榮觀房產網1.經濟學家馬光遠：為什么房價上漲有規律
未來三、四線城市人口總體將持續外流，而一、二線城市人口總體將繼續保持流入態勢。
三、四線城市目前商品住房高庫存及滯銷問題已經較為嚴重，而其未來的人口又呈流出態勢，隨著住房供給結構性過剩問題的突出，未來將有部分新城將淪為鬼城或空城。面放開二胎，這雖然確實是一個很大的利好，但還沒到足以改變整個樓市發展大勢的程度。
好處還是一定有的。日本和歐洲部分國家過去的教訓表明，人口拐點到來前后，經濟危機如影隨形，首當其沖是對房地產的沖擊。
從這個意義上說，二胎*策的放開，對樓市來說將猶如一場及時雨；即將終結 的人口紅利，有望因此重獲生機。
2.馬光遠：房產稅真的快來了嗎
房產稅快來了，2017年房價終于要跌了？ 昨天一篇《房產稅快來了，2017年房價終于要跌了？》的報道又在熱傳。
報道援引的是北京大學法學院教授、中國財稅法學研究會會長劉劍文的觀點，他認為，本屆人大任期到2017年底，因此，預計房地產稅法最快將在2017年底前通過，慢的話可能會在2017年底提交審議，在下一屆人大任期內通過。 房地產稅真的快來了嗎？ 有關專家稱“我認為短期內房產稅推出的可能不大，所以每一次看到這一的消息只是一笑了之"。
但是一些稅收領域的專家一而再，再而三的預測房產稅今年就要推出云云，他們的判斷對市場，對老百姓置業都有很大的影響。 2014年，財科所的原所長賈康曾表示，具體時間表來看，2015年房產稅應該進入立法程序，如果2016年能夠完成立法，2017年房產稅將正式依法全面實施。
我當時就寫文章質疑，認為房地產稅2016年完成立法、2017年正式全面實施的可能性幾乎為零。2016年7月，全國人大財經委副主任郝如玉又表示，十八屆三中全會提出了加快房地產稅的立法步伐，但是，房地產稅方案仍然在起草。
媒體報道的劉劍文的這個判斷，其實在去年就報道過，不知道是引述的劉以前的觀點，還是最近仍然在堅持。總之，他們的說法，無疑對整個立法的進程以及民眾的判斷都會產生影響，有必要就幾個關鍵問題再次進行澄清。
房產稅和房價的關系，房產稅能不能降房價？ 從理論及歐美等國的實踐看，建立在土地權屬永久基礎上的房產稅作為持有環節的稅收，通過增加房東的持有成本而能夠促進房價的合理回歸。但是，這種房價的回歸并不是各國征收房產稅的直接目的。
有關專家研究了很多國家的房產稅征收目的，大多就是為地方征收提供最主要的財*收入，特別是，各國的地方*府，在征收房產稅時，制度設計上盡可能的不引發房價的劇烈波動。但是，中國的房產稅在設計之初，就背負其讓房價回歸的*策使命。
在時下，影響房價的因素非常多，供求關系，貨幣供應、土地制度、投機因素等等，都可能成為影響房價的因素。房產稅本身可能會影響房價，但不會成為影響房價走勢的決定性因素。
就目前而言，影響各個城市房價的主要因素仍然是供求關系，而不是房產稅。如果一年房價漲10%,1%稅率的房產稅顯然不可能影響房價。
所以不要把降房價的希望寄托在房產稅上。今年房地產調整的可能很大，原因在于房地產自身周期，而不是因為要征收房地產稅。
前段時間，**出臺了《關于創新*府配置資源方式的指導意見》其中提到“支持各地區在房地產稅、養老和醫療保障等方面探索創新”。我堅決反對“各地區在房地產稅”方面進行創新，房地產稅涉及老百姓的重大財產權益，可以講是核心利益，絕不能把這樣的權力交給地方*府。
這和《立法法》以及中國稅收法治的大方向都是背道而馳的。
3.馬光遠：為什么房價漲到天上還是得買房
但是，即便如此，很多中國人在盡可能的情況下，仍然會選擇買房，而不是租房。因為在很多城市，即使房子不是“炒的”，但因為其捆綁了很多的福利，因而也不簡單就是“住”的。
比如，北京的學區房為什么到了駭人聽聞的天價仍然有那么多人趨之如騖，因為大家買的不是房子，而是孩子上學的資格。相對于孩子的前途，房價是否太高已經不重要。你是通過高房價，在獲取孩子的未來，而孩子的未來是無價的。這種把房子的所有權與教育等公共服務進行緊密捆綁的情況下，房子當然不是簡單住的。
至于其他的原因，比如，房價上漲的預期，國人的習慣，以及長期以來，中國在住房租賃公共*策層面的缺失已經是次要原因。也就是說，在公共服務的獲得上，特別是在孩子教育資源的分配上，房屋所有權相對于租賃權，具有獨特的不可比擬的優勢。
住房公共*策給房屋所有權賦予了很多遠遠超越居住功能的價值。這是住房租賃市場長期以來難以發展的原因，也是大家寧可選擇高位接盤也不愿意選擇租房的根源。特別是在房價上漲預期仍然很強烈的情況下，這更成了大家集體行動的邏輯。