榮觀房產網
1. 2012年房地產行業的市場分析
2009年對于我國房地產市場形勢的分析與展望 2008年，受國際金融危機及國內經濟回調的影響，住房銷售低迷，房價漲勢逐步回落，房地產市場進入調整階段，調整程度逐步加深。
2008下半年，作為擴大內需、促進經濟增長的重點，中央及地方*府連續出臺了多項鼓勵住房消費、活躍房地產市場的調控*策。2009年，較高的房價將有一定下行空間，隨著房價的合理回歸，*策逐步落實，自住型需求將陸續釋放。
我國仍處在房地產市場持續發展階段 與美國等發達國家住房市場已進入成熟期不同，我國正處在城市化和工業化進程加速階段，住房水平低和需求比較旺盛，是我國住房市場快速發展的市場基礎，其中除了少數低收入群體住房需要*府提供保障性外，還有幾種類型的住房需求依靠住房市場： 一類是剛剛步入社會不久，成家立業需要住房的年輕人，包括本地離開父母獨立生活和外地進入大中城市工作的年輕人。他們需要的住房是功能設施齊全、舒適、方便，小戶型、價格適中，可以承受得起的住房。
一類是已經購買房改房，生活水平提高，希望以小換大改善居住條件的人群。這兩部分人具有一定收入和經濟能力，借助銀行貸款，可以購買普通住宅，他們是社會的基本群體，占大多數，也是住房市場自住型的基本需求群體。
還有一類是投資型需求。改革開放使中國人民財富有了較大增長，需要有保值增值的渠道和工具，一部分人選擇了住房市場。
購置住宅不是為了自己居住和使用，而是為了出租獲利或住宅漲價后出售獲利，是通過購房實現手中的貨幣增值。 此輪房地產市場調整是市場經濟內在規律的作用 從2007年年末開始，住房市場形勢急轉直下進入調整期，其根本原因是市場內在規律對房地產行業幾年高速增長積累的矛盾和問題進行自我強制調整的結果。
2004年以來，在我國經濟較快增長，居民收入不斷提高，對房地產市場預期向好的基礎上，投資型住房消費大量入市，不斷推高房價以獲利；開發商大量高價拍地，以獲取更高的回報，推高了住房的成本；自住型消費者在“買漲不買落”的心理驅使下，集親戚朋友之力提前購房，透支了部分基礎消費需求。幾種因素疊加，埋下了隱患，導致了目前住房市場需求減少、調整期的到來。
第一，大量投資者進入，市場需求過旺，使房價快速上漲，脫離了普通居民的承受能力，加之市場供應的中小戶型、中低價位的住房偏少，將普通消費需求擠出了市場。 第二，房地產市場過快發展、房價過高引起了國家連續實施房地產調控*策，隨著宏觀調控的累積效應發揮作用，尤其是對第二套住房貸款*策的調控，一些投資性和投機性資金撤出住房市場。
第三，今年以來國際金融危機愈演愈烈，中國經濟向下調整，消費者收入預期及對房價預期發生變化，觀望氣氛濃厚，加劇了市場調整的程度。 雖然房地產市場的調整短期內對經濟穩定增長帶來了較大影響，但此次調整是對前幾年房地產業過快增長和房價虛高的修正。
將使過高的房價逐步向合理水平回歸；使供給結構和需求結構更加合理。這次調整是我國房地產業自1998年市場化改革以來，經歷的真正市場周期性調整，得到市場的錘煉和洗禮的房地產業將更具競爭力。
房地產市場只有充分調整到位，才具備持續、健康發展的基礎。 影響2009年房地產市場走勢的因素分析 1.影響住房消費者預期變化的因素分析 2008年在國內外經濟下行、前期國家偏緊的房地產調控*策影響下，消費者預期比較悲觀，持幣觀望。
隨著國家宏觀調控*策的調整，消費者預期將逐漸發生變化，在觀望中尋找機會。一是國家已經將支持房地產業穩定發展作為保增長的重點產業，并連續出臺一系列鼓勵住房消費的*策，從*策層面上給予消費者信心。
二是我國連續出臺強力度的刺激經濟的措施，力爭2009年經濟增長保持在8%以上，在就業和居民收入增長方面基本穩定了預期。三是由于我國人多地少，目前仍然處在經濟較快增長階段。
從較長時間看，住房價格仍然是穩步上升的趨勢。近期房價下行是對前期房價過高的修正，而且國家連續出臺多項鼓勵住房消費*策，一旦房價調整到位，將會出現反彈。
因此，部分自住型消費者開始關注房市，而理智的投資型消費者也在觀察抄底的機會。 2.國家一系列調控*策影響分析 2008年下半年，國家連續五次降低貸款利息，五年以上的貸款利息降低1.89個百分點；為了鼓勵住房消費，將購買普通住房的貸款優惠利率由基準利率的0.85倍下調到0.7倍，使利用按揭貸款購房者節約了較大的利息費用。
據銀行計算，按等額本息還款方式的按揭貸款，以上兩項因素使月還款額節約18%左右。10月份，財*部、稅務局決定購買90平米以下的普通住房契稅減按1%收取，使購房成本降低了2%以上。
同時，對個人購買和出售住房暫免印花稅，出售住房暫免征收土地增值稅，對出售普通住房給予營業稅的優惠，降低了二手房的交易成本。 3.住房的市場價格走勢分析 2004年以來，尤其是2007年，我國住房價格較快上漲，一定程度偏離了居民的承受能力（見表），使得住房市場量縮、價落。
經過一年的調整，房價僅回落到2007年末的水平，2007年價格虛高的水分并沒有。
2. 2012中國房地產市場怎么調節
一、房地產*策調整 2012年國家對房地產*策一是完善，二是調整，三是繼續整頓，國家將進一步理順房地產*策，糾偏改錯，使其房地產業健康發展。
1、國家進一步完善保障性住房基建*策與使用管理*策； 2、國家進一步完善房地產土地分類供應*策； 3、一線城市征收房產稅將陸續出臺；開征房產稅之時，就是限購房*策自動取消之日； 4、國家按區域性調整*策性商品房*策； 5、下半年對商品房的金融*策將適度調整； 6、下半年對商品房的管理*策會也會適度調整，調整幅度不會太大。
3. 2012房地產市場趨勢
2011 年度，全國新開工房屋面積為19 億平方米，同比增長16.15%，增速明顯下滑；2011 年度，全國商品房銷售面積為11
億平方米，同比增長4.95%，增速亦有顯著下滑；2012 年1—10 月份，全國新開工房屋面積為14.68 億平方米，同比下降8.46%;2012 年1—10
月份，全國商品房銷售面積為7.87 億平方米，同比下降1.14%。
內容選自《2012年我國房地產市場行情動態分析》
從單月全國商品房銷售面積數據看，近期商品房銷售情況已經有所好轉，后續有望逐漸帶動房屋新開工面積的回升。從目前情況看，房地產行業最困難的時期正在過去，未來不一定能回復到前幾年的高速難的時期正在過去，未來不一定能回復到前幾年的高速增長，但有望在一定時期內伴隨著城鎮化的進程保持相對穩定發展。
4. 什么是行業深度調整
傳統行業深度調整拖累PMI下行 12月1日，國家統計局服務業調查中心和中國物流與采購聯合會聯合發布了11月份中國制造業采購經理指數（PMI）和非制造業商務活動指數。
數據顯示，11月份，PMI為49.6%，比上月回落0.2個百分點；非制造業PMI為53.6%，比上月上升0.5個百分點。 專家表示，制造業PMI小幅下行，主要受傳統行業、高耗能行業深度調整影響；非制造業活動保持持續快速增長，是經濟持續健康運行的重要保證。
當前，宏觀經濟整體穩中向好的基本態勢沒有變。 PMI下探至3年多來新低 11月份，制造業PMI為49.6%，連續4個月處于榮枯線下方。
今年年初，制造業PMI擊穿榮枯線，下探至49.8%，此后逐漸回升至榮枯線以上。進入8月份以來，PMI再次擊穿榮枯線，11月份創下了自2012年9月份以來的最低值。
同上月相比，12個分項指數均有所下降。其中，新出口訂單、積壓訂單、原材料購進價格、生產活動預期4個指數下降超1個百分點，其余各項指數均下降在1個百分點內。
**發展研究中心宏觀經濟研究員張立群分析說，11月份PMI走勢表明經濟觸底過程中存在一定波動。產成品庫存、采購量等指數下降，購進價格指數較大幅度下降，反映企業信心不足，去庫存活動增加；新出口訂單指數較大幅度下降，預示外需水平可能進一步下降。
中國物流信息中心專家陳中濤認為，當前制造業小幅下行，這主要受傳統行業、高耗能行業降幅擴大影響。11月份，高耗能行業PMI指數較上月下降近2個百分點，低于制造業整體水平7個百分點以上。
非金屬礦物制品業、黑色金屬冶煉及壓延加工業降幅較為明顯，分別為5.9和3.2個百分點。紡織業下降3.4個百分點，石油加工及煉焦業下降7.6個百分點。
“總的來看，制造業整體平穩的基本態勢沒有改變，多數行業保持回升，消費品行業、高技術行業保持活躍態勢，表明制造業結構調整繼續推進，創新驅動、消費拉動，對保持經濟穩定增長和提質增效貢獻持續上升。”陳中濤說。
11月份，高技術制造業、裝備制造業和消費品制造業PMI分別為53.1%、51.6%和53.4%，繼續保持擴張態勢。計算機通信電子設備制造業、醫藥制造業、汽車制造業、食品及酒飲料精制茶制造業等行業PMI明顯高于制造業總體水平，繼續保持較好發展態勢。
交通銀行首席經濟學家連平表示，制造業PMI連續4個月低于榮枯線，且呈下降態勢，顯示當前我國經濟新舊動能轉換和去過剩產能過程漫長；加之外需尚未明顯改善，制造業企業特別是中小企業面臨較大經營壓力。 非制造業PMI再現改善勢頭 11月份，非制造業商務活動指數為53.6%，在經歷10月份的意外下跌后再現改善勢頭。
這表明非制造業繼續保持景氣擴張態勢，對穩定經濟增長的作用不斷增強。 其中，商務活動、在手訂單和存貨指數環比均有所上升，其中在手訂單指數升幅最大，為0.9個百分點；其余各主要指數環比均有所下降，其中投入品價格指數環比降幅最大，為1.9個百分點。
“服務業活動的回升成為本月指數回升的主導因素。”中國物流信息中心專家武威分析說，服務業商務活動指數和新訂單指數較上月均有回升。
在制造業回落的背景下，服務業的較快發展已經成為經濟穩定增長的主要動力。 11月份，服務業商務活動指數為52.8%，比上月上升0.5個百分點；1至11月服務業商務活動指數均值52.6%，高出制造業PMI指數同期均值2.7個百分點。
監測結果還顯示，以電信和互聯網及軟件技術服務業為主導的新興服務業今年以來保持持續活躍的發展態勢。前11個月，上述行業的商務活動均值較去年同期均有回升，其中互聯網及軟件技術服務業回升更為明顯，意味著互聯網相關服務業對終端消費的貢獻度繼續提升。
郵*快遞業的商務活動指數和新訂單指數較上月均有明顯回升。以“雙十一”活動為代表的網絡消費是催生郵*快遞業大幅回升的主要因素。
天貓和京東等網絡電商的銷售額較去年同期均有大幅提升，網絡消費已經成為引領國內消費增長的主要亮點。 本月，金融服務業的商務活動指數和新訂單指數均結束回落走勢，環比雙雙回升。
其中，銀行業、資產市場服務業和保險業的商務活動指數較上月均有明顯回升。金融業的回升對于年底服務業運行的穩定，乃至全國經濟運行的穩定有較強的支撐作用。
與基礎建設活動相關的土木工程建筑業延續較快增長趨勢，其商務活動指數環比上升2.4個百分點，且達到了57%的較高水平。武威表示，臨近年底，前期審批的基礎設施建設項目進入集中趕工期，基礎建設投資對經濟增長的拉動作用有望在明年持續顯現。
當前PMI指數回升動力不強 根據交通銀行預測，今年四季度到明年初，制造業PMI繼續明顯向下可能性不大，不排除有小幅反彈的可能，總體上將繼續圍繞榮枯線小幅波動，整體走勢平緩。 連平分析說，當前制造業PMI指數回升的動力并不強。
從貨幣*策來看，盡管今年以來貨幣*策總體偏松，已連續多次降息降準，但在外需不足、國內去過剩產能尚未完成的情況下，仍應繼續保持流動性寬松、融資成本不斷下降的趨勢。從財**策來看，大量基礎設施投資來源正由過去的*府直接投資轉向以PPP為代表的新型融資模式，但。
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