榮觀房產網1. 根據國稅發200931號文怎樣核定企業所得稅納稅額
國稅發200931號文是針對房地產納稅人預售未完工商品房，根據預收售房收入、毛利率來確定應納稅所得額，然后再按照25%的稅率計算應納所得稅額。
國家稅務總局關于印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知（國稅發〔2009〕31號 ）
第八條 企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規定進行確定：
（一）開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民*府所在地城市城區和郊區的，不得低于15%。
（二）開發項目位于地及地級市城區及郊區的，不得低于10%。
（三）開發項目位于其他地區的，不得低于5%。
（四）屬于經濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。
第九條 企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。
例如，某地級市房地產公司三季度銷售未完工房屋，取得預售收入8360萬元，毛利率按照10%，那么該房地產開發公司三季度應預繳企業所得稅：
8360萬元*10%*25%=209萬元。
2. 《房地產業企業所得稅管理辦法》（ 國稅發[2009]31號文件）
試讀結束，如需閱讀或下載，請點擊購買> 原發布者：肖炳花 房地產企業企業所得稅*策第一節《房地產業企業所得稅管理辦法》（國稅發[2009]31號文件）一、完工產品的條件（與國稅發[2006]31號相同）。
第三條：企業房地產開發經營業務包括土地的開發，建造、銷售住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品。除土地開發之外，其他開發產品符合下列條件之一的，應視為已經完工： （一）開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。
（二）開發產品已開始投入使用。 （三）開發產品已取得了初始產權證明。
根據以上規定，只要符合產品完工的三個條件之一，不論會計上是否符合收入實現條件，是否計算出實際利潤，計算所得稅時就應該按照實際利潤計算應納稅所得額。二、收入總額的規定（與國稅發[2006]31號相同）。
第五條：開發產品銷售收入的范圍為銷售開發產品過程中取得的全部價款，包括現金、現金等價物及其他經濟利益。企業代有關部門、單位和企業收取的各種636f70793231313335323631343130323136353331333433623831基金、費用和附加等，凡納入開發產品價內或由企業開具發票的，應按規定全部確認為銷售收入；未納入開發產品價內并由企業之外的其他收取部門、單位開具發票的，可作為代收代繳款項進行管理。
注意：這里所說的發票，包括企業開出的各種收據，只要以企業名義收款就要納入收入；什么時候付出，再作扣除。三、收入實現的條件。
第六條：企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現。（一）新舊*策的不同點：。
3. 房產登記文號是啥
在房地產領域，網簽就是交易雙方簽訂合同后，到房地產相關部門進行備案，并公布在網上。然后會給個網簽號，用戶可以通過網簽號在網上進行查詢。網簽是為了讓房地產交易更加透明化，防止"一房多賣"，簽合同后可以撤銷。一般的"網簽"程序是：交易雙方當事人根據網上公示的商品房定金協議或買賣合同文本協商擬定相關條款→由房地產開發企業通過網上簽約系統，打印經雙方確認的協議或合同→雙方當事人簽字（蓋章）→在電子樓盤表上注明該商品房已被預訂或簽約。
網簽合同分兩種，一種是在當地住建委登記備案，可以做二手房業務的中介公司，取得秘鑰后可以做網簽，叫經紀成交版網簽合同；另一種是不通過中介公司，買賣雙方直接在房管局做的網簽，叫自行成交版網簽合同。
網簽是買房必經的手續，不管買一手房還是二手房，都需要做網簽。交稅，過戶，貸款，提取公積金等，均需要網簽合同。
——上海菁英地產招聘01
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