榮觀房產網1. 房地產項目定位報告
案例分析：
南京新街口萬達廣場業態組合非常合理，集購物，餐飲，休閑，娛樂一站式消費于一體.首層萬達名店由80多個知名品牌專賣店組成，經營項目包括時尚服飾，化妝美容，黃金珠寶，鐘表眼鏡，西餐美食等.二，三層引進了世界五百強之首的沃爾瑪百貨超市，其"天天平價"，"一站式購物"等消費理念.四層為萬達集團自營品牌——萬達國際影城，五星級的觀影享受，為電影愛好者帶來國內頂級的視聽盛宴.目標：根據廣場后續操盤的調研任務需求，我們將通過科學的市場調研方法，分析和財富中存在的各類型產品自身定位，市場競爭環境等，并結合市場運作中涉及的主要因素權衡利弊，提供最可行和最大利益的產品類型定位方向，為決策提供依據.
調研方法設計（1）競爭環境（2）潛在顧客抽樣調查（3）房地產專業人士深度訪談報告格式：可行性分析報告，調研時間跨度：預計將持續20-25日 【調研方法】：一 調研設計1 調研表格設計：資料統計表，個案分析表格等2 調研途徑：網絡，現場，電話，市場，訪談有效問卷設計：辦公問卷，SOHO問卷，問卷二 搜集信息資料3 基本資料的收集：宏觀環境，城市規劃等信息4 房地產*策法規資料的搜集，跟蹤5周邊環境：交通，人文，公共設施，商業，其他配套等6 市場銷售資料的搜集三 初步調研7 收集信息資料的整理8搜集的信息材料四 現場調研9 采盤，填寫樓盤市調詳表10 銷售人員訪談記錄：銷售現場等11 小區居民，調查12 現場調研資料的整理五 撰寫和提交調研報告13 調研工作的最終結果反映
2. 房地產營銷定位
房地產營銷定位-房地產項目定位-房地產定位報告-房地產定位 房地產是人類社會生活和生產必需的基本物質資料和巨大的社會財富，對整個國民經濟有著極大的推進作用。
房地產在這個被物化的社會里，是一件最為特殊、又最為普通；最為無情、又最富靈性的“物”。謂其特殊是指其與人類及社會息息相關，與其它“物”有著很大的不同，它承載著人類這個主角在不同社會形態里演繹人生的酸辣苦甜，庇護人們的幸福和痛苦、博愛和自私，奉獻和貪婪等。
人世間沒有哪一件“物”能象她那樣受人們膜拜、受人們的尊崇；謂其普通，是指其與林林總總物質一樣，是一件商品，有著她的外形，色調，以及她的價格、價值等。同時房地產又是無情之物，冰冷的鋼筋，孤寂的石頭，混濁的泥沙、刻板的瓷磚，任憑世間的人情冷暖炎涼，任憑業主的興盛衰敗，無動于衷，毫無惻隱之心；但是它又最富靈性，象身邊的寵物，象幼兒父母的懷抱，家的萬千風情，人的百媚千態，全在她的掌控之中……對這種特殊的物，其市場營銷就顯得特別重要。
房地產市場營銷基本可以分為四個環節，即房地產產品、價格、銷售渠道、促銷。好的房地產是一件精美的藝術品，市場營銷則是這件藝術品上一串閃亮的珍珠，而串起這串珍珠，撐起房地產成功營銷的則是“定位”。
“定位”一詞，是近些年引進市場營銷學中的一個專用名詞。二十二年前，美國有兩位年輕的廣告公司經理，受美國《廣告時代》雜志之約，撰寫了一系列有關營銷和廣告新思維的文章，文章冠以總標題， 即為“定位的時代”，從而奠定了“定位”營銷理論的基礎。
他們認為“定位”（Position）設定的基本含義是“以產品為出發點，如一種商品，一項服務，一家公司，一所機構，甚至一個人，也許可能是你自己，但這并不是要你對產品做些什么事，……定位的對象，不是產品，而是針對潛在顧客的思想，是你對未來的潛在顧客心智所下的功夫”。簡而言之：“要為產品在潛在顧客的大腦中確定一個合適的位置”。
朗文當代高級英文辭典所下的詞面含義為：安置，使定位。 其實“定位”一詞，在中國古代早已有，只不過沒有升華到一種理論。
“定”說文解字析“定，安也，從宅從正，寫作‘ ’，在屋子里尋找到端正位置”。位，說文解字釋：“位，列中庭之左右謂之位，從人從立，所在的位置，寫作‘尬’” 。
《現代漢語詞典》中解釋為：“把事物放在適當地位為止，使之固定在正確的位置上。” 《辭海》釋義為：“確定方位或有助確定方位。”
定位是現代營銷理論中的一種創新思維，它建立在挖掘目標群體潛在心理需求基礎上，通過產品差異性訴求和目標群體動機性訴求的有機融洽，從而使事物找到最佳位置的一種手段和策略。 定位是一個改變了廣告本質的概念。
是廣告的前奏，是廣告生產轟動效益和營銷魅力的催化劑，定位具有可變性，時代性。 本章所述房地產營銷定位就是指在操作房地產項目時，對房地產銷售的目標群體及其心理上價格、功能、服務、品牌等進行明確的指向和遴選，并確定其層面、價位、眾寡、優劣。
簡而言之，就是要為房地產這塊“蛋糕”在生產之前，尋找一個心理上所渴求的“模型”，為房地產這塊“蛋糕”的出品，鎖定目標及其消費群體。 第一節 定位對象 生產普通產品和建造房地產不一樣，“蛋糕”生產多了，為了保證蛋糕原定價格和原有利潤，生產商可將多于市場需求的蛋糕倒掉，讓市場總是處于非飽和狀態。
而房地產則不同，在其尚未“懷孕”之時，就要考慮這個“生命體”能不能誕生，也就是所要開發的房地產項目定位是否恰當。 缺乏準確定位，至今仍然是本土房地產企業在市場競爭中的“瓶頸”，是房地產建造和銷售中突出的問題。
例如，名稱過多使用**嘉園，**佳園，**花園，**豪宅花園等等，房地產產品缺乏個性色彩，或者盲目將自有優勢當作定位。據專家觀察，房地產行業樓盤失敗，十有六、七是定位對象不準，造成定位失當。
如何進行準確的對象定位呢？ 一、目標指向定位 房地產市場目標可以從多個方面來進行定位。就房地產市場而言，除了極個別地區的區域市場外，大多數房地產仍屬于買方市場。
即對房地產產品的消費者而言，永遠處在選擇的優勢地位。 開發商自己的能力總是有限的。
資金、管理、技術、購買力等都會影響房地產市場的目標定位。開發房地產前，必須要有一個清晰的認識：高、中、低三個檔次的市場，不是你一個開發商能夠全部通吃下來的。
即使是同一檔次的目標市場也會因為消費者的不同需求和偏好而產生差別化和個性化需求的目標市場。 1、從房地產主題上來定位的話，我們可以把房地產的市場目標分為健康住宅、創新住宅、生態住宅、家園住宅、花園住宅、智能住宅、體育住宅、文化住宅、歷史住宅等等。
（1）健康住宅主題定位 人們在物質生活比較富足的情況下，就會有一種追求健康的生活方式和優質的工作環境的心理動機。開發以健康為主題定位的房地產，旨在激發人們內心對高品味生活的追求欲望，倡導一種全新的生活方式和人文體驗。
有關專家將“健康住宅”定義為：在符合住宅基本要求的基礎上，突出健康要素，以人類。
3. 房地產市場定位
第1操作環節：房地產市場定位實戰價值分析 第2操作環節：房地產市場定位誤區及對策 第3操作環節：房地產市場定位概念精要 第4操作環節：房地產市場細分定位的具體策略 第5操作環節：房地產市場定位要點分析 第6操作環節：房地產市場定位實戰流程設計 使用指南 進行準確的市場定位，從而銷定目標客戶，是樓盤暢銷的先決條件。
賣點和定位是兩回事，定位不清的賣點不能稱之為真正的賣點。本手冊對房地產市場細分提出了具體策略，并設計了市場定位的操作流程，是發展商重要的實戰指引工具。
第1操作環節：房地產市場定位實戰價值分析 分析A：樓盤暢銷的先決條件 進行準確的市場定位從而鎖定目標客戶是樓盤暢銷的先決條件。從近兩年熱銷的國際文化大廈、星河明居、東方玫瑰園、萬科四季花城等來看，無一不是以準確的市場定位最終取股市場獲得買家的認同。
國際文化教育大廈的目標客戶是“創業新生化'，星河明居、東方玫瑰園的目標客戶是二次置業者，海悅華城、中海恰翠山莊的目標客戶是香港人。位于皇崗中岸的海悅華城堪稱為目標客戶度身訂造的典范，二棟35層高的樓共520個單位，不到二個月銷售率為卯九樓賣得快價格也高，海悅華城的價格，比周邊樓盤價格每平方米高出一二千五。
分析B：明確定位的市場沖擊力海悅華城的目標客戶十分明確，用發展商的話來說就是，以該項目所處的位置，深圳入不可能去買，它的對象只能是香港人，發展商別無選擇。因此，海悅華城可以說是為香港入度身計造。
它的鉆石形結構、它的戶型、它的陽臺以及陽臺上的欄桿、它的交樓標準等等，全部按港人的喜好以及港人能夠接受的方式設計，比如海悅華城沒有生活陽臺，在客廳只有一個一米寬的陽臺，有一個透明的有機玻璃群欄桿，這一點足以讓港人從心里得到滿足。因為在香港，這種只有一米寬帶透明欄桿的陽臺只有富人才有可能享用。
再如海悅華城只有四種產型，交房標準就是樣板房的裝修標準，包括樣板房所展示的潔具廚具及所有電器。在樣板房還別出心裁地掛有承建商以及所用主要裝修材料廠商的資質證書，發展商的誠實和細致給購房者留下好印象。
也就是說，一個樓盤很難做到既能外銷又能內銷，讓深圳人和香港人都滿意。這一點也應該適合其它內銷樓盤，即你的客戶不可能既是富豪，又是普通白領。
第2操作環節：房地產市場定位誤區及對策 誤區A 市場定位=目標市場 這兩者是市場營銷的基礎和根本，沒有明確的目標市場和清晰的市場定位，一切的策劃和營銷就會變得無的放矢和搖擺不定，就不能在營銷大戰中把握自我。但目前許多人包括一些營銷策劃人員混淆和重復了這兩個概念，認為目標市場即市場定位，市場定位即目標市場，兩者混為一談一。
其實兩者在概念上和功能上都明顯不同，目標市場是指企業對市場經過細分后，確定自己的產品所要進入的細分的領域；而市場定位則是指企業要把產品留在顧客心目中的位置和印象。比如，廣東有兩個著名的樓盤，碧枝園的目標市場是香港中下層居民和廣州的部分富裕家庭；它的市場定位是度假、休閑（給你一個五星級的家）；麗江花園的目標市場是廣州市的白領人士，它的市場定位是文化豐富的和諧居家場所。
市場定位不止局限在功能特征上，它還體現在檔次上、情感上、個性上、文化上、與競爭對手的比較上、或以上其中幾種的混合上等等，它是項目充分張揚的起點和基礎，讓樓盤“未成曲調先有情”。目標市場是市場定位的前提，市場定位是為目標市場服務，起一個點睛的作用，若沒有一個準確而生動的市場定位，整個房地產的策劃和營銷就顯得呆板、蒼白、缺乏方向性，樓盤就缺乏活力和生機。
誤區B：缺乏文進的權稱定位 一些房地產項目的策劃人員，經過一番討論、研究篩選后，以為為樓盤找到了個漂亮的口號就大功告成，而沒去細心衡量這是否一個貼切有力的定位，即使設計了一個準確的定位，但沒能夠在整個策劃和營銷中堅定不移地去執行和以此為策劃的依據，只是把所設計的定位停留在吆喝的層面，噪子喊破了之余，僅給人留下了只聞樓梯響不見人下來，或者是雷聲大雨點小的印象。定位是發展商用來為樓盤設計個性和風格的前提條件，起著為策劃和營銷導航的作用，不是僅僅作為廣告或廣告之一部分出現。
當發展商在經過廣泛深入的市場調查而找準項目的定位后，就必須在說和做方面保持一致和連貫，各方面都要統一和相通，讓買家真正感受到所聽到的和所見到的東西都是來自一個項目的，都是一脈相承的。從規劃、平面、立面、環境、綠化、雕塑小品到室內外建筑和裝飾材料、配套功能、包裝和識別系統再到營銷策劃和物業管理，無處無時不體現樓盤的定位，策劃人員用定位這一主線貫穿于整個房地產全程策劃的始終。
比如說上述廣州某定位為環保家園的小區，環保這一功能性定位應該大有文章可作，人均綠地是否足夠，有否達到環保專家測定的人均50平方米的草地？小區的整體利用率及室內空間利用率是否合理，是否出現因車占人道而減少住戶活動空間的現象？在戶型設計上有否出現過道廳面積大小，開門太多利用率不高或是陽臺深度大小而不實用，造。
4. 房地產項目的定位
房地產項目的定位 關鍵字：房地產項目定位 房地產定位 項目定位 定位決定了一個地產項目的成敗。
一個正確的定位往往能為開發商帶來滾滾的財源，而錯誤的定位很可能會導致巨額資產血本無歸。很多地產項目在建筑、設計、銷售招商準備工作都做的很好，但是最終樓盤還是以失敗而告終，這樣慘痛的案例比比皆是。
究其原因，定位錯誤或者有偏差是一個很重要的原因。 以前，包括現在，很多開發商不懂地產，他們的專長在融資、建筑等純技術的層面，他們懂開發，但不懂市場。
因此，在目前開發商還未完全成熟起來之前，熟悉市場的咨詢策劃公司在前期定位階段的介入還是顯得非常必要的。地產項目的定位關系復雜，從宏觀和微觀的市場調研，再到消費者分析，商圈分析（商業地產），競爭對手分析，最后到產品分析，每一個步驟出現偏差，都可能導致產品定位不準或者完全錯誤。
（一）房地產開發項目市場定位的基本程序和內容 1.房地產開發項目市場定位的基本程序 房地產開發項目的市場定位包含項目區位的分析與選擇、開發內容和規模的分析與選擇和開發項目租售價格的分析與選擇等。具體來說，主要按以下流程進行：市場調查→土地條件→分析和確定潛在客戶群→產品定位（戶型、面積、檔次等）→租售價格定位→征詢意見→方案調整→成本與費用測算→預測租售收入和租售進度→經濟評價→確定最后方案。
2.市場定位的主要內容 房地產開發項目市場定位的內容主要包括以下幾個方面： ①確立開發理念。基于企業的價值觀，為體現企業文化，發揮企業的競爭優勢，確定開發的指導思想和經營模式，使得項目定位有利于企業的長久發展，有利于品牌建設； ②明確用途功能。
在市場定位時應根據城市規劃限制條件，按照最佳最優利用原則確定開發類型，對土地資源進行綜合利用，充分挖掘土地潛能； ③篩選目標客戶。在市場調查的基礎上，以有效需求為導向，初步確定項目的目標客戶，分析其消費能力，為產品定位和價格定位做好基礎工作； ④進行項目初步設計。
在市場資料的基礎上，根據土地和目標客戶的具體情況，編制初步設計任務書，委托規劃設計部門進行項目的初步設計，進一步確定建筑風格、結構形式、房型、面積和建筑標準等內容； ⑤測算租售價格。參照類似房地產的市場價格，運用適當的方法，綜合考慮房地產價格的影響因素，確定本項目的租售價格； ⑥根據企業經濟實力和項目投資流量，分析和選擇適當的入市時機，充分考慮到風險和利益的辯證關系，提出可行的營銷策劃方案，保證項目的順利進行。
（二）房地產開發項目市場定位的基本原則 1.與企業發展戰略相一致的原則。這里的企業發展戰略包括品牌戰略、經營戰略和管理戰略等。
在企業發展戰略的框架下進行項目的市場定位，體現企業的競爭優勢，發揮企業的核心競爭力，構建企業品牌和產品品牌，使得企業的產品具有延續性和創新性，實現企業的發展目標。 2.經濟性原則。
市場定位的經濟性原則首先是指產品定位應具有較高的性價比，在滿足必要建筑功能的前提下，租售價格合理；第二，從企業角度出發，在成本控制的基礎上，做到效益最大化；最后，在成本和費用測算、效益測算基礎上計算的各項經濟評價指標達到社會平均水平，確定項目贏利預期的可能性和風險性，明確項目經濟利益實施的可行性。 3.適應性原則。
市場定位的適應性原則包含以下幾層含義：一與當地或區域的社會經濟發展水平和消費者收入水平相適應，二與所在區域房地產市場的物業檔次、標準、品質相適應，三和經市場調查分析確定的目標客戶群的消費特點和消費能力相匹配，四與企業的技術和管理水平相適應。 4.可行性原則。
市場定位的可行性原則包括項目實施的可行性和經濟評價的可行性兩方面。由于房地產市場的不斷變化和發展，市場定位必須考慮項目實施的可行性，避兔出現“無個性、難租售”的現象，要根據項目規模、地塊特性和本項目的優勢來分析入市的時機，準確設計項目的實施進度。
同時，要運用微觀效益分析與宏觀效益分析相結合、定量分析與定性分析相結合、動態分析與靜態分析相結合的方法，對項目進行經濟評價，分析各經濟評價指標是否可行。項目規模、開發模式和項目進度受到經濟實力、融資能力和企業管理能力等因素的限制，它們容易定性但難以定量，在市場定位時如何“量力而行”，這個問題在市場定位時就應該得到解決。
（三）房地產開發項目市場定位中存在的主要問題及原因 1.市場定位工作的主體發生偏差。雖然市場定位的工作主體有房地產企業、中介咨詢企業、高校和研究機構及個體業主等，但由于我國房地產咨詢業還處于初創萌芽期，實際上這項工作大部分是由個人或少數與委托方有關聯的咨詢機構完成，缺少公正性、科學性，市場定位工作流于形式，更多的是為決策者的結論提供依據，工作一般僅限于房型的選擇、租售價格的預測等部分內容，同時，從業人員的素質參差不齊，導致市場定位工作處于低水平狀態，沒有針對性。
不能根據特定的對象進行科學的調查、資料收集和分析，僅根據經驗作分析、判斷，對于一些關鍵的數據進行處理。
5. 房地產項目的定位
房地產項目的定位 關鍵字：房地產項目定位 房地產定位 項目定位 定位決定了一個地產項目的成敗。
一個正確的定位往往能為開發商帶來滾滾的財源，而錯誤的定位很可能會導致巨額資產血本無歸。很多地產項目在建筑、設計、銷售招商準備工作都做的很好，但是最終樓盤還是以失敗而告終，這樣慘痛的案例比比皆是。
究其原因，定位錯誤或者有偏差是一個很重要的原因。 以前，包括現在，很多開發商不懂地產，他們的專長在融資、建筑等純技術的層面，他們懂開發，但不懂市場。
因此，在目前開發商還未完全成熟起來之前，熟悉市場的咨詢策劃公司在前期定位階段的介入還是顯得非常必要的。地產項目的定位關系復雜，從宏觀和微觀的市場調研，再到消費者分析，商圈分析（商業地產），競爭對手分析，最后到產品分析，每一個步驟出現偏差，都可能導致產品定位不準或者完全錯誤。
（一）房地產開發項目市場定位的基本程序和內容 1.房地產開發項目市場定位的基本程序 房地產開發項目的市場定位包含項目區位的分析與選擇、開發內容和規模的分析與選擇和開發項目租售價格的分析與選擇等。具體來說，主要按以下流程進行：市場調查→土地條件→分析和確定潛在客戶群→產品定位（戶型、面積、檔次等）→租售價格定位→征詢意見→方案調整→成本與費用測算→預測租售收入和租售進度→經濟評價→確定最后方案。
2.市場定位的主要內容 房地產開發項目市場定位的內容主要包括以下幾個方面： ①確立開發理念。基于企業的價值觀，為體現企業文化，發揮企業的競爭優勢，確定開發的指導思想和經營模式，使得項目定位有利于企業的長久發展，有利于品牌建設； ②明確用途功能。
在市場定位時應根據城市規劃限制條件，按照最佳最優利用原則確定開發類型，對土地資源進行綜合利用，充分挖掘土地潛能； ③篩選目標客戶。在市場調查的基礎上，以有效需求為導向，初步確定項目的目標客戶，分析其消費能力，為產品定位和價格定位做好基礎工作； ④進行項目初步設計。
在市場資料的基礎上，根據土地和目標客戶的具體情況，編制初步設計任務書，委托規劃設計部門進行項目的初步設計，進一步確定建筑風格、結構形式、房型、面積和建筑標準等內容； ⑤測算租售價格。參照類似房地產的市場價格，運用適當的方法，綜合考慮房地產價格的影響因素，確定本項目的租售價格； ⑥根據企業經濟實力和項目投資流量，分析和選擇適當的入市時機，充分考慮到風險和利益的辯證關系，提出可行的營銷策劃方案，保證項目的順利進行。
（二）房地產開發項目市場定位的基本原則 1.與企業發展戰略相一致的原則。這里的企業發展戰略包括品牌戰略、經營戰略和管理戰略等。
在企業發展戰略的框架下進行項目的市場定位，體現企業的競爭優勢，發揮企業的核心競爭力，構建企業品牌和產品品牌，使得企業的產品具有延續性和創新性，實現企業的發展目標。 2.經濟性原則。
市場定位的經濟性原則首先是指產品定位應具有較高的性價比，在滿足必要建筑功能的前提下，租售價格合理；第二，從企業角度出發，在成本控制的基礎上，做到效益最大化；最后，在成本和費用測算、效益測算基礎上計算的各項經濟評價指標達到社會平均水平，確定項目贏利預期的可能性和風險性，明確項目經濟利益實施的可行性。 3.適應性原則。
市場定位的適應性原則包含以下幾層含義：一與當地或區域的社會經濟發展水平和消費者收入水平相適應，二與所在區域房地產市場的物業檔次、標準、品質相適應，三和經市場調查分析確定的目標客戶群的消費特點和消費能力相匹配，四與企業的技術和管理水平相適應。 4.可行性原則。
市場定位的可行性原則包括項目實施的可行性和經濟評價的可行性兩方面。由于房地產市場的不斷變化和發展，市場定位必須考慮項目實施的可行性，避兔出現“無個性、難租售”的現象，要根據項目規模、地塊特性和本項目的優勢來分析入市的時機，準確設計項目的實施進度。
同時，要運用微觀效益分析與宏觀效益分析相結合、定量分析與定性分析相結合、動態分析與靜態分析相結合的方法，對項目進行經濟評價，分析各經濟評價指標是否可行。項目規模、開發模式和項目進度受到經濟實力、融資能力和企業管理能力等因素的限制，它們容易定性但難以定量，在市場定位時如何“量力而行”，這個問題在市場定位時就應該得到解決。
（三）房地產開發項目市場定位中存在的主要問題及原因 1.市場定位工作的主體發生偏差。雖然市場定位的工作主體有房地產企業、中介咨詢企業、高校和研究機構及個體業主等，但由于我國房地產咨詢業還處于初創萌芽期，實際上這項工作大部分是由個人或少數與委托方有關聯的咨詢機構完成，缺少公正性、科學性，市場定位工作流于形式，更多的是為決策者的結論提供依據，工作一般僅限于房型的選擇、租售價格的預測等部分內容，同時，從業人員的素質參差不齊，導致市場定位工作處于低水平狀態，沒有針對性。
不能根據特定的對象進行科學的調查、資料收集和分析，僅根據經驗作分析、判斷，對于一些關鍵的數據進行處理。
6. 房地產某項目總體定位 怎么寫
世聯-《房地產項目總體市場調查研究及項目總體定位》提綱
第一部分：市場分析
1、調查報告
(1)總體市場背景
?城市概況。包括交通狀況、城市經濟、人口、收入及消費，地理位置、自然概
況、歷史沿革。
?宏觀市場分析。包括地區經濟總量、消費狀況和城市房地產發展階段的分析和
確定。
?總體市場分析。包括銷售總量、比例構成以及需求偏好的描述和分析。
(2)市場熱點和發展趨勢
?近期市場熱點
?市場發展趨勢。包產品、小區規劃、戶型、消費者、營銷。
(3)區域市場及本項目周邊市場調研
城市住宅片區整合，即分析城市每個片區的優缺點和性質。
(4)本項目主要競爭物業分析
?競爭物業選擇原則。（i）同區域；（ii）同檔次
?競爭物業描述
?競爭樓盤分析結論
(5)消費者調查
?城市居民居住現狀。
?消費者調查。包括居住狀況、置業計劃和偏好、產品及設施的偏好分析。
2、項目分析
(1)項目概況
(2)項目地塊解析
?項目位置。
?周邊配套設施
?交通分析?場地四至景觀分析
?治安、聲音、光、電污染的狀況
?居住環境綜合分析
(3)項目發展SWOT之分析
?項目優勢（Strength）分析。
7. 房地產市場分析與市場定位報告指的是什么
報告組成內容：房地產宏觀市場分析、區域市場分析、客戶群需求分析、項目定位分析、產品功能定位、價格策略、營銷策略等。
1.房地產宏觀市場分析： 2.區域市場分析：開發項目所在地的區域市場環境，區域市場競爭分析，擬開發項目SWOT分析。 3.客戶群需求分析：主導客戶群的定位分析，主導客戶群購房動機分析，主導客戶群對價格的承受能力分析。
4.項目定位分析：項目條件的具體描述，影響項目定位的因素分析，項目市場定位及其描述，目標客戶群體描述。 5.產品功能定位：整體規劃建議，外觀設計建議，戶型設計建議，配套設施建議，裝修檔次建議，配套服務建議，物業管理建議。
6.價格策略：定價原則，定價策略，項目具體定價建議。 7.營銷策略：銷售策略，具體含項目推廣方式、銷售渠道、銷售隊伍、戰略伙伴和銷售時機選擇等；廣告策略，具體含廣告目的、訴求重點、廣告策略和廣告預算。
8. 房地產項目如何定位
定位決定了一個地產項目的成敗。
一個正確的定位往往能為開發商帶來滾滾的財源，而錯誤的定位很可能會導致巨額資產血本無歸。很多地產項目在建筑、設計、銷售招商準備工作都做的很好，但是最終樓盤還是以失敗而告終，這樣慘痛的案例比比皆是。
究其原因，定位錯誤或者有偏差是一個很重要的原因。以前，包括現在，很多開發商不懂地產，他們的專長在融資、建筑等純技術的層面，他們懂開發，但不懂市場。
因此，在目前開發商還未完全成熟起來之前，熟悉市場的咨詢策劃公司在前期定位階段的介入還是顯得非常必要的。地產項目的定位關系復雜，從宏觀和微觀的市場調研，再到消費者分析，商圈分析（商業地產），競爭對手分析，最后到產品分析，每一個步驟出現偏差，都可能導致產品定位不準或者完全錯誤。
（一）房地產開發項目市場定位的基本程序和內容1.房地產開發項目市場定位的基本程序房地產開發項目的市場定位包含項目區位的分析與選擇、開發內容和規模的分析與選擇和開發項目租售價格的分析與選擇等。具體來說，主要按以下流程進行：市場調查土地條件分析和確定潛在客戶群產品定位（戶型、面積、檔次等）租售價格定位征詢意見方案調整成本與費用測算預測租售收入和租售進度經濟評價確定最后方案。
2.市場定位的主要內容房地產開發項目市場定位的內容主要包括以下幾個方面：①確立開發理念。基于企業的價值觀，為體現企業文化，發揮企業的競爭優勢，確定開發的指導思想和經營模式，使得項目定位有利于企業的長久發展，有利于品牌建設；②明確用途功能。
在市場定位時應根據城市規劃限制條件，按照最佳最優利用原則確定開發類型，對土地資源進行綜合利用，充分挖掘土地潛能；③篩選目標客戶 。在市場調查的基礎上，以有效需求為導向，初步確定項目的目標客戶，分析其消費能力，為產品定位和價格定位做好基礎工作；④進行項目初步設計。
在市場資料的基礎上，根據土地和目標客戶的具體情況，編制初步設計任務書，委托規劃設計部門進行項目的初步設計，進一步確定建筑風格、結構形式、房型、面積和建筑標準等內容；⑤測算租售價格。參照類似房地產的市場價格，運用適當的方法，綜合考慮房地產價格的影響因素，確定本項目的租售價格；⑥根據企業經濟實力和項目投資流量，分析和選擇適當的入市時機，充分考慮到風險和利益的辯證關系，提出可行的營銷策劃方案，保證項目的順利進行。
（二）房地產開發項目市場定位的基本原則1.與企業發展戰略相一致的原則。這里的企業發展戰略包括品牌戰略、經營戰略和管理戰略等。
在企業發展戰略的框架下進行項目的市場定位，體現企業的競爭優勢，發揮企業的核心競爭力，構建企業品牌和產品品牌，使得企業的產品具有延續性和創新性，實現企業的發展目標。2.經濟性原則。
市場定位的經濟性原則首先是指產品定位應具有較高的性價比，在滿足必要建筑功能的前提下，租售價格合理；第二，從企業角度出發，在成本控制的基礎上，做到效益最大化；最后，在成本和費用測算、效益測算基礎上計算的各項經濟評價指標達到社會平均水平，確定項目贏利預期的可能性和風險性，明確項目經濟利益實施的可行性。3.適應性原則。
市場定位的適應性原則包含以下幾層含義：一與當地或區域的社會經濟發展水平和消費者收入水平相適應，二與所在區域房地產市場的物業檔次、標準、品質相適應，三和經市場調查分析確定的目標客戶群的消費特點和消費能力相匹配，四與企業的技術和管理水平相適應。4.可行性原則。
市場定位的可行性原則包括項目實施的可行性和經濟評價的可行性兩方面。由于房地產市場的不斷變化和發展，市場定位必須考慮項目實施的可行性，避兔出現無個性、難租售的現象，要根據項目規模、地塊特性和本項目的優勢來分析入市的時機，準確設計項目的實施進度。
同時，要運用微觀效益分析與宏觀效益分析相結合、定量分析與定性分析相結合、動態分析與靜態分析相結合的方法，對項目進行經濟評價，分析各經濟評價指標是否可行。項目規模、開發模式和項目進度受到經濟實力、融資能力和企業管理能力等因素的限制，它們容易定性但難以定量，在市場定位時如何量力而行，這個問題在市場定位時就應該得到解決。
（三）房地產開發項目市場定位中存在的主要問題及原因1.市場定位工作的主體發生偏差。雖然市場定位的工作主體有房地產企業、中介咨詢企業、高校和研究機構及個體業主等，但由于我國房地產咨詢業還處于初創萌芽期，實際上這項工作大部分是由個人或少數與委托方有關聯的咨詢機構完成，缺少公正性、科學性，市場定位工作流于形式，更多的是為決策者的結論提供依據，工作一般僅限于房型的選擇、租售價格的預測等部分內容，同時，從業人員的素質參差不齊，導致市場定位工作處于低水平狀態，沒有針對性。
不能根據特定的對象進行科學的調查、資料收集和分析，僅根據經驗作分析、判斷，對于一些關鍵的數據進行處理用來滿足分析的需要。2.運用差異化戰略模仿有余而創新不足。
差異化包括產品差異化、形象差異化和市場差。
9. 房地產市場定位步驟
房地產市場定位步驟： 1、銷售目標定位 樓盤的銷售目標定位，是前期營銷的重要方面。
通過明確的目標選擇，為開發商進行哪一種產品定位的決策打下基礎。 如何做好銷售目標定位，無論是策劃公司、開發商還是消費群體，各方的要求或期望值都存在著較大差異。
作為策劃公司，這個問題是個核心內容，是市場的基礎。如果目標定位準確，市場的反響將事半功倍，反之亦然。
定位是應從客戶對地域喜歡程度、樓盤檔次選擇程度、樓盤戶型要求程度、小區環境滿意程度，物業管理服務程度等予以考慮。 作為開發商，樓盤的最終目的，就是要銷售出去，同時需要得到一個比較明確的銷售目標方向印記，而這個銷售目標定位則應該完全按照客戶在經濟上、觀念上的接受能力和市場的實際需求去定位，從而實現收益的最佳回報。
銷售目標定位，從樓盤營銷的角度來看，是選擇有針對性，有目的性、有意識地去鎖定精準的客戶群，但這是件很難的事，也做不到有一個非常明確的市場劃分。因而，樓盤銷售目標只能夠是一個決策性、方向性、線條性的定位，一方面面向大多數定位客戶，一方面通過從眾效應吸引一批相似型客戶。
銷售目標的定位，對樓盤整個營銷來說，顯得相當重要。這個定位的出發點，則是依據客戶的層次、能力、不同需求的差異和房地產的特殊性所決定。
房產作為商品，有著一般普通商品沒有的、也不可能存在的特性，如不動產的不可移動性、產品價值的保值和增值性、產品的耐用性、其售價的昂貴性等。 這個目標定位實際上就是選擇自己產品的客戶對象，由于房地產業當今發展逐步趨向成熟，因此逼迫發展商及策劃公司的行為變得越來越理智，對樓盤開發已超越一般的，或者具有較大隨意性的，純經濟行為的開發，開發商及策劃公司們已變得開始注重產品宏觀走勢及不同客戶對不同品位樓盤、不同選擇、不同購買力的微觀細節探討。
讓產品在投入市場之前，有一個較為清晰的目標定位思路，從而使樓盤更加適銷對路，開發商在獲取經濟利益的同時獲取更大的社會效應。因而，這個樓盤產品的銷售目標定位在整個營銷過程中有著非同一般的贏面概率。
2、樓盤產品定位 一個樓盤的建造，有規模之分，有產品檔次之分，購買層次更是不一樣。因而，產品的定位顯得尤為重要，必須在消費群體或買方市場中樹立起樓盤的特殊形象。
樓盤產品定位，說起來容易，做起來卻很難，這完全是由于樓盤產品特殊性所決定。因為做樓盤不同于做一般商品，它存在銷售周期較長的問題。
這就要求在樓盤開發過程中對本身產品的設計需有一定超前性，不因為市場的變化使產品變得過時或滯銷。 產品定位對開發商而言，與其所要獲取的利潤或回報有著不可分割的關系。
從通常意義上來說，產品定位市場涉及面較廣，但定位的選擇性卻有限。這主要是因為定位受硬件和軟件兩大因素的影響，硬件一般包括規劃指標，如：控高、容積率、密度、綠化率、停車泊位比例等全部由*府規劃所決定，具有不可更改性。
軟件包括：資金、材料、工期、技術、施工等不確定因素的變數影響。 從市場營銷學來講，樓盤產品的定位本身就是一個前期營銷策略的演變過程。
產品的定位，是在其選擇和確立產品潛在目標客戶基礎上，通過前期營銷策略的調整和深化過程，在相應固定目標客戶中對樓盤的亮點予以全面發掘，并將最為突顯的亮點予以全力推廣或宣傳，讓客戶對所開發樓盤留下一個良好的印象，并對樓盤產生一種“我選的就是它”的美好記憶，使樓盤在開發和營銷初期就讓買方產生一個相當深刻的印象或是特色獨到的主體形象。 產品定位，有著一般商品的共性，但房地產樓盤產品的定位，有著其他商品無可比擬的特性和個性。
相對而言，樓盤產品定位的需求面完全是因項目的檔次、價格、區域、品質等綜合性價比因素而異。樓盤開發，由于投資大，又存在相應風險和市場不確定因素，使開發商小心翼翼，因而對樓盤產品定位顯得較為慎重，他們希望有一個正確的、內心塌實的產品定位。
3、價格定位 在市場營銷中，除了銷售目標定位和樓盤產品定位外，價格定位同時也是一個足以影響房產開發項目成敗與否的重要因素。 從房地產多年發展看，樓市營銷之演變，由于價格定位的原因，對樓市整體發展或多或少地受到了牽制或制約，價格定位在樓盤全過程營銷中亦始終左右著樓市 “晴雨”曲線的起伏。
在樓市競爭幾近白熱化的今天，樓盤價格定位競爭越來越突出，樓盤價格定位正確與否，在很大程度上反映出開發商對市場尺度把握，對客戶心理需求了解和是否具備競爭意識的體現。 如何做好樓盤價格定位，競爭結果是最好見證，這由不得發展商的一廂情愿，而完全應該依據市場最為現實的走勢，從做好全盤營銷角度，對案子確定一個既有利于本身產品盡快銷售和迅速回籠資金的目標；也能在市場中通過個案的特殊優勢和與眾不同的亮點發掘，對樓盤個案進行出人意料的價格定位，進而對整盤營銷產生出一種成功駕馭的影響。
在樓盤市場營銷中，其價格定位除了根據市場必然價格規律外，還有一個技術性和技巧性的操作。如在多層住宅銷售中，往往是頂層和底層。