榮觀房產網廣州房價真的跌了嗎
2008年初，一份來自中
國房地產指數系統研究機構的調查報告稱，在2007年最后四個星期里，第一周北京房價下跌了10.09%，第二周下跌了0.75%，第三周上漲了12.88%，第四周下跌了20.25%。
也就是說，北京房價在2007年的最后四周中只有一周在上漲，其他三周都出現了不同程度的下降。
同一份報告還稱，根據中國房地產指數系統對中國十大城市的研究分析，深圳和廣州是最早出現房價下跌的兩個城市，從2007年10月開始，深圳和廣州兩地的房價就開始下降，并一直持續到12月份。
這三個城市，在近兩年來，恰恰位列中國房價上漲最兇猛的城市之列。
中國房地產市場建立之后，最激烈的一次漲價，到了畫上句號的時候了嗎？房價下跌？
有關深圳、廣州房價下跌的消息傳出后，市場并非完全接受，反倒引來了一片對統計數字的質疑之聲。
前一階段號召大家3年內不要買房的萬科董事長王石這時站了出來，話說得很干脆：“深圳、廣州出現拐點是禿子頭上的虱子，還用爭論？”
其實，有關房價是否出現松動，并不需要開發商表態，市場已經做了最好的回答。
2007年10月，深圳市新房銷售面積只有9月份的一半。
東方盛世2007年7月，二期開盤價格為每平方米14000多元，到了12月份三期開盤時，每平方米已經下跌了2000元左右。
2007年底，北京奧運村附近的一個高檔項目，傳出了每平方米僅售17000元的消息。
就在兩三個月前，該樓盤單價還在兩萬元以上。
位于北京宣武區馬連道10號的摩爾酒店式公館均價為每平方米12000元，一次性付款8.82折，按揭9.31折，據稱，8.82折也是目前市場所有打折樓盤中給出的最低折扣。
在北京，購房者已經很久沒有享受過折扣價的待遇了。
一家房地產廣告公司的總經理告訴本報記者，兩年前，有朋友購房，托他找開發商打點折，基本都能辦得到。
而近兩年來，“人家能給個面子，讓你買到房，或者買到樓層、朝向不錯的房子就不錯了。
”
REICO工作室是由全國工商聯住宅產業商會和中國城市房地產開發商策略聯盟(下稱中房聯盟)共同組建的機構，長期對全國房地產市場運行狀況進行調研，并定期發布報告，總結上一年樓市運行狀況及預測來年走勢。
盡管REICO一直強調其第三方獨立調研的立場，但大家普遍認為，REICO的觀點往往代表了以中房聯盟為首的地產商的觀點。
作為證明的是，房地產界最愛說話的開發商、華遠地產股份有限公司董事長任志強大部分觀點的統計數字，就來自于REICO報告。
1月14日，REICO工作室發布了2007-2008年度中國房地產市場報告。
就連這份主要由萬通、華遠、城開等開發商資助的研究報告，也罕見地提出了2008年“不排除房價向下波動”的可能性。
REICO報告顯示，受2007年持續加息和9月末以來房貸新*的影響，10月和11月商品房銷售面積增幅比前期有所下降，部分城市的二手房交易量也出現明顯下滑。
雖然全國70個大中城市房價同比漲幅繼續增加，但10月和11月房價環比漲幅已開始回落。
但對于已經被媒體曝出的房價震蕩，代表REICO報告組發言的任志強仍在強辯，稱個別樓盤年底促銷式的降價行為，并不代表樓市的整體趨勢。
他還對部分媒體有關年底樓市震蕩的報道提出質疑，稱“我只相信發改委等權威機構的統計數據”。
實際上，最能證明開發商對市場態度的，還是其對于土地的渴求度。
2008年1月8日，與2006年年底誕生的北京“地王”廣渠路36號地僅一街之隔的廣渠路15號地，雖然由規劃中的兩限房身份變為了商品房住宅用地進入市場，仍因參與競標開發商不足3家而遭到流拍。
在2007年12月14日，當年出讓的建筑面積最大的住宅地塊就已經發生了流拍，這是北京朝陽區來廣營鄉清河營村的住宅及配套、商業金融(1號地)項目用地，建筑面積66萬多平方米，投標開發商僅兩家，按招標規定必須達到三家開發商投標才能進行開標。
北京土地流拍現象，在其他地方也在上演。
2007年12月6日，廣州推出12宗地塊，僅7家單位競價，最終2塊地流拍、5塊地以底價成交，剩下5塊的成交價格也不高。
同年12月7日，成都西郊郫縣總面積約258畝的三幅地塊，以每畝200余萬元的價格起拍，卻因開發商反應冷淡而全部流拍。
2007年12月8日，南京2007年“最后一拍”遇冷，在單次推出16幅地的拍賣中，一塊地處江寧區的地塊以底價成交，樓面地價每平方米不足2000元，而就在一個多月前，同板塊的一幅成交土地樓面地價為4446元，降幅超過50%。
同時，堯化門2幅地塊因沒有開發商報名競買而流標，河西、雨花、六合等區域的10幅地塊，都只有一家開發商報名競買，最終都以底價成交。
2007年12月29日，被業界喻為福州“2007年最后一拍”閩侯的四幅地塊，僅拍、掛出最小的兩幅，另兩幅面積達180多畝的地塊，則因開發商參與熱情不高，競買人數不足，均流拍流掛。
至此，福州12月的10幅地塊共有8幅地塊流拍、流掛……
由于房地產開發建設周期相對較長，某種程度上，拿地實際上可以反映出開發商對未來一個階段內房地產市場走向的預期。
在此，需要注意的是，近兩年來，*府一直把土地調控作為宏觀調控的重要手段，2006年9月，**專門下發關于加強土地調控有關問題的通知，通知稱：“當前土地管理特別是土地調控中出現了一些新動向、新問題，建設用地總量增長過快，低成本工業用地過度擴張，違法違規用地、濫占耕地現象屢禁不止，嚴把土地"閘門"任務仍然十分艱巨。
”此后，各地*府一直嚴控土地“閘門”，房地產市場土地供應量有限。
盡管如此，2007年一年，全國各地“新地王”不斷涌現。
2007年7月12日，萬科以26.8億元拿下廣東東莞塘廈大坪地塊，在該地塊超過了8億元之后的一個多小時中，有四五家公司不斷舉牌，其間幾度出現一分鐘飆升1億元的場面，其激烈程度實被認為拍賣史上少見。
在廣州，珠江新城一地塊被來自香港的嘉華集團下屬公司以10.9億元天價競得，該價格比2億多元的起拍價高出近5倍，樓面地價達每平方米11912元，刷新了此前由香港南豐集團在廣州琵琶洲地塊中創下的最高拍賣紀錄。
在杭州，寧波雅戈爾置業有限公司以14.76億元的價格奪得的地塊，樓面地價高達每平方米15712元。
在南京，2007年上半年出讓的一塊土地盡管成交總價才3.85億元，但其樓面價格高達每平方米34832元，成為當時全國土地價格最高的地塊。
但僅僅幾個月后，情況已經發生了變化。
萬科董事長王石甚至公開在中央電視臺《經濟半小時》節目宣稱“萬科不再拿地王”。
SOHO中國的潘石屹則站出來公開表示，北京公開出讓的土地市場發生的兩起“流標”事件，反映出來房地產開發商對房地產市場未來的判斷。
潘石屹稱，2007年土地的市場太不正常了。
他在2007年9月便表示，“土地市場太瘋狂了，馬上會出問題的。
”
北京聯達四方房地產經紀公司總經理楊少鋒表示，對絕大部分開發商而言，地價拐點后果遠比房價拐點更可怕。
楊少鋒認為，一個商品的價格，不是以成本來衡量，而是以市場價值來衡量。
所以，在樓市旺銷的時候，較早底價拿地的開發商會以后進入市場的高價地塊來衡量土地價格，并計算為“開發成本”，作為定價依據，所以形成“今天的面粉價格決定昨天的面包價格”的現象。
他舉例說，2007年9月11日，經過239輪激烈爭奪，萬科豪擲27.2億元將起拍價為12.5億元的五四北地塊收入囊中，樓面地價高達每平方米7096元。
地塊相鄰的北尚二期當時均價為每平方米6400元，附近的摩卡小城均價也不過每平方米6600元。
消息一出，榕城樓市亢奮一片。
“北尚提價了，7700元了！”、“摩卡小鎮提價800元！”、“融僑提價1000元！”、“君臨天華已經提價3000元”……各種小道消息通過網絡等方式在購樓者之間傳遞。
楊少鋒說，房價拐點的到來，改變的只是開發商銷售的壓力和利潤的高低，地價拐點的到來，則可能直接讓“天價地”成為所有者的沉重包袱，所以，地價拐點，對許多開發商而言，后果遠較房價拐點要可怕得多。
北京金網絡房地產經紀有限公司的一位負責人認為，此前，每年宏觀調控都會讓買房人開始觀望，開發商無動于衷，樓市該漲照漲，現在反過來，開發商已經開始觀望。
任志強的態度則依舊強硬，他以將房子分為“兩限房”、經濟適用房和商品房的辦法，表達著自己的信心：“住房信貸*策的變化與中央經濟工作會議確定的貨幣從緊*策，確實讓個別城市與地區出現了銷量與價格的波動，但就全國而言絕不是拐點。
2008年的平均房價是會下跌的。
當兩限房與經濟適用住房的價格在總銷售量中比重增加時，各地的平均住房價格都會下降，但這并不表示是拐點，商品房價格也未必會受影響。
”
北京高通智庫總經理張宏是房地產行業內的資深分析人士，他認為，2007年“從緊貨幣*策”在年度里的大部分時間，并未真正作用于房地產市場。
除“限外”*策對行業和市場資金有所限制外，甚至可以說，2007年房地產行業和市場的資金寬松程度，是流動性過剩的收益年。
這樣，人們可以看到，*府的房地產調控*策，正是對置業需求進行限制，以及房貸的定位進行了調整。
張宏表示，土地和金融是地產兩條生命線，可以明確的是，收緊地產資金鏈，是找到了市場調控的“七寸”。
因此，對當前的房地產*策，有兩句準確的總結描述：其一為“控幣”達到“控價”；其二是房地產走勢取決于宏觀調控。
其實，某種程度上，房地產的拐點到底有沒有來臨，誰說了都沒用，只有市場表現才最管用。
看看北京的開發商們，又是買房送寶馬、送奧迪，又是趁“雙節”頻頻做活動吸引人氣，打折優惠屢屢出現，未來怎樣，也許就已經清楚了。
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