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2. 稅務局怎么查房地產
一、案件背景情況 （一）案件來源 根據2012年稅收專項檢查工作計劃，經批準，選案部門將X縣XX房地產開發公司XX項目部列為XX縣地稅局稽查局2012年的稽查對象。
2012年7月，該縣地稅局稽查局對該房地產開發公司開發A住宅小區項目在2008年1月1日至2011年12月31日期間履行納稅義務、扣繳義務、發票使用管理情況、稅務管理執行情況進行了檢查。 （二）納稅人基本情況 該房地產開發公司登記注冊類型為集體事業單位，屬于房產地開發企業，主要經營范圍為房地產開發、銷售；主管稅務機關為XX縣地方稅務局XX分局。
至2011年12月，該公司開發A住宅小區項目已完成施工。至2011年12月，已基本銷售完成，土地增值稅已達到清算條件，但由于達不到查賬征收條件，且報經縣局批準，對該公司企業所得稅、土地增值稅均實行核定征收。
二、檢查過程與檢查方法 （一）檢查預案。在實施稽查前，稽查人員圍繞納稅人的涉稅情況進行案頭分析，制定檢查預案： 一是到管理部門了解稅收管理情況：到2011年12月止，該公司開發A住宅小區共申報地方各稅費6345914。
89元（銷售不動產營業稅3954922。 39元、企業所得稅1717000。
00元、土地使用稅10400。00元、土地增值稅429250。
00元、印花稅21332。50元、教育費附加64387。
50元、地方教育附加41310。00元、城建稅107312。
50元）； 二是到房產管理部門收集測繪報告、房屋產權證等資料，掌握可售面積、房屋產權證辦理等情況； 三是確定檢查重點：1、核對合同價款的真實性；2、柴間、車庫、商鋪、車位等銷售收入是否已申報納稅；3、土地使用稅是否足額繳納；4、支付建筑款時是否足額取得了符合規定的發票。 （二）檢查具體方法 1、賬面檢查，發現疑點。
稽查人員在履行了相關的法定程序后，采用詳查法對納稅人的有關賬簿和憑證及房屋銷售合同等相關資料進行了檢查，同時到房產管理部門收集了測繪報告、房屋產權證等資料。經整理后比對發現： 一是已售套房的數量、面積、單價、金額與房管部門銷售登記情況的數量、面積、單價能夠達到一致； 二是企業提供的商鋪的銷售面積與測繪報告的可售面積相差較大，企業提供的商鋪銷售面積是1335。
47平方米，而測繪報告的可售面積是2474。18平方米； 三是與施工方的工程結算造價是2274萬元，已開具建安發票2274萬元； 四是土地使用稅申報數僅為10400元，與實際明顯不符； 五是土地增值稅的征收率明顯偏低。
2、詢問調查，外圍取證。 針對上述存在的疑點，稽查人員及時將情況向稽查局長進行了匯報。
聽取匯報后，稽查局長立即組織全局人員召開案情分析會，對發現的涉稅疑點，以及在稽查實施時會產生的困難和應急預案進行了認真的分析，并確定了以外圍調查為主線的下一步稅務稽查實施方案： 一、從稽查力量著手，增派2名稽查人員充實到檢查組； 二、從購房戶著手，全面掌握購房付款、付款票據取得等情況； 三、到實地查看車庫、雜間、車位、商鋪的使用情況 。 按照預定的稅務稽查實施方案，稽查人員展開了外圍調查： 一是到購房戶收集購房付款、付款票據取得等證據，取得并固定了部分真實的銷售協議、收款收據等原始證據； 二是到實地查看發現，所有的車庫、雜間均已裝上了鐵門，說明已全部銷售；商鋪也已銷售完；車位共34個，已售20個，未售14個。
在掌握了這一系列證據后，稽查人員決定對公司法定代表人下達了《詢問通知書》，要求其接受詢問。在詢問期間，公司法定代表人承認了則以在外地出差為由，采用“軟拒絕”的手段回避詢問，拖延時間。
其間則大肆動用社會關系，試圖通過托熟人說情、宴請、送禮等方式來干擾稽查人員辦案。 對此，稽查人員一一拒絕，并要求該法定代表人立即接受詢問。
正是稽查人員嚴謹辦案的工作作風和依法治稅的決心震撼了該公司法定代表人，最終接受了詢問。承認了商鋪已全部銷售的事實并提供了相關協議。
而企業申報土地增值稅的征收率偏低是因為企業會計人員對土地增值稅的核定征收率不了解。 （電影鏡頭） （三）檢查中遇到的困難和阻力 1、檢查取證難。
由于該公司在接受稅務檢查過程中，不如實提供商鋪銷售合同、收款收據等資料，導致稽查人員只能通過外圍調查、現場檢查的方式取得證據，辦案過程進展緩慢。在對購房戶的調查取證過程中，由于涉及廣，取證對象配合程度不一，同時受稽查權限的制約，稽查人員只能通過耐心細致的作解釋、宣傳工作，以取得取證對象的支持，獲取重要的證據（有時為了取得一戶購房戶的證據材料要跑幾次）。
正是在稽查人員掌握并固定了上述證據后，在鐵的事實面前該公司才提供了有關資料，查清了該公司的偷稅事實。 2、文書送達難。
公司法定代表人面對稽查人員的詢問通知以在外地出差為由，采用“軟拒絕”的手段回避詢問，拖延時間，并試圖通過托熟人說情、宴請、送禮等方式來干擾稽查人員辦案，使得案件的查處十分艱難。 在稽查人員的多次電話聯系且耐心宣傳稅收*策的情況下才接受了詢問，保證了案件的順利結案。
三、違法事實及定性處理 （一）違法事實。 通過內查外調，檢查組徹底查清了該。
3. 房地產開發企業會計的基本特點是什么
房地產開發企業跨越生產和流通兩個領域，其活動內容包括從規劃設計、征地拆 遷、土地開發、各類房屋建造、工程驗收、經營銷售、交付使用，直至售后管理和維修服 務等。
房地產開發企業的產品是地產和房產，產品開發周期長，生產經營方式多樣，投 資主體復雜，與一般企業的生產經營有很大不同，因此，房地產開發企業會計與其他企 業會計相比較，具有以下幾方面的特點：（1）籌資開發多樣化房地產開發企業的資金主要由開發企業自行籌集取得。 集資開發是我國房地產 開發企業的一個顯著特點。
開發企業籌資的形式與渠道主要有：預收購房定金或預收 建設資金；預收代建工程款；土地開發及商品房貸款；發行企業債券；與其他單位聯合 開發，吸收其他單位投資；發行股票，籌集股本。（2）資金占用形態多元化企業的開發經營業務不僅有建設場地的開發、房屋的建設、基礎設施、配套設施以 及市*工程等項目，而且有的企業還開展商業用房的出租或經營業務以及商品房售后 服務等。
因此，房地產開發企業的經營資金在生產領域表現為多種不同的存在形態，呈多元化。（3）結算業務頻繁且復雜化在開發經營過程中，開發企業將與很多單位發生經濟業務往來，不僅包括材料物資供應單位、建筑產品購買單位，而且還包括勘察設計單位、施工企業、委托建房單位、房屋承租單位等。
加之企業間的購銷業務大量采用預收預付結算方法，從而使開發企 業因經濟業務往來而引起的資金結算關系極為復雜，由此引起企業財務關系及相應的 會計核算復雜化。（1）核算周期長期化開發企業的生產周期一般都較長，一個開發項目從勘察設計、征地拆遷，到房屋建 造、經營銷售、交付使用，直至售后服務及房屋維修，往往要跨年度進行。
這一特點決 定了開發企業會計核算周期的長期化，因而在核算上要特別注意按權責發生制和配比 原則進行會計處理，以保證各期損益的正確性。