中國改革開放后房價走勢

改革開放房價

1.未來五年一二線城市的房價會是怎樣的

中國99%的白領以及他們的家庭即將面臨破產。而且是必然破產！無路可逃！這件事可能是發生在未來2-10年。你可以盡量去懷疑這個數字。但它必然發生，絕非危言聳聽。”就如我預言中國國營企業職工必然失業一樣，在當時來說沒人信。但確實會發生。因為在中國這樣一個發展中國家，其必然以不斷的以通貨膨脹和改革手段來換取經濟的發展。而每一次改革所帶來的陣痛都是由百姓來承擔的。無論是上山下鄉時迷茫的知青們還是改革開放帶來的大量國企紛紛倒閉時大量下崗職工。如果他們能有一定的前瞻性的話，那么我想他們也許會為自己留一點后路。但是由于過分相信文件以及過分相信生活不會突變，所以才導致了他們的人生悲劇。

有人說*府不會坐視不理白領破產，其實*府當然不愿意。可有的事情……怎么說呢。想想當年的下崗職工吧。引起了那么大的社會震動。又能怎樣呢？今天的白領明天破產的時候也那樣而已。

而改革開放20多年來，中國的經濟發展快速騰飛。但舊的體制并沒有完全更改。各種重要行業依然施行的是*府壟斷機制在運轉。如：銀行，金融，冶金，能源，信息，運輸，醫療，教育，土地。在改革開放初期我國不可能對這些東西進行全方面的改革開放。但到了今天，壟斷經營所帶來的矛盾日益突出。

首當其沖的就是房地產。由于我國的法制不健全，尤其是金融以及改革領域里出現了各種失誤導致房地產節節攀升。隨著房地產的增加以及外來人口向大城市集中。所以城市新民工也就是所謂的"白領"收入表面上也在提升，以北京為例3000-15000元人民幣的月薪處處可見。但這一部分收入主要用于支付租房或還貸。

為了深入地了解為什么99%的白領家庭會破產，我們就必須先了解房價為什么會這么高？高在哪里？資金是運轉的？（這里的白領指買房或者準備買房族。）以及發展趨勢帶來的相關效應。本文會分三個階段向你闡述。

1：導致房價爆漲的第一個因素：銀行競爭下的貸款開放。

其實房價的爆漲的因素主要是因為百姓在替*府所犯下的錯誤買單。比如以前一個開發商通過某銀行貸款了1000萬開發了一個房子。如果還不起那他就倒霉了，因為所有的銀行都是一個體系，你欠了錢沒還就再也沒有翻身的機會。但是中國在銀行改革的基礎上開了一條口子，為了各銀行之間的競爭所以把工行，農行，建設銀行等等全部獨立運營。這本來是好事。但問題是這些銀行都不是私有的，而是國家的。我們不難想象。當一個開發商從工行貸款1000萬的后果。他只需要用500萬來開發房子，然后把售價提升，再把這個開發中的房子按他的售價標準抵押從農行再貸款2000萬，然后再用這 2000萬中的1000萬開發一套售價更高的房子來找建設銀行抵押貸款4000萬。就是這樣一個滾雪球的瘋狂貸款模式。

房子賣不賣得出去不重要，關鍵是房價要高，不得降價。反正銀行的錢不是私人的，所以稍微疏通一下行長加之又有"合法的"高零售價的樓盤做抵押所以自然就越來越好從銀行貸款。

那么這樣造成的結果就是，房子價格只攀不跌！因為不能跌！一跌銀行貸出去的款就再也回不來了。這可是*府的銀行，*府的錢！所以為了堵住這個資金黑洞一些被收買的專家、媒介便開始瘋狂制造輿論用各種輿論手段威逼利誘人買房子。

比如土地資源嚴重緊張，再不買房將來就只能住在郊區呀之類的。導致人們不得不去買房。其實住不了市中心這種情況這根本不可能發生，城市居民是一個新老替換的過程，要上班的住城里，老人退休喜歡住郊區。只要人口不爆炸就不會出現上班族住不了市中心的情況。雖然這些輿論造成了很多人買房子，但是僅僅是這樣，房價還沒有高到現在這樣的離譜。緊接著*府又犯了第二個錯誤。

2.房價為什么上漲

房價上漲原因 1.商品房開發成本不斷提高（1）征用土地費與日俱增。

由于土地的稀缺性和競爭的激烈，使得近年來土地征用費不斷上漲，地價越來越高。開發商把這些成本轉嫁到消費者身上，房價自然上升了幾倍。

（2）折遷安置費強勁上漲。拆遷安置費用大，各項合理不合法因素多，補償費用高，使得該項成本總體呈上升趨勢。

（3）前期工程費上升較快。經調查，10年來開發項目前期工程費上升了近3倍，其原因主要是由于多部門收費。

據統計，開發項目在實施之前必須交納各項費用達30余項，最終都消化在房價中，致使房價上升。 2.商品住房需求旺盛一是我國廣大中小城市正處在城市化進程加速發展時期，城市人口的不斷增加導致對住房需求的增加。

二是多年來住房消費觀念扭曲。沒有宣傳自住其力和適度消費，導致人們普遍地急于要買房、要買大房、要買好房，從而形成對住房市場的過高期望和強大壓力。

三是住房保障制度的欠缺。本來城鎮居民的住房不可能完全靠市場來解決，一部分收入處于中等以下的居民應該通過*府的幫助解決適當的住房。

1998年**決定停止住房實物分配以來，國家提出了住房保障的各項*策并要求各地落實。可是，各地普遍注意了住房市場的發展，卻忽視了住房保障件大事，以至于不少中低收入居民無奈地加入了住市場，增加了住房市場的壓力。

四是*府對于住房機抑制不力。多年來，不少地方尤其是經濟欠發達中小城市視房地產價格上升為小事，反而認為財*以從中得到實惠，有意無意地縱容房地產價格的升。

在此思想的指導下，將住房的短期炒作視為市和經濟的繁榮而歡迎或默認，對于投機行為的抑制弱無能甚至放任自流，從而放大了需求，推動了住價格的快速上升。 3.住房結構失衡長期以來，大部分中小城市居民住房消費習慣住大房，據調查，從2004年以來，魯南地區某市開發建設的商品住房，110平方米以上大戶型住房超過70%,80平方米以下中小戶型住房不到10%，可以看出，大面積住房的比率過高。

住房供應結構不合理，浪費土地資源，扭曲住房需求，抬高商品住房平均價格，不利于解決普通居民家庭的住房問題。表1：魯南地區某市與全國平均房價對比表（略） 4.商品住房存在投機炒作行為房地產開發商針對消費者“買漲不買落”的購房心態營造商品房漲價氣氛、投機炒作現象，某些房地產開發商甚至聯手惡意炒地、囤房虛售、哄抬房價進行投機的行為。

5.開發商追求高利潤使得房價增長有關資料顯示，在我國十大高利潤行業中，房地產業名列榜首。開發商取得的高利潤不僅僅是通過降低成本獲取，更多的是通過提高商品住房的售價獲得。

6. 經濟發展的持續增長從宏觀背景來看，中國經濟的快速增長已經持續了十多年，這一勢頭還將持續下去。盡管未來的發展速度可能有若干調整，但是，快速增長的總趨勢是很。

難逆轉的。經濟的熱和旺，必然傳遞到住房市場及其價格上來。

3.為什么房價漲不了了

你好，1、國家實行的商品房制度，從實物分房到房產交易，市場給了房價上漲的一塊土壤；2、改革開放后經濟的快速發展，使房價上漲有了首先的經濟基礎；3、工業發展導致城市化進程和城鄉差距的擴大，人人都往城里趕，住房需求逐漸增加；4、地方*府的利益驅動，房地產紅火了，*績大了，稅收多了，何樂而不為；5、國家歷次失敗的房市“空調”*策；6、房價上漲帶來獲利的示范效應，這一因素加劇了房市的投機性，同時也在加劇房價的上漲；7、房價上漲導致土地上漲，最終產生一種“雞與蛋”的交叉影響，土地的上漲反過來助推房價的持續上漲；8、寬松的企業貸款推升了房價，寬松房貸*策極度加劇了房市投機；9、國家其它改革*策加劇了房價的上漲，如高校擴招*策，大批大學生選擇留城生活，買房勢在必行；10、買漲不買跌，對強權的習慣服從與跟風；11、中國人的婚慶觀念和攀比心理；12、與國際接軌，東京1萬-100萬美元/平方米，中國房價上行空間很大；13、中國加速發展，外資蜂擁而入攻城略地為房價攀升推波助瀾；14、投資地產來錢最快，市場經濟機會無限，富商新貴大量購房，增加房源緊張趨勢；15、炒房已經全國齊動，房價只能水漲船高；16、不動產價值凸現，推動房價持續走高；17、銀行低門檻貸款，拿銀行錢炒房或成房價高漲的罪魁禍首；18、房地產*策制定人，不會讓自己的房子縮水；19、自然通貨膨脹，六、七十年代家庭收入數以十計、八十年代數以百計、九十年代數以千計、房價不漲將成怪事；20、房地產能拉動與國計民生攸關的上百個行業數千種產品，如果房地產垮下來，整個經濟大廈將轟然坍塌，勢必引發動蕩，國家投鼠忌器難以輕易打壓；21、入市八年國際化趨勢銳不可擋，新一輪經濟增長勢在必行，房價自然不甘落后；22、越位購買房地產，強迫自己當房奴，造成需求大于供給追漲房價；23、開發商雇傭民工虛假排隊購房，造成房屋緊張假象，拉高房價；24、房子是生活必需品，而且中國人擁有強烈的置產觀念，剛性需求較為強烈；25、人們對真實的土地成本、建筑成本、銷售成本以及其他環節成本難以做到準確估計，房地產信息不對稱導致人們購買的盲目性；26、高額利潤，開發商利欲熏心，只知道房地產就是房價，房價越高越好；27、百姓改善住房的需求很強盛，一般人均住房達到30平方米才會心甘情愿，我國城市住房尚未達到這一標準，二次置業需求頗高；28、中國地方*府的財*體制“土地財*”，體制不改，房價上漲問題極難解決；29、2008年12月起執行的適度寬松的貨幣*策吹高了房價；30、2009年12月9日個人住房轉讓營業稅免征時限由2年恢復到5年。

結語：可以說房價的水漲船高，是由多方面的原因共同促成的，包括我今天所列舉的房價高漲的諸多原因，可以說樓市的種種“潛規則”早已成公開的秘密，但是為什么房價依然我行我素，一路飄紅，原因就在于其在國民經濟中的廣泛滲透和對國家經濟的巨大撼動作用，牽一發而動全身，只有保證房地產市場的健康穩定才能穩固我國改革開放以來的經濟成果，所以房價跳水機會渺茫，國家的各項*策都在維護房地產市場的穩定，在今天避免全國性的經濟動蕩成為了壓倒一切的大事。望采納，謝謝。

4.改革開放前后人們住房的變化

實行“計劃加市場”的住房*策可化解百姓住房難

住房從計劃經濟時的福利住房發展到今天這種完全的市場化住房，可以說基本上失敗。這一條路如果不加以修正，不僅影響百姓的生活與福祉，還會影響社會的穩定與國民經濟的健康發展，現在到了對此*策進行反省與修正的時候了。

衣食住行乃民生之必須，在中國人的心中，無房等同于無家。況且*府一再強調，我們搞改革開放，搞現代化，其目的只有一個，即提高人民的生活水平。所謂提高生活水平，就要在在衣食住行方面有進步，在質量與數量上要有所提高，即使不提高，至少應該有最基本的保障。吃有保障了，錢少吃素，錢多吃葷；穿也有保障了（當然愛裸者屬個人愛好），無錢穿實惠，有錢穿名牌；行也可以，有錢者打的買車，無錢者坐公交，再不濟騎自行車；可是這住卻解決的不好，不但水平未提，連基本的保障與安全感都沒了。

在計劃經濟時代，我們的住房是有保障的，國家免費供應。準確的說也不是完全免費，每月交一點房租，其數量少得不影響人們的生活。當然，得到房子也得按資排輩，不過那時的按資排輩卻非常公道，絕沒有夾塞現象。我記得剛參加工作時我們單位蓋工程房，單位領導中沒有工程師職稱的就沒分到。

后來住房制度改革，實行住房商品化，剛開始也算可以，房價基本上與百姓的購買力相稱。進一步發展則出現畸形，人們談房色變，買房變奴，房子成了百姓心中永遠的痛！反思房地產業的現狀，因素太多，凡是與此產業有關的各方隹也脫不了干系。網在、行業內、學界對此研究與評論很多，結論在小老百姓看來已經很明白，就等決策者決斷了。

那么怎樣解決百姓住房難的問題，讓住房有保障，給百姓以安全感呢？我想辦法還是有的，按中庸定律，可走中間路線，即實行半產業化的房地產*策。所謂半產業化的房地產*策，就是凡我中國公民，國家有義務保障每戶一房，面積按人均25平米計。此房的定價按直接建設成本核定，地價為零。這些房子為經濟適用房，建設由國有建筑公司建設，出售由*府的建設局的房產管理部門負責。例如，如果北京的商品房建設直接成本為2000元每平米，那么，凡北京公民購買經濟適用房的價格就定在2000元。那么有的人認為這樣的房子滿足不了自己的要求，那好，有高檔的，你可以到市場上去買，其價格*府不定，由市場競爭決定，參與的建筑公司規定為民營等非國有建筑公司。這樣，房地產行業就成了一個半產業化的行業，這個行業有計劃，有市場，有保護有競爭，百姓的住房基本要求可保障，超標準的要求也能滿足，這是一箭雙雕的絕佳之策。

當然，這一*策的實施需要有配套的方法，雖然有一定的難度，但是完全可以制定出來。中國的房地產研究機構很多，此方面的專家也不少，不能在國家需要之時還成天吃閑飯，拿出一點功夫與誠意，把這一套方法制定出來，付諸實施。

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