榮觀房產網1.房價上漲的真實原因有哪些
一般情況而言，判斷房價上漲的因素主要分為七點，而能夠影響房價的也就是這七點，小K根據影響的程度來依次解釋。
一、住房供需關系隨著人均可支配收入的不斷升高，人民對居住水平的要求逐漸提高，從而形成強勢的有效需求。再加上而我國城市化進程加快，使得城鎮居民總數急劇增加，城鎮居民紛紛向一二三線城市涌入，造成房市供不應求的狀況。
據調查數據顯示，我國城市化率已經達到56.1%。與此同時，城鎮居民快速增收，增強了居民的購買力，在“有房才有家”的傳統思想的影響下，大家都紛紛購房，直接導致房價上漲。
二、庫存供量去化期指的是房市庫存，但是這種情況目前只存在于一些三四線小城市，在2014年的時候房價持續下跌，導致部分城市產生房市庫存。但是就現在來說，我國房市目前的基本情況還是供不應求。
三、人口增速結構變化分析房地產需求，相對于勞動年齡人口，還有個更精確的指標，即購房適齡人口，指的是25~49歲的人群。從2015年起，我國購房適齡人已經達到峰值，加快了房價的上漲。
四、土地供應量價增速大家只看到房價在飛漲，實際上地價比房價漲得更快。前些年出現的土地樓面價高過房價就充分說明了問題，面粉比面包貴是很不正常的現象。
一些央企介入房地產開發，因為央企有*府背景，不缺錢，導致地王頻現，這一切都成了房價上漲的背后推手。五、樓市*策走勢為了穩定一二線城市的房價上漲趨勢，*府圍繞”分城施策、分類調控” 的思想，嚴格執行：“控、穩、調、保 ”相關*策。
六、經濟增長產業結構這也是我國房價持續增長的主因，簡單說就是我國產業結構的改變，導致實體經濟的轉變，直接影響我國的經濟增長。而經濟增長的變化直接關系房價。
小K將在下面為您詳細解說七、貨幣供求關系既我們常說的通貨膨脹，也是影響我國房價的主要原因。高房價真相01實體經濟不景氣一般人的投資分為四種：購房、理財（包括存款、購買債券、購買信托等其它理財產品）、買股、買貴重金屬、藝術品、藝術投資等。
在過去幾年里，一般的銀行理財年化收益率約為5%，而“高凈值人士”的信托理財能達到12%左右。近幾年，股市“熊途漫漫”，指數幾乎一動不動，收益率也低的可憐。
而在北京等城市購房的年化收益率可以達到25%！所以股市資金紛紛流出，開始往購房上輸入。數據顯示今年上半年居民按揭貸款新增2.36萬億，同比多增1.25萬億元。
2016年7月15日央行發布的上半年金融數據顯示，6月末，廣義貨幣（M2）余額149.05萬億元，同比增長11.8%，增速與上月末和去年同期持平；狹義貨幣（M1）余額44.36萬億元，同比增長24.6%，增速分別比上月末和去年同期高0.9個和20.3個百分點，再創歷史新高。也就是說M1的增速為何比M2大了近一倍。
造成這種情況的原因有三種，一是定期和活期存款的息差收窄，于是企業傾向把定期存款轉化為活期的，方便資金提取；二是經濟下行，不少企業存在“持幣待投資”；第三是樓市活躍，使得百姓的存款和按揭貸款轉換為房企的活期存款，房企也保持謹慎態度，減少投資擴張的步伐。也就是說，中國現在進入了一個不賺錢的時代，很多行業是干什么都賠，炒股更是不賺錢，也許在老百姓看來，炒房反而是最穩妥的資金保值辦法。
于是，股市的資金紛紛回流，一方面變成了老百姓的銀行存款，另一面部分回流的資金涌入到了樓市，而開發商賣房賣得火爆，收回了不少現金，變成了房地產企業賬上存款了。另一方面，實體經濟不景氣，沿海一些工廠處于歇業狀態。
投資人和企業家手持大量現金，觀望中國經濟，急切尋找合適的投資目標。而樓市目前尚有的保值性，也成了一些投資人首選的目標。
雖然*府一直在對房價市場進行宏觀調控，但是要知道，*府的宏觀調控只是針對“讓房價不要那么迅猛的增長”而言的，并沒有說要阻止增長。小K幾乎可以預見，在未來5年左右，房價將持續上漲。
02通貨膨脹加劇所謂通貨膨脹，也就是我們通常所說的貨幣貶值，就是指市面上的貨幣太多了，所以錢變得不值錢了。所以當貨幣增長多而商品增長少的時候，商品價格就會升高。
所以通脹時期，錢放在銀行里只會貶值，占有商品、坐等升值才是最好的選擇，尤其是那些不能快速增加供應量的商品——房子。造成我國通貨膨脹現狀的主要是兩個原因：一是外匯儲備。
二是銀行貸款。中國央行為了控制人民幣兌美元的匯率，在中國市場上用人民幣大手買進美元，為中國積累了近4萬億美元的外匯儲備，相應向中國市場釋放了幾十萬億人民幣。
再加上中國的*府性質的經濟活動非常活躍，銀行信貸**加劇了，導致貨幣流動性增強。2008年，受世界金融危機影響，中國的房價曾下跌。
然而緊接著實行了“四萬億刺激計劃”，放松銀行信貸，后果是造成嚴重的通脹。2009年一季度新增人民幣貸款就達到了2008年全年水準，直接導致房價扶搖直上。
所以近年來央行一直在通過調高存款準備金比率來回收貨幣，遏制信貸。同時央行也在一直降低購買美元的價格（即讓人民幣升值），遏制外匯儲備增長勢頭。
但是房價漲勢依舊沒有緩和。歸根結底，要抑制房價的繼續上漲，就得。
2.房價為何這么高
中國建設部部長表示，導致房價上漲的原因主要有四點：土地供應減少、投機性買房增加、開發商囤積住房和部分城市保障型住房建設滯后。
筆者認為，在以上四點中只有第一點和第四點是房價上漲的原因，其余兩點是房價上漲的結果而不是原因。假如房價不漲，有人會炒房子嗎？同樣，如果房價下跌的話，開發商也不會捂盤惜售的。
當然，房地產投機與開發商的囤積行為一定會加劇市場的供求失衡，導致房價上漲加速。也許是因為中國建設部的部長不便說出超越自己權力范圍之外的話（信貸與貨幣不屬于建設部管），只能在自己力所能及的范圍內找原因與對策。
按照筆者的觀察，上述部長的有關房價上漲的四點解釋頂多觸及到了房價上漲的表面現象，據此來提出應對之策則也只能解決短期問題。導致房價上漲的根本原因是信貸與貨幣的過度增加，要從根本上解決房價上漲問題，應該收緊貨幣與信貸。
首先，看信貸過度擴張對房價的影響。信貸過度增加通過供給與需求兩個方面影響房價。
從供給的因素看，寬松的信貸*策助長了開發商捂盤惜售的行為。2008年初之所以出現以萬科為代表的房地產開發企業大幅度降價促銷行為，主要原因是這些企業存貨多、資金周轉出現問題。
自2008年11月份中央開始實施適度寬松的貨幣*策以來，房地產開發商的資金緊張情況很快得到了緩解，使不少大型開發商捂盤惜售。在房地產市場，開發商是主動定價者，買房者是價格的被動接受者，當開發商有了信貸資金的支持，在市場定價過程中更加主動，住房價格必然上升。
土地的供給同樣受到信貸*策的影響。在寬松的信貸*策刺激下，商業銀行與地方*府形成融資默契：將各種國有資產組裝成融資平臺，從資產總量看，這些融資平臺數量巨大，從財務指標看基本符合商業銀行的貸款條件，加上各地方財*的隱性擔保，商業銀行愿意將巨額的資金貸給這些融資平臺，根據有關部門的統計，在今年新增加的9萬億貸款中，有5萬多億貸給了地方*府的融資平臺。
地方*府由于有融資的便利，地方財*對土地出讓金的依賴程度降低。于是，我們看到一個反常的現象，在房地產市場火爆的2009年，全國的土地出讓面積下降了20%多，有些城市的土地出讓面積只完成年初計劃的50%左右。
由于土地需求增加而供應減少，使土地價格迅速上升，各地都出現了所謂的“地王”現象。而土地價格的上升必然助漲房價的上升。
從需求的角度看，寬松的貨幣*策增加了住房的需求，尤其是按揭貸款的優惠利率下調到歷史最低水平時，買房者的還款負擔大大降低。另外，需要強調的是，寬松的貨幣*策已經喚起市場對于貨幣貶值的預期，買房成為富裕階層保持財富的一種選擇。
隨著信貸的高速增長，我國今年的貨幣供應增長非常迅速，廣義貨幣供應已經接近30%，即在不到一年的時間里我國貨幣數量增加了三成。貨幣供應的增長速度已經大大超過了GDP的增長速度，使市場上通脹預期明顯加強。
明顯的標志是：1）債券市場的收益率快速回升，新發行的公司債券的收益率快速提高，由2008年底的5%左右上升到目前的8%左右；2）狹義貨幣供應量迅速上升，M1已經從2008年底的10%增長到目前的33%，上升了20多個百分點。存款活期化說明老百姓將資金選擇存定期的意愿快速下降。
買房成為一種無奈甚至是恐慌性的選擇。同樣，2009年快速增長的信貸推高的股市價格，股市上漲在相當程度上刺激了房地產的需求。
股市的繁榮對樓的作用表現在兩個方面，一是增加的市場對樓市的需求，當投資者賬面財富迅速增加時，其中的一部分財富會轉化為樓市的需求。因此，股市的繁榮會刺激樓市，股市最火爆的時候往往也是樓市最火爆的時候。
從年初到10月底，股票流通市值增加了6萬多億元，總市值 。
3.人民幣升值,物價上漲
物價上漲的內外推手 物價上漲的內外推手 無風不起浪。
此輪波及大江南北的物價上漲，究竟由何推動？ 在諸多因素中，不可忽視的一點是流動性過剩。錢多了東西自然會漲價。
中國目前的貨幣環境非常寬松。 據統計，2007 年6 月末，廣義貨幣供應量（M2）余額為37.78 萬億元，同比增長17.06% ；狹義貨幣供應量（M1）余額為13.58 萬億元，同比增長20.92% 。
M1 同比增速在今年2 月和6 月達到20.99% 和20.92%，為2001 年以來的新高。 M1 主要由流通中現金（M0）和企業活期存款構成。
企業活期存款增加反映了經營較為活躍，對用于日常周轉的流動資金需求增加。從信貸來看，貸款增速在上半年累計增長16.48% ，為2003 年以來新高。
寬松的貨幣環境不一定是通脹發生的充分條件，但往往都是物價全面上揚的必要條件。 中國為什么會有這么多錢呢？其中既有國際市場的外部因素，也有源自中國經濟增長模式的結構性頑癥。
目前的國際貨幣體系仍然是以美元為中心的貨幣體系，由于國內投機尚有空間，再加上部門壟斷，國有資源對外資的吸引力很大，權錢交易泛濫成災，造成投資熱和購買熱，比如對地產的追求和開發商的惡毒抄作。2008中國作為奧運會主辦者對金融的拉動也在很大程度刺激了通貨膨脹，尤其是地產的泡沫增長。
在全球流動性泛濫的局面中，中國扮演的角色較為獨特。一方面，中國通過其廉價商品的出口，抵消了全球流動泛濫原本可能帶來的通貨膨脹；另一方面，為了維持人民幣匯率的穩定，保持出口競爭力，中國人民銀行又不得不不斷干預外匯市場，從而釋放出大量的流動性 。
參考： /*?NewsID=707 /*?NewsID=708。
4.房價上漲和通貨膨脹的關系
不知道樓主從何處看到“房價下降會引起通貨膨脹”這種說法的 通貨膨脹指的是整體價格水平的上升，各種商品所占整體價格的比例由其在整體經濟中的重要程度來決定。
比如，粗略的來說，如果把住房消費計入整體的消費計算體系，假設住房消費在所有的生活消費中占一半，當房價下降10%，就等于整體價格下降10%乘以50%=5%，所以房價下降意味著通貨緊縮，而不是通貨膨脹。 如果說“房價下降會引起通貨膨脹”的事實根據是，最近國內的房價有所松動，同時一些物品（如綠豆、大蒜）價格迅速上漲。
那么，以我的看法，這兩者之間并不存在直接關系，而是兩者的背后根源：流動性泛濫在起作用。 流動性泛濫，簡單的說，就是貨幣印的太多了，超過按照以往物價計算的商品和服務數量，這時候多余的資金就會流入各種二級市場，如股市、樓市及其他消費品市場，股市受到打壓，但是流動性泛濫的問題并沒有解決，所有過量的流動性資金就流入其他市場（如綠豆、大蒜），進行炒作來獲得利潤。
對于補充的問題： 樓主把因果弄反了，不是因為房價太高，印出那么多錢來，而是相反。 說到這里，就需要把我剛才“簡單的說”的問題稍微展開一點來說了。
通貨膨脹就是貨幣發行量超過實際需要貨幣量，這里說的貨幣發行量可不僅是“印出來”的鈔票。 狹義上的貨幣，也稱M1，包括三種：硬幣、紙幣、支票賬戶。
這些是通過各國的中央銀行對市場發行的。 正是因為各種原因導致貨幣量增加過快（可不止是老百姓手里的現金），而市場上又沒有足夠的商品和服務提供，于是這些過量的貨幣就會進入投資領域。
所謂投資，就是減少當前的消費來增加未來的產出，可是樓市和股市本身是不增加產出的，投資的不是未來的產出而是對于其本身價格上升的預期，當大量資金涌入這些市場時，由于市場成為多方市場（就是大部分人認為會升值），就會不斷推高價格，形成房價高企的資產泡沫，帶動相關產品價格上漲（建材、機械、電子等等），并形成通脹壓力。 當房價下降時，情況相反，大量資金縮水，原本價格為1000萬的房屋現在只有100萬，多出的900萬只是多出的資產泡沫，就會被很快擠掉，于是對市場形成反作用，形成緊縮壓力。
以日本經濟為例，20世紀80年代以來，日本經濟持續、快速增長，同時，由于日本銀行長期實行超低利率*策，造成了貨幣供應量持續大幅增長，大量過剩資金進入股票市場和房地產市場，引起資產價格膨脹。1989年5月，日本銀行決定改變貨幣*策方向，將維持了兩年多2.5%的“超低利率”提高至3.25%（也就是實行貨幣緊縮*策）。
在此之后，日本股市下降了63%，而股價的大幅度下降幾乎使日本所有的銀行、企業和證券公司都出現了巨額虧損。 股價暴跌半年之后，地價也開始大幅度下降。
1990-1991年日本全國地價下跌了46%，使價值為108萬億日元的資產化為泡影。1990-1996年，日本破產企業年均高達14000家左右。
商業銀行陷入困境，不良債權急劇增加，大批金融機構破產。國內消費不振，投資需求減少，居民實際收入減少，使消費需求不足的問題日益嚴重，從而使得1992-1999年，日本的消費物價指數均為負增長，年均下降幅度接近1% 以目前中國為例，2008年的金融危機和生產方式（世界的加工廠）不可持續性，使得中央不得不放寬信貸，增加流動性以刺激投資，于是，巨量信貸流入市場，由于乘數效應（簡單說就是央行發放1元貨幣，市場上最終可能會增加10元貨幣），貨幣的供應量更是達到天量，但是當危機緩解，原本為緩解危機采取措施的副作用開始顯現，引起通貨膨脹壓力，這種壓力反映在市場上，結果之一就是房價高企。
當房價下跌，房主賬面上的資產嚴重縮水，但問題在于房主原本根據縮水之前房價做出的信貸承諾就很難兌現，比如一個人用1000萬的房屋貸款800萬，原本沒有任何問題，因為他如果違約的話，銀行收回房屋再售出即可，但現在房屋價格變為100萬，這800萬中就有700萬變為壞賬，這個人為了避免最終破產就不得不減少其它消費，而把資金用來償還貸款，當消費大幅減少，商品供過于求，價格自然會下跌，當多種商品價格下跌，就開始進入通貨緊縮，投資減少，消費不振，央行這時候為了刺激消費提振經濟，往往就會再次增加貨幣供應，從而進入下一個經濟循環。從經濟上說，這種周而復始的運動，就叫做經濟周期。