榮觀房產網1.什么是房價租金比和房價收入比
一，房價租金比house price-rental ratio：是指每平方米的房價與每平方米的月租金之間的比值，大致反映了房屋以出租方式取得的投資回報。一般情況下，若要滿足5%-6%的投資回報要求，房價租金的比值為196-232，如果房價租金比超過300，說明該區域房產投資價值變小，房價高估，也就意味著房地產泡沫嚴重；如果低于200，說明該區域投資潛力較大，房價泡沫不大。
1，房價租金比反映了房屋的投資回報率問題。
2，僅從使用的角度來說，無論購房還是租房，都能滿足居住的效用。但是，一般認為住宅租賃通常難以用于市場投機，市場均衡狀態之下的租金往往真實反映了住宅市場整體的供需關系；而居民的購房行為往往具有潛在的投資性，使得住宅買賣交易往往具有投機性，房價可能發生背離價值而產生泡沫。所以，房價租金比是衡量房地產市場泡沫的重要指標之一。
二，所謂房價收入比：是指住房價格與城市居民家庭年收入之比。以北京為例：2009年一套4環以內普通兩居室新房80平米，按單價2萬5千元計算，平均200萬左右；若以工作五年的中產階級家庭為單位買房，假設夫婦月工資為6000元，則家庭月收入達到12000元，年收入為14.4萬元。這樣房價收入比則為13.9，偏離了合理的房價收入比（標準為4到6之間）。
1，房價收入比反映了一個城市的家庭收入與房價之間的關系，但這是理論上的，不是完全絕對的。
2，很難說明房價收入比高了人們就不買住宅、或房價收入比低了人們就都去購買住宅，因為這里還有一個購房消費（或投資）傾向問題，也就是說居民家庭愿意拿出多少比例的家庭收入去用于購房支出，而影響居民消費（或投資）傾向的因素就太多太復雜了。也就是說，當房價收入比下降時，如果居民不愿意花錢去買住宅，仍然簡單地歸結為“房價高”，這顯然是不合理的。
2.為什么北京的住宅租金回報率低于全球很多主要城市
您好下面的正文很多觀點其實來自于我的經驗判斷，缺少數據支撐，如其中有謬誤，還請指正1，是不是的問題。
北京的租售比確實低于全球很多主要城市么？雖然題主沒有列出數據，但我以前查過一些數字，答案是肯定的，倫敦，紐約等確實高于北京。以下內容引用自《北京房地產市場發展趨勢及*策選擇研究》，高峰，2015.事實上，國際上公認的衡量一個區域房地產市場運行狀 況良好的房屋租售比區間范圍一般在1∶300~1∶200。
即若所投資房產并非用于自住而是用于出租的話， 房主依靠租金16年~25年內收回成本比較合理。如 果分母大于300，意味著需要用超過25年的時間才 能收回成本，則表明此地房價過高，投資價值不 大；如果分母小于200，意味著房主只需要出租少 于16年的時間就能收回成本了，該房屋的租金回報 率較高，房產投資潛力較大。
北京房屋售價和租金之比常年維 持在400以上，在實行限購限貸的2014年，其租售 比更是接近600 ，說明如果房主在北京投 資買房，其依靠單純出租收回成本的時間接近50 年，遠高于25年的國際最高標準，而我國的商品房 產權年限也僅有70年，說明北京房價確實過高，目前商品房的投資收益率不高，不適合對其進行投資，但低于市場價的其他類型房產的投資收益就要另當別論了。2，為什么低。
竊以為，這里有一個主要原因和多個次要原因。一個主要原因是最近十年的房地產市場信心，買房就賺成為全國人民的共識，大家其實都在等土地增值，買房不只是消費行為，更成為全民投資行為。
購房價格和租房價格都由供需決定，除了供需之外，購房價格與人們對其升值的期望強相關，而租房價格更與當下消費水平相關。買房投資未來，租房消費現在。
購房價格與租房價格的背離，本質上體現的仍然是市場對其增值期望和其當下價值的背離，是未來與現在的背離。因此，高租售比的房地產市場，多發生在正快速上升的市場，比如危機前的日本東京。
這既是泡沫的體現，也是消費者對未來信心的體現。幾個次要原因跟上述主要原因相比，沒那么關鍵，簡單列舉一下。
一是中國房地產市場起步不久，現在市場里在租的房子，相當部分來自與房改，拆遷，單位分房等等渠道，不是買的，有些甚至沒產權，一定程度上拉低了租金。第二是安全感問題，在中國的資產貶值速度下，拿著現金都不放心。
你只能選擇*府給你的投資機遇并承擔風險，或者坐等貶值。第三是社會風氣問題，丈母娘逼高房價不是開玩笑。
大概如此吧。3.決定未來上漲或下跌的主要因素。
我們把“未來”簡單分成遠期、中期和近期吧，對應50年、10年和1年。遠期來說，影響房價最最最主要的因素肯定是新增人口，在中國也就是計劃生育。
其它還包括城市形態、居住形態的變化（是不是從高層公寓為主變成獨棟為主），生活習慣的變化（比如馬佳佳的90后不買房）等等。考慮到50年太遠，這里我就不多說了。
中期來說，房價影響因素主要是中國的城鎮化問題。除了考大學，農民進城將是未來新增城鎮人口（也就是買房需求）的主要來源。
農民進城的意思不是（或者主要不是）拆遷，而是使中國的生產力水平和收入分配能夠使得農民們靠收入成為新市民。（扯點閑篇，但這與中國的經濟競爭力存在內部矛盾——工資高意味著產業成本提升競爭力下降。
因此，必須降低人力成本在主導產業成本中的結構占比，這也是產業升級的必要性和緊迫性。）中期來看，一線城市對全國新人口的虹吸還很強，高校畢業生成為一線城市源源不斷的供給，除非爆發系統性風險，否則一線城市樓市的穩定將是長期情況。
要擔心下跌的是二三線城市和小縣城們——如果沒有新產業，也就沒有新市民，不光蓋了這么多房子賣不出去，連已經拆遷了的那些也會成為社會的不穩定因素。近期來看，樓市好不好主要看經濟發展的好不好，也就是——新市民。
一線城市不必說，在彈性的調控*策下，樓市企穩是定局。二三線城市和小縣城們，如果產業培育做到位、新增就業人口穩定、工資足以付得起當地房價，那么樓市也可以穩。
可惜，上述三個條件對于當前的中國*府太苛刻了。新常態的經濟環境下，中國要有一點時間，給不那么發達的區域把房價穩定的降下來。
能夠做到用新經濟實體填平歷史蓋房坑的區域，可能少之又少。望采納，謝謝4.扯點其它的，中國的地租。
我們知道，房屋作為一項資產，是會折舊的。房價的飛漲，本質上跟“房”無關，全是地價的增長。
然而，中國住房的“地”，其實是一個70年的長租合同。既然地價這么不穩定，那么為啥非得一次交70年的土地出讓金？*府五年五年的收，豈非更好？上次從某*府官方研究機構接觸到這種觀點，膽戰心驚。
不禁為我國*府收租子的能力點贊。
其實這中想法是不太可能付諸實施的，因為“民無恒產，則無恒心”。望采納，謝謝。
3.在北京,到底是買房子值得還是租房子值得
目前國內購房成本或者月供已超過租房成本，即“買房不如租房”.
采集了包括價格，按揭貸款和租金等各類樓盤的商業信息.
通過兩個指標比較購房成本和租房成本，為我國房地產價格把脈.
第一個指標是“購房資金成本/租房比率”；
第二個指標則是“月供/月租金”.
我國房地產平均購房資金成本和月供分別是租金的1.1倍和1.3倍.
具體說來，樣本中近一半城市的購房資金成本大于租金，其中地處長江三角洲的主要城市購房資金成本為租金的1.3-1.5倍.3/4的城市月供大于租金，其中長江三角洲的主要城市月供為租金的1.5-2倍.杭州購房資金成本和月供分別為租房的1.5和2倍，與香港1997年相當接近。而珠三角洲地區和中部地區購房成本仍低于租房成本.
4.北京的房價為什么越來越高/
在此發表一些拙見，主要是從宏觀角度定性的分析房價高企中的中國特色社會因素。
1，我們中國的房價收入比為什么這么高？ 房價收入比是國外衡量房地產價格是否合理的一個重要指標，按慣例一般發展中國家的房價收入比在3-6:1是比較合適的，可是在我國的很多大城市這個指標一般在10左右，像北京上海這樣熱點城市的普通市民家庭可能得不吃不喝十多年才能買得起房子，于是超前消費貸款買房也就成了一個普遍現象。 我個人覺得并非是房價收入比這個參數不科學，它能在西方作為房價準繩被社會接受肯定有它的道理，至于為什么目前在我們國家"失效"我認為是我們國家相對于西方國家特殊的國情所致。
這種特殊的國情總的概括起來就是一方面伴隨著改革開放，工業化城市化的進程越來越顯著，隨著農村土地承包制度和農業技術的發展，大量的農村人口向城市轉移，這里不僅有農民工（實際上從購買力上講他們對于城市房價并沒有多少影響），還有那些在農村里富起來的小廠礦主，小老板，還有就是千千萬萬像我們這樣靠讀書改變命運的大學生。但是我們國家的這一點特殊國情是相對于發達國家而言的，這種工業化城市化進程和其他發展中國家相比并沒有什么特殊之處，所以這只能解釋為什么這兩年房地產行業持續這么熱，而不能解釋為什么北京上海這樣一線城市它的房價收入比高的離譜。
我個人認為真正造就這些一線城市房價超高的其中一個原因是我國過去條塊分割的計劃經濟和嚴格的戶籍制度留下的余孽。計劃經濟和戶籍制度是中國人在過去幾十年中城市發展人口流動的巨大障礙，試問那些生活在"地方"，生活在"鄉下"的國人有幾個不知道北京好，不知道上海好（港臺除外）。
它們集中了全中國最好的幾所大學，最好的醫院，最好的文化娛樂設施，擁有高檔的購物場所，最頂級的酒店，最多最便利的海外航線等等--這些無一不是吸引富人和投資客的理由。即便他們中的大多數人并沒有北京或者上海的戶口，但是像異地置業這些在計劃經濟時代不可能實現的事情在如今變得越來越簡便。
美國人口不過3億，但他們數百年來均是自由遷徙，擁有紐約，芝加哥，洛杉磯，舊金山等一流的大都市（兩個都市圈和一個加州），加拿大人口更少但是他們同樣擁有一些著名的大城市，他們的房價直接取決于當地就業和收入狀況（房價的本質就該如此）。而四倍于美國人口的大陸卻圍繞著兩個城市轉，有錢人都想往那邊跑房價怎么能不高？這也就是為什么北京和上海兩地的房地產金額要占到全國的四分之一，難道這些都是老市民購買的？當然不可能，要知道兩地的GDP總量加起來僅占全國的8%左右。
我們家在上海有個遠親，開公交車的，居住在那種老式的破樓房里，比較艱苦。在他現在住的房子附近正好在開發一個小區快結尾了，我爸爸問他為什么不換套房子住？他說那些房子都不是他們能買得起的，他看都不想看。
要知道那是在楊浦區啊（相當于北京豐臺之類的地方）。我的感覺北京和上海那些新開發的商品房，高檔小區與其說是給普通市民改善居住還不如說是更多的為了外地的有錢人，投資客的需要。
換句話說，當我們要計算房價收入比時僅僅采用當地居民的收入是不符合中國目前的國情的，而如果我們真正去算算那些購買住宅的人，無論是全國范圍內生意場官場上的富人，投資客還是本地的白領，金領他們的房價收入比還真是在6:1左右，甚至更小。 同樣道理，受制于計劃經濟和戶籍制度的影響和慣性，我們的各大省城和一些沿海城市因為同樣對周邊地區的吸引力而使得房價和當地居民收入比普遍高于6:1這個世界一般標準。
一代代下來，房價就像刷子，他按以有財富和今后財富的創造能力把人分了類：大富的移民出了國，小富的在京滬或沿海地區，普通人只能待在二三線城市，絕大多數的農民工最后還是回鎮上。雖然很殘酷，但這很可能就是事實。
2，我們中國的房地產市場為什么會出現泡沫？ 我在上面的敘述并不是認為我們中國特別是北京上海兩地的房價是正常的，我只是認為一定的泡沫有它的合理性，一個遠遠超出當地人們承受能力的房價都是不正常的，有大量泡沫的。雖然長期看北京和上海的發展遠景非常好，尤其是上海，但是房價，特別是房屋的租賃市場，它一方面直接關系到投資收益問題，另一方面是和當地的就業情況和收入水平直接掛鉤。
從去年開始上海的房價屢創新高，但是租賃市場卻相對低彌，報上還有一次登載說上海電力公司查電費發現很多房屋長期空置（有興趣的同學可以參看相關的報道）。過高的房價和不得不壓低的租金共存顯然是不合理的，升息或許是個辦法，不過我現在想思考一下為什么這么多資金投資于房地產，即使租金不高房價上升空間極其有限它們也不撤走？換句話說為什么不蹦盤！我想有一種解釋就是很多投資客他們實在想不到還有什么地方可供投資--反正這些錢閑著也是閑著。
就拿我自己家庭的情況來說，寒假回家時和父母商量去上海買房子的事情，我堅決反對，理由很簡單，就是房價收入比太高，我當時以為上海的房價肯定會跌，至少是微跌，結果這半年下來到了暑假整個上海樓市比年。