榮觀房產網1.2005年的房價會不會下跌
景氣度從高點下行 中國房產悄然步入調整期 網易房產 查看北京房產部落 2004-12-18 14:48:18 來源： 人民網-人民日報海外？ 不良信息舉報 發表評論 查看評論 中新社北京電據《中國經營報》報道，如果說2004年中國房地產市場表現出來的態勢是謹慎樂觀、有驚無險的話，那么專家對該行業在2005年的評價是十分謹慎的，2006年則是不樂觀的。
專家們認為，中國房地產市場的景氣度已經開始離開本輪周期高點，正在步入周期的調整階段。 土地*策不會有根本性調整 雖然土地拍賣*策在2004年出現了各種各樣的問題，但是*府在2005年對土地*策依然不會有根本性的調整。
因為土地作為地方*府的收入來源已經表現為剛性特征。 拍賣土地價格的居高不下，以及房地產開發商無法輕松地將土地上升的成本傳導到產品中去，將是2005年的市場特征之一。
*府在土地*策的不讓步、消費者趨于理性的消費，使得房地產開發商不得不讓利銷售。我們預計2005年土地拍賣市場可能呈現出的情況是：前熱后冷的局面。
資產證券化是房地產信貸熱點 2005年房地產信貸的亮點將在銀行房地產信貸資產證券化方面。由此可能帶來房地產基金開放試點，從而與以上*策形成良好的資金對接。
由于房地產基金投資組合的要求，也使得房地產開發項目得到部分關照，但是其中更多地表現為個案。 *府對房地產開發企業的信貸*策將更加向大型企業傾斜。
目前全國范圍內能夠得到銀行大額授信的房地產開發企業不到20家，能夠得到銀行信貸順利支持的在200家左右。由于受到消費周期和利率周期雙重影響，預計2005年個人房貸市場增長率將繼續下降。
香港房地產基金市場可能在2005年有實質性的發展。 隨著香港證券交易所對房地產基金投資地區和對象的放松，內地部分房地產項目將首先受益，并且內地物業資產打包在香港發行基金的可能性也在上升。
專家預計國內高檔樓盤在2005年海外推銷將是一個必然選擇。海外華人將是一個重要消費群體。
而2004年底到2005年第一季度是一個較佳的促銷時間段。 漲幅較大城市難以持續上漲 由于2003年6月以來，*府土地*策和消費信貸*策收緊，使得中國房地產市場投資與消費景氣度開始逐步降溫。
而2004年中國房地產市場表現，實際上是在延續著2000年以來房地產投資與消費熱潮的慣性。可以從近年房地產企業廣告投放量變化中得到佐證。
2004年房地產價格繼續攀升不過是通貨膨脹加劇、人民幣升值預期、以及土地供給減少、新樓上市量下降等諸多因素的綜合反應。但是到2005年，由于在利率上升和消費周期行將結束很可能將改變價格上升趨勢。
很難想象，由*府提供可能已經被實際情況較大地低估的這些房地產價格漲幅較大的城市，在2005年還有繼續旺盛的上漲勢頭。 在提倡科學發展觀的今天，類似前些年由于城市大規模開發與拆遷促發的房地產繁榮已經不復存在。
房地產井噴式需求將轉化為常量需求。預計2005年房地產投資將比2004年有所下降，增長率為15%~18%之間。
銀行對個人房地產信貸支持也將離開快速發展階段進入一個穩定增長時期。 銀行個人信用體系建立也將推向前臺。
由于可能存在的加息周期，個人房地產信貸的提前還貸和個人房地產信貸的還貸風險周期也將隨之來臨。 房地產企業將進入質量和品牌成長時期。
根據北京和上海商品房成交結構和分布分析，商品房全部適銷階段已經成為過去，而品牌產品和品牌開發商已經開始閃現，中國房地產產品和品牌也將呈現集中化的傾向。 預計2005年有20%開發商的產品依然是非常暢銷，他們的產品價格依然會有上漲空間；而另外30%開發商的產品銷售則是一般；還有50%開發商的產品有滯銷的可能。
在即將來到的房地產調整期中，房地產行業自律、消費者形象再造將凸顯其重要性和緊迫性。 它是房地產行業是否能夠繼續健康發展的關鍵，也是房地產企業是否能夠在競爭中生存的決定因素。
（張寅） 。
2.香港現在房價買多少
帝景園位于舊山頂道的豪宅，近期均價為10萬元/平方米，嘉富麗苑梅道12號，均價12萬元/平方米。愛都大廈花園道55號，均價14萬元/平方米。
港島南區海洋公園附近、淺水灣、赤柱一帶也有較多海景豪宅，但交通不便，比半山別墅略便宜，但價格也要7萬~10萬元/平方米。
香港那邊這類中檔住宅價格為4萬~5萬元/平方米，新開樓盤比較多，但由于開發商加入了營銷手段，房價會有虛高，二手房價格更真實地反映市場供需關系。西九龍、奧運站一帶，交通比較方便，多為中產人士居住。港島東北的太古城，是中檔大型住宅區，樓齡在20年至30年之間，目前房價也要4萬至5萬元/平方米之間，與西九龍差不多。
3.李嘉誠向國世平道歉是什么回事
2004年香港人又拼命的買房子，沒有想到房子第二次探底到2005年，從1997年到2005年，香港的房子整整跌了80%，在2005年李嘉誠又在香港經濟日報整版的登廣告，向國世平道歉，同時聘請我為李嘉誠公司的高級顧問。
國世平教授是清華資本經營（投融資與公司管控）總裁班的授課老師，為清華資本經營總裁班授課《資產證券化與投資銀行》。
國世平教授現任國家發改委顧問、深圳市*府經濟顧問、深圳大學當代金融研究所所長、教授、博士及博士后導師。國世平教授曾經預測1997年香港房價會下跌30%，那時沒人當真，最后跌了80%。“2007年的時候，我號召深圳居民把多余的房子賣掉”國世平說道，而當時北京一教授說房子還要漲20年。最后，2008年深圳房價跌了30%。
發改委顧問國世平稱，上世紀末，香港房子一路飆漲時，他在香港的報紙和電視臺公開演講，預言房子即將暴跌，結果觸怒李嘉誠。
隨后，連續4天，李嘉誠在香港的《經濟日報》等廣告，名字就叫《質問國世平教授》，就此與國世平展開激烈公開論戰。
最后，國世平預言成功，李嘉誠為表示歉意和誠意，于2005年，李嘉誠又在香港《經濟日報》登整版廣告，向國世平公開道歉，同時聘請國世平為李嘉誠公司的高級顧問。
日前，發改委顧問國世平預言：中國有110個城市面臨崩盤，他建議人們趕緊賣掉房子，一套都不剩，引起社會廣泛關注。
據悉，國世平教授現任國家發改委顧問、深圳市*府經濟顧問、深圳市*府經濟顧問，國家發改委特邀研究員。深圳大學當代金融研究所所長、教授、博士及博士后導師。
國世平稱，去年，他做了四個預測，其中，已經有三個預測全部應驗。第一個預測，煤炭及大眾商品價格很快就要暴跌，應驗我的第二預測，黃金很快就要暴跌，應驗我的第三預測，銀行里缺錢，應驗我的第四預測，房地產很快就要崩盤，我們到明年看，看他怎么崩盤。
日前，國世平在清華資本經營總裁班授課《資產證券化與投資銀行》時說，我們看看香港，香港的房子在1992年發展到1997年，在1997年漲了10倍，香港人殺紅了眼睛，誰相信香港的房子跌，我不是吹啊，我是成功的預測香港的房子在1997年跌，我在1997年1月份在香港的信報和香港的電視臺發表演講，我說房子很快就要暴跌，李嘉誠一看非常的憤怒，在香港的經濟日報連續4天登廣告，名字就叫，質問國世平教授。
我跟李嘉誠公開的展開了論戰，我說日本的房子漲了5年漲了10倍，遇到金融危機，日本的房子暴跌。香港的房子5年漲了10倍，遇到亞洲的金融危機，房子必跌無疑。國老師預測完全準確，香港的房子在1997年暴跌的到2003年，香港人極度的悲觀失望，后來沒想到房子強勁的反彈，在2004年香港人又拼命的買房子，沒有想到房子第二次探底到2005年，從1997年到2005年，香港的房子整整跌了80%，在2005年李嘉誠又在香港經濟日報整版的登廣告，向國世平道歉，同時聘請我為李嘉誠公司的高級顧問。
4.2005年中國房地產走勢是什么
一、基本預測 如果說2004年中國房地產市場表示出來的態勢是謹慎樂觀、有驚無險的話，那么我們對2005年的看法是十分謹慎，而對2006年則是不樂觀。
我們認為，中國房地產市場的景氣度已經開始離開此輪周期高點，正在步入周期的調整階段。 二、基本觀點 1、土地*策評估 （1）雖然土地拍賣*策在2004年出現了各種各樣的問題，但是*府在2005年的土地*策依然不會有根本性的調整，因為土地作為地方*府的收入來源已經表現為剛性特征。
（2）拍賣土地的價格居高不下，以及房地產開發商無法輕松地將土地上升的成本傳導到產品中去，將是2005年的一個市場特征之一。*府在土地*策的不讓步、消費者趨于理性的消費，使得房地產開發商不得不讓利的局面在悄然地形成。
（3）隨著土地獲取的難度和成本加大，房地產開發企業將開始轉變以往重視開發規模，產品向著精細化、個性化方向發展。 2、信貸*策評估 （1）我們預計2005年房地產信貸的亮點在銀行房地產信貸資產證券化方面。
由此可能帶來房地產基金開放試點，從而使得與以上*策形成良好的資金對接。由于房地產基金投資組合的要求，也使得房地產開發項目得到部分關照，但是其中更多地表現為個案。
（2）*府對房地產開發企業的信貸*策將更加向大型企業傾斜。目前全國范圍內能夠得到銀行大額授信的房地產開發企業不到20家；能夠得到銀行信貸順利支持的在200家左右。
（3）香港房地產基金市場可能在2005年有實質性的發展。 隨著香港證券交易所對房地產基金投資地區和對象的放松，內地部分房地產項目將首先受益，并且內地物業資產打包在香港發行基金可能性也在上升。
3、利率變化影響 （1）2004年10月29日首次加息，它的真正影響可能在2005年第二季度才能顯現，甚至不能排除在這個過程中，央行進行第二次加息。 人民幣加息主要是對國內房地產消費者和投資者有所影響。
而美元持續加息對海外投資者影響也值得關注。 （2）我們預計此輪加息周期長度為18個月，個人房貸利率將達到5.8%或6.5%的位置。
（3）加息將不可避免改變房地產消費者消費預期，使得房地產消費中的投資者深受影響，并且讓其中各類的在房地產方面投資、消費的透支者得到一次房地產風險教育。 4、匯率變化影響 （1）人民幣匯率是否在2005年有所調整，我們無法知道，但是它的動向將直接影響海外投資者和部分國內投資者在房地產市場的投資行為。
我們認為人民幣匯率調整以下三種情況，對2005年高端樓盤有著不同影響。 首先人民幣匯率出現調整，我們認為部分地區的高檔樓盤價格就會出現飆升，部分地區房地產潛在泡沫和泡沫傾向將顯性化，甚至由此吹爆；其次是像目前的情況，人民幣匯率處于傳聞或猜測階段，由于朦朧升值預期使得海外資金不斷地涌入。
特別值得提到的是*地區、韓國、日本等地，由于它們本幣近期兌美元升值明顯，加上人民幣與美元掛鉤的特征，使得其中追求利潤資金投入人民幣資產之一的房地產將是無法阻擋；最后一種可能是，如果*府明確表示在2005年人民幣匯率不做調整，那么將影響外資流入的速度與規模。 同時期美元利率的繼續調升也將成為海外投資中國房地產的一個變數。
（2）我們預計國內高檔樓盤在2005年海外推銷將是一個必然選擇，海外華人將是一個重要消費群體。而2004年年底到2005年第一季度是一個較佳促銷時間段。
三、市場景氣分析 1、宏觀層面 （1）由于2003年6月以來，*府土地*策和消費信貸*策收緊，使得中國房地產市場投資與消費景氣度開始逐步降溫。 而2004年中國房地產市場的表現，實際上是在延續著2000年以來房地產投資與消費熱潮的慣性。
這種降溫趨勢，我們也可以從近年房地產企業廣告投放量變化中得到佐證。 （2）我們認為2004年房地產價格繼續攀升不過是通貨膨脹加劇、人民幣升值預期以及土地供給減少、新樓上市量下降等諸多因素的綜合反映。
但是2005年在利率上升和消費周期行將結束很可能將改變價格上升趨勢。 2、中觀層面 （1）從近幾個月北京和上海商品房成交套數情況看，都有明顯下降趨勢。
雖然上海近一周來由于市*府的信心方面喊話，引起了成交量再次回升的局面，但是其中不斷出現的價量背離現象，說明短時間成交放量可能很難維持長久。 我們認為目前分析房地產市場狀況重點應該在成交套數數量變化，而非平均價格和成交面積增長變化。
（2）此輪房地產上漲周期是以長江三角洲的主要城市為主要活躍地區，而上海則是處于全國領頭羊的位置，同時也扮演全國房地產晴雨表角色，密切關注具有標志性意義的上海房地產市場動向非常重要。 （3）上海目前市區平均房價已經超過了中國任何一個城市。
我們認為除了因為上海是本輪房地產周期主角以外，還與上海中期定位國際金融中心、短期的2008年舉行世界博覽會有關。另外上海城市的投資文化、便利優越城市功能以及周邊地區經濟發達程度也是形成上海房地產熱的條件。
但是在這里需要指出的是，近期長江三角洲其他城市，如南京、杭州、無錫、蘇州、溫州房地產市場無論是成交量還是價格，都出現了明顯調整態勢。上海房地產市場有可能形成“孤島”的局面。