榮觀房產網1. 搞房地產的到底是怎么個賺錢法
這是一個系統性分析的問題，一般來說，房地產企業比建筑施工、設計等企業利潤高。搞房地產賺錢利潤率高主要有以下因素：
1、建筑的成本構成主要有三大塊，土地成本、建安成本及稅費等組成；應該說除了稅費外，房地產企業的主控權都較大。如土地有選擇性，建安有可控性。
2、其他企業相對來說，因競爭性造成降利。
由此，造成房產企業利潤較高。
關于房地產屬暴利行業，一般認為：
現一般行業利潤在10%左右，房地產利潤的計算可按以下方式：
與開發商利潤率相關的指標很多，“自有資金比率”是其中最重要也是“變數”最多的指標，因為該比率的杠杠作用超過其它任何指標，也是房地產開發利潤率相差十倍、百倍的原因所在。
3、國家對房地產開發的自有資金比率一直控制在35%,2009年5月**公布了普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調低至20%，其他房地產開發項目的最低自有資金比例從35%降為30%。這是13年來，國家首次調低自有資金比率。
4、利潤率1=稅后利潤/總成本
利潤率2=稅后利潤/開發商自有資金
若一項目
地價成本（樓板價）：926元/平米
建安+大小配套成本：2092元/平米
銷售成本、營業稅金、管理及其它成本：613元/平米
合計稅前成本：3370元/平米
銷售均價：4756元/平米
所得稅：371元/平米
利潤率1=稅后利潤/總成本=22.36%
利潤率2=稅后利潤/開發商自有資金=22.36%*5=111.8%（假定自有資本金的比例為20%）。
5、從利潤率22.36%可以看出，房地產開發的利潤率已經明顯高于其它行業的平均利潤率（10%左右）；而如果考慮房地產開發只需20%的自有資金，所產生杠桿放大效應，利潤率則高達111.8%，可以判斷房地產行業屬于暴利行業。
2. 房地產如何賺錢
3-5W你可以包他的工程啊。作為起步資金應該可以包3000平方左右吧。一般能按工程進度嚴格付款你可能可以玩轉，這個看關系咯。
或者包鋼構也應該可以，鋼構你買就沒有必要了，一般是租。象我們湖南一般都有回收鋼材市場，里面也有人做租賃鋼構的人，一般你是和出租方按多少錢/噸/月來算的，但是你和甲方也就你朋友一般是按多少錢平方算的。我們湖南一般是22元/平方（從工程開始到拆架）你做這個可以去你們當地打聽下有沒有鋼構出租的地方。另外要注意他的工程時間要多久，時間長就越沒有錢賺
3. 房地產要怎么做才可以賺錢
房產投資首先要知道里面的潛規則，然后才能談賺錢，
2010年中國房價會不會跌，還會不會繼續漲？中國房價會不會崩盤等等問題，經過多年的暗訪和實地調研，筆者走訪了數以萬計的購房者、房地產商、建筑商、炒房人、賣房人。也親歷了中國樓市的瘋狂與恐懼。
今天，筆者特把中國樓市5個級別的炒房黑幕與手段進行全面系統透視，希望能給千千萬萬渴望安居樂業的人們買房時一點參考、思考，也希望能在2010年反思中國的樓市現狀。
一、中國房地產市場5大炒房黑幕與手段之一：低級炒房—菜鳥級炒房。
主要參與人員：家庭主婦、私營業主、房地產銷售人員、房地產中介人員，機關企事業單位職員、小白領，離退休老人等。
主要操作手段：賺取簡單差價。這類人員利用手中的一點資金付完首付房款買入一套或幾套房子后，馬上在中介門店掛牌出售轉手。賣出去后再繼續買、賣。
主要操作揭秘：鄒濤在調查中發現，其實這個層次的炒房者是比較“可憐”的一類。這類人員一般資金量不大，一般在8-100萬左右，在看到別人通過房子賺錢時也受影響加入。對（宏觀）*策和微觀市場研究不多，有時會對市場判斷失誤和對*策的把握不準，屬于“菜鳥”級別。
這類人中不貪的賺到了，一些貪的在高位接盤，常常被套。有的從2007年7月一直套到2009年12月才勉強解套。有的沒有能熬過，結果斷供被法院拍賣，還有一小部分直到今天還沒有解套。
炒房時間周期：時間周期基本上是1-24個月的中短炒為主（如被套后則在被動等候著）。
鄒濤式投資法給普通自住購房者的應對策略與建議：凡是沒有辦完房產證就掛牌出售或不滿12個月就在中介鋪面出售的新房二手房，98%都是投機者在找接盤的傻子。
二、中國式房地產市場5大炒房黑幕與手段之二：初級炒房--高拋低吸炒房。
主要參與人員：家庭主婦、私營業主、房地產銷售人員、房地產中介人員、企業白領、銀行信貸職員、離退休人員等。
主要操作手段：高拋低吸獲取較高利潤。這類人員利用充足的時間和精力，時刻有機會在第一線接觸、了解市場，有掌握真實信息情況的優勢，是第一類炒房者的“升級版”，成功操作一套后至少可以賺到一年甚至幾年的工資，因此買賣樂此不彼，有的甚至辭去工作專職炒房。
主要操作揭秘：這類人員一般已經對房地產有一一定的了解，擅長研究分析國家*策，具備了一定的經濟方面與房地產方面專業知識，有成功炒作過至少一套以上房子并獲利后，開始專門研究炒房。并且會用好金融工具，會與中介公司、房地產商、銀行、擔保公司等合作，盡量降低首付成本買入后，實施高拋低吸來獲利。
炒房時間周期：基本上是1-100天的短炒為主。
鄒濤式投資法給普通自住購房者的應對策略與建議：凡是沒有辦完房產證就掛牌出售或不滿12個月就在中介鋪面出售的新房二手房，98%都是炒房者在找接盤的傻子。
中國房地產市場5大炒房黑幕與手段之三：中級炒房-空手套白狼炒房。
主要參與人員：這類人員中又分為2大類。
第一大類是房地產公司高管與銷售負責人，銀行高管及相關負責人，國土、規劃、消防、建設、物價、產權登記等與房地產相關的涉及到需要行*審批、辦證等的*府職能部門負責人、具體辦事把關人員等，***等權力部門相關人員。
第二大類是由“初級炒房者”成長起來的一部分人。
主要操作手段：空手套白狼買空賣空獲取暴利。狼是吃人的，能空手去套到狼的人當然是比吃人的狼更厲害的人。這2類人員要么是非常具有熟練的炒房“杠桿”操作經驗和資源的人；
要么是手中掌握有一定的實際權力，并且能影響到房地產商的實際利益的。房地產商需要去與這些部門打交道辦理各類證件和進行行*審批。為防止項目在建設、完工、銷售、辦證等環節受影響，一般房地產商會拿出一部分房源進行一定的利益輸送。
詳細閱讀可以進入我的空間。謝謝
4. 房地產商是怎么賺錢的
（我盡量把復雜問題簡單化地說） 1.假如有占地面積為10000平方米的地A，打算在這塊地上起90000平方米的建筑面積B。
2.我是房地產發展商，我拿地A，拿地價C是2500元/平方米；建樓的基本成本D（毛坯房）是1800元/平方米；各項稅金，利息等E是1500元/平方米；預計的利潤F是2700元/平方米，其他隱蔽費用由CDEF中消化，那么房屋起好后，我的賣價至少應為G(=C+D+E+F=2500+1800+1500+2700=8500元/平方米)。 *，我的全部房子都銷售一空了，我的銷售額H是多少？H=B*G=90000*8500=765000000(7.65億) 4.那么，我的利潤I呢？I=B*F=90000*2700=243000000(2.43億) 5.銷售額-利潤，就是投資成本J（我們可以這么計算），也就是說，J=H-I=7.65億-2.43億=5.22億 6.這需要的5.22億怎么來？OK，我在打算要這塊地A時，我的資金是很少的，那我通過關系，官商關系，利益關系等，通過不對等的擔保，從銀行這邊獲得貸款，達到一定的百分比后，我湊齊了拿地所需費用2.5億中的20%，或者30%，或者60%，我們算是1.5億吧，而貸款的利息，稅金我們已計算在E中了。
拿地成功后，房地產商直接將這塊地A又向銀行抵押，要求貸款，按照相關規定，基本是房屋封頂后銀行才接受貸款，因此，在封頂的過程中，房地產商的資金鏈是比較緊張的，只要熬過這段時間，到封頂后，那么，這90000平方米建筑面積B可以貸款的數額大概為4.5-5.5億，我們就算它5億吧。（但是，在早5,7年前，這方面的規定還有很多空子穿，不一定要封頂后才能貸款，封頂前可能這樓已經給抵押出去了）。
7.很明顯，房地產商把樓房抵押貸款之后，我拿到了5億，再來支付給之前向銀行借的拿地的貸款比如說1.5億，支付給施工單位錢，給材料商的錢，支付一些大額的稅金、利息等。反正這5億是從銀行借的，風險在于銀行，房地產商基本上只需要承擔一定的利息而已。
事實上，把拿地的貸款還清之后，房地產商的日子就好過很多了。為什么？少了一大筆利息要繼續支出。
8.但是這5億還是要繼續繳納費用的，這筆利息雖然算在E里，但是能盡量在最短的時間內交納，那么我要付出的利息也就更少，而且，說不定施工單位、材料商也在拼命地向房地產商追錢；這時，房地產商最常用的一招，就是開始對外銷售，或者外部/內部認購，我們之前已假設房子賣得很好，很快房子全部被認購，房地產商和客戶的合同可以這樣要求：先繳納3萬塊定金，1個月內交清10%的購房款，在3個月內繳清95%的購房款等。 9.買的人越來越多，很快，房地產商就有了大把資金，這樣，可以應付這5億-1.5億=3.5億的負擔了，畢竟施工單位，材料商在房地產商面前都不是強勢的主，都很容易處理。
這樣，5億的負擔，在3個月或半年，1年以內，就處理掉了，還大賺一筆。 10.這樣，房地產商基本上沒花自己什么錢，光靠從銀行貸款得來的錢，把風險轉嫁給了銀行，就自己大賺了2.43億元。
神奇吧？！（如果真的有自己經營不下了，那大不了就把這爛尾樓抵押回給銀行，反正錢本來也不是自己的。） 11.有時候，利用與*府官員的關系，房地產商的拿地價C可以是0元/平方米，但是，房地產商不會因為這樣，而把8500元/平方米的房子降低到6500元/平方米，所以這2500元/平方米*10000平方米=2.5億的原來拿地成本，變成了自己的利潤了，那么房地產商的利潤又變為2.43+2.5=4.93億。
12.很多時候，房地產商在與規劃院協商時，對容積率進行修改，這樣，原本在10000平方米的地上建90000平方米的建筑面積的，通過修改容積率，可以建98000平方米的建筑面積，增加的8000平方米，自然也很好銷售，這其中房地產商又大賺了一筆。 13.同時，隨著市場的需求，房地產商的預計利潤F可以是3700,4700,5700。
反正再高價的房子，也有人買。但是實際上，建樓的成本才多少？我很誠實地透露，在廣州、深圳、上海地區，如果是高層住宅毛坯房，連土建和水電，建造成本才在1250-1450元/平方米之間。
如果是但棟別墅，成本更低。 14.但是，作為房地產商，單單靠空手套白狼是不行的，要不然人人都能這樣做了，你首先還是要充足的資金，要有錢做底子，還要與*府職能部門領導層有過硬關系，你才玩得起這么大的資本運作游戲，缺任何一樣，都有很大的風險，在這里，我就不說這些了。
所以說，就算你懂得內幕，但不是人人都能做房地產老總的。 做房地產真的好好賺，用銀行的錢，沒有什么風險，就能賺幾倍的錢，錢來得又快，你羨慕吧？ 曝了不少料，還有更多操作上的事，不能再說了，不然就不能在這行混了，就此打住，看什么時候，我也做做這樣的主，大賺一筆兄弟姐妹們的血汗錢，哈哈~~~~~。
5. 房產經紀人如何掙錢
房產經紀人的收入是靠賺取業務傭金的提成，若想取得高收入，唯一的辦法就是通過自身的努力多做業務，促成房屋交易和房屋租賃業務。
一、現在房地產經紀人提成一般有兩種模式：
1、傳統底薪+提成：底薪即基本工資，勞動法規定的當地最低保障工資基數，提成工資制即將企業盈利按照一定的比例在企業和員工之間分成的方式，這種方式具有一定的激勵性。實行提成制首先要確定合適的提成指標，一般是按照業務量或銷售額提成，即多賣多得。
2、合伙代理模式：類似于保險代理模式，不存在員工與老板的勞動關系，員工為合伙人，直接代理公司的房地產業務，做成業務后傭金與老板按合伙協議分配，一般為各得50%，如果業務量比較穩定的經紀人，選擇這種方式獲得的收入更高。
二、一些房地產經紀人私下招攬業務，不通過公司成交；或者靠出賣公司房源信息、客源信息給競爭對手等手續以達到快速掙錢的目的，這樣的方式方法都是違法行為。