榮觀房產網1. 在建工程減值準備的核算
房地產開發企業的固定資產建設工程，隨著房地產市場的變化，往往會發生停建、緩建，導致建設工程減值等情況。為了較真實地反映在建工程的價值，采用企業會計制度的開發企業，應定期或在年終，對在建工程進行全面檢查，如有證據表明在建工程已經發生了減值，應當計提在建工程減值準備：
1.長期停建并且預計在未來兩年內不會重新開工；
2.所建建設項目無論在性能上、還是在技術上已經落后，并且給企業帶來的經濟效益具有很大的不確定性；
3.其他足以證明在建建設工程已經發生減值的情形。
企業發生在建工程減值時，應將計提減值準備記入“營業外支出——計提的在建工程減值準備”科目的借方和“在建工程減值準備”科目的貸方，作如下分錄入賬：
借：營業外支出——計提的在建工程減值準備 ***
貸：在建工程減值準備 ***
如已計提減值準備的在建工程價值又得以恢復，應在原已提減值準備的范圍內轉回，作如上相反分錄入賬。
“在建工程減值準備”科目期末的貸方余額，反映企業已提取的在建工程減值準備，在編制資產負債表時，應將它從“在建工程”項目中減去。
2. 房地產企業在房產建筑期間主要涉及的會計科目有哪些
序號 科目編號 一級會計科目名稱 明細帳的設置 一、資產類 1 1001 庫存現金 2 1002 銀行存款 按照開戶銀行和其他金融機構、存款種類等，分別設置“銀行存款日記賬” 3 1012 其他貨幣資金 設置外埠存款、銀行匯票存款、銀行本票存款、信用卡存款、信用證保證金存款、存出投資款等明細科目 4 1101 交易性金融資產 按照交易性金融資產的類別和品種，分別“成本”、“公允價值變動”進行明細核算。
5 1121 應收票據 按照開出、承兌商業匯票的單位進行明細核算，并設置“應收票據備查簿”，逐筆登記每一商業匯票的種類、號數和出票日、票面金額、交易合同號和付款人、承兌人、背書人的姓名或單位名稱、到期日、背書轉讓日、貼現日、貼現率和貼現凈額以及收款日和收回金額、退票情況等資料，商業匯票到期結清票款或退票后，應當在備查簿內逐筆注銷。 以下內容需要回復才能看到6 1122 應收賬款 按照開發項目及債務人進行明細核算 7 1123 預付賬款 按照開發項目及供應單位、施工單位進行明細核算 8 1131 應收股利 按照被投資單位進行明細核算 9 1132 應收利息 按照借款人或被投資單位進行明細核算 10 1221 其他應收款 按照開發項目及其他應收款的項目和對方單位（或個人）進行明細核算 11 1231 壞賬準備 按照應收帳款的類別進行明細核算 12 1321 代理業務資產 按照有無風險和委托單位、資產管理類別（如定向、集合和專項資產管理業務）、貸款對象，分別“成本”、“已實現未結算損益”等進行明細核算 13 1402 在途物資 按照開發項目及供應單位進行明細核算 14 1403 原材料 按照開發項目及材料的保管地點（倉庫）、材料的類別、品種和規格等進行明細核算 15 1405 開發產品 按照開發項目，分別開發產品的種類（商鋪、住宅等）進行明細核算 16 1406 發出商品 按照購貨單位及商品類別和品種進行明細核算 17 1408 委托加工物資 按加工合同、受托加工單位以及加工物資的品種等進行明細核算 18 1411 周轉材料 按照周轉材料的種類（如低值易耗品、包裝物等），同時還應分別“庫存”、“攤銷”進行明細核算 19 1471 存貨跌價準備 按照存貨項目和類別進行明細核算 20 1501 持有至到期投資 按照持有至到期投資的類別和品種，分別“投資成本”、“溢折價”、“應計利息”進行明細核算。
21 1502 持有至到期投資減值準備 按照持有至到期投資類別和品種進行明細核算 22 1503 可供出售金融資產 按照可供出售金融資產類別或品種進行明細核算 23 1511 長期股權投資 按照被投資單位進行明細核算。長期股權投資核算采用權益法的，應當分別“投資成本”、“損益調整”、“所有者權益其他變動”進行明細核算。
24 1512 長期股權投資減值準備 按照被投資單位進行明細核算 25 1521 投資性房地產 按照投資性房地產類別和項目進行明細核算，采取公允價值計量的，還應分別“成本”和“公允價值變動”進行明細核算。 26 1531 長期應收款 按照承租人或購貨單位（接受勞務單位）等進行明細核算 27 1532 未實現融資收益 按照未實現融資收益項目進行明細核算 28 1601 固定資產 按照固定資產類別或項目進行明細核算 29 1602 累計折舊 按照固定資產類別或項目進行明細核算 30 1603 固定資產減值準備 按照固定資產類別或項目進行明細核算 31 1604 在建工程 核算企業開發的自有工程，按照“建筑工程”、“安裝工程”、“在安裝設備”、“待攤支出”以及單項工程進行明細核算。
在建工程發生減值的，應在本科目設置“減值準備”明細科目進行核算。 32 1606 固定資產清理 按照被清理的固定資產項目進行明細核算 33 1701 無形資產 按照無形資產項目進行明細核算 34 1702 累計攤銷 按照無形資產項目進行明細核算 35 1703 無形資產減值準備 按照無形資產項目進行明細核算 36 1711 商譽 商譽發生減值的，應在本科目設置“減值準備”明細科目進行核算，也可以單獨設置“商譽減值準備”科目進行核算。
37 1801 長期待攤費用 按費用項目進行明細核算 38 1811 遞延所得稅資產 按照可抵扣暫時性差異等項目進行明細核算，根據稅法規定可用以后年度稅前利潤彌補的虧損產生的所得稅資產，也在本科目核算。 39 1901 待處理財產損溢 按盤盈、盤虧的資產種類和項目進行明細核算 二、負債類 40 2001 短期借款 按照借款種類和貸款人進行明細核算 41 2101 交易性金融負債 按照交易性金融負債類別，分別“本金”、“公允價值變動”進行明細核算。
42 2201 應付票據 按照債權人進行明細核算，同時應當設置“應付票據備查簿”，詳細登記每一商業匯票的種類、號數和出票日期、到期日、票面余額、交易合同號和收款人姓名或單位名稱以及付款日期和金額等資料。應付票據到期結清時，應當在備查簿內逐筆注銷。
43 2202 應付賬款 按照開發項目，分別不同的債權人（如供應單位、施工單位等）進行明細核算 44 2203 預收賬款 按照開發項目，按購房單位或個人進行明細核算 45 2211 應付職工薪酬 按照“工資”、“職工福利”、“社會保險費”、“住房公積金”、“工會經費”、“職工教育經費”、“解除職工勞動關系補償”等應付職工薪酬項目進行明。
3. 在建工程減值準備如何處理
轉入固定資產減值準備。在房產市場比較完善的情況下，計算固定資產或建筑工程的減值準備應關注房價差和土地所有權增值的影響。
在建工程減值準備是指，企業為在建建設工程提取的減值準備。是企業在建工程預計發生減值時，如長期停建并且預計在3年內不會重新開工的在建工程，也根據計提原則計提資產減值準備。在新的會計準則中，“在建工程減值準備”和“工程物資減值準備”：科目表中未單獨設置這兩個科目，但是在解釋“在建工程”科目時提到，如果在建工程發生減值也可以設置“在建工程減值準備”和“工程物資減值準備”科目。即，由原來的一級科目，降為了二級科目。
4. 在建工程減值準備如何處理
企業在建工程預計發生減值時，如長期停建并且預計在3年內不會重新開工的在建工程，也應當根據上述原則計提資產減值準備。
原《股份有限公司會計制度——會計科目和會計報表》規定，股份有限公司要計提四項減值準備，即應收款項壞賬準備、存貨跌價準備、短期投資跌價準備和長期投資減值準備。股份有限公司執行《企業會計制度》，則需要增提固定資產減值準備、在建工程減值準備、無形資產減值準備和委托貸款減值準備。按照財*部財會[2001]17號文件“貫徹實施《企業會計制度》有關*策銜接問題的規定”，股份有限公司執行《企業會計制度》引起的計提固定資產減值準備、在建工程減值準備、無形資產減值準備和委托貸款減值準備，采用追溯調整法進行處理。
原分行業會計制度只需計提應收賬款壞賬準備，原執行分行業會計制度的企業，在實施《企業會計制度》時，將引起資產減值準備*策的全面調整。
①調整壞賬準備計提*策。需調整壞賬準備計提范圍，由應收賬款擴大到應收賬款和其他應收款；計提方法可由應收賬款余額百分比法改為應收款項余額百分比法、應收款項賬齡分析法、銷售百分比法中的任何一種；計提壞賬比例由原來國家統一規定改為企業根據實際情況自行確定。
②新增加計提七項資產減值準備，即需計提存貨跌價準備、短期投資跌價準備、長期投資減值準備、固定資產減值準備、在建工程減值準備、無形資產減值準備和委托貸款減值準備。
由于原執行分行業會計制度的企業，暫未實施《企業會計制度》，國家沒有規定其具體銜接辦法，但參照財*部的“貫徹實施《企業會計制度》有關*策銜接問題的規定”，除壞賬準備之外的其他各項資產減值準備極有可能采用追溯調整法進行處理。由于計提壞賬準備的調整既有會計方法的變更，也有計提比例、會計估計的變更，按《企業會計制度》第一百三十一條規定和《企業會計準則——會計*策、會計估計變更和會計差錯更正》的規定，可以采用未來適用法，但其會計處理相對簡單。股份有限公司在執行原《股份有限公司會計制度——會計科目和會計報表》時，財*部就曾在財會字[1999]第35號《關于印發（股份有限公司會計制度有關會計處理問題補充規定）的通知》界定，股份有限公司計提“四項減值準備”為會計*策變更，采用追溯調整法進行會計處理。因此，可以這樣認為，原執行分行業會計制度的企業，在實施新《企業會計制度》時，計提資產減值準備的會計*策變更要采用追溯調整法進行會計處理。
5. 建造期間發生的非正常損失,應計入成本還是當期損益呢
建造期間工程物資的盤虧報廢及毀損扣除應收其他方賠款、原材料殘值后的金額直接計入工程物資成本，而投資性房地產在建造過程中發生的非正常性損失扣除應收其他方賠款、原材料殘值后的金額直接計入當期損益，不計入建造成本。
自建固定資產和投資性房地產的區別：
1、目的不同。
投資性房地產持有的目的是為了投資，如出租的土地使用權；長期持有并準備增值后轉讓的土地使用權；企業擁有并已出租的建筑物。
固定資產持有的目的大部分都是為了生產商品、提供勞務、出租（不含投資性房地產）或經營管理而持有的。使用時間較長，購買成本價較高。
2、含義不同。
投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產主要包括：已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權及已出租的建筑物。
自行建造固定資產是指企業利用自己的力量自營建造以及出包給他人建造的固定資產。
3、物質形態范圍不同。
投資性房地產僅包括房地產。
固定資產既包括生產經營辦公用房地產，又包括其余如機器設備等為生產商品、提供勞務、出租或經營管理而持有的，使用壽命超過一個會計期間的資產。
4、核算方法不同。
投資性房地產可以采用成本模式或公允價值模式核算。
固定資產只能采用成本模式核算。
參考資料來源：搜狗百科?自行建造固定資產
搜狗百科?投資性房地產
6. 投資性房地產減值準備怎么處理該項科目
一、采用成本模式計量投資性房地產的主要賬務處理。
（一）企業外購、自行建造等取得的投資性房地產，按應計入投資性房地產成本的金額，借記本科目，貸記“銀行存款”、“在建工程”等科目。
（二）將作為存貨的房地產轉換為投資性房地產的，應按其在轉換日的賬面余額，借記本科目，貸記“開發產品”等科目。已計提跌價準備的，還應同時結轉跌價準備。
將自用的建筑物等轉換為投資性房地產的，應按其在轉換日的原價、累計折舊、減值準備等，分別轉入本科目、“投資性房地產累計折舊（攤銷）”、“投資性房地產減值準備”科目。
（三）按期（月）對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，借記“其他業務成本”科目，貸記“投資性房地產累計折舊（攤銷）”科目。取得的租金收入，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業務收入”科目。
（四）將投資性房地產轉為自用時，應按其在轉換日的賬面余額、累計折舊、減值準備等，分別轉入“固定資產”、“累計折舊”、“固定資產減值準備”等科目。
（五）處置投資性房地產時，應按實際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業務收入”科目。按該項投資性房地產的累計折舊或累計攤銷，借記“投資性房地產累計折舊（攤銷）”科目，按該項投資性房地產的賬面余額，貸記本科目，按其差額，借記”其他業務成本”科目。已計提減值準備的，還應同時結轉減值準備。
二、投資性房產拆遷，按照上面（五）進行賬務處理。
轉載請注明出處榮觀房產網 » 建造期間的房地產減值