榮觀房產網1. 股權收購中的問題
一、股權轉讓過程中涉及的稅金：營業稅、所得稅、個人所得稅、印花稅。
二、股權轉讓過程中涉及的相關稅種的征免規定： （一）營業稅： 《財*部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》（財稅[2002]191號）對股權轉讓行為征稅重新作出規定，自2003年1月1日起，對以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅。 對股權轉讓不征收營業稅。
（二）企業所得稅 1、根據新企業所得稅法第六條和實施條例第十六條規定：轉讓財產收入，是指企業轉讓固定資產、生物資產、無形資產、股權、債權等財產取得的收入。因此企業轉讓股權取得的收入應作為企業的收入總額計算應納稅所得額。
2、（財稅[2009]59號）《財*部國家稅務總局關于企業重組業務企業所得稅處理若干問題的通知》對重組業務中股權轉讓的涉稅處理： （1）、股權收購，是指一家企業（以下稱為收購企業）購買另一家企業（以下稱為被收購企業）的股權，以實現對被收購企業控制的交易。 收購企業支付對價的形式包括股權支付、非股權支付或兩者的組合。
（2）、股權支付，是指企業重組中購買、換取資產的一方支付的對價中，以本企業或其控股企業的股權、股份作為支付的形式；所稱非股權支付，是指以本企業的現金、銀行存款、應收款項、本企業或其控股企業股權和股份以外的有價證券、存貨、固定資產、其他資產以及承擔債務等作為支付的形式。 （3）、企業股權收購的稅務處理區分不同條件分別適用一般性稅務處理規定和特殊性稅務處理規定。
A、企業股權收購、資產收購重組交易，一般**易應按以下規定處理： ①、被收購方應確認股權、資產轉讓所得或損失。 ②、收購方取得股權或資產的計稅基礎應以公允價值為基礎確定。
③、被收購企業的相關所得稅事項原則上保持不變。 B、股權收購時符合下列條件的，適用特殊性稅務處理規定： ①、具有合理的商業目的，且不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的。
②、被收購、合并或分立部分的資產或股權比例符合本通知規定的比例。 ③、企業重組后的連續12個月內不改變重組資產原來的實質性經營活動。
④、重組交易對價中涉及股權支付金額符合本通知規定比例。 ⑤、企業重組中取得股權支付的原主要股東，在重組后連續12個月內，不得轉讓所取得的股權。
（4）、企業重組符合本通知第五條規定條件的，交易各方對其交易中的股權支付部分，可以按以下規定進行特殊性稅務處理： 股權收購企業購買的股權不低于被收購企業全部股權的75%，且收購企業在該股權收購發生時的股權支付金額不低于其交易支付總額的85%，可以選擇按以下規定處理： ①、被收購企業的股東取得收購企業股權的計稅基礎，以被收購股權的原有計稅基礎確定。 ②、收購企業取得被收購企業股權的計稅基礎，以被收購股權的原有計稅基礎確定。
③、收購企業、被收購企業的原有各項資產和負債的計稅基礎和其他相關所得稅事項保持不變。 （5）對交易中股權支付暫不確認有關資產的轉讓所得或損失的，其非股權支付仍應在交易當期確認相應的資產轉讓所得或損失，并調整相應資產的計稅基礎。
非股權支付對應的資產轉讓所得或損失=（被轉讓資產的公允價值-被轉讓資產的計稅基礎）*（非股權支付金額÷被轉讓資產的公允價值） （三）個人所得稅 1、股權轉讓所得征收個人所得稅的計稅依據及適用稅率 《中華人民共和國個人所得稅法》及其《實施條例》規定，個人股權轉讓所得，應按“財產轉讓所得”項目，按股權轉讓的收入額減除財產原值和合理費用后的余額，為應納稅所得額，適用20%的稅率，計算繳納個人所得稅。 2、國稅函〔2009〕285號《關于加強股權轉讓所得征收個人所得稅管理的通知》對股權轉讓的征收管理進行了明確： （1）、股權交易各方在簽訂股權轉讓協議并完成股權轉讓交易以后至企業變更股權登記之前，負有納稅義務或代扣代繳義務的轉讓方或受讓方，應到主管稅務機關辦理納稅（扣繳）申報，并持稅務機關開具的股權轉讓所得繳納個人所得稅完稅憑證或免稅、不征稅證明，到工商行*管理部門辦理股權變更登記手續。
（2）、股權交易各方已簽訂股權轉讓協議，但未完成股權轉讓交易的，企業在向工商行*管理部門申請股權變更登記時，應填寫《個人股東變動情況報告表》并向主管稅務機關申報。 （3）、主管稅務機關及納稅地點 《個人股東股權轉讓所得個人所得稅以發生股權變更企業所在地地稅機關為主管稅務機關。
納稅人或扣繳義務人應到主管稅務機關辦理納稅申報和稅款入庫手續。 （4）、對計稅依據明顯偏低且無正當理由的處理 對扣繳義務人或納稅人申報的股權轉讓所得相關資料應認真審核，判斷股權轉讓行為是否符合獨立交易原則，是否符合合理性經濟行為及實際情況。
對申報的計稅依據明顯偏低（如平價和低價轉讓等）且無正當理由的，主管稅務機關可參照每股凈資產或個人股東享有的股權比例所對應的凈資產份額核定。 3、其他與轉讓股份相關的個人所得稅*策規定 《國家稅務總局關于納稅人收回轉讓的股權征收個人所得稅問題的批復》國稅函[。
2. 很多平臺都在說很少的錢就能眾籌購房,這個事情真的能夠實現
房產眾籌就是產品眾籌的一種，作為房子預售和營銷推廣的方式。一萬一千成為房子的主人，還沒有出現例子，一般都不可能的。這是房產的宣傳
眾籌指通過互聯網方式發布籌款項目并募集資金。相對于傳統的融資方式，眾籌更為開放，能否獲得資金也不再是由項目的商業價值作為唯一標準。只要是網友喜歡的項目，都可以通過眾籌方式獲得項目啟動的第一筆資金，為更多小本經營或創作的人提供了無限的可能。目前國內主要的眾籌模式是產品眾籌和股權眾籌
產品眾籌就是商品的預售+團購的模式，參加后會得到商品。
股權眾籌是指，公司出讓一定比例的股份，面向普通投資者，投資者通過出資入股公司，獲得未來收益。這種基于互聯網渠道而進行融資的模式被稱作股權眾籌。另一種解釋就是“股權眾籌是私募股權互聯。一般都不可能的。只要是網友喜歡的項目，面向普通投資者。這種基于互聯網渠道而進行融資的模式被稱作股權眾籌，還沒有出現例子房產眾籌就是產品眾籌的一種。
股權眾籌是指，都可以通過眾籌方式獲得項目啟動的第一筆資金，獲得未來收益，眾籌更為開放。另一種解釋就是“股權眾籌是私募股權互聯網化”，作為房子預售和營銷推廣的方式。目前國內主要的眾籌模式是產品眾籌和股權眾籌
產品眾籌就是商品的預售+團購的模式，參加后會得到商品，為更多小本經營或創作的人提供了無限的可能，投資者通過出資入股公司。一萬一千成為房子的主人。相對于傳統的融資方式，公司出讓一定比例的股份，能否獲得資金也不再是由項目的商業價值作為唯一標準。這是房產的宣傳
眾籌指通過互聯網方式發布籌款項目并募集資金
3. 房地產行業的稅收*策有哪些
房地產開發企業涉及有關稅收*策和實際中 應注意的問題 武漢市地稅局副局長徐會希 一，房地產開發企業開發銷售商品房等涉及的稅收和基本規定： （注：1，"銷售商品房等"包括：住宅，商業用房，其他建筑物，附著物，配套設施等。
2，"涉及的稅收"包括：營業稅，企業所得稅，個人所得稅，土地增值稅） （一）營業稅 ――基本規定 應納營業稅=銷售收入*稅率 1，銷售收入的確認： （1），采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據（權利）時，確認收入的實現。 （2）采取分期付款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定付款日確認收入的實現。
付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。 （3）采取銀行按揭方式銷售開發產品的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。
（4）采取委托方式銷售開發產品的，應按以下原則確認收入的實現： ①采取支付手續費方式委托銷售開發產品的，應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入實現。 ②采取視同買斷方式委托銷售開發產品的，應按合同或協議規定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。
③采取包銷方式委托銷售開發產品的，應按包銷合同或協議約定的價格于付款日確認收入的實現。 包銷方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。
④采取基價（保底價）并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發產品的，應按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。 委托方和接受委托方應按月或季為結算期，定期結清已銷開發產品的清單。
已銷開發產品清單應載明售出開發產品的名稱，地理位置，編號，數量，單價，金額，手續費等。 （5）將開發產品先出租再出售的，應按以下原則確認收入的實現： ①將待售開發產品轉作經營性資產，先以經營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售痢疾確認收入的實現。
②將待售開發產品以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售開發產品確認收入的實現。 （6）以非貨幣性資產分成形式取得收入的，應于分得開發產品時確認收入的實現。
2，視同銷售行為的收入確認： （1）下列行為應視同銷售確認收入： ①將開發產品用于本企業自用，捐贈，贊助，廣告，樣品，職工福利，獎勵等； ②將開發產品轉作經營性資產； ③將開發產品用作對外投資以及分配給股東或投資者； ④以開發產品抵償債務； ⑤以開發產呂換取其他企事業單位，個人的非貨幣性資產。 （2）視同銷售行為的收入確認時限：視同銷售行為應于開發產呂所有權或使用權轉移，或于實際取得利潤權利時確認收入的實現。
說明：預售收入" "=銷售收入 *策" "=執行掌握 3，稅率：5% ――可以利用的稅收*策 《財*部國家稅務總局關于營業稅若干*策問題的通知》（財稅字 [2003]016號） "單位和個人銷售或轉讓購置的不動產和受讓的土地使用權， 以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業額。 " 注：土地使用權銷售或轉讓收入―土地使用權購置或受讓原價，可按轉讓無形資產稅目征收營業稅 不動產建成項目或不動產在建項目―不動產購置或受讓原價，可按銷售不動產稅目征收營業稅 （二），企業所得稅 ――基本規定 應納企業所得稅=計稅利潤*稅率（33%） 1，應稅收入的確認： （1），收入的確認與營業稅銷售收入相同。
（2），關于開發產品預售收入確認問題。房地產開發企業采取預售方式銷售開發產品的，其當期取得的預售收入先按規定的利潤率計算出預計營業利潤額，再并入當期應納稅所得額統一計算繳納企業所得稅，待開發產品完工時再進行結算調整。
預計營業利潤額=預售開發產品收入*利潤率 預售收入的利潤率不得低于15%（含15%）。 2，成本費用的扣除 （1），銷售成本：房地產開發企業發生的當期準予扣除的開發產品銷售成本，是指已實現銷售的開發產品的成本，按當期已實現銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。
可售面積單位工程成本和銷售成本按下列公式計算確定： 可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷總可售面積 銷售成本=已實現銷售的可售面積*可售面積單位工程成本 （2），土地征用及拆遷補償費，公共設施配套費；開發產品共用部位，共用設施設備維修費；土地閑置費和折舊等 （3），銷售費用，管理費用，財務費用；其中，房地產開發企業為建造開發產品借入資金而發生的借款費用，如屬于成本對象完工前發生的，應按其實際發生的費用配比計入成本對象中；如屬于成本對象完工后發生的，應作為財務費用直接在稅前扣除。 廣告費用按營業收入的8%據實扣除，超過部分可無限期結轉以后年度，按規定的標準扣除。
――征收方式的確定 按現行稅收*策規定，企業所得稅的征收有兩種征收方式：查賬征收方式和核定征收方式。 1，采取查賬征收方式的房地產開發企業應具備的條件：按照國家規定的財務會計制度和稅收法律法規的規定設置賬簿，開展核算，。
4. 房地產投資涉及哪些稅收外商投資房地產涉及的稅收與內資房地產企業
一、外資房地產企業 （一）涉及的稅收法規 1、國稅發[1995]153號：《國家稅務總局關于外商投資企業從事房地產開發經營征收所得稅有關問題的通知》； 2、粵國稅函[1997]102號：（廣東省局）《廣東省國家稅務局關于外商投資房地產企業中方發生的前期費用稅務處理問題的批復》； 3、國稅發[1999]242號：《國家稅務總局關于從事房地產業務的外商投資企業若干稅務處理問題的通知》； 4、國稅發[200]142號：《關于外商投資房地產開發經營企業所得稅管理問題的通知》； 5、佛國稅發[2003]90號：（佛山市局）《關于加強外商投資企業和外國企業所得稅管理若干問題的通知》； 6、佛國稅發[2006]179號：（佛山市局）《關于調整我市外商投資房地產開發經營企業預計利潤率的通知》。
（二）開始生產及開始銷售的界定： 1、開始生產：根據國稅發[1995]153號文件第三條規定，專業從事房地產開發經營的外商投資企業，應以首次取得房地產開發經營項目之日，確定為稅法規定的實際開始生產，經營之日；如其首次取得房地產開發經營項目的日期是營業執照簽發日之前，則應以其營業執照簽發之日為稅法規定的實際開始生產，經營之日。 2、房地產銷售開始：根據國稅發[2001]142號第三條規定，房地產企業應以房地產管理部門出具工程項目合格證明之日，或者首筆房地產使用權交付之日，或者辦理首筆產權轉讓手續之日的較早者為房地產銷售開始。
在房地產企業實現銷售前所發生的各項費用計入可售項目總成本。 自房地產銷售開始，應根據當期實際房地產銷售收入，相關成本費用，計算企業年度實際應納稅額。
（三）應納稅所得額的計算 1、收入的確定 （1）銷售收入 ①房地產企業銷售開始的確認：根據國稅發[2001]142號文件第三條的規定執行。其中工程項目合格證明是指規劃部門出具的《建設工程規劃驗收合格證》，可售項目面積是指房產管理監理部門出具的面積測定報告。
②銷售收入的確認時間：應根據國稅發[2001]142號文件第四條的規定執行。 ③銷售收入應包含的內容：銷售收入指出售房地產所取得的各項收入。
包括銷售房產向購房單位或個人所收取的購房款，轉讓收入的預收款，定金，押金，價外收入等各項類似性質的其他款項。 （2）視同銷售收入 企業將自建房產用于分配，抵債等用途的，應作視同銷售處理。
根據國稅發[2001]142號文件第四條第（三）項的規定，采取以土地使用權或其他財產置換房屋的，以房產使用權交付對方為銷售收入的實現。 （3）其他業務收入 租金收入應計入其他業務收入中。
（4）預收款 預收款預征所得稅：根據國稅發[1995]153號文件，企業預售房地產并取得預收款的，當地主管稅務機關可按預計利潤率或其他合理辦法計算預計應納稅所得額，并按季預征所得稅，待該項房地產產權轉移，銷售收入實現后，再依照稅法有關規定計算實際應納稅所得額及應納所得稅稅額，按預交的所得稅額計算應退補稅額。 根據佛國稅發[2003]90號文件第一條的規定，從2003年1月1日起，我市外商投資房地產開發經營企業預售房地產取得的預收款的預計利潤率為6%；根據佛國稅發[2006]179號，從2007年1月1日起，上述預計利潤率調整為10%。
2、成本費用的歸集 （1） 可售項目成本費用 可售項目成本費用的概念：可售項目成本費用根據國稅發[2001]142號第五條，是指應歸屬于可售房地產的土地使用費，拆遷補償費，七通一平、勘查設計等開發前期費用；建筑安裝費；基礎設施費，公用設備，綠化、道路等配套設施費以及企業為開發建設工程而發生的管理費用、財務費用和銷售費用。 （2）租金的成本 根據國稅發[2001]142號第七條規定，企業以租賃方式取得房租收入的，可以扣除租賃房屋的固定資產折舊。
此固定資產折舊，以相應的可售項目成本費用為原值，折舊年限按照房屋建筑物類最短為二十年。 根據收入支出配比原則，當期沒有實際租金收入的，其相應的折舊也不能扣除。
（3）企業自用房的成本 企業在財務上轉為固定資產的，視同自用固定資產管理，按規定提取折舊計入當期的管理費用。 （4）應納稅額的計算 根據國稅發[2001]142號第一條的規定，企業從事房地產經營業務的，應以其當期銷售收入，扣除當期相應成本、費用及損失后的余額，為當期應納稅所得額，依照稅法的規定計算繳納企業所得稅。
當期應納稅額，按以下公式計算： 應納稅額=應納稅所得額*適用稅率-已售房產已預征的所得稅+當期預征所得稅 （四）房地產企業的納稅申報 企業在季度申報時，就預收款填寫《外商投資企業和外國企業季度所得稅申報表》BB1進行季度申報，就實現的收入填寫《外商投資企業和外國企業季度所得稅申報表》AA1類表進行季度申報；年度申報填寫《外商投資企業和外國企業年度所得稅申報表》A、B類表；要注意在填報AA1表時要將本季度已售房產已預征的企業所得稅及地方所得稅反映在“本季度前已預繳企業所得稅”及“本季度前已預繳企業所得稅”欄，并在備注欄加以說明。 具體填表要求： 1、BB1及B表的第1行“主營業務收入”，填寫當期（即當季或當年）全部預收款收入。
2、AA1及A01表的第1行“主營業務收入”，。
5. 越來越多的人開始做投資房產眾籌中去,還有一部分人眾籌買到了房,
房產眾籌就是產品眾籌的一種，作為房子預售和營銷推廣的方式。
一萬一千成為房子的主人，還沒有出現例子，一般都不可能的。這是房產的宣傳。
可以做房產的股權眾籌，房子作為一種分紅回報，就可以實現投資房產，并且得到房子了。 眾籌指通過互聯網方式發布籌款項目并募集資金。
相對于傳統的融資方式，眾籌更為開放，能否獲得資金也不再是由項目的商業價值作為唯一標準。只要是網友喜歡的項目，都可以通過眾籌方式獲得項目啟動的第一筆資金，為更多小本經營或創作的人提供了無限的可能。
目前國內主要的眾籌模式是產品眾籌和股權眾籌 產品眾籌就是商品的預售+團購的模式，參加后會得到商品。 股權眾籌是指，公司出讓一定比例的股份，面向普通投資者，投資者通過出資入股公司，獲得未來收益。
這種基于互聯網渠道而進行融資的模式被稱作股權眾籌。另一種解釋就是“股權眾籌是私募股權互聯網化”。
6. 眾籌買房是怎么回事兒 花別人的錢買自己的房
眾籌買房，地產眾籌，房產眾籌就是房產投資或銷售與眾籌方式結合，國內的房產眾籌主要是三種模式：
1，成立投資公司，實行股權眾籌，成功后投資房產項目，最終房產項目盈利，股東分紅。這就是一個投資基金的形式
2，投入很少的資金，夠得房產拍賣的權利，房產以低于市場價拍賣。拍賣成功后付款買房。
3，房產的預售加團購，僅僅是一種營銷模式，房價即使有減少也是有限的。
營銷噱頭是主要作用，根本不是花別人錢買自己的房子
7. 房地產眾籌法律風險有哪些呢
目前國內常見的眾籌可分為四種類型，即債權眾籌、實物眾籌、股權眾籌和捐贈眾籌。
國內房地產市場上，開發商大多是就單個樓盤設立項目公司進行開發，但就項目公司而言，開發商目前基于控股權的考慮，尚未見有進行大規模股權眾籌的。而捐贈眾籌目前在國內的房地產市場中，尚沒有生根發芽的土壤。
因此，目前市場上林林總總的房地產眾籌項目，歸根結底，主要就是債權眾籌和實物眾籌兩類，而在這兩者中，債權眾籌又是最為普遍和發起人及眾籌平臺最為喜愛的類型，其實就是一種投資理財型產品，例如團貸網的房寶寶和平 安好房的海外眾籌，但這也是法律風險較大的一種類型。 其實，房地產行業所謂的的實物眾籌與之前的集資建房，有著眾多的相似之處，無非都是由開發商或平臺先行調查摸底后，退出眾籌建房的產品，由跟投者進行出資，選定房型和份額，最終由開發商進行修剪直至交付，最近碧桂園與平安推出的一款項目、南京一家地產公司推出“樂 居眾籌”，均是這種實物眾籌的典型。