建設到全部竣工結束交付，需要與多少單位打交道。
7. 城市卡發辦公室—開發辦是房地產行業主管單位，負責房地產資質審核、行業管理、立項審批等。土地局—房地產項目立項后，就是土地征用或土地劃撥。規劃局—土地征用后的第一件事，進行規劃定點和規劃設計。規劃局是城市整體規劃的設計者，也是房地產規劃的審核人。拆遷辦—征用土地上如果有建筑物，就必須拆遷。綠化辦—征用土地上如果有綠化，必須經綠化辦，對樹木進行移植處理。
8. 供電局—拆除舊的各種用電，為施工單位安裝臨時用電，為業主服務，安裝生活用電。
9. 自來水公司—拆除舊的自來水，施工臨時用水，安裝生活用水。
10. 設計院—圖紙設計。地質勘查部門—地質勘查。招標辦—工程建設招標。審圖辦—出圖后的圖紙審查。消防隊—圖紙的消防審查。建設工程質量監督站—工程報建，委托質量監督站對工程質量進行*府控制。監理單位—委托監理單位對工程實施監理工作。施工單位—工程的承建者。市*道路管理處—對即將開發建設區內舊路拆除和對以后對新路的建設。排水排污管理處—解決建成后小區內排水，排污與市*管見的溝通。渣土辦—建筑垃圾，工地土方外運傾倒。建筑材料，產品供商—選擇價廉物美的建筑材料。環保局—辦理施工階段的夜間施工許可證，室內環境檢測。氣象局—防雷接地檢測。燃氣公司.
二、如何加強*府與房地產企業的溝通
由于房地產行業本身的特殊性，房地產開發企業需要組織項目拓展、設計、施工、招標采購、營銷、成本控制、計劃管理等一系列生產經營活動。
但是，在所實施的管理咨詢項目中，筆者卻發現房地產企業內部經常容易出現的一個問題，就是承擔以上職能的各部門之間，工作銜接和溝通不暢，嚴重影響企業整體運營效率的發揮。因此，如何解決這一實際存在的管理問題，有時也成為房地產開發企業所面臨的主要困惑之一。
筆者認為，解決這一問題的切入點在于首先明確各部門的定位；其次，通過采用業務流程作為管理工具，可以大大加強各部門之間的協作；最后，以企業戰略目標為牽引，通過績效管理和激勵體系來保證各部門目標的一致性，形成合力以保障企業整體戰略目標的實現。 首先，企業的任何行為和活動都應該與企業的戰略發展目標息息相關，并支持企業戰略目標的實現。
在市場經濟環境中，客戶最關注的是產品或服務所能夠提供給他的價值。因此，如何圍繞價值創造過程，最大化地利用企業內部和外部的有限資源，組織企業的生產經營活動，如何提供市場所需要的產品或服務，不斷提升客戶的滿意度，成為現代企業的追求目標之一。
1985年，美國哈佛商學院的邁克爾？波特（Michael E. Porter）教授在其《競爭優勢》一書中，首次提出了價值鏈的概念。企業價值鏈是指企業內部的一系列能夠滿足顧客需求的價值創造活動；價值鏈將一個企業分解成戰略性相關的許多活動，企業正是通過比競爭對手更廉價或更出色地開展這些重要的戰略活動贏得競爭優勢的。
因此，基于以上的企業追求目標和價值鏈分析方法，企業需要在生產經營過程中的價值鏈各環節實現價值增值，并使最終創造的價值最大化。 對于房地產開發企業而言，企業價值鏈可以分為兩類：1、直接為外部客戶（業主）提供產品和服務的職能活動，包括項目拓展、產品定位策劃、規劃設計、工程施工和項目營銷等；2、為內部客戶（即上述承擔相應職能的一線部門）提供產品和服務的職能活動，包括招標采購、成本控制、工程管理、計劃管理、財務管理、人力資源管理、行*后勤、審計監察等。
為了使房地產開發企業最終創造的價值最大化，首先需要明確承擔以上兩類職能的各部門定位。為客戶提供的是企業累積產生的最終價值，因此，所有部門都應該遵循企業的內部管理體系，按照既定的游戲規則，承擔相應的責任，并行使相應的職權，使企業產生的最終價值最大化。
第一類職能直接為外部客戶創造價值，因此承擔這部分職能的相應部門主要定位于為外部客戶提供產品和服務，同時配合企業內部管理體系的運作。以項目拓展職能為例，對外創造的價值是為目標客戶獲得土地，為后續房地產開發提供基礎；對內在于按照企業的管理體系，和其它各相關部門進行協作，完成預定的業績目標。
第二類職能為內部客戶創造價值，承擔這部分職能的相應部門主要定位于服務與監督管理，即為內部客戶提供產品和服務的同時，也是企業內部管理體系的主要維護者。以工程管理職能為例，在為企業所有在建施工工程的工程技術進行支持和服務的同時，也需要對各工程的質量、進度、安全文明施工進行監督管理。
舉例來說，就像交通警察一樣，正常情況下指揮交通，為所有行車服務，但是一旦出現違反交通規則事件，就進行處罰，因此同時承擔了服務與監管的職責。 其次，流程作為現代企業所必備的管理手段，能夠大大的提高企業的整體運作效率。
類似于工業生產中的流水化作業方式，采用這一思想，為完成某一項工作目標，業務流程將主要環節的活動進行分解，并通過在各個部門之間的流轉，提升工作效率和效果，完成預定的工作目標。在流程中的主要環節，都會產生相應的價值，無論這種價值是服務于內部客戶，還是服務于外部客戶，流程執行后所產生的價值，都會成為實現企業戰略目標所需要創造的價值中的一部分。
流程中的主要活動，也同時是承擔并完成了上述所說的各項工作職能，也就是企業價值鏈中的一部分。因此，基于承擔各項職能的各部門的定位，以此作為設計思路，通過企業流程體系，來規范各個部門在創造各類價值，或完成各類工作任務的過程中，所需要承擔的責任，以及所行使的相應權力。
例如，在某個業務流程中，完成某些關鍵環節時會產生相應的輸出，在業務流程中，可以針對這些關鍵環節的輸出，明確界定各相關部門所需要完成的工作活動，以及對完成的時間進行約束，來增強各部門的溝通與銜接，使之能夠共同協作完成工作任務。例如：對于房地產開發企業的項目拓展與論證流程。
在這個流程中，采用“兩步法”進行項目決策，其中的第一步活動產生的結果，是完成項目簡報（或項目初步可行性研究報告），為決策層的第一次決策提供依據。為完成項目簡報，可以將該環節流程設計為：由項目拓展部門組織編制，營銷部門配合提供初步的市場和產品分析建議，設計部門配合提供初步的設計分析建議，成本部門提供初步的項目成本測算建議；在這個環節，項目拓展部門是主要責任部門，其它三個部門是配合協作部門，整體報告的完成由項目拓展部門負責，分項內容由。
三、某公司是房地產開發企業,近日收到*府財*部門返還的土地出讓金該
《企業會計準則第16號——*府補助》應用指南規定， *府補助是無償的、有條件的。
*府向企業提供補助具有無償性 的特點。*府并不因此而享有企業的所有權，企業未來也不需要 以提供服務、轉讓資產等方式償還。
《財*部、國家稅務總局關于財*性資金、行*事業性收費、*府性基金有關企業所得稅*策問題的通知》（財稅〔2008〕151 號）規定，企業取得的各類財*性資金，除屬于國家投資和資金 使用后要求歸還本金的以外，均應計入企業當年收入總額。 依據上述規定，房地產開發企業收到*府返還的土地出讓 金，在土地受讓、改變用途過程中，如果*府約定了返還金額， 返還金額應沖減對應的計稅基礎；如果事后取得了*府的補助或 獎勵，不得沖減土地成本，而應當并入當期收入總額繳納企業所 得稅。
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