榮觀房產網1.經歷過泡沫經濟破滅后的日本 誰在買房
東京獲得了2020年奧運會的主辦權之后，讓一些上了年紀的日本人想起了“美好的舊時光”。
上一次在東京舉辦奧運會是1964年，屬于日本經濟蓬勃發展時期，特別是房地產行業。1964年，日本民間住宅建設總數相比1954年增加了7成，而且量價齊升。
但上世紀90年代房地產泡沫的最終破滅，不僅卷走了巨額的財富，也將日本拖入“失落的二十年”。現如今，奧運會將再度回到東京，疊加日本央行的負利率*策，近兩年日本首都圈的房價漲幅接近20%。
房產是否重新成為日本人青睞的投資方式？什么樣的人在泡沫破滅后的日本買房？而日本人的房產觀在“失落的二十年”中發生了哪些變化？泡沫親歷者：當時有錢 也會買房日本不動產研究所的房產專家中島正人年輕時，曾在日本國土*策局任職多年。他坦言，自己剛入職時，正是日本房地產價格瘋狂上漲的時期。
“當時的前輩就建議應該去買房，身邊也有很多人在買。可惜，當時太年輕，并沒有錢。
當時看著房價上漲之快，真的很嚇人。”在泡沫高峰的1991年，東京住宅平均價格超過200萬日元/平米（12萬元人民幣/平米），按一個日本中產階級家庭年收入為500萬日元來計算，相當于買一個100平米的房子，需要一家人不吃不喝40年。
年輕時囊中羞澀的中島正人買不起房。1991年之后，日本幾大都市圈的地價開始明顯下跌，時至今日，日本的住宅價格和泡沫高點相比，近乎跌去70%。
“當然后來還是買了房。”中島正人表示，“是在價格下跌之后。”
但并不是所有人都這么樂觀。泡沫破滅后，日本人買房意愿出現明顯滑坡。
日本內閣府2015年公布的一份官方調查顯示，希望購買住房的日本人比例從2004年的79%降至74.5%，而完全不想擁有住房者的比例則從2004年的12.4%升至16.5%。“'只要持有土地，房價會一直漲下去'的這種想法，如今已經沒有了。”
中島正人表示，“現在呢，只在需要的時候，買必要的東西。”在“土地神話”破滅之后，日本的消費觀越來越務實，甚至顯得過于謹慎和悲觀。
旅居日本已超過20年的日籍華人肇鄴，把在日本買房子看作是“把錢存銀行”。肇鄴表示，如果現在把錢存在日本的銀行里，實在沒有利息，“三至五年的定期存款（年化）利息大約為0.03%。”
這相當于1萬元日元放在銀行里，3-5年后，每年只能收到3元利息。他選擇將收入的60%都用于在日本購買房產。
我問肇鄴的夫人，日本的女孩會要求丈夫在結婚前，就準備好房產嗎？這個20多歲的日本女孩，似乎沒有聽懂我的問題，顯得很困惑。她回答，不會。
為什么？在日本，一輩子不買房也不丟人。和老一代日本人將擁有“一戶建（獨門獨戶的別墅）”為人生理想所不同的是，現在部分日本人即使有錢，也不買房，而是喜歡租房，這也催生出新的商業模式，比如“共同住宅”。
小金井公園附近由OakHouse經營的“共同住宅”，共有120個房間，常年客滿。其中10.45平方米的單人間，一個月的租金約為67000日元（約4000元人民幣），幾乎和其他長租房價格相差無幾，但共同住宅共享浴室、放映廳、廚房，部分設施比長租房更完備。
工作人員伊藤優稱，共同住宅，最早是為那些在日本打短工、找不到租房擔保人的外國人提供的租房服務。但是現如今，住戶中只有40%是外國人，另有一大半是日本人，大多在20-30歲之間。
年逾40歲的新井也住在共同住宅里，即使他已經買得起房。“這里是開放的空間。
24小時的，每天回來會有人跟你問好，沒有一個人孤獨的感覺。”而對仍單身的他來說，之所以不買房更大的原因是金錢觀，“如果買了房，就要在這里一直住著，否則如果離開的時候，就要處理掉。”
相對房產，新井還是更喜歡流動性更高的現金。日本的千禧一代和上一代相比，在購買房產時變得更為謹慎。
一來看多了九十年代泡沫危機破裂、房價崩盤、半生積蓄化為泡影的慘痛故事，二來，年輕人工作流動性更大，也更崇尚自由。三來，日本公司職員的平均年收入在1997年之后持續下滑。
年輕人大多并沒有他們的父母輩富裕。數據顯示，40歲以下的日本年輕人中，擁有住房的比例僅28.4%，幾乎只有80年代的一半。
負利率*策下的買房客隨著東京奧運會的即將舉辦，在房價將會回暖的預期中，一些當地的投資客重新回到房產市場。IT公司任職的野多，已經在東京郊外有了一處“一戶建”，和他的夫人和兩只狗生活在一起。
但是，因為覺得離東京太遠。他打算在東京再買一處房。
“有的時候，如果工作太晚，公共交通又停運了的話，我寧可去膠囊旅館住一晚。”膠囊旅館給每個住戶提供一個長2米，寬、高各1.5米的格子間睡覺，一晚價格大約是4000-5000日元（約250-300元人民幣）。
但是如果打車回家，他坦言，一個小時的車程，花費大約是1000元人民幣。在泡沫破滅之后，東京大阪京都等大城市的房子依舊搶手。
隨著日本即將在2020年舉辦東京奧運會，東京的房價仍有上漲空間，不少日本人開始看好日本的樓市復蘇。東京奧運會再加上大阪即將建賭場、辦世博會。
近兩年，東京大阪京都的房產日漸搶手。而海外投資客的參與，也是房價上漲的因素之一。
2015年，許多中國人涌入日本房產市場。長租回報。
2.日本90年房產泡沫靠什么經濟增長
日本的房地產泡沫
1985 年9月，美國、聯邦德國、日本、法國、英國五國財長簽訂了“廣場協議”，決定同意美元貶值。
為刺激日本經濟的發展，日本中央銀行采取了非常寬松的金融*策，鼓勵資金流入房地產以及股票市場，致使房地產價格暴漲。
美元貶值（大量增發美元）后，大量國際資本進入日本的房地產業，更加刺激了房價的上漲。
受房價驟漲的誘惑，許多日本人開始失去耐心。他們發現炒股票和炒房地產來錢更快，于是紛紛拿出銀行的積蓄進行投機。
到1989年，日本的房地產價格已飆升到十分荒唐的程度。當時，國土面積相當于美國加利福尼亞州的日本，其地價市值總額竟相當于整個美國地價總額的4倍。到1990年，僅東京都的地價就相當于美國全國的總地價。一般工薪階層即使花費畢生儲蓄也無力在大城市買下一套住宅，能買得起住宅的只有億萬富翁和極少數大公司的高管。
1991年后，隨著國際資本獲利后撤離，由外來資本推動的日本房地產泡沫迅速破滅，房地產價格隨即暴跌。
到1993年，日本房地產業全面崩潰，個人紛紛破產，企業紛紛倒閉，遺留下來的壞賬高達6000億美元。
從后果上看，20世紀90年代破滅的日本房地產泡沫是歷史上影響時間最長的一次。這次泡沫不但沉重打擊了房地產業，還直接引發了嚴重的財*危機。受此影響，日本迎來歷史上最為漫長的經濟衰退，陷入了長達15年的蕭條和低迷。即使到現在，日本經濟也未能徹底走出陰影。
人們常稱這次房地產泡沫是 “二戰后日本的又一次戰敗”，把20世紀90年代視為日本“失去的十年”。
3.日本房地產泡沫捅破后為什么經濟上不去
日本至今都還沒有走出20余年前那場房地產泡沫的陰影。
今天我們在此做一個總結以期真實地還原當年的那段瘋狂。雖然中國目前不可能發生那樣的情況，但人類的貪婪所導致的“市場的均衡是短暫的”這一點是一致的。
日本房地產泡沫的特征：2007年底，六大城市土地價格僅相當于1991年高點的27.7%。絕對價格也只相當于25年前，也即1982年的水平； 三、房地產泡沫期間的調控*策 在泡沫期間，日本*府主要從土地*策和貨幣*策兩個方向進行調控。
土地*策調控不僅沒有效果，反而助長了房價的上漲。貨幣*策中的利率*策和不動產貸款總量控制*策效果顯著。
1、土地*策 日本*府1987年開始意識到房地產泡沫的問題，開始有意識的通過土地*策來抑制土地價格上漲。如下圖所示：到1991年為止，主要出臺了六個方面的*策。
這些*策總體是非常失敗的。 2、貨幣*策 貨幣*策包括調整利息和控制貸款兩個方面： 提高利息：在日本房地產泡沫期間的大部分時間里，銀行基準利率都維持在2.5%的超低水平，直到1989年5月，日本銀行開始加息。
此后的15個月內，日本銀行連續5次加息，將基準利率提高到6%； 控制貸款：在加息的同時，1990年3月大藏省推出了不動產貸款總量控制*策，即規定銀行對不動產貸款時，增長率不能超過其貸款總量增長率。 四、房地產泡沫的破滅 從表面上來看，在直接融資縮減的情況下，貨幣*策突然剛性收縮，企業破產猛然增加，導致內外融資環境惡化，導致土地的有效需求減少；而企業破產增加，企業前期購買土地量的72%左右被迫出售而重回市場，導致有效需求與有效供給發生扭轉，不斷減少的貨幣去追逐猛然增加的土地，土地價格因而下降。
金融加速器的逆作用加劇了土地價格下降。這是房地產泡沫破滅的直接原因。
更深層次來看，與前兩次價格暴漲不同，1986-1991年的這輪價格暴漲缺乏住宅基本需求的支撐：土地價格的上漲離不開居民的基本住宅需求，這取決于人口數量、人口年齡結構和人口的區域結構。但是到1992年，這些因素已無法支撐高漲的土地價格。
1、直接原因：有效需求與有效供給關系發生逆轉 （1）初始原因：內外融資環境極度惡化，企業在1991年的土地購買量縮減64% 股市下滑，1990年后，直接融資額按50%的速度縮減； 不動產貸款總量限制*策導致銀行貸款同比縮減85%，由9.5萬億日元降至1.4萬億日元； 1991年，破產企業增加，破產企業負債總額增長5.7倍，由1.2萬億日元升至8萬億日元； 外部融資（新增不動產貸款+直接融資）與倒閉企業負債總額的差額由1989年的35.2萬億日元，下降到1991年的0.8萬億日元，到1992年變成了-1.6萬億日元。企業所面臨的惡劣的內外融資環境不言而喻。
控制貸款*策效果非常顯著，房地產貸款增長率由1989年的30.3%，突然下降到1990年底的3.5%，成為了房地產泡沫破滅的誘導因素之一。 由于內外融資環境極度惡化，企業購買土地的能力和積極性顯著下降：1990年日本非金融法人企業購買了12.43萬億日元的土地，但1991年的土地購買額僅4.46萬億日元，同比縮減64%。
企業購買量占居民土地出售量的比重由70%下降到45%。 (2)決定性因素：被作為資產保有而囤積的土地在短期內進入市場 企業由土地的凈買入方轉變為土地的凈賣出方，成為了捅破房地產泡沫的決定性因素。
股票和土地的擔保價值隨著兩者的價格下降而下降。這導致企業凈值下降，企業被迫提前償還貸款； 企業被迫出讓股票，土地等資產以避免破產，與此同時大量的破產企業之前所抵押的土地，被銀行強制性變現。
而金融加速器機制加速了這一進程； 前期被企業大量囤積的土地被迫投放市場。 如下圖所示：從1993年企業由土地的凈買入方變成了凈賣出方，到1998年，日本企業將占1985-1992年購入土地額的55%，購入土地面積的72%。
五、房地產泡沫破滅后日本*府采取的*策 1、泡沫的代價 房地產泡沫和股市泡沫破滅，日本付出了慘重的代價。根據瑞穗證券的數據統計，1992-2004年： 日本企業和銀行處理泡沫經濟的成本約208萬億日元，年均處理成本占GDP的比重高達3.5%。
日本的實質年均GDP增長率不足0.3%； 日本法人企業經常利潤累計374.4萬億日元，特別損益-特別利潤累計111.3萬億日元，扣除有關稅收后凈利潤70萬億日元，年均5.4萬億日元，年均銷售凈利潤僅率0.4%； 日本銀行累計利潤86.4萬億日元，壞賬處理損失累計額96.4萬億日元，凈損失10萬億日元。 2、泡沫破滅后日本*府采取的外匯*策 如下圖所示，泡沫破滅之后，日元繼續升值，1995年4月底達到最高點84.3日元兌1美元。
與之相對應的是，日元計價的出口額同比下降。日本經濟增長幾乎停滯。
1995年，日美之間簽訂了反廣場協議，允許日本*府干預日元匯率。此后日元加速貶值，日本出口（日元計價）逐漸恢復，對于扭轉日本經濟衰退起到了一定的作用。
六、日本房地產泡沫的啟示 1、中國房地產不會發生日本式的泡沫 中國房地產不會發生日本式的泡沫，二者最主要的區別就是“城市化進程”。85年，日本房地產價格開始上漲的時候，其城市化率已經達。