榮觀房產網房地產企業視同銷售收入
1. 房地產開發企業視同銷售收入的確認是如何規定的
根據《關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發[2009 ] 31號）第七條規定：房產開發企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，按視同銷售于開發產品所有權或使用權轉移、或實際取得利益權利時確認收人（或利潤）的實現。
其方法和順序如下：（1） 按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；（2 ）由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定；（3） 按開發產品的成本利潤率確定，但成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。
2. 房產開發企業視同銷售收入的確認有哪些呢
房產開發企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，按視同銷售于開發產品所有權或使用權轉移、或實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。
其方法和順序如下： （一）按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定； （二）由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定； （三）按開發產品的成本利潤率確定，但成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。
3. 能產生視同銷售的收入有哪些
稅收中的視同銷售有所得稅和流轉稅之分，兩者之間不可互相適用。
一、增值稅
（一）《增值稅暫行條例實施細則》第四條：單位或個體經營者的下列行為視同銷售：將貨物交付他人代銷；銷售代銷貨物；設有兩個以上機構并實行統一核算的納稅人，將貨物從一個機構移送其他機構用于銷售，但相關機構設在同一縣（市）的除外；將自產或委托加工的貨物用于非應稅項目、集體福利或個人消費；將自產、委托加工或購買的貨物作為投資，提供給其他單位或個體經營者；將自產、委托加工或購買的貨物分配給股東或投資者；將自產、委托加工或購買的貨物無償贈送他人。
（二）對于東北地區和中部地區擴大增值稅抵扣范圍企業的固定資產，稅法規定，納稅人的下列行為視同銷售貨物：將自制或委托加工的固定資產專用于非應稅項目、專用于免稅項目、專用于集體福利或個人消費；將自制、委托加工或購進的固定資產作為投資提供給其他單位或個體經營者、分配給股東或投資者、無償贈送他人。納稅人有上述視同銷售行為而未作銷售的，以視同銷售的固定資產凈值為銷售額。
二、營業稅
（一）《營業稅暫行條例實施細則》第四條：單位或個人自己新建建筑物后銷售，其自建行為視同提供應稅勞務。轉讓不動產有限產權或永久使用權，以及單位將不動產無償贈與他人，視同銷售不動產。
（二）國稅發[1993]149號：以轉讓有限產權或永久使用權方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。單位將不動產無償贈與他人，視同銷售不動產。
（三）國稅函[2004]1032號：消費者持服務單位銷售或贈與的固定面值消費卡進行消費時，應確認為該服務單位提供了營業稅服務業應稅勞務，發生了營業稅納稅義務，對該服務單位應照章征收營業稅。其計稅依據為，消費者持卡消費時，服務單位所沖減的有價消費卡面值額。
三、企業所得稅
（一）財稅字[1996]79號：企業將自己生產的產品用于在建工程、管理部門、非生產性機構、捐贈、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利獎勵等方面時，應視同對外銷售處理。
（二）國稅發[2003]45號：企業將自產、委托加工和外購的原材料、固定資產、無形資產和有價證券（商業企業包括外購商品）用于捐贈，應分解為按公允價值視同對外銷售和捐贈兩項業務進行所得稅處理。
（三）企業的非貨幣**易、債務重組涉及資產的，其資產都應視同銷售處理。
（四）國稅發[2000]118號：企業以經營活動的部分非貨幣性資產對外投資（包括股份公司的法人股東以其經營活動的部分非貨幣性資產向股份公司配購股票），應在投資交易發生時，將其分解為按公允價值銷售有關非貨幣性資產或投資兩項經濟業務進行所得稅處理，并按規定計算確認資產轉讓所得或損失。
（企業整體資產轉讓、企業整體資產置換原則上都按上述方式處理，具體規定以后講述。）
（五）國稅發[2000]119號：企業合并，通常情況下，被合并企業應視為按公允價值轉讓、處置全部資產，計算資產的轉讓所得，依法繳納所得稅。企業分立時，被分立企業應視為按公允價值轉讓其被分離出去的部分或全部資產，計算被分立資產的財產轉讓所得，依法繳納所得稅。
四、房地產企業開發產品
國稅發[2006]31號：開發企業將開發產品轉作固定資產或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。
4. 能產生視同銷售的收入有哪些
稅收中的視同銷售有所得稅和流轉稅之分，兩者之間不可互相適用。
一、增值稅（一）《增值稅暫行條例實施細則》第四條：單位或個體經營者的下列行為視同銷售：將貨物交付他人代銷；銷售代銷貨物；設有兩個以上機構并實行統一核算的納稅人，將貨物從一個機構移送其他機構用于銷售，但相關機構設在同一縣（市）的除外；將自產或委托加工的貨物用于非應稅項目、集體福利或個人消費；將自產、委托加工或購買的貨物作為投資，提供給其他單位或個體經營者；將自產、委托加工或購買的貨物分配給股東或投資者；將自產、委托加工或購買的貨物無償贈送他人。（二）對于東北地區和中部地區擴大增值稅抵扣范圍企業的固定資產，稅法規定，納稅人的下列行為視同銷售貨物：將自制或委托加工的固定資產專用于非應稅項目、專用于免稅項目、專用于集體福利或個人消費；將自制、委托加工或購進的固定資產作為投資提供給其他單位或個體經營者、分配給股東或投資者、無償贈送他人。
納稅人有上述視同銷售行為而未作銷售的，以視同銷售的固定資產凈值為銷售額。二、營業稅（一）《營業稅暫行條例實施細則》第四條：單位或個人自己新建建筑物后銷售，其自建行為視同提供應稅勞務。
轉讓不動產有限產權或永久使用權，以及單位將不動產無償贈與他人，視同銷售不動產。（二）國稅發[1993]149號：以轉讓有限產權或永久使用權方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。
單位將不動產無償贈與他人，視同銷售不動產。（三）國稅函[2004]1032號：消費者持服務單位銷售或贈與的固定面值消費卡進行消費時，應確認為該服務單位提供了營業稅服務業應稅勞務，發生了營業稅納稅義務，對該服務單位應照章征收營業稅。
其計稅依據為，消費者持卡消費時，服務單位所沖減的有價消費卡面值額。三、企業所得稅（一）財稅字[1996]79號：企業將自己生產的產品用于在建工程、管理部門、非生產性機構、捐贈、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利獎勵等方面時，應視同對外銷售處理。
（二）國稅發[2003]45號：企業將自產、委托加工和外購的原材料、固定資產、無形資產和有價證券（商業企業包括外購商品）用于捐贈，應分解為按公允價值視同對外銷售和捐贈兩項業務進行所得稅處理。（三）企業的非貨幣**易、債務重組涉及資產的，其資產都應視同銷售處理。
（四）國稅發[2000]118號：企業以經營活動的部分非貨幣性資產對外投資（包括股份公司的法人股東以其經營活動的部分非貨幣性資產向股份公司配購股票），應在投資交易發生時，將其分解為按公允價值銷售有關非貨幣性資產或投資兩項經濟業務進行所得稅處理，并按規定計算確認資產轉讓所得或損失。（企業整體資產轉讓、企業整體資產置換原則上都按上述方式處理，具體規定以后講述。）
（五）國稅發[2000]119號：企業合并，通常情況下，被合并企業應視為按公允價值轉讓、處置全部資產，計算資產的轉讓所得，依法繳納所得稅。企業分立時，被分立企業應視為按公允價值轉讓其被分離出去的部分或全部資產，計算被分立資產的財產轉讓所得，依法繳納所得稅。
四、房地產企業開發產品國稅發[2006]31號：開發企業將開發產品轉作固定資產或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。
5. 視同銷售的幾種情況都有什么
稅法中視同銷售的情況 1、所得稅視同銷售：企業發生非貨幣性資產交換，以及將貨物、財產、勞務用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途應視同銷售確認收入。
2、消費稅視同銷售行為： 納稅人將自產應稅消費品用于生產非應稅消費品、在建工程、管理部門、非生產機構，提供勞務，以及用于饋贈、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利、獎勵等方面。 3、營業稅視同銷售行為： ①單位或者個人將不動產或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人； ②單位或者個人自己新建（以下簡稱自建）建筑物后銷售，其所發生的自建行為。
4、土地增值稅視同銷售行為： 房地產開發企業將開發的產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵債、換取其他單位或個人的非貨幣性資產等發生所有權轉移時視同銷售房地產。 5、資源稅視同銷售行為： 視同銷售的自產自用產品，包括用于非生產項目和生產非應稅產品兩部分。
拓展資料視同銷售：在增值稅、企業所得稅和會計上都有視同銷售的概念，但是他們的范圍是不同的。增值稅上的視同銷售：本質為增值稅"抵扣進項并產生銷項"的鏈條終止，比如將貨物用于非增值稅項目，用于個人消費或者職工福利等等，而會計上沒有做銷售處理；企業所得稅上的視同銷售：代表貨物的權屬發生轉移，而會計上沒有做收入處理會計上的視同銷售：是指沒有產生收入但是視同產生收入了。
確定銷售額順序視同銷售行為無銷售額，按照下列順序確定銷售額：⑴當月同類貨物的平均銷售價格；⑵最近時期同類貨物的平均銷售價格；⑶組成計稅價格：組成計稅價格=成本*（1+成本利潤率）+消費稅稅額注意事項當該貨物不征收消費稅時，公式最后一項為零.當納稅人銷售的貨物或者提供應稅勞務的價格明顯偏低且無正當理由的，也適用以上確定銷售額的順序.有關視同銷售中幾種情況的賬務處理方法_搜狐教育_搜狐網 網頁鏈接。
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