榮觀房產網1. 土地使用權出讓過程中的法律風險及應對方法是什么
土地使用權出讓過程中的法律風險及應對方法： （1）*策及法律、法規變化的風險 比如物權法出臺的影響；前幾年房產市場的宏觀調控，都或多或少的對每一個房地產企業的發展產生著影響。
應對方法： （2）*府規劃方案變更的風險； 匯金隆購物廣場案件 應對方法： （3）土地使用權出讓合同對土地使用進行限制的風險 限制的內容包括規劃指標（容積率、建筑密度、綠化率等）、開發期限、轉讓、用途等的限制； 應對方法： （4）招拍掛過程中的法律風險 重慶萬州土地出讓金糾紛。 應對方法： （5）房屋拆遷及土地平整等相關問題的法律風險 蘇州拆遷拖延糾紛； “釘子戶” 。
應對方法： （6）土地使用權被*府收回的法律風險 《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十六條規定。
2. 沒有土地證的房產存在哪些法律風險買的小區房子,產權證好不容易拿
您好，關于您所提問題，答復如下，以供參考： 1、土地證即是所謂土地使用權證，不辦理存在以下風險： 2、不辦理土地使用權證，難以知曉在土地使用權上設定抵押權的情況。
有些房地產開發商由于資金不足，便用建設用地土地使用權到銀行做貸款抵押。而根據《物權法》第一百八十二條規定，以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。
購房人如果不要求辦理土地使用權證，就不容易了解到在土地使用權上設定的抵押，也就無法及時規避風險。一旦房地產開發商無力償還銀行貸款，銀行將依法拍賣該土地使用權，并從價款中優先受償。
而此時房地產購買者的合法權益將很難得到維護。3、不辦理土地使用權證，難以發現開發商違規用地的事實。
有些開發商一味追求經濟利益，在建設用地手續不全甚至沒有建設用地使用權的情況下就進行房地產開發。購房者不注意辦理土地使用權證，就無法發現自己購買的是無土地使用權的違規建筑。
此時開發商或是逃之夭夭或是無力賠償，最后受損失的還是購房者。 4、不辦理土地使用權證，無法進行二手房交易。
《城市房地產管理法》規定，房地產上市交易，必須出示房屋所有權證和國有土地使用權證。許多業主在進行二手房交易時，方才想到去找開發商要求辦理土地使用權證，但此時開發商多已人去樓空。
這就給想要交易的房主帶來了很大麻煩，也影響到了二手房市場的發展。 5、不辦理土地使用權證，在拆遷補償時會遭受損失。
建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》第三條規定，房屋拆遷評估價格為拆遷房屋的房地產市場價格。因此，拆遷補償金不僅包含房屋所有權價值，還包含了土地使用權價值。
消費者在購買房地產時，就已經支付了相應的土地使用費。但是購房者如果未辦理土地使用權證，在拆遷過程中就可能得不到關于土地使用權的相應補償。
因為沒有土地使用權證，動遷單位就無法確認業主對土地的合法使用權利。
3. 建設用地使用權出讓有哪些法律風險
建設用地使用權出讓法律風險及防范 取得建設用地是房地產開發最為重要的條件，有人將房地產開發的土地與建筑物形象的比喻為“面粉”和“包子”的關系，個人認為非常貼切。
由此可見建設用地在房地產開發過程中的重要地位。建設用地使用權的取得不符合法律規定勢必會對整個房地產開發產生致命的影響。
今天我將和大家一起分享房地產開發中建設用地使用權出讓中的法律風險及防范。一、建設用地使用權取得的方式 （一）出讓：1、招拍掛取得；2、協議取得；（二）劃撥用地；（三）轉讓：1、資產轉讓；2、股權轉讓；3、直接轉讓土地 （四）合作開發 以上土地取得方式中，（一）、（二）類屬于土地一級市場范疇，（三）、（四）類屬于土地二級市場范疇。
二、建設用地使用權出讓的法律風險 （一）無效的法律風險1、未經法律授權的主體簽訂的國有土地使用權出讓合同的法律風險 根據我國法律規定：出讓國有土地使用權的適格主體為市、縣級人民*府土地管理部門。《中華人民共和國城市房地產管理法》第十四條第二款 土地使用權出讓合同由市、縣人民*府土地管理部門與土地使用者簽訂。
《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第一條 本解釋所稱的土地使用權出讓合同，是指市、縣人民*府土地管理部門作為出讓方將國有土地使用權在一定年限內讓與受讓方，受讓方支付土地使用權出讓金的協議。問題：區級人民*府、省級人民*府、直轄市人民*府土地管理部門、開發區管委會有無土地使用權出讓主體資格？根據上述法律及司法解釋的規定：只有市、縣級人民*府土地管理部門享有法定的土地出讓權，法律、法規從未賦予過省級人民*府、區級人民*府土地管理部門行使土地出讓權。
土地出讓權本質上屬于行*專屬權利，法無授權不得行使。直轄市人民*府土地管理部門在這里應當屬于市級人民*府范疇，具有土地出讓權利。
如果將直轄市人民*府歸為省級人民*府，下轄區級人民*府也無土地出讓權，必將導致直轄市范圍內的很多土地無法出讓，這并不是房地產管理法及城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例立法的應有之義。最高人民法院通過司法解釋明確規定：開發區管委會作為土地出讓方與受讓方簽訂的土地出讓合同，應當認定無效。
解釋施行前，開發區管委會與受讓方簽訂的土地使用權出讓合同，起訴前經市、縣級人民*府土地管理部門追認的，可以認定有效。因此：開發區作為出讓主體簽訂的土地出讓合同原則上無效，但滿足兩個條件后可以認定有效（1）開發區管委會與受讓人簽訂的土地出讓合同的時間是在解釋施行前；（2）起訴前經市縣級土地管理部門追認。
最高人民法院對省級人民、區級人民*府土地部門作為出讓方與受讓方簽訂的土地出讓合同的效力雖沒有明確規定，但根據其對開發區簽訂土地出讓合同的態度可以推定：解釋施行后，無土地出讓權的主體與受讓人簽訂的建設用地使用權出讓合同應當一律認定無效。2、2002年《招拍掛出讓國有建設用地使用權規定》施行后， 以協議方式出讓經營性建設用地的法律風險 《中華人民共和國城市房地產管理法》第13條確立了土地使用權可以采取招標、拍賣或協議三種方式。
《招拍掛出讓國有建設用地使用權規定》第四條規定 商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。 前款規定以外用途的土地的供地計劃公布后，同一宗地有兩個以上意向用地者的，也應當采用招標、拍賣或者掛牌方式出讓。
至此，我國國有土地使用權出讓有招標、拍賣、協議和掛牌四種方式。《招拍掛出讓國有建設用地使用權規定》各類經營性用地及經營性用地之外的土地有兩個以上的意向用地者的，必須以招拍掛方式出讓。
該規定勢必限制了以協議方式出讓經營性用地。2004年3月，國土資源部、監察部聯合下發了《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》（即“71號令”），要求從2004年8月31日起，所有經營性的土地一律都要公開競價出讓。
也就是說，在2004年8月31日之前，各省區市不得再以歷史遺留問題為由采用協議方式出讓經營性國有土地使用權，以前盛行的以協議出讓經營性土地的做法被正式叫停。831大限 問題：《招拍掛出讓國有建設用地使用權規定》施行后，以協議方式出讓經營性建設用地的合同是否有效？個人認為：《中華人民共和國城市房地產管理法》為法律，《招拍掛出讓國有建設用地使用權規定》為部門規章，規章的內容與法律規定相抵觸，應當適用法律的規定，同時，根據《合同法》解釋一的規定：違反法律、行*法規的強制性規定合同才無效。
《招拍掛出讓國有建設用地使用權規定》施行后，通過協議方式簽訂的經營性建設用地出讓合同雖然違反部門規章，或者也可以說是違反國家*策，但未達到違反法律行*法規的強制性規定的程度。所以，違反該*策并不導致合同無效。
但違反該*策可予以行*制裁，即合同有效但因存在違反國家的*策而不能實際履行，合同雙方均可申請解除合同，根據雙方各自的過錯程度承擔相應的法律責任。2009。
4. 房地產評估企業所面臨的有哪些法律風險
房地產企業的法律風險，是指房地產企業在房地產開發經營過程中所實施的行為，造成
與法律規定、合同約定相悖并且承擔相應法律責任的可能。房地產開發經營從獲得土地、動
遷、市*配套到工程的設計、施工、銷售及物業管理，投資周期長，涉及的規則浩繁，程序
復雜，房地產企業面臨各種法律風險在所難免。
房地產企業的風險主要有：一是國家宏觀經濟調控的風險；
二是項目開發的法律風險；
三是市場風險；四是不可抗力的風險。在這四個風險中，法律風險是最容易控制和防范的，
也是最有可能發生的風險，而其它三個風險都是企業無法控制的，只能作事先預測盡可能地
避免它發生。而法律風險主要表現形式為：（一）土地受讓階段的風險，主要因土地受讓等
引起的糾紛；
（二）
成立項目公司階段，
因雙方、
三方甚至多方聯建、
合作產生的糾紛；
（三）
房屋拆遷階段，主要與被拆遷人之間產生的糾紛；（四）前期開發階段，與建設承包商產生
的糾紛、因規劃、設計、公攤面積等引發的糾紛以及因項目抵押引起的法律風險；（五）房
屋銷售階段，主要有因認購、預付款發生的糾紛、房款按揭還貸糾紛；（六）接管驗收及收
樓后后期管理期間發生的糾紛，主。房地產企業的法律風險，是指房地產企業在房地產開發經營過程中所實施的行為，造成
與法律規定、合同約定相悖并且承擔相應法律責任的可能。房地產開發經營從獲得土地、動
遷、市*配套到工程的設計、施工、銷售及物業管理，投資周期長，涉及的規則浩繁，程序
復雜，房地產企業面臨各種法律風險在所難免。
房地產企業的風險主要有：一是國家宏觀經濟調控的風險；
二是項目開發的法律風險；
三是市場風險；四是不可抗力的風險。在這四個風險中，法律風險是最容易控制和防范的，
也是最有可能發生的風險，而其它三個風險都是企業無法控制的，只能作事先預測盡可能地
避免它發生。而法律風險主要表現形式為：（一）土地受讓階段的風險，主要因土地受讓等
引起的糾紛；
（二）
成立項目公司階段，
因雙方、
三方甚至多方聯建、
合作產生的糾紛；
（三）
房屋拆遷階段，主要與被拆遷人之間產生的糾紛；（四）前期開發階段，與建設承包商產生
的糾紛、因規劃、設計、公攤面積等引發的糾紛以及因項目抵押引起的法律風險；（五）房
屋銷售階段，主要有因認購、預付款發生的糾紛、房款按揭還貸糾紛；（六）接管驗收及收
樓后后期管理期間發生的糾紛，主要有不符合收樓條件引起的糾紛、延期辦理產權證引起的
糾紛、因房屋質量問題引起的糾紛、與建設公司工程保修發生的糾紛等。
望采納
5. 購買劃撥土地的法律風險有哪些
從實際案例來看，以上法律法規的實施，對買方主要具有以下法律風險： 其一，因買方不符合條件，國土局拒絕辦理過戶，導致交易無法完成 因企業基本均不符合使用劃撥土地的條件，原則上說，直接以劃撥土地辦理過戶具有一定困難，可能會被國土局拒絕。
待操作到過戶環節之時，買方通常已經支付了大部分購房款。 因房屋無法過戶，買方所能選擇的，一般只能是通過訴訟，要求解除合同、追回已付款項，有條件的情況下爭取賠償。
但是，訴訟的勝負，取決于交易雙方誰對劃撥土地的可轉讓性負責，而這并沒有法律直接規定，最終判定將取決于對交易細節的證據收集。同時，即使買方勝訴，款項能否收回，還取決非于能否有效克服執行難問題。
其二，國土局同意過戶，但要求補繳土地出讓金。 實踐中，國土局大多同意辦理過戶，但前提是必須提前補繳土地出讓金。
此時賣方稱已履行義務，不對補繳土地出讓金負責。對買方而言，則面臨要么終止交易，就合同解除問題與賣方訴訟；要么先行補繳土地出讓金，待取得土地權證后，再針對土地出讓金支付問題，與賣方訴訟解決。
在我們辦理的一起實際案件中，買方選擇后者，即先取得房地產，再就土地出讓金訴訟。需要說明的是，此類案件并非買方或賣方一定勝訴，勝負關鍵取決于雙方的交易價格是否包括土地出讓金。
其三，因規劃等原因，劃撥土地無法轉為出讓土地，導致交易無法進行。 熟悉房地產法律法規的買賣雙方，通常會在談判交易價格之初，即考慮到土地出讓金補繳事宜，因此一般不會發生過戶之后再就土地出讓金訴訟的問題。
但是，即使雙方已考慮到土地出讓金因素，也并不表示交易自此萬事大吉。如前文所述，并不是任何情形下，國土局都會同意以補繳出讓金的方式，將劃撥土地轉為出讓土地。
例如，筆者實際經手的一宗案件中，買方同意補繳出讓金，且不糾結于價格高低，但國土局認為該幅土地另有規劃，具有實施拆遷的可能性，因而不同意以補繳出讓金的方式繼續交易。
6. 房地產中介活動中的法律風險有哪些
房地產中介的風險主要是房地產中介會存在一些欺詐行為，房地產中介存在的主要欺詐行為有：
（一）以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬。
（二） 從事成套獨用居住房屋使用權買賣經紀活動。
（三）無照經營、超越經營范圍和非法異地經營。
（四）房地產執業經紀人出租、出借經紀執業證書。
（五）房地產經紀組織濫用自己的優勢地位，利用格式合同對相對人作出不合理、不公正的規定。
（六）房地產經紀組織未按規定期限辦理備案手續。
（七）各類房地產廣告信息、內容中未標注忠告語，以及未經登記發布房地產印刷品廣告。
這些行為損害了消費者直接的經濟利益，并且間接損害了國家利益，擾亂了房地產市場正常的操作、運行秩序。如何防范并解決這些問題，建議：盡可能的去知名度大，信譽 好的大型中介機構進行房屋買賣活動如鏈家、菁英、中原等。
7. 購買房產過程中存在哪些法律風險
購房過程中，由于購房者缺乏相關的房地產法律知識，往往意識不到購房過程中存在的法律風險，從而不能有效地保護自己的合法權益。
現實生活中購房者主要會遇到如下法律風險： 1、沒有對擬購買房產的產權信息進行必要的前期調查 購房人在簡單查看出讓人的房地產權證，沒有對房產的抵押狀況及查封信息進行必要的調查的情況下，便與對方簽署買賣合同，交付首付款，而導致房屋抵押無法注銷、查封無法解除進而無法過戶。 因為只要房產存在抵押、查封等限制信息就沒有辦理過戶手續，所以在購房前對房屋產權信息進行調查是很有必要的。
2、不能審查出讓人（賣房人）身份的真實性 在本所律師陪同購房過程中發現，絕大多數的購房者往往缺乏這方面的意識，在交付購房定金或者房款，甚至購房的整個過程中從來都不查看對方的身份證件，不對出讓人身份證件上的照片與出讓人的相貌進行核對，以確認系出讓人本人與自己進行了交易。 其實這是整個房屋買賣的重中之重，一旦購房人將房款交給了出讓人以外的人，這時就很容易陷入錢房兩空的境界。
（舉例說明：張三是某處房屋的產權人，李四制作了一張假的身份證及房地產權證冒充張三將房屋賣給王五，王五在沒有審查身份證件及產證真假的情況下，便將房款交給了李四，李四攜款潛逃，這時王五將會白白損失巨額的房款） 3、沒有調查擬購房產內的戶口情況 購買房產時要委托律師查清該房屋內是否有戶口，如果有，則要確認賣方有沒有戶口遷入地，什么時候可以遷出，逾期遷出的違約責任，并在合同中進行明確的約定。 購買房產后，如果出讓人的戶口遺留在購買的房屋內將非常麻煩，很難通過法律途徑進行有效救濟。
目前購房人起訴要求出讓人將戶口遷出，法院對此是不受理的，因為戶口問題是屬于行*機關管轄，所以，在購房前務必對房屋內的戶口進行調查，以避免不必要的麻煩。 4、不了解購房貸款的審批程序 很多購房者購房都需要貸款。
因此，向銀行申請貸款時，最好能夠熟悉申請銀行貸款的*策，從而使貸款的申請能夠順利被批準。很多購房者往往輕信中介公司的承諾，與出讓人簽署買賣合同，將審批時間約定的過短，結果因為貸款無法順利審批，最終承擔違約責任的是購房者而不是中介公司，所以在貸款方面，最好也需要向專業的律師咨詢并委托律師辦理。
5、沒有充分了解買賣合同的各項條款 因為房地產買賣合同的條款非常繁多并且很專業，合同中的諸多條款購房者往往無法理解其含義，對經常會發生糾紛的風險點不能有效掌控，諸如過戶時間、交房時間、違約責任、爭議解決條款、付款方式、付款時間、稅費承擔等條款都是非常重要的，對這些條款的約定稍有不慎，便會陷入非常被動的境地。 6、沒有留取適當尾款 尾款是指購房者在交付絕大多數的房款后所保留的很少部分款項，該款項需等待房屋過戶后買賣雙方對房屋進行交割、查驗，確認沒有任何問題后，由購房人直接支付給出讓人。
很多沒有經驗的購房者通常在交房前就將所有的房款付清，等到交房時發現房屋質量有問題或者出讓人拖欠水、電、煤氣、物業管理費等問題時，才追悔莫及。
8. 沒有土地證的房子有什么法律風險
俗話說買房一定要買雙證齊全的，為什么呢？因為二證都有極為重要的作用和意義。
《房地產管理法》規定，所購商品房應具備“國有土地使用權證”和“房屋所有權證”。 房產證即《房屋所有權證》，是由不動產登記機關發放的證明房屋所有權歸屬的書面憑證。
通常持有人擁有房屋的合法所有權，可依法對所購房屋行使占有、使用、收益和處分的權利的證件。是由不動產登記機關發放的證明房屋所有權歸屬的書面憑證。
國土證是土地證中的一種，是土地所有者或者土地使用者享有土地所有權或者使用權的法律依據。如果有國土證，那么可以進行房地產抵押貸款，反之你就應當注意你的權益會不會受到侵害了。
沒有國土證會影響業主哪些利益？ 1、缺少《土地使用證》，不動產的“物權”不完整。《房地產管理法》第五十九條規定：“國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度”，這說明房地產的“物權”包括房屋所有權和土地使用權兩方面。
2、缺少《土地使用證》，通常會導致房屋無法轉讓或轉讓價格較低。 3、缺少《土地使用證》，房地產的轉讓中涉及土地使用權的部分不發生法律效力。
《物權法》第九條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力”。沒有《國有土地使用證》，業主不擁有法律意義上的“土地使用權”。
4、缺少《國有土地使用證》房地產價值嚴重縮水。按照《物權法》第一百四十九條規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”。
這一條規定使原本只有70年壽命的住宅，得到“自動”延長。使“住宅”的傳世私有財產性質，以法律的形式確立下來。
但是如果買的房子沒有《國有土地使用證》，就沒有土地使用權，更不能“傳世”，這樣的房子還有多少價值呢？ 5、拆遷補償時會遭受損失。 《城市房屋拆遷估價指導意見》第三條規定，房屋拆遷評估價格為拆遷房屋的房地產市場價格。
開發商不給業主版國土證會有哪些風險！ 1。土地被轉讓。
雖然房產證握在自己手里，但無土地證，住房用地土地使用權有被原土地使用者（開發商）抵押或因其他債務問題而遭受司法執行的危險，原因在于此時土地使用權證載明的權利人仍為開發商，土地使用權證仍在開發商手里。 2。
不辦理土地證，有的單位（開發商）可能會非法把土地使用權轉讓給他人，使購房者蒙受不必要的損失； 提醒：凡依法取得國有土地使用權的單位和個人都可以向土地主管部門申請辦理土地證書。
9. 是什么因素導致開發商拿地更加謹慎
如此冷場，大家都很費解，駝房營地塊也是自2010年以來北京東部五環以內出讓的第三宗住宅用地，其稀缺程度不言而喻。
不過，該地塊優勢劣勢同樣突出，駝房營地塊周邊鄰近的東四環片區已成10萬+高價項目聚集地，其中東山公寓、泛海國際的報價在11萬元/平方米，合生霄云路8號報價12萬元/平方米起。 可以這么認為，該地塊所在區域競品項目較多，并且中、高、頂級產品齊備，而在這樣一個成熟片區要想突出重圍，在不具備價格優勢的前提下難上加難。
北京整體豪宅市場的大環境也使得開發商拿地更為謹慎。未來，北京將有60余個單價超過10萬的頂豪同場競技，頂豪市場供過于求的風險已經隱現，未來的去化壓力使得開發商在拿地過程中更加謹慎。
“地價并未完全反映出市場實際熱度，5。5萬元/平方米的樓面價也低于市場預估。”
中原地產首席分析師張大偉表示，5。5萬元/平方米的成交樓面價依然不低，該地塊仍成為北京歷史上第16宗單價超過5萬的地塊，預計2016年房企在土地市場的競爭會越來越激烈。
“但未來一年房價是不是會出現這么大幅度的上漲，高價地塊項目入市難度有多大，將成為2016-2017年樓市最大的疑問。”。