房地產開發怎么賺錢的

1. 房地產跨界怎么賺錢

房地產跨界怎么賺錢

1. 搞房地產的到底是怎么個賺錢法

這是一個系統性分析的問題，一般來說，房地產企業比建筑施工、設計等企業利潤高。搞房地產賺錢利潤率高主要有以下因素：

1、建筑的成本構成主要有三大塊，土地成本、建安成本及稅費等組成；應該說除了稅費外，房地產企業的主控權都較大。如土地有選擇性，建安有可控性。

2、其他企業相對來說，因競爭性造成降利。

由此，造成房產企業利潤較高。

關于房地產屬暴利行業，一般認為：

現一般行業利潤在10%左右，房地產利潤的計算可按以下方式：

與開發商利潤率相關的指標很多，“自有資金比率”是其中最重要也是“變數”最多的指標，因為該比率的杠杠作用超過其它任何指標，也是房地產開發利潤率相差十倍、百倍的原因所在。

3、國家對房地產開發的自有資金比率一直控制在35%,2009年5月**公布了普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調低至20%，其他房地產開發項目的最低自有資金比例從35%降為30%。這是13年來，國家首次調低自有資金比率。

4、利潤率1=稅后利潤/總成本

利潤率2=稅后利潤/開發商自有資金

若一項目

地價成本（樓板價）：926元/平米

建安+大小配套成本：2092元/平米

銷售成本、營業稅金、管理及其它成本：613元/平米

合計稅前成本：3370元/平米

銷售均價：4756元/平米

所得稅：371元/平米

利潤率1=稅后利潤/總成本=22.36%

利潤率2=稅后利潤/開發商自有資金=22.36%*5=111.8%（假定自有資本金的比例為20%）。

5、從利潤率22.36%可以看出，房地產開發的利潤率已經明顯高于其它行業的平均利潤率（10%左右）；而如果考慮房地產開發只需20%的自有資金，所產生杠桿放大效應，利潤率則高達111.8%，可以判斷房地產行業屬于暴利行業。

2. 房地產如何賺錢

3-5W你可以包他的工程啊。作為起步資金應該可以包3000平方左右吧。一般能按工程進度嚴格付款你可能可以玩轉，這個看關系咯。

或者包鋼構也應該可以，鋼構你買就沒有必要了，一般是租。象我們湖南一般都有回收鋼材市場，里面也有人做租賃鋼構的人，一般你是和出租方按多少錢/噸/月來算的，但是你和甲方也就你朋友一般是按多少錢平方算的。我們湖南一般是22元/平方（從工程開始到拆架）你做這個可以去你們當地打聽下有沒有鋼構出租的地方。另外要注意他的工程時間要多久，時間長就越沒有錢賺

3. 房地產要怎么做才可以賺錢

房產投資首先要知道里面的潛規則，然后才能談賺錢，

2010年中國房價會不會跌，還會不會繼續漲？中國房價會不會崩盤等等問題，經過多年的暗訪和實地調研，筆者走訪了數以萬計的購房者、房地產商、建筑商、炒房人、賣房人。也親歷了中國樓市的瘋狂與恐懼。

今天，筆者特把中國樓市5個級別的炒房黑幕與手段進行全面系統透視，希望能給千千萬萬渴望安居樂業的人們買房時一點參考、思考，也希望能在2010年反思中國的樓市現狀。

一、中國房地產市場5大炒房黑幕與手段之一：低級炒房—菜鳥級炒房。

主要參與人員：家庭主婦、私營業主、房地產銷售人員、房地產中介人員，機關企事業單位職員、小白領，離退休老人等。

主要操作手段：賺取簡單差價。這類人員利用手中的一點資金付完首付房款買入一套或幾套房子后，馬上在中介門店掛牌出售轉手。賣出去后再繼續買、賣。

主要操作揭秘：鄒濤在調查中發現，其實這個層次的炒房者是比較“可憐”的一類。這類人員一般資金量不大，一般在8-100萬左右，在看到別人通過房子賺錢時也受影響加入。對（宏觀）*策和微觀市場研究不多，有時會對市場判斷失誤和對*策的把握不準，屬于“菜鳥”級別。

這類人中不貪的賺到了，一些貪的在高位接盤，常常被套。有的從2007年7月一直套到2009年12月才勉強解套。有的沒有能熬過，結果斷供被法院拍賣，還有一小部分直到今天還沒有解套。

炒房時間周期：時間周期基本上是1-24個月的中短炒為主（如被套后則在被動等候著）。

鄒濤式投資法給普通自住購房者的應對策略與建議：凡是沒有辦完房產證就掛牌出售或不滿12個月就在中介鋪面出售的新房二手房，98%都是投機者在找接盤的傻子。

二、中國式房地產市場5大炒房黑幕與手段之二：初級炒房--高拋低吸炒房。

主要參與人員：家庭主婦、私營業主、房地產銷售人員、房地產中介人員、企業白領、銀行信貸職員、離退休人員等。

主要操作手段：高拋低吸獲取較高利潤。這類人員利用充足的時間和精力，時刻有機會在第一線接觸、了解市場，有掌握真實信息情況的優勢，是第一類炒房者的“升級版”，成功操作一套后至少可以賺到一年甚至幾年的工資，因此買賣樂此不彼，有的甚至辭去工作專職炒房。

主要操作揭秘：這類人員一般已經對房地產有一一定的了解，擅長研究分析國家*策，具備了一定的經濟方面與房地產方面專業知識，有成功炒作過至少一套以上房子并獲利后，開始專門研究炒房。并且會用好金融工具，會與中介公司、房地產商、銀行、擔保公司等合作，盡量降低首付成本買入后，實施高拋低吸來獲利。

炒房時間周期：基本上是1-100天的短炒為主。

鄒濤式投資法給普通自住購房者的應對策略與建議：凡是沒有辦完房產證就掛牌出售或不滿12個月就在中介鋪面出售的新房二手房，98%都是炒房者在找接盤的傻子。

中國房地產市場5大炒房黑幕與手段之三：中級炒房-空手套白狼炒房。

主要參與人員：這類人員中又分為2大類。

第一大類是房地產公司高管與銷售負責人，銀行高管及相關負責人，國土、規劃、消防、建設、物價、產權登記等與房地產相關的涉及到需要行*審批、辦證等的*府職能部門負責人、具體辦事把關人員等，***等權力部門相關人員。

第二大類是由“初級炒房者”成長起來的一部分人。

主要操作手段：空手套白狼買空賣空獲取暴利。狼是吃人的，能空手去套到狼的人當然是比吃人的狼更厲害的人。這2類人員要么是非常具有熟練的炒房“杠桿”操作經驗和資源的人；

要么是手中掌握有一定的實際權力，并且能影響到房地產商的實際利益的。房地產商需要去與這些部門打交道辦理各類證件和進行行*審批。為防止項目在建設、完工、銷售、辦證等環節受影響，一般房地產商會拿出一部分房源進行一定的利益輸送。

詳細閱讀可以進入我的空間。謝謝

4. 房地產商是怎么賺錢的

（我盡量把復雜問題簡單化地說） 1.假如有占地面積為10000平方米的地A，打算在這塊地上起90000平方米的建筑面積B。

2.我是房地產發展商，我拿地A，拿地價C是2500元/平方米；建樓的基本成本D（毛坯房）是1800元/平方米；各項稅金，利息等E是1500元/平方米；預計的利潤F是2700元/平方米，其他隱蔽費用由CDEF中消化，那么房屋起好后，我的賣價至少應為G(=C+D+E+F=2500+1800+1500+2700=8500元/平方米)。 *，我的全部房子都銷售一空了，我的銷售額H是多少？H=B*G=90000*8500=765000000(7.65億) 4.那么，我的利潤I呢？I=B*F=90000*2700=243000000(2.43億) 5.銷售額-利潤，就是投資成本J（我們可以這么計算），也就是說，J=H-I=7.65億-2.43億=5.22億 6.這需要的5.22億怎么來？OK，我在打算要這塊地A時，我的資金是很少的，那我通過關系，官商關系，利益關系等，通過不對等的擔保，從銀行這邊獲得貸款，達到一定的百分比后，我湊齊了拿地所需費用2.5億中的20%，或者30%，或者60%，我們算是1.5億吧，而貸款的利息，稅金我們已計算在E中了。

拿地成功后，房地產商直接將這塊地A又向銀行抵押，要求貸款，按照相關規定，基本是房屋封頂后銀行才接受貸款，因此，在封頂的過程中，房地產商的資金鏈是比較緊張的，只要熬過這段時間，到封頂后，那么，這90000平方米建筑面積B可以貸款的數額大概為4.5-5.5億，我們就算它5億吧。（但是，在早5,7年前，這方面的規定還有很多空子穿，不一定要封頂后才能貸款，封頂前可能這樓已經給抵押出去了）。

7.很明顯，房地產商把樓房抵押貸款之后，我拿到了5億，再來支付給之前向銀行借的拿地的貸款比如說1.5億，支付給施工單位錢，給材料商的錢，支付一些大額的稅金、利息等。反正這5億是從銀行借的，風險在于銀行，房地產商基本上只需要承擔一定的利息而已。

事實上，把拿地的貸款還清之后，房地產商的日子就好過很多了。為什么？少了一大筆利息要繼續支出。

8.但是這5億還是要繼續繳納費用的，這筆利息雖然算在E里，但是能盡量在最短的時間內交納，那么我要付出的利息也就更少，而且，說不定施工單位、材料商也在拼命地向房地產商追錢；這時，房地產商最常用的一招，就是開始對外銷售，或者外部/內部認購，我們之前已假設房子賣得很好，很快房子全部被認購，房地產商和客戶的合同可以這樣要求：先繳納3萬塊定金，1個月內交清10%的購房款，在3個月內繳清95%的購房款等。 9.買的人越來越多，很快，房地產商就有了大把資金，這樣，可以應付這5億-1.5億=3.5億的負擔了，畢竟施工單位，材料商在房地產商面前都不是強勢的主，都很容易處理。

這樣，5億的負擔，在3個月或半年，1年以內，就處理掉了，還大賺一筆。 10.這樣，房地產商基本上沒花自己什么錢，光靠從銀行貸款得來的錢，把風險轉嫁給了銀行，就自己大賺了2.43億元。

神奇吧？！（如果真的有自己經營不下了，那大不了就把這爛尾樓抵押回給銀行，反正錢本來也不是自己的。） 11.有時候，利用與*府官員的關系，房地產商的拿地價C可以是0元/平方米，但是，房地產商不會因為這樣，而把8500元/平方米的房子降低到6500元/平方米，所以這2500元/平方米*10000平方米=2.5億的原來拿地成本，變成了自己的利潤了，那么房地產商的利潤又變為2.43+2.5=4.93億。

12.很多時候，房地產商在與規劃院協商時，對容積率進行修改，這樣，原本在10000平方米的地上建90000平方米的建筑面積的，通過修改容積率，可以建98000平方米的建筑面積，增加的8000平方米，自然也很好銷售，這其中房地產商又大賺了一筆。 13.同時，隨著市場的需求，房地產商的預計利潤F可以是3700,4700,5700。

反正再高價的房子，也有人買。但是實際上，建樓的成本才多少？我很誠實地透露，在廣州、深圳、上海地區，如果是高層住宅毛坯房，連土建和水電，建造成本才在1250-1450元/平方米之間。

如果是但棟別墅，成本更低。 14.但是，作為房地產商，單單靠空手套白狼是不行的，要不然人人都能這樣做了，你首先還是要充足的資金，要有錢做底子，還要與*府職能部門領導層有過硬關系，你才玩得起這么大的資本運作游戲，缺任何一樣，都有很大的風險，在這里，我就不說這些了。

所以說，就算你懂得內幕，但不是人人都能做房地產老總的。做房地產真的好好賺，用銀行的錢，沒有什么風險，就能賺幾倍的錢，錢來得又快，你羨慕吧？曝了不少料，還有更多操作上的事，不能再說了，不然就不能在這行混了，就此打住，看什么時候，我也做做這樣的主，大賺一筆兄弟姐妹們的血汗錢，哈哈~~~~~。