榮觀房產網1. 房地產市場泡沫和過熱的區別
過熱與泡沫好比：水開啦繼續加熱與已經溢出國外的情況。
如何判斷，看看提高房價是否可以順利賣出，是就是過熱，若價格漲但無人問津，那就是產生泡沫啦，第二個問題太大，不好回答，得根據一個項目地塊環境具體問題具體分析，不是有句話嗎，房地產第一是地勢第二還是地勢第三還是地勢，就是地塊優勢，因為土地是不可再生資源，目前國內情形，一線、二線城市的房地產市場確實過熱，而且有些區域泡沫極大（有價無市），但若是地勢好，總歸不用愁，因為有不可復制的地勢。三四線城市的房地產確實存在泡沫啦，到處都是房子，房子價格也被地方*府和房產商們炒上去了，但城市實際購買力又不足，若不是有全國流竄的炒房團，泡沫早就炸啦，以上僅為個人觀點。
2. 分析：房地產市場是“泡沫”還是“過熱”
劉洪玉 鄭思齊 沈悅 中國房地產市場目前的現狀，正引發產業界、學術界的許多爭論。有人認為，房地產泡沫初露端倪；也有人認為，目前房地產價格與價值比沒超過“2”，不是泡沫，但存在著房地產熱。這種爭論源自于近幾年中國房地產市場的蓬勃發展。但房地產開發投資對GDP增長貢獻率的提高，也帶來了另外一種擔心，即中國GDP增長對房地產業的依賴程度較高，如果房 地產業出現不正常的發展，或者出現一些大的起伏，不僅會導致房地產業進入衰退，而且其資金鏈的斷裂還會對金融體系、甚至對整個國民經濟的穩定發展帶來不良影響。
部分城市過熱而非泡沫經濟 從全國房地產價格的變化看，從1998年到2001年，我國商品房和商品住宅的價格上漲率在-0.5%—4.9%之間，遠遠低于同期8%左右的GDP增長率。表明商品房價格的變化從總體上供暢垛堆艸瞪訛缺番畫看沒有脫離實體經濟的支撐。因此，從總體上看，中國不存在房地產泡沫現象。 房地產市場中的過熱現象，主要表現為部分城市供給過熱和資金大量涌入的經濟泡沫。一些城市盡管其商品房空置量在不斷上升，但房地產開發投資和住房投資仍保持高速增長；越來越多的城市紛紛瞄著“國際化大都市”或“中心城市”的光環，進行非市場力量推動的城市CBD建設；房地產企業異地開發，上市公司、非房地產企業紛紛涉足房地產開發；許多城市至今沒有有效的土地供應計劃，盲目供應土地，與開發商的圈地運動配合默契；盲目追求豪華高檔，每套千萬元甚至上億元的別墅、豪宅不斷涌現，脫離實際使用市場和產業的支撐，盲目建設超豪華寫字樓、酒店和零售商業設施；房地產開發過程中的概念炒作遠遠勝于追求實質等等。 盡管目前房地產市場上真實需求的力量遠遠大于投機需求，房地產業只是存在著部分經濟泡沫，短期不會上升到泡沫經濟的程度，但必須警惕房地產業出現泡沫經濟。尤其是上市公司以涉足房地產投資為目的的頻繁重組、外行不斷加盟房地產業、外資金融機構的介入，都有可能給房地產業本來已經存在的經濟泡沫源源不斷地注入空氣，促使其形成泡沫經濟。因此，*府必須采取必要的措施來加以防止。 抑制過熱對新興市場更重要 盡管一定程度的過度開發是房地產周期循環中的正常現象，但如果采取合理的抑制措施，往往能夠減弱周期波動的劇烈程度，并防止市場向房地產泡沫發展。這在新興的房地產市場中尤為重要，因為在這些市場中往往開發投資的回報率會偏高，而房地產開發融資的渠道又很單一（只從銀行貸款），且市場信息透明度差。在這種情況下開發商做出非理性預期的可能性更大，房地產貸款的高回報也會使銀行低估風險而且放寬貸款條件，過高的財務杠桿又會鼓勵開發商進行投機性投資并把過多的風險轉嫁給銀行，社會上的游資也會被房地產開發行業的高利潤所吸引而進一步導致投資過度。所有這些因素都很容易引起信貸膨脹，更多的資源持續向房地產行業集中。過度集中會帶來高風險，在理性程度不高的市場中自我調控的機制較差，發展為房地產泡沫的可能性也較成熟的房地產市場要大。 多種措施抑制過熱 抑制房地產市場過熱現象，防止演變為房地產泡沫的主要措施應包括： 有效控制當前和潛在的土地供應。國土資源部《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》出臺后，各地先后出臺了停止協議出讓國有土地使用權，由*府統一收購、儲備、開發和出讓的有關規定。大批開發商爭先恐后地趕在截止日期前到計劃管理部門申請開發項目立項。 對房地產企業的圈地行為進行監管。至少有四種力量在推動企業的“圈地運動”，推動大量土地進入開發商的土地儲備庫。第一是上市公司需要業績，第二是房地產企業需要提升自己的競爭力，第三是地方*府的*績沖動以及財*需要，第四是宏觀理念，從*府領導到經濟學者乃至輿論宣傳都認為我國應當加快城市化的進程。因此必須對企業的圈地行為進行監管。建議*府建立市場準入制度，*府土地出讓不能僅僅是價高者得，*府也要盡量減少大宗土地的出讓行為。 此外，還應加強銀行系統對房地產貸款的監管，提高開發商的自有資金比例，并建立有效的風險管理機制。拓寬房地產行業的融資渠道，改變只能從銀行貸款的單一融資體制，分散風險。
3. 房地產過熱和房地產泡沫的關系
首先，我們應該明確幾個概念：1、過熱和泡沫是個主觀的定義。
不是客觀名詞。就像一杯茶，有人覺得燙，可能還有人覺得有點兒涼。
2、泡沫破裂：是一個客觀現象——破了，不管你感覺如何，就是客觀的破了。3、所有的人本性都是風險厭惡型的，只不過每個人的承受底線不同。
4、目前，官方和媒體主流對于泡沫的宣傳存在誤區。泡沫并不是十惡不赦的萬惡之源。
細看美國200多年的發展史，我們會明白，200多年的美國發展史就是200多年的泡沫制造史。泡沫越造越大、越造越多、破了一個出來十個，最終美國屹立于世界之巔，而不是像我們媒體宣傳的那樣跌入萬劫不復的地獄。
兩者的關系可以簡單概括成一句話：過熱預期會催生泡沫預期，進而逐漸造成恐慌，最終演變為泡沫破裂。 當多數人覺得熱，加上官方及媒體的目的性引導（目的很復雜又很簡單，簡單概況就是*治需要）就會逐漸造成過熱預期，社會上進而形成泡沫判斷，繼而造成開發商和購買者供需雙方的恐慌，風險預期愈來愈大，風險底線不斷被突破，觀望、拋盤、跳水、爛尾、泡沫破裂。
4. 房地產過熱 名詞解釋
房地產過熱 “過熱”又稱“過度開發”，是指當市場上的需求增長趕不上新增供給增長的速度時，所出現的空置率上升、物業價格和租金下降的情況。房地產市場自身存在著周期循環的規律，過度開發是周期循環中必經的一個階段，只有非理性的持續過度開發，才會對市場造成比較大的危害。為什么會出現過度開發的現象？這主要是由于兩個原因：一是開發商對市場預測偏差，二是開發資金容易獲取。
過熱和泡沫，是反映兩個不同層面的市場指標。過熱反映市場上的供求關系，當新增供給的增長速度超過了需求的增長速度，就產生了過熱現象；而泡沫則是反映市場價格和實際價值之間的關系，如果市場價格偏離實際價值太遠，而且這種偏離是由于過度投機所產生的，房地產泡沫就出現了。
5. 房地產過熱概念
房地產過熱，就是大部分的民眾都對買房的熱情特別高，投入到買房這個行業當中，由于需求量變大，更多的房地產商會投資房地產，房地產的房價持續提高，民眾購買力相對前期減少，容易造成房地產市場泡沫化，不利于社會經濟的發展。
主要表現在
①商品房市場供不應求，民眾購房熱情高漲。
② 吸引大量社會閑置資金、投機資金、企業資金入市。
③ 房價持續上漲，價格嚴重偏離價值。
④商品房購買后空置率高，二手房交易火熱。
⑤ 形成投機市場，泡沫化風險加大。
6. 房地產泡沫是指什么
根據經濟學的解釋，房地產泡沫是由于虛擬需求的過度膨脹導致價格水平相對于理論價格的非平穩性上漲，泡沫可分為安全區、警戒區、危險區、嚴重危險區四個階段。
安全區的泡沫通常有積極作用，而危險區與嚴重危險區的泡沫則具有明顯的負面作用，地產泡沫的破裂還產生金融危機或經濟危機。泡沫的產生源于虛擬需求，或者說是投機需求。
這里應區分投資需求與投機需求，投機需求的特點是“買”是為了“賣”，目的是賺取差價；投資需求則是通過租金來獲得投資收益。不過，現實中只有事后才能完全區分投資與投機，事前很難判斷。
一般來講，市場需求的投機成分越高，泡沫越大，危險區與嚴重危險區的泡沫相對難逃“破裂”的命運，但“泡沫”并不是只有“破裂”一條路徑，安全區的“泡沫”可以維持，警戒區的“泡沫”可以繼續膨脹到危險區，也可收縮到安全區。因此，科學客觀地看待泡沫必須度量泡沫，判斷泡沫所處的階段。
度量泡沫主要是三個指標，即：房地產投資占GDP比重、房價收入比、租售比。房地產投資占GDP的比重指標用于判斷是否存在對未來房價預期過高而出現房地產投資過熱現象，并形成未來的空置；房價收入比是指住房總價與居民家庭年收入的比值，用于判斷居民住房消費需求的可持續性；租售比則是住房售價與月租賃價格的比值，用于判斷是否具有長期投資價值。
根據上海市的實證研究結果，房地產投資占GDP比重的合理范圍在10%至14%，房價收入比的合理區間是6至9倍，租售比的合理區間為150至230。