榮觀房產網1. 如何從投資的角度介紹海景房
隨著房價的不斷攀升，投資者愈發看好樓市前景，越來越多的錢涌入樓市，與此同時，開發商也在推波助瀾，叫嚷著“房子是10年來最佳投資品”。
但是，看似前景光明的樓市卻危機暗藏，樓市泡沫隨時都有可能破滅，在這樣的情況下，中國房地產是否仍具備投資價值呢？ 1.房產投資必讀-以房養房以租抵貸劃算嗎 對于降低當前居高不下的房價，國家煞費苦心穩定房價，*策一個接著一個地出臺，因此普通的購房者隨著風云變換的形勢而動，及時調整自己的購房策略是目前的當務之急。 目前在許多購房者中依然存在著“以房養房”、“以租抵貸”（房產投資者在以貸款方式購置了第二套房產后，往往出租其中一套房產，以租金收入償還另一套房產的月供）的房產投資方式。
這批人先是隨著央行加息，開始背負比以往要更加沉重的負擔，相對于步步高企的房價及所帶來的沉重的還款壓力，一直較為平穩的租金使得一些經濟實力普通的購房者開始決定出售自己的其中一套房產，但正在這個當口，開征營業稅又使他們陷入了兩難的境地。 而對于海景房，優質的海景房能夠得到比較可觀的租金，在介紹海景房時可以著重介紹看海角度，步行至海邊需要多久。
房價目前的升值空間。舉個例子：海景房在國內主要是三亞等地。
據我了解，三亞海景房也是十分稀缺。三亞之前有個樓盤好像叫三亞地中海灣，看房的顧客可見是絡繹不絕。
海景房的確因為地域而升值空間很大。不信你去網上看看，留言都爆了 接下來繼續說說投資 2.房產投資必讀-出租收益率是關鍵 從2005年3月17日開始，5年期以上銀行按揭貸款年利率是5.51%，而對于二次置業貸款購房將執行6.12%或更高的房貸利率。
當前房產投資的資金成本最低付出為5.51%，如果出租房產的年收益率低于5.51%，則出租不如出售。可以將一次性回收資金用于提前全部或部分償還另一房產的銀行貸款。
在這其中，出租收益率是決定房產投資者是選擇賣房還是出租的關鍵。房產出租收益率如何計算？舉例如下，某人以成本價購買一套位于西城區的房改房，建筑面積60平方米，稍后又在海淀區貸款50萬元購買一套商品房用于今后自住。
西城房改房每年需負擔取暖費1800元、物業費900元，目前該區域房屋售價約為42萬元（包含裝修），月租金2000元。為確保出租房屋的品質，張先生還需要投入1萬元左右購置電器和家具；此外，出租過程中每年幾乎都應留出一個月的空置期。
計算：年租金凈收益=2000*11-1800-900=1.93萬元，年租金收益率=1.93萬/（42萬+1萬）=4.49%。顯然，與其靠收取租金獲取4.49%的年收益率，不如將房產出售，回籠42萬元資金去歸還海淀那套房子的部分銀行按揭貸款，因為海淀的房子所付出的資金成本是5.51%，高于4.49%的出租收益率。
3.房產投資必讀-五點注意 由于營業稅的征收，對于投資期限還未滿兩年的短期投資者來說，先采取“以房養房”的策略相對來說是比較合理的；對于投資期限已經超過兩年的投資者來說，采取“以房養房”或者“以租抵貸”的方式未必就是最佳可行的方案。兩者權衡把握關鍵：出租收益率。
其一，如果擬出售的那套房產按揭貸款沒還清或房款付清了但沒有取得房產證，轉讓時將會受到很多限制，容易造成收益損失。 其二，如果考慮長久出租，就目前北京的租賃市場狀況，要想維持原有居住品質和租金水平，房主一般還應每隔5年左右重新裝修，更換部分家具家電。
其三，根據上例中的房產租賃市場行情，綜合考慮各種因素，目前市場上有不少出租房屋的投資收益率在4.5%左右，低于目前的房貸利率（5.51%）約1個百分點，“以房養房”的初衷可能難以實現。 其四，對以按揭貸款形式購買多套房產的購房者來說，房產投資負債比例不宜過高，適當控制貸款成數，降低月供還款與收入的比例；切忌將預期的房租收入作為按揭貸款主要還款來源，而將手頭的富余資金用于提前還貸反倒可以減少不必要的利息支出。
其五，當個人擁有兩套以上房產，短期內沒有轉讓房產的考慮時，需進一步分析現有房產各自的地理區位、內在品質、周邊環境等特點，確定哪套房產自己居住，哪套用于出租投資，通過有效組合配置房產資源，揚長避短。4.房產投資必讀-認清三大誤區 上一篇我們講了房產投資的五項注意，關鍵是要認清三大誤區。
除了對選擇的投資對象不能“放進籃子就是菜”之外，由于國家正強力出手調控房地產，謹慎投資顯得更加必要。 誤區之一：坐收租金。
既然打算以獲取租金收入為投資回報，就必須考慮地段因素。特別是在北京，千萬別輕信售樓小姐的話。
她只管麥房不管房子是否租得出去。 誤區之二：留給后代。
趁手上有錢買套房子等到留給子女長大了婚嫁時再用，要考慮物業有折舊因素在內。當一樣物品沒有被使用或充分使用時，它的價值就會大打折扣，更不用奢談一些什么保值、增值之類的話了。
誤區之三：低進高出。這種風險最大。
如今北京的房價連續上漲多年，已經達到了一個很高的水平，繼續快速上漲的空間相當有限。除了要獨具慧眼選準物業，還要細算帳，比如一套100萬元的房子必須先有9.5萬元的差價底線，除掉這部分之后，。
2. 如何投資房地產
在目前眾多個人投資項目中，房地產已成為一種日益受到重視的投資工具，逐漸被更多的家庭納入理財計劃中。
房地產投資的概念 房地產投資是指人們為實現某種預定的目標，直接或間接地對房地產的開發、經營、管理、服務和消費所進行的投資活動。 房地產屬于實業的范疇，一般認為通貨膨脹對實業的影響較小，所以一旦通貨膨脹到來，房地產的價值可以隨著物價上漲而“水漲船高”。
房地產具有耐久性，所以房地產是投資（尤其是長線投資）很好的項目，是獲利比較大的投資工具，它對抵抗通貨膨脹、增加個人收益具有極大的作用和功效。 房地產投資開發的每一個過程均存在著不確定性因素，因而也存在著風險。
由于市場上各種不確定因素的作用，使投資可能會朝著與投資者愿望相反的方向發展。 從房地產的投資形式角度：直接投資、間接投資。
從房地產投資的用途角度：地產投資、住宅房地產投資、商業房地產投資、工業房地產投資等。 從房地產投資經營方式角度：出售型房地產項目投資、出租型房地產項目投資和混合型房地產項目投資。
直接投資 投資者直接參與房地產開發或購買房地產的過程并參與有關的管理工作。 包括從購地開始的開發投資和物業建成后的置業投資兩種形式。
間接投資 將資金投入與房地產相關的證券市場的行為。房地產的間接投資者不需直接參與有關投資管理工作。
具體投資形式包括：購買房地產開發投資企業的債券、股票；購買房地產投資信托基金和房地產抵押貸款證券等。 地產投資 即單純地投資于土地，利用土地的買賣差價和進行土地開發后出售或出租經營來獲取投資收益。
住宅房地產投資 投資于住宅房地產，既可直接出售，也可進行租賃經營。 商業房地產投資 主要以出租經營為主，收益較高，但同時承擔的風險也較大。
投資的對象包括寫字樓、商場、旅館、酒店和各種娛樂設施等。 工業房地產投資 我國目前工業房地產投資主要集中于開發區建設中，其他都是隨一般工業投資進行的。
出售型房地產項目 以預售或開發完成后出售的方式得到收入、回收開發資金、獲取開發收益，以達到盈利的目的。 出租型房地產項目 以預租或開發完成后出租的方式得到收入、回收開發資金、獲取開發收益，以達到盈利的目的。
混合型房地產項目 以預售、預租或開發完成后出售、出租、自營的各種組合方式得到收入，回收開發資金、獲取開發收益，以達到盈利的目的。 房地產投資的目的：就是為了通過開發和經營等過程獲取未來收益。
房地產投資注意事項 1、個人資金實力及租賃市場分析 房地產投資需要大量的資金墊付，如果沒有雄厚的資金實力，或者若沒有一定的籌資能力，就不能投資于房地產。 其次在投資前要在對租賃市場調查的基礎上，對租賃市場有一定的把握，避免投資的盲目性。
市場價格主要受供求關系影響，所以，投資房地產最根本的還是要看市場的供求狀況如何，尤其是租賃市場的需求變動和價格走勢，來決定投資時機是否成熟。 2、房產投資品種的選擇 目前供個人投資者選擇的投資種類主要有住宅、商鋪、寫字樓等； 一般來說，當一個地區的經濟出現繁榮和快速增長時，投資商業用房甚至是公寓都會有較好的回報； 與投資商業用房相比，投資住宅會比較安全；只要區位不是特別偏遠，升值也會比較穩定。
3、購置投資型房產時應考慮全面 綜合考慮該項目開發商的實力、地點、周邊環境、房型以及物業管理等方面的問題。 4、購置房產后如何進行投資操作 即投資者用現款或分期付款的方式直接向房地產開發商購買住房，并適當裝修、裝飾后出售或出租，以獲取投資回報，是一種傳統的投資方式，也是迄今為止住房投資者最常用的一種方式。
如何將房產出租出去，尋求合適的租戶，按時收取房租，就成為投資者關心的問題。 隨著房地產中介市場的不斷壯大和成熟，客觀上也為房地產個人投資帶來新的機遇。
5、個人投資房產承擔的風險問題 如果投資者完全用自有資金買房，若房屋不能及時變現，投入的資金就會被套牢；如果是通過貸款支付房款，就背上了長期支付利息的包袱。 因此在選擇房產作為投資工具的同時，要具備對風險的承受力和規避風險的能力。
尤其是對于部分以借貸形式投入房產的投資者，更應本著“穩健”的原則，有關金融專家表示，用于房屋住房還貸的比例，不宜超過家庭收入的40%。 房地產投資中規避風險、獲得收益的建議1、審時度勢，把握時機 樓市的發展存在周期性，加強對市場的調查研究，正確判斷樓市的周期，就能正確找到樓市投資的準確商機。
在合適的時機，以相對較低的價格介入有升值潛力的房產。 考察地段，充分了解 在落實投資前，對目標房產所在地段進行考察非常重要，考察內容包括三個方面： 第一、了解目標房產所在地段未來的規劃； 第二、了解目標房產的升值潛力； 第三、了解租客的類型和需求，掌握租金波動情況，核算年回報率。
保障收益，避免空置 如寫字樓投資者均以租金回報作為獲利手段，但其較容易受市場大環境影響，如金融危機、住宅泡沫爆破、股市大幅波動等。這些現象容易導致寫字樓大幅空置、租金下滑、二手賣盤激增，甚至會引發只租不。
3. 房地產項目投資如何分析
房地產項目可行性研究的步驟和內容 可行性研究的步驟。
（1）組織準備。進行項目可行性研究首先要組建研究班子，負責可行性研究的構想、經費籌集、制定研究計劃方案等。
其中，項目研究班子的成員包括了解房地產市場的專家、熟悉房地產開發的工程技術人員、熟悉城市規劃及管理的專家，并由熟悉房地產市場、工程技術、經濟管理和經營、善于協調工作的專業人員來主持。 （2）現場調查與資料收集。
現場實際調查主要包括投資現場的自然、經濟、社會、技術現狀的調查，如居民人數、戶數及結構現狀調查，市*基礎設施狀況調查，非具名戶生產經營狀況調查等。收集的資料主要有*府的方針*策，城市規劃資料，各類資源資料，有關社會經濟發展、交通、地質、氣象等方面的技術資料，房地產市場分析的資料等。
（3）開發方案的設計、評價和選擇。這一階段的工作主要是根據項目前期工作的有關成果，結合開發商的現有資源情況和國家*策等，對項目開發方案進行設計、評價、對比優選，確定具體的 項目開發方案。
當然，選擇不同的開發方案，會出現不同的社會經濟效益。 （4） 詳細研究。
采用先進的技術經濟分析方法，對優選出的項目開發方案進行財務評價、國民經濟評價，從而分析項目的可行性。 （5） 編寫研究報告書。
可行性研究報告書是對可行性研究全過程的描述，其內容要與研究內容相同、且全面、翔實。 房地產可行性研究的內容。
按項目研究詳細程度的不同，可行性研究可分為投資機會研究 、初步可行性研究和詳細可行性研究三個階段，各階段的內容是一致的，只是指標的詳細程度存在差別。當然，房地產項目可行性研究的具體內容因項目的復雜程度、環境狀況的不同而有所不同，但一般包括項目的必要性分析、實施的可能性分析和技術經濟評價。
其具體內容如下： 1）項目概況。項目概況主要包括項目的名稱、背景、宗旨的基本情況，開發項目的自然、經濟、水文地質等基本條件，項目的規模、功能和主要技術經濟指標等。
2）市場分析和需求預測。在深入調查和充分掌握各類資料的基礎上，對擬開發項目的市場需求及市場供給狀況應進行科學分析、客觀預測，包括開發成本、市場售價、銷售對象及開發周期、銷售期等。
3）規劃方案的優選。在對可供選擇的規劃方案進行比較分析的基礎上，優選出最為合理、可行的方案作為最后方案，并對其進行詳細描述，包括選定方案的建筑物布局、功能分區、市*基礎設施分布、項目的主要技術參數和技術經濟指標、控制性規劃技術指標等。
4）開發進度安排。對開發進步進行合理的時間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、交工驗收等階段進行。
大型開發項目，其建設期長、投資額大，一般需要進行分期開發，這就需要對各期開發的內容同時作出統籌安排。 5）項目投資估算。
項目投資估算即對開發項目所涉及的成本費用進行分析估計。房地產開發項目涉及的成本費用主要有土地費用、期間費用及各種稅費等，估算的精度要求布告，但應充分注意各項費用在不同建設期的變化情況，力爭與未來事實相符。
6）資金的籌集方案和籌資成本估算。根據項目的投資估算和投資進度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對籌資成本進行計算和分析。
房地產項目投資額巨大，開發商必須在投資前作好資金的安排，并通過不用方式籌措資金，保證項目的正常運行。 7）財務評價。
財務評價是依據國家現行財稅制度、現行價格和有關法規，從項目角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目財務狀況進行分析，借以考察項目財務可行性的一種方法，其內容包括項目的銷售收入和成本預測，預計損益表、資產負債表、財務現金流量表的編制，債務償還表、資金來源與運用表的編制，財務評價指標和償債指標的計算，如財務凈現值、財務內部收益率、投資回收期、債務償還期、資產負債率等。 8）風險分析。
風險分析是可行性研究的一項重要內容，主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內容。風險分析通過對影響投資效果的社會、經濟、環境、*策、市場等因素的分析，了解各因素對項目的影響性質和程度，為控制項目運作過程中的關鍵因素提供依據，也為投資者了解項目的風險大小及來源提供參考。
9）國民經濟評價。國民經濟評價是按照資源合理配置的原則，從國家、全社會的角度考察項目的收益和費用，用資源的影子價格、影子工資、影子匯率和社會折現率等經濟參數，分析計算項目對國民經濟的凈貢獻，并評價項目的經濟合理性。
它是項目評價的重要組成部分，也是投資決策的重要依據之一。因此，在房地產項目開發過程中，要綜合考慮項目對社區、城市環境、資源有效配置的影響，進行項目的國民經濟評價。
國民經濟評價包括社會、經濟和環境效益評價。 財務評價和國民經濟評價都屬于項目的經濟評價，但兩者的評價角度不同。
財務評價側重于項目本身的獲利能力，國民經濟評價側重于項目對于國民經濟的貢獻，即按照資源合理配置的原則，從國家整體角度考察分析項目的效益和費用，從而評價項目的經濟合理性。所以國民經濟評價又叫費用效益分析。
10）結論。運用可行性研究。
4. 房地產項目的投資分析
下面我給大家介紹一下房地產投資項目分析方法。
我是建設部標準定額研究所李明哲，我們單位是負責國家工程標準整個的制定編制單位，房地產投資項目分析方法是建設部和我們單位編了一本房地產投資項目分析方法，還編了一本房地產開發項目經濟評價方法與案例，針對房地產開發項目在經濟層面怎么做，下面我就簡單介紹一下。 一、房地產投資項目或者是開發項目可行性研究適用的領域 1、房地產開發項目可以用于房地產*策的應用。
比如說我們是搞房地產拆遷是按人口補償還是面積補償，這是一個房地產的*策，可以進行可行性研究；比如說我們發展住宅性產業是按實物分房還是貨幣分房也是我們需要研究的*策問題。商品房房屋建設到底是發展商品房還是經濟適用房還是最近提出的年租房，這都是我們要研究的*策。
當然去年出臺的物業管理也是這方面的問題。 2、可行性研究還可以用于房地產的規劃。
大家都已經知道我們國家現在有一個環境影響評價法，是去年提出的，同樣在我們房地產開發項目里面，我們參看其他國家一些比較好的案例，我給大家簡單介紹一下。 這是法國Ladefense，這個地方在法國西部，位于凱旋門西延長線，這個門是大拱門，是1989年建成的，為紀念法國埃菲爾鐵塔100周年而建的，這個建筑是非常宏偉的，這是他那個臺階下面很大的步行街，這是89年施工的圖片，這樣一個大的房地產是從50年代就開始規劃，當時成立了管理委員會，管理委員會的目的就是對這個開發區進行規劃，規劃以后怎么利用土地開發，利用房地產開發或者是整個商業區的開發，來使得這個地區整體上可持續發展。
為此，1958年成立的一個委員會。這是58年當時投入規劃的一個模型。
這是六十年代的。這是七十年代。
這是八十年代，一直到89年這個大拱門建成整個的情況。 現在我們再來看這個現狀，等于說是40年來它的規劃基本上是保持一致的，大家從圖形上都能夠看到基本上沒有什么太大的變化，最大的變化就是在把頭地方標志性的建筑物建成什么樣，這個一直沒有落定塵埃，直到1989年建成了建筑風格是非常獨特的這個造型。
這個規劃還有一個非常的地方，大家看這個圖比較清楚一點，就是他利用這個空間，整個這條線是一個步行街，所有的交通全在地下，大家看我光標這個地方，光標這個地方實際上是地鐵，從凱旋門那邊開過來的地鐵，一直到這個布局。這里面有地鐵、公共汽車和鐵路，全部都在這，地面上看不見任何的汽車和其他的交通工具。
地面上看到的只是行人， 給大家舉這個例子的意思就是我們進行房地產規劃的時候，是完全可以做這么好的，這是西方國家法國人做的，我們現在的金融街將來能不能做到這種情況也不大清楚。這都是非常宏偉的一面，大家看一下這個建筑物，它好象一個發布的東西，這是法國建的工業博覽館，這是有三個支點，現在還是全世界獨一無二的，可見法國人在規劃思想是比較好的，規劃也是我們可行性評估一部分。
3、還可以進行房地產投資活動，這是我們現在主要的研究內容。 項目定義投資活動就是搞項目活動，指在具體的地點和確定的時間內進行的一系列有目的、有計劃、有始有終、有資金投入、有產出的活動，是一個持續的經營。
在項目評價的領域里面，我們用到三個詞匯，一個是Appraisal，事前的評估，第二是Evaluation，事后評估；第三是Assessment，就是第三方我作為中介機構對你進行評估，可能大家今后在接觸有關的文獻或者是報告里面，大家應該注意這個詞，但是美國人不是很嚴格區分Evaluation和Appraisal，對Assessment沒有爭議。 對于一般的項目分類從管理的角度有新建、改擴建和合資，這里面都是把項目分為新建、改擴建和合資。
但是這些年隨著經濟的發展，從利用資源的角度可以把項目分成新建與合資以及改擴建，因為改擴建利用原有的一些資產，新建和合資都是完全是平地起價。從經營的角度來看我們有一些項目是經營性，有一些項目是非經營性，比如說城市道路，如果不收過路費的話，那就是非經營性項目，但是如果說收錢了，過路費像原來北京五環就是經營項目，現在又變成非經營性項目。
還有從產品性質的角度，我們有競爭性項目、公共項目和準公共項目，這就是從產品的性質來看。 公共項目比如說北京市*府搞的環境污染治理的一些項目，大家都受益，誰也不花錢；準公共項目就像污水處理；電視機、冰箱或者是等等都是競爭項目，按照產品性質來定的。
從融資主體的角度有項目融資與企業融資；從權益資金的角度有私人投資、*府投資、混合投資；現在有PDP模式，所謂PDP就是公共與私人投資合伙制；評估方式是統一的，就是利用增量的方式來評估的。 下面切入正題，我們投資任何一個項目都有投資的目的，公共建筑比如說國家奧體中心，公共投資為主，同時吸納私人投資，還有國家大劇院都是國家公共建筑，這些項目并不是真正為了盈利，當然也不希望靠國家養著，但是主要目的就是國威，這是一個方面。
住宅來說，經濟適用房這里面就是私人投資加上*策優惠，對于這樣一些項目，它的目的是獲取利潤，對于*府來說它是*府*績。
5. 如何編寫房地產投資項目運行情況分析,請寫的詳細點,從哪幾個角度
以下例： 第一章 總 論 1.1 項目建設背景 1.2 項目名稱及項目建設單位 1.3 項目實施位置 1.4 項目建設綜合規劃指標 1.5 項目建設編制原則、依據、范圍 1.6 項目建設的可行性與必要性 . 1.7 簡單結論 第二章 市場分析及營銷戰略 。
2.1 區域環境 。
. 2.2 呼市的宏觀經濟環境與發展分析 。
2.3 市場分析 。
. 2.4 呼和浩特整體商業樓盤價格分析 。
.. 2.5 項目SWOT分析 。
.. 2.6 項目定位 。
2.7 項目定價 。
. 2.8 營銷推廣策略 。
.. 2.9 廣告推廣策略及媒體的選擇 第三章 項目選址及建設條件 。
.. 3.1 項目的選址及用地 。
3.2 項目建設條件及配套資源 第四章 工程建設方案 。
. 4.1 本項目建設依據 。
4.2 本項目總體規劃 。
.. 4.3 建筑設計方案 。
.. 4.4 結構設計方案 。
.. 4.5 給、排水設計方案 。
4.6 電氣設計方案 。
.. 4.7 暖、通方案 。
.. 4.8 消防系統 。
.. 4.9 人防、車庫設計 。
4.10 燃氣工程規劃 。
. 4.11 交通、景觀設計 第五章 安全、節能、環境保護 。
. 5.1 編制依據 。
.. 5.2 環境保護 。
5.3 環境保護措施 。
5.4 環境影響評述 。
5.5 污染防治措施 。
.. 5.6 結論 。
5.7 節能 。
5.8 安全 。
.. 第六章 建設進度 。
.. 建設進度和計劃安排 。
.. 第七章 工程招投標 。
.. 7.1 項目管理 。
7.2 招投標依據 。
. 7.3 招標范圍 。
. 7.4 招標組織形式 。
7.5 招標方式 。
第八章 工程財務分析說明 。
.. 8.1 編制說明 。
.. 8.2 基本假設及指標選取 。
.. 第九章 項目工程財務分析 。
. 9.1 工程總投資 。
. 9.2 資金籌措及運用 。
. 9.4 項目銷售計劃及收入 。
.. 9.5 項目成本利潤分析 。
9.6 盈虧平衡分析 。
9.7 全部投資現金流量表 。
.. 9.8 項目資本金現金流量表 。
. 第十章 項目風險分析 。
10.1 主要風險因素識別 。
.. 10.2 防范和降低風險措施 。
. 10.3 風險分析及對策 。
10.4 敏感性分析 。
.. 第十一章 結論 。
. 項目投資分析結論 。
有疑問：wbaojiang@*。
6. 從投資角度分析以房養老與賣房養老的優缺點
以房養老的前提：本質上前6-7年就實行過，不過是舊事重提，現實上來困難重重，四個前提：四個條件：1，產權清晰老人個人，如果還有子女的名字，可能辦理困難。2，單獨自住，一樣道理，如果子女一起居住可能導致子女無房住。3，市中心區域，銀行為源了安全保障。4，偏高收入（退休金），銀行為了防范房產貶值風險，太低的話銀行認為無保證，太高的話也不需要以房養老。因此，從以百上四點去看，以房養老的現實非常嚴峻，并不是那么通行無阻。
賣房養老：事實上，當前的房價從收入比，租售比去看，完全沒有投資價值，加上房產稅以及遺度產稅的全國鋪開，本身老齡化的社會趨勢下，房地產作為升值的長期投資功能已經是窮途之末，完全可以賣掉房子住進養老院，并且部分剩余現金購買固定收益類產品，貨幣基金理財，債券，少部分投資低估值藍籌為代表的股權來實現長期的問資產保值，進一步鞏固養老的保障。此方案一點也不比以房養老差，甚至可能要好得多，若假設未來某一天房產泡沫破滅后，再抵押也可能換不來多少養老金了，這個角度，微觀看中國的千萬家庭就真正的未富先老了。答
7. 用投資學的觀點來預測中國房地產泡沫會持續多久 論文
說不會崩盤的無非以下幾種論據：第一：*府是最大開發商，但是可以告訴你，*府只是最大受益人，并非開發商，收手只是時間問題，一旦找到新經濟增長點（比如IT一樣的新興行業），放棄房屋這種敏感的民生話題只是時間問題，09年末的緊急中經會議已經強烈釋放了這個信號，7.5萬億甚至投入到新興發動機的尋找工作中。
之所以還是暫時不放棄房地產行業，很明顯，還沒有找到新出路。沒有任何一個*府會傻到冒著拉美化的風險搞經濟。
山西煤炭收回國有就是先例，時機到了，放倒幾個商人不是大問題。第二：銀行是最大的受害者（所謂跌了不還貸怎么）。
持這種觀點的人士無非是寄望于，銀行提供了個人支付首付外的其他房屋價款。這完全是種誤區。
除了那些零首付的人士，基本可以放棄這個愚蠢的想法。因為不論多少，30%也好，40%也好，個人是支付了自己的鈔票在先才有可能從銀行貸到差額款項，但是銀行和房屋銷售方之間是100%支付嗎？回答是否定的，只是“轉賬”，錢款還控制在銀行手中，銷售方不可能扛著100%的鈔票滿街跑，被放倒拋棄的那天，銀行非但一分錢不會損失，作為第一債權人，不但可以控制這個風險，還可以從拒絕還貸的人士手里收回房屋第二，第三次出售，賬面虧空總是可以補足的。
抵押貸款這個事物到今天已經700多年的歷史了，并沒有任何一家銀行因為不還貸而倒閉，美國那些因為貸款出了問題的銀行是信用貸款，給融資造成了杠桿泡沫，跟抵押貸款2回事哦。同時，也正因為這30%或者N%，證明了另外一個問題，實際安全房價就是現在的30%，只要收回30%，銀行是保本不虧的。
第三，購房人不接受，鬧事。怎么可能，誤區太大了。
在城市里，房改房，*策房的持有者是大多數，商品房的持有者是小比例的，很多商品房持有者也是變賣了前者加了很少的錢轉換的商品房。真正虧損的只是很少一部分人，興不起風浪，反而在“民意”的借口下很容易淪為窮人的斗爭目標，被再利用一把。
現在分房，集資建房并沒有停止，你買比如1萬一米，很多人買幾千塊而已，不會有損失。只是名義價格下降而已。
第四，官員的利益受損。更是無稽之談，上千萬的別墅你買那是上千萬一分錢不能少，很多官員，紅頂商人，相關利益人購買幾十萬足矣，跌去一半又如何，錢財無損，還能騙個好名聲，何樂不為。
第五，地方*府土地財*，這是真正的和中央在博弈，不過好在中央集權的國家，真動起手來，換人就是了。反正那些錢又不能直接揣到任何一個地方官的口袋里，想別的法子就是了。
第六，造成經濟連鎖反應。那你可以反過來想想，沒有貨幣化房屋的時候，經濟有沒有崩潰，只要工農業沒有收到本質的打擊，經濟維持向好是沒有問題的，而繼續維持房屋業的價格，正是摧毀這些國本的做法。
沒有任何一個國家肯長期這么干下去。第七，城市化進程的誤區。
認為城市化是把中國建設成北京，上海，廣州幾個城市，把人都弄來。恰恰相反，*府說的城市化是把現在落后的地區建設成新興村鎮，或許存在短期的房屋炒作抬價行為，但是長期看來，這張餅攤薄后，緩跌的趨勢非常明顯。
第八，地王頻出，怎么可能崩盤。正是因為這個“頻出”，才預示了*府的英明，先看看地王都是什么企業拿到吧，國企吧，那就是建立了所謂的安全緩沖帶。
跌與漲的主動權被收到*府手里去了。如果都是私企，民企拿到地王那才是要暴漲的前兆。
*府這么做2手準備，如果可以繼續高價賣，就高價出售，何樂不為，如果不可以延續或者找到了新出路，就打壓，國企的后門反正通著銀行的前門，無所謂債務問題的。這倒是只有我國可以使用的利器。
做平帳目就是了，不會少什么，兩邊的利益都占盡了。其他比如游資，外資什么的都不值一哂，扔在中國經濟這條大船里，一個角落而已。
另外，中國人的收入儲蓄比較高，雖然錢不多，抗風險能力還是不差的，這點比美國，歐洲人強一些，只是后續保障差一些，自己給自己保障就是了。說了很多，是作為有房者的看法而已，其實對于每個個人，實際對于任何經濟事務的態度，建議你都應該持有多少錢多少事的態度，不要把所有的財富放倒一個籃子里，你可以考慮多種方式減少經濟變化對自己生活的影響，比如增加儲蓄，余錢才拿出來買房，買股票，賣古董什么的。
而且，儲蓄外第一理財方式是投資實業，絕不是投資磚頭瓦塊。希望你多考慮這方面。
8. 房地產投資項目分析方法
一、房地產投資項目或者是開發項目可行性研究適用的領域1、房地產開發項目可以用于房地產*策的應用。
比如說我們搞房地產拆遷是按人口補償還是按面積補償，這是一個房地產的*策，可以進行可行性研究；比如說我們發展住宅性產業是按實物分房還是貨幣分房也是我們需要研究的*策問題。商品房房屋建筑到底是發展商品房還是經濟適用房還是最近提出的年租房，這都是我們研究的*策。
當然去年出臺的物業管理的問題也是這方面。2、可行性研究還可以用于房地產的規劃。
大家都已經知道我們國家現在有一個環境影響評價法，是去年提出的，同樣在我們房地產開發項目里面，我們有其他國家一些比較好的案例，我給大家簡單介紹一下。法國Ladefense這個地方，處于法國西部，位于凱旋門西延長線，這個門是大拱門，是1989年建成的，為紀念法國埃菲爾鐵塔100周年而建的，這個建筑是非常宏偉的，這是他那個臺階下面很大的步行街，這是89年施工的圖片，這樣一個大的房地產是從50年代就開始規劃，當時成立了管理委員會，管理委員會的目的就是對這個開發區進行規劃，規劃以后怎么利用土地開發，利用房地產開發或者是整個商業區的開發，來使得我們這個地區可持續發展，1958年成立的一個委員會，這是58年當時投入規劃的一個模型。
這是六十年代的，還是七十年代，還是八十年代，一直到89年這個大拱門建成整個的情況。現在我們再來看這個東西等于說是40年它的規劃基本上是保持一致的，大家從圖形上都能夠看到基本上沒有什么太大的變化，最大的變化就是在把地方標志性的建筑物建成什么樣，這個一直沒有落定塵埃，直到1989年建成了建筑風格是非常獨特的。
這個規劃還有一個非常的地方，大家看這個圖比較清楚一點，就是他利用這個空間，整個這條線是一個步行街，所有的交通全在地下，大家看我光標這個地方，光標這個地方實際上是地鐵，從凱旋門那邊開過來的地鐵，一直到這個布局，這里面有地鐵、公共汽車和鐵路，全部都在這，面上看不見任何的汽車和其他的交通工具。地面上看到的只是行人，給大家舉這個例子的意思就是我們進行房地產規劃的時候，是完全可以做這么好的，這是西方國家法國人做的，我們現在的金融街將來能不能做到這種情況也不大清楚。
這都是非常宏偉的一面，大家看一下這個建筑物，它好象一個發布的東西，這是法國建的工業博覽館，這是有三個支點，現在還是全世界獨一無二的，可見法國人在規劃思想是比較好的，規劃也是我們可行性評估一部分。3、還可以進行房地產投資活動，這是我們現在會主要的研究內容。
項目定義投資活動就是搞項目活動，指在具體的地點和確定的時間內進行的一系列有目的、有計劃、有始有終、有資金投入、有產出的活動，不是一個持續的經營。在項目評價的領域里面，我們用到三個詞匯，一個是Appraisal事前的評估，第二是Evaluation，事后評估；第三是Assessment，就是第三方我作為中介機構對你進行評估，可能大家今后在接觸有關的文獻或者是報告里面，大家應該注意這個詞，但是美國人不是很嚴格區分Evaluation和Appraisal，對Assessment沒有爭議。
對于一般的項目分類從管理的角度來講有新建、改擴建和合資，這里面都是把項目分為新建、改擴建和合資。但是這些年隨著經濟的發展，從利用資源的角度可以把項目分成新建與合資以及改擴建，因為改擴建利用原有的一些資產，新建和合資都是完全是平地起價。
從經營的角度來看我們有一些項目是經營性，有一些項目是非經營性，比如說城市道路，如果不收過橋費的話，那就是非經營性項目，但是如果說收錢了，過橋費像原來北京五環就是經營項目，現在又變成非經營性項目。還有從產品性質的角度，我們有競爭性項目、公共項目和準公共項目，這就是從產品的性質來看。
公共項目比如說北京市*府搞的環境污染治理的一些項目，大家都受益，誰也不花錢；準公共項目就像污水處理；電視機、冰箱或者是等等都是競爭項目，按照產品性質來定的。從融資主體的角度有項目融資與企業融資；從權益資金的角度有私人投資、*府投資、混合投資；現在有PDP模式，所謂PDP就是公共與私人投資合伙制；評估方式是統一的，就是利用增量的方式來評估的。
下面切入整體，我們投資任何一個項目都有投資的目的，公共建筑比如說國家奧體中心，公共投資為主，同時吸納私人投資，還有國家大劇院都是國家公共建筑，這些項目并不是真正為了盈利，當然不希望靠國家養著，但是主要目的就是國威，這是一個方面。就住宅來說經濟適用房這里面就是私人投資加上*策優惠，對于這樣一些項目，它的目的是獲取利潤，對于*府來說它是*府*績的體現；商品房這是私人投資，這樣的項目肯定是盈利性的項目；涉外商品房肯定是以盈利為目標，絕對不是為了公益性搞涉外商品房；寫字樓私人投資，以盈利為目的；商廈也是私人投資，以盈利為目的，像現在搞的家樂福，那么大的廣場，據說這個項目是國內開發商沒有資格或者是得不到這樣的實惠，但是這給了國外一些商業企業，它純粹是以盈利為目的。
二、投資項目可行性。
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