人豐小區二手房價

買二手房注意什么才能不被騙

第一招：核實上家身份是首要

　　案例：劉先生因為房屋被動遷，找到中介想買一套房屋。中介公司向他推薦了一套房屋，劉先生看了挺滿意，就和中介公司介紹的上家張先生訂立了購房合同，還分兩次向張先生支付了定金和首期房款。可后來到交房的時候卻找不到張先生了，后來才得知張先生根本就不是產權人，房屋只是他租借的，產證也是偽造的。劉先生只好到公安報案，至今張先生仍未找到。

　　對策：現在什么都有假，文憑有假，身份證有假，房產證當然也有假。現在到處可見的“城市牛皮癬”為這些詐騙行為提供了極大方便，花個二三百元，假的身份證，假的房產證就可以辦出來了。二手房和一手房不同，一手房是和開發商做交易，一般不存在這個問題。所以買二手房的第一步就要核實與你交易的對方的身份。最簡單的一個辦法是到各區的房產交易中心查詢一下房屋的權屬情況，只要憑自己的身份證花三十元，交易中心就會給你一張房屋基本信息的單據，上面有權利人的名字、抵押貸款、面積等基本情況。如果怕對方持假身份證冒充房東，你還可以委托律師到公安局調查人口信息，以便核實賣房人的身份。做好這兩樣工作，你就可以放心地和對方簽訂合同，不用擔心遇到劉先生這樣的倒霉事了。

　　第二招：審核貸款合同要仔細

　　案例：李先生和上家訂了一份五十萬元的購房合同，因為李先生需要銀行貸款，就通過中介介紹的擔保公司辦理抵押貸款手續。擔保公司辦理好手續叫李先生到銀行簽訂貸款合同。李先生到了銀行后，擔保公司的人告訴他，說這是銀行提供的格式合同，不會有問題的，只要核對一下貸款金額就可以了，李先生覺得銀行的格式合同總歸不會有錯的，就簡單地看了一下貸款金額就簽了字。一個星期以后，到了銀行答應的放貸時間，可李先生還是沒有收到貸款，就打電話到銀行去問，銀行告訴他說貸款已按貸款合同的約定劃到擔保公司帳戶上去了。李先生再去找擔保公司，擔保公司的人叫他放心，說這是公司規定，貸款要到第二個月就會直接劃到上家帳戶去。以后李先生又多次找擔保公司，擔保公司一直拖著，最后竟然人去樓空。李先生后來才得知這家擔保公司早就資不抵債，就動歪腦筋，挪用了客戶貸款。他們在客戶的貸款合同上將貸款劃入帳戶寫成擔保公司帳戶，然后利用客戶的疏忽騙客戶簽訂合同，再將貸款非法挪用，最后無力償還就“人間蒸發”了。雖然李先生馬上報了案，后來也將擔保公司主要負責人抓捕，但錢款卻已揮霍一空，李先生因為沒有支付房屋余款而被上家告到法院。

　　對策：在下家貸款的情況下，交易程序一般是這樣的：

　　步驟一：下家支付首期房款。

　　步驟二：上家拿到首付后將房屋過戶給下家。

　　步驟三：下家在取得房產證或交易中心收件收據后將房屋抵押給銀行。

　　步驟四：銀行向下家發放貸款。

　　步驟五：雙方交接房屋，結清水電等費用，余款付清，交易結束。

　　下家向銀行申請貸款過程中，如果申請的是商業貸款，銀行會要求下家找一家擔保公司進行擔保，而下家一般都會采用中介公司推薦的擔保公司。少數不良的擔保公司會鉆購房人的空子，謀求非法利益。

　　李先生雖然訂立的是銀行提供的格式合同，但并不能因此而高枕無憂，因為格式合同中也有許多是需要填寫進去的內容，如果對這些內容不加以重視并認真核對，就容易被鉆了空子。

　　第三招首付交到貸款銀行

　　案例：吳小姐看中了一套房屋，但上家在這套房屋上還有銀行的抵押貸款30萬元。中介說上家要先取消抵押才能過戶，不過由于上家拿不出30萬元償還貸款，所以希望吳小姐多付一點首付，然后上家再去注銷。于是，吳小姐在簽約后就付了20萬元的首付給上家，但是上家遲遲沒有去銀行取消抵押。最后上家卻說因為做生意發生了虧空，將吳小姐付給他的20萬元去還了債。吳小姐聽了這氣得發抖，不過現在也沒辦法了，只能去打官司。

　　對策：如果上家有抵押貸款，那么上家必須先還清貸款，并到房產交易中心辦理抵押注銷手續后才能交易過戶(有的交易中心還要求要辦完抵押注銷手續之日起幾個工作日后才能交易)。在這種情況下，上家一般會要求下家先支付一定的首付，用以償還銀行的貸款以便取消抵押。但是，如果下家將首付交給上家后，上家并未按原來的約定去取消抵押而是挪作他用，那么就會出現吳小姐這樣的事了。但如果下家堅持在取消抵押后再交首付的話，很可能由于上家資金不足以致交易失敗。對此，下家可以要求上家聯系好銀行，并在上家辦理好還貸手續后，再將首付直接匯入上家在該銀行的帳戶，銀行當場即可劃款并出具他項權證。這樣一來，上家就不可能將下家交付的首付挪用了。

　　第四招：交易過戶辦委托公證

　　案例：謝女士看中了一套二手房，可這套房屋上還有銀行的抵押貸款，上家要求謝女士先交首付以便取消抵押，謝女士了解到只要將首付直接匯入上家的貸款銀行就可以了，于是就與上家一起去貸款銀行幫上家還款。上家也按約付清了銀行的貸款并拿到了他項權證。不過，因為交易中心規定在辦理完抵押注銷手續后需要再過三個工作日才能辦理過戶手續。于是謝女士和上家約好再過三個工作日再去辦理。可到了約定的那一天，上家卻沒有來，對方一會說出差去了，一會又說家里不同意賣了，其實后來謝女士了解到，上家是因為覺得房子賣便宜了想反悔，所以故意不去辦過戶手續。謝女士向咨詢律師，律師建議她為了防止上家再轉賣給他人必須立即起訴，謝女士只得按照律師的建議做打官司的準備了。

　　對策：下家交首付讓上家注銷抵押貸款，但注銷抵押和過戶之間有一個時間差。按照法律的規定，房屋在誰的名下才是誰的，就算拿到鑰匙也沒有用。所以，只有過戶好并拿到新的產證之后，房屋才會成為下家的。但是如果上家在這期間毀約的話，下家非但不能按時過戶，反而還有一筆首付被上家扣著。為了避免發生這種情況，下家最好在交首付之前要求上家辦理一個過戶交易的委托書，并對委托書進行公證，并且最好在委托書上注明“本委托不可撤銷”的字樣。一般情況下，中介公司員工可以作為受托人。這樣的話，即使上家到交易時反悔，下家也可以和受托人憑委托公證書直接到交易中心辦理過戶手續。當然辦理委托公證會付公證費，但幾百元的公證費和幾十、幾百萬元的房款比起來，公證費就不算什么了。畢竟，誰也不想發生了糾紛后再去打官司。第五招：上家戶口一定要遷走

　　案例：古老師買房完全是沖著孩子讀書才去買的，他家在郊區，現在孩子讀書都是按戶口所在地就近入學，古老師為了讓女兒受到更好的教育，就在市區一所名校附近買了一套二手房。買房之初他就問上家戶口是不是遷走了，當時上家拍著胸脯保證戶口已經遷走了。古老師看他說得這么肯定，也就相信了。于是支付了房款，辦理了交房手續。可后來古老師在辦戶口時才發現上家的戶口還沒有遷走，這下他可著急了，而上家卻說那個戶口也不是他的，說他從別人手上買房時戶口已經在上面了，他也沒辦法。古老師想到法院去起訴上家，而律師卻告訴他遷戶口的事法院不受理。古老師只好自認倒霉。

　　對策：遷移戶口是公安機關辦理的，戶口要遷走就一定要找一個落戶的地方，如果不能落戶，當然也遷不走了，所以這類案件由于不適合強制執行，法院現在還不受理。因此，在簽訂房屋買賣合同之前，一定要先了解一下房屋內的戶口狀況。下家最好委托律師到公安局戶*處去調查一下房屋內是否有戶口，決不要輕信上家的空口許諾。如果房內有戶口，一定要在合同中約定上家在交房前或過戶前將戶口遷出，否則應支付一定的違約金，或者約定留一部分房款，待戶口遷出后再支付。

　　第六招：貸款風險要把握

　　案例：陳先生看中了一套120萬元的二手房，不過他手上沒有足夠的現金，想通過商業貸款來支付。中介告訴他，按現在的房貸*策，根據房屋的房齡等情況，他可以貸到七成也就是84萬元。于是，陳先生就與上家簽訂了合同，并支付了首付36萬元，合同約定在付了首付后一個月內通過銀行貸款支付房款余額，如果逾期付款的話，每逾期一天，陳先生要按余款的千分之五向上家支付違約金。但是，陳先生在貸款時卻遇到了麻煩，銀行說陳先生貸款買了好幾套房，所以這套房子銀行只肯貸五成，也就是60萬元。眼看合同約定的付款時間就要到了，可陳先生還是湊不出另外的24萬元。最后只好東拼西湊借了不少錢，盡管這樣還是逾期了，所以又支付了一部分違約金。

　　對策：在下家貸款買房的情況下，合同約定“首付+貸款”只是表明上家許可下家通過貸款的方式來付款，所以如果是由于下家自己的原因使得銀行不貸款或不足額貸款的話，那么這個責任應當由下家自己來負(這個問題有些爭議，不同法院的看法可能不一樣)，但是為了規避類似的風險，下家在準備貸款時候一定要將自己的情況如實地告訴中介，或直接向貸款銀行咨詢，搞清楚銀行貸款的可能性，再簽訂房屋買賣合同，也可同時約定如果銀行不放貸則合同解除。

　　第七招：交房時再付尾款

　　案例：王經理和上家簽訂了一套價值150萬元的房屋買賣合同，合同約定這150萬元里包括裝修和家電、煤氣等等固定設施，并約定簽訂合同之日付首付30%即45萬元，余額70%即105萬元采用銀行抵押貸款方式支付。后來，銀行放了款，王經理將余額全部支付給了上家。但等于交房時卻出現問題了，原來上家還欠一年多的水電煤和物業管理費用，這些錢加起來有好幾萬元，另外原來房間內的兩臺空調也被拆走了。但此時上家卻不肯支付作任何賠償，于是雙方就吵起來了。

　　對策：交房時，不僅要查看房屋內的設施是否與合同約定的一致，還要了解水電煤、物業管理費、有線電視、電話費等費用的支付情況。一般來說，合同中都會約定交房前的這些費用由上家承擔，交房后由下家承擔。但是如果上家欠費而又不付，那這些錢最終還是要由下家來付的。所以，一定要先了解一下上家對這些費用的支付情況，其實了解起來也很方便，現在這煤氣公司、自來水公司等都推廣了便民服務，只要打個熱線電話就可以了解到的。至于物業管理費用可直接到物業公司了解。下家可按照了解到的情況預留一部分尾款，將這些尾款放到中介處，并在買賣合同中約定等上家將這些費用結清并在下家驗收完后再支付給上家，這樣下家就避免了交房時的風險。

　　第八招：收件收據不是產證

　　案例：郭先生簽訂了一份價值220萬元的購房合同，合同是這樣約定付款方式的：簽約當天郭先生向上家首付30%即66萬元，在拿到交易中心出具的收件收據后支付第二期房款60%即132萬元，交接房屋后支付第三期房款10%即22萬元。郭先生拿到交易中心出具收件收據后，交易中心告訴他要再過五天才能拿到房產證。沒想到等五天后郭先生再去交易中心領取產證時，交易中心告訴他產證不能辦了，因為就在郭先生拿到收件收據后的第三天，上家就因被人起訴到法院，法院應原告的要求將這套房屋查封了。郭先生后來向律師咨詢得知，在這種情況下最好要求解除合同，叫上家返還房款。不過，因為這時郭先生已支付了90%的房款，所以郭先生的損失還是挺大的。

　　對策：拿到交易中心出具的收件收據并不能認為就萬事大吉了，因為，按照法律規定，房屋的買賣要以過戶為標準，也就是說房子在誰的名下就是誰的，盡管郭先生已支付了絕大部分房款也拿到了收件收據，但由于還沒有拿到房款，所以房子還是上家的，法院也有理由因上家被人起訴而將房子查封。盡管這樣的事發生的概率比較小，但是為了盡可能地規避購房的風險，最好約定第二期房款(一般在房款中占的比例較大)在下家拿到產證后再付。這樣的話，即使在領取產證之前遇到這樣的情況，下家的損失也不至于過大。

怎么了解二手房的真實價格

價值高低需要判斷

現階段，由于房源信息的發布缺乏應有的監管，所以存在諸多問題，比如夸大房源優點、規避房源缺點等，因此使得信息失真，進而誤導購房者。那么，對于購房者來說，判斷賣點真偽與賣點價值高低，需要從哪些方面著手呢？

首先要做到的是求證。不管是房產中介提供的房源信息，還是網上找到的房源信息，絕大多數都會“挑好聽的說”，購房者實際上很難得到全面的信息。因此，于購房者而言，對自己看重的賣點，一定要找辦法求證，比如考慮買教育地產的，一定要通過所在區縣教育部門了解該小區是否真的是教育地產；現階段買房，是否能滿足日后子女就近入學的條件等。再比如對于買家移民說法，購房者也要找機會當面詢問房東該說法是否屬實。

另外，需要從多個維度進行比較。比較法是個很實用的技巧，購房者應該掌握。在浦東某房產中介門店，記者了解到一套出自海桐小區的兩房，面積為72平方米，總價約350萬元。中介一再強調，這套房子是整個小區同類房源價格較低的，性價比極高。但記者通過比較發現，小區內有類似房源出售，售價比這套房源低5萬元，可見該中介所說的低價并非真實情況。

運用比較法來辨別房源信息真偽，主要是針對房價方面，因此最關鍵的一步是需要購房者掌握市場行情。比如上述案例中，當中介告知房價后，并強調是“低價”，購房者要做的就是通過走訪其他中介門店，或者通過其他途徑比如網絡信息平臺，了解房源所在區域的房價水平，同時還要掌握同類小區房源的報價情況，較后再了解同一小區同類房源的報價情況，在此基礎上進行比較，便可判斷中介提供的信息是否屬實。

掌握市場實際情況，這對判斷賣點的價值高低也很有幫助。二手房的賣點，最終還是會反映到價格上，因此購房者只有在充分了解當地市場行情的前提下，并細致到各個類型二手房的大致價格情況，才能準確判斷賣點價值高低，也才能降低被中介忽悠的可能性。而對于區域市場行情的了解，除了要了解房源掛牌價情況，還要了解價格走勢，以及各類房源近期真實銷售價格。想獲取真實銷售價格難度不小，但這條信息最有價值。

房源賣點五花八門

不管是網上房源，還是二手房中介門店里的房源，都有各自賣點。記者瀏覽各房產網站發現，每一套房源都被信息發布者加上了賣點，形式多種多樣：比較常見的除了近期比較熱門的“賣房補倉”之外，還有換房湊首付等；此外，比較通用的諸如移民、出國留學、境外人士歸國拋房等，也比較常見；還有諸如急需周轉資金、急需資金擴大經營規模等，也會被當成賣點。如果實在找不到合適的賣點，經紀人至少會在房源描述上加上一句模棱兩可的話，比如“房東誠意出售”“超高性價比”等，頗有硬湊的意味。

為何非要給每套房源加上賣點呢？有業內人士分析指出，這是一種銷售策略，主要目的是加大銷售的可能性。滬上某中介公司門店經理王先生告訴記者，突出二手房賣點，能夠吸引到購房者的注意。他解釋說：“我如果告訴買家房東移民手續已經辦好，房子賣掉之后就會出國，買家肯定會認為撿到‘皮夾子’，因為大多數人會認為這類房子比較實惠。”

從營銷角度出發，二手房賣點可以總結為幾個方面：其一是以突出價格優勢為主的價格賣點，比如各種形式的急拋房，包括移民出國、境外人士回國等，以及贈送家具、裝修等價格優惠；其二是突出實用性的功能賣點，比如房型布局合理、南北通透、靠近地鐵等；其三是突出特殊價值的特色賣點，如江景房、教育地產等。

南安豐州的二手房土地轉讓如何操作

這個不能聽說的！！因為我是你那個地方的，不太清楚具體的操作流程，但是商品房沒有房產證風險是很大的，不是商品房那就真不好說，看當地*策，你可以拿土地證復印件什么到當地房管局詢問，有關于沒有產證的糾紛很多的。。。

做二手房高手請進

直接說我們公司負責這一片區的樓盤，包括A小區和B小區，其他樓盤也有經手。

看房之前先踩盤，必免到新的小區迷失方向，如不熟悉些小區可以先在網上查些資料看一下小區的配套，管理費，樓層，周邊的超市，銀行，此小區的均價，不然客戶在此小區看房看得多了說不定你吹過頭了反而比較不好。

松江新城明豐公寓二手房值得買么？

強力建議不要買那邊房子，思賢路上的220KV高壓線確實是個危害，即使對面有漂亮的公園也不要考慮，天天住在南邊，不是公園里哦。另外松江新城站那邊。。。以前就是一大塊墳墓墓地。。。。上google map看看就知道，那邊地名叫“夏家墳”，尤其邊上的東明花園。。。明豐也不是個好地方，看他們的房頂上都有好多小天使就知道當初開發商的心思了，呵呵。

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曾經關注過一個高壓線引起的群體事件：

http://**question/*?fr=qrl&cid=204&index=1

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以下是引用自百度知道的一些原文，你自己可以嘗試搜索相關知識。

我對這個引用的理解是，220KV高壓線有輻射，300米直線距離不適合住人，但國內目前尚沒有相關規定，好像只有8米或者20米的行規？

具體的影響應該是對老人少年兒童影響顯著，中年左右成人影響還好。兒童易引發白血病，敗血癥，孕婦所懷的嬰兒容易畸形（等同于天天坐在微波爐邊上。。。還是天天在使用的微波爐- -！）。

個人理解哦。

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國外專家從流行病調查的角度得出“有害”的結論；

國內專家從電學的角度得出“無害”的結論。

2、高壓線對誰的影響最大