榮觀房產網1. 2017中國房地產行業現狀是怎樣的
隨著*策逐步落地以及銷售增速進一步回落，房地產開發投資增速繼續沖高動能不足，且在一二線土地市場降溫以及三四線土地難維持火熱的狀態下，對未來房產投資回升可持續性保持謹慎樂觀，預計二季度開發投資增速仍保持平穩，三季度繼續小幅回落。
據《中國房地產行業商業模式創新設計與投資前景預測分析報告》數據顯示，2017年1-5月份，全國房地產開發投資37595億元，同比名義增長8.8%，增速比1-4月份回落0.5個百分點。其中，住宅投資25423億元，增長10.0%，增速回落0.6個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為67.6%。
2. 房地產市場未來的發展趨勢是怎樣的
中國產業研究報告網訊：
預計今年下半年房地產市場可以看到底，按照經驗來看5、6、7三個月份一定會有一個月是房地產銷售的底。七月份房地產市場壓力很大，房企為了上半年數字好看，在6月份把量都拼掉。全國樓市交易價格指數方面，統計局和搜房的數據顯示了連續兩個月的下降，易居的數據顯示了連續三個月的下降。估計還會下降5-6個月，一直降到去年一季度的水平。
供求壓力大，土地消化周期長。去年年底開的樓盤太多，許多開發商不愿意將地壓在手上，寧愿造出來賣不掉。如今房子供求壓力很大，庫存非常多，數據來看，寧波4.1，即供應4套才能銷售一套。土地消化周期方面，鄂爾多斯現在是7.68年，房地產市場已無希望，鄂爾多斯現在僅有兩個樓盤銷售，是真正的鬼城。
一二線城市今年4季度有望企穩。過去10年房地產經歷了三次起伏。第一次05年，時間很短，5月開始調控，12月就回穩。第二次是08年金融危機，風暴刮到09年，許多房企包括前10的房企都面臨倒閉風險，09年第二季度4萬億挽救了許多企業。第三輪是11年限購，上半年北京限購，下半年全國40個城市限購，一直持續到12年第二季度，走了15個月。而這一次的調整，一二線城市今年4季度應該回穩，一些二三線城市需要一年時間。
內容選自產業研究報告網發布的《2013-2017年北京房地產市場調查及投資前景評估報告》
房地產投資增速回落影響GDP。中央很重視房地產投資，因為影響GDP。房地產市場投資增速今年將下降5.7%，影響GDP增速下降0.5%，所以一方面要防止房地產市場投資的下降，另一方面要找其他數據來補充GDP增速，補充的主要來源是鐵路等固定資產投資，而不會是互聯網。
房地產市場尤其是新房市場天花板已到，過去12年增長太快，02-13年銷售面積漲了5倍，銷售金額從0.6萬億漲到8.1萬億。房地產是最大宗的商品，13年全國商品銷售不過13萬億，房地產市場算上二手房將達到10萬億的級別。房地產與互聯網的結合將是一個百億起步、千億正常，有可能觸及萬億的市場。未來幾年，由于人口的調整、人均建筑面積的上升，應該維持一個高位運營，而不再是高速增長。2020年之后可能下滑，但也是緩慢下滑，腰斬的可能性不大。新的增長點可能是戶籍制度，如今是有了戶口才能買房，許多人選擇不買房，但如果先把戶口給了，買房的可能性就提高了。
參考：
3. 2018房地產市場半年報何時發布
6月29日，貝殼研究院（原鏈家研究院）發布《2018年下半年房地產市場展望》，對上半年調控*策進行全面梳理，分析解讀調控下的市場表現并預測下一步市場走勢。
報告指出，從*策端看，本輪調控力度空前。此外本輪調控對需求端抑制初見成果的同時也抑制了市場供給。
從市場端看，2017年3月密集調控以來市場經歷了大幅降溫―低位企穩―向上修復三個階段，當前階段市場熱度和調控前仍然處于低位，市場整體處在平穩復蘇狀態。從成交數據來看，2018年前5月成交量環比2017年后5月增加21.8%，前五個月月均成交量是2017年3月的一半。
報告預測行*性管制*策短期內難以退出，下半年全國二手房市場將進一步分化，上行動力弱于下行壓力。 自“3?17”調控始，全國范圍的調控再次拉開序幕。
據貝殼研究院統計，截止目前全國已經有73個城市出臺了135條相關*策。本輪不僅范圍大、頻率高且不斷加碼。
以抑制房價“過快上漲”為導向的調控從一線、強二線城市向弱二線及部分三四線城市蔓延，且各城各地均采取了“因城施策”，與以往的調控相比呈現不同的手段和特點。 嚴控一年有余，報告分析指出，市場經歷調整下行之后，效果已逐步趨弱。
以北京為例，本輪調控中北京的*策力度最強，房價累計跌幅達14%，之后逐步修復趨穩，調整周期較2008年、2011年兩次下行周期更短。 此外，本輪周期中市場供給明顯減少。
由于調控期間市場行情瞬息萬變，各地開發商拿地態度更加謹慎，重點城市房地產開發活躍度及新房供應量明顯下降，住宅新開工面積、住宅竣工面積雙雙下跌。據統計2018年前5月全國住宅竣工面積同比下降12.8%，相較去年已經出現累計持續下降。
此種情況導致房地產市場需求不斷向二手房市場轉移，新房項目發展動力不足。 來源：中國新聞網。
4. 2018年房地產市場成交將會發生什么變化
“2018年全國房地產市場將呈現‘成交回落，價格趨穩，新開工、投資中低速增長 ’的特點。”在12月20日召開的第十四屆數字地產節上，《中國房地產市場2017總結 & 2018展望》報告闡釋并探討2017年房地產市場總體變化，以及對2018年市場情況做出預測。
報告指出，2017年，房地產*策堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”基調，從傳統的需求端抑制向供給側增加進行轉變，調控效果逐步顯現。短期調控與長效機制的銜接更為緊密，在控制房價水平的同時，完善多層次住房供應體系，構建租購并舉的房地產制度，推動長效機制的建立健全。市場方面，調控效果顯現，百城新建住宅價格趨穩，主要城市供需動力不足，50個代表城市商品住宅成交面積同比下降超兩成。土地方面，成交規模近四年首增長，同比增長12.5%，緩解樓市供應壓力，但高價地存風險。企業方面，龍頭加速領跑、中型企業進退分化，競爭格局面臨巨變。
宏觀環境方面，2018年宏觀環境穩定，經濟發展具備韌性。經濟結構改善動力充足，經濟總量高增長的重要性正在逐漸讓位于經濟結構的優化。金融嚴監管、去杠桿*策延續，內外因素共同決定短期內貨幣*策不存在放松的基礎，而適度的中性調控更符合國內經濟結構調整的需要。房地產短期調控不會放松，同時長效機制建設加快，2018年調控效果將進一步顯現。
報告稱，根據“中國房地產業中長期發展動態模型”分析，預計2018年全國房地產市場將呈現“成交回落，價格趨穩，新開工、投資中低速增長”的特點。需求方面，預計2018年是本輪房地產周期的調整期，商品房銷售面積受到*策、貨幣環境的影響，將出現回調，預計全年降幅將達到9.3%~11.3%。供應方面，全國新開工將呈現中低速增長，預計全年增幅在4.5%~6.5%之間。企業在市場調整時期處于觀望態度，補倉意愿不大，拿地投資將有所減少，我們測算房地產投資增速在5.1%~7.1%之間。價格方面，受銷售回落和調控*策的影響，預計全年保持穩定。
租賃市場方面，未來主要市場集中在重點城市群，核心城市中高端租賃發展空間大。2017年，住房租賃市場受到社會各界空前關注，各地先后出臺多個*策，從多角度發文支持住房租賃市場發展。報告分析，人口的流動對住房租賃市場的發展乃至城市房地產市場的發展均至關重要。近年來隨著新型城鎮化的推進，大量農業人口轉移到中小城鎮中落戶定居，更多的就業機會仍集中在特大城市及周邊的城市群內，未來仍將有大量人口向城市群內移動。若大城市及周邊城市群能夠提供相應的住房租賃保護機制及一定的教育、醫療配套，這些城市的住房租賃市場才能持續健康發展。
5. 2017上半年樓市會怎樣
多家機構日前紛紛發布報告盤點2016年樓市、展望2017年走勢。
其中，1月4日，上海舉行2017首屆中國房地產大數據年會，并在會上發布《中國房地產市場2016總結&2017展望》；此前一日，合富輝煌剛剛在廣州舉行媒體交流會，并發布了《2016年中國房地產市場總結及2017年展望》和《2017年廣州房地產市場展望》兩份報告。 機構報告顯示，2016年國內樓市迎來了本輪周期高點，全年商品住宅的價格和成交量均創近年新高。
而隨著2016年四季度多城調控*策密集出臺，價格漲幅出現回落，成交量也開始下調。展望2017年，不同機構觀點出現分歧，有預測認為一二線城市將會出現量價回調，也有觀點認為一線及強二線城市房價仍具有較強支撐，將繼續上漲。
盤點??2016樓市迎來周期高點 報告顯示，2016年，房地產市場迎來本輪周期的高點，全年成交規模創歷史新高，城市分化態勢延續。國慶節前后，各地*府密集出臺調控*策，四季度市場走勢漸趨平穩。
根據權威數據，2016年1-11月百城住宅價格累計上漲17.83%，較2015年全年擴大13.68個百分點，其中北京、上海等十大城市新建住宅價格1-11月累計上漲20.95%，百城及十大城市累計漲幅均創近年新高，而二手房價格漲幅也處于高位。 合富房地產研究院的報告也顯示，本輪房地產市場上升周期由2014年中旬各地陸續取消限購起計，經歷多重*策利好的持續疊加，最終表現為全國重點城市房地產市場的全面、快速上漲，21個城市兩年價格平均上漲35%。
不過，雖然2016年的熱點城市房價漲幅顯著，但調控收緊后價格趨穩。在四季度多城調控*策密集出臺后，熱點城市的新房及二手房價格漲幅均出現回落。
權威數據顯示，一至三季度百城均價累計漲幅持續擴大，三季度累計漲幅達6.78%，其中8、9月環比漲幅均突破兩個百分點，9月環比漲幅高達2.83%，創單月環比漲幅新高；10月開始，百城均價環比漲幅顯著收窄1.18個百分點，其中有48個城市漲幅收窄（或降幅擴大），11月百城住宅價格環比漲幅進一步收窄0.77個百分點，漲幅收窄（或降幅擴大）的城市增加至73個。 成交量的走勢也與價格表現類似：全年成交量創歷史新高的背景下，庫存量及庫存消化時間持續走低，但國慶前后因多地樓市調控*策密集出臺，市場環境收緊，預期轉向，成交量高位下調。
展望??銷售量價回調不同城市走勢分化 對于2017年的樓市走勢，機構報告認為，因城施策將在控風險與去庫存基調下不斷深化，熱點城市面臨量價回調，而三四線城市有望延續平穩走勢。 *策方面，合富房地產研究院預計，2017年中央對房地產調控仍將延續“分類施策、因城施策”主基調，信貸手段將成為2017年調控的主要工具，整體房貸較2016年或將有所縮減；一線城市和重點城市，地方*府抑制房價、地價的*策壓力持續，非重點城市繼續去庫存。
在時間上，合富報告認為，2017年上半年*府*策將保持相對穩定以觀察調控效果，但仍在快速上漲的地方市場將繼續加碼；下半年（或“五一”前后）調控主要視乎各地市場運行表現，若市場未出現明顯扭轉，不排除再出現“各地集中式的調控加碼”。 報告稱，根據“中國房地產業中長期發展動態模型”分析，預計2017年全國房地產市場將呈現“銷售量價回調，新開工小幅下降，投資低速增長”的特點。
報告認為，需求方面，因2017年是本輪房地產周期的末期，商品房銷售面積受到*策、貨幣環境的影響，將出現回調，預計全年降幅將達到12.8%—14.8%，其中一線及二線城市銷售面積將呈現下降，二線城市降幅較為顯著，三四線城市市場波動平緩。 “房地產投資增速在2.5%—4.5%之間。
價格方面，需求回調導致價格有所下跌，預計全年跌幅在1.9%到3.9%之間。”報告稱。
報告判斷，2017年一二線城市市場的整體進入量價調整階段，但是不同的城市仍存在市場機會。 其中，一線城市步入存量房時代，新房開發建設的市場空間不斷被壓縮，城市產業升級帶來的存量土地和存量物業盤活將是未來的主題，租房市場也有望成為行業新機遇。
二線過熱城市房價空間被透支，具備產業和人口支撐的城市將成為發展的新風口。 合富房地產研究院則認為，在因城施策下，2017年各地房價將分化。
其中，一線城市基于其要素價格上升及供應下降趨勢，預計房價具備較佳支撐。其它重點城市房價發展趨勢將分化發展，總體而言，供求緊張、規劃利好大、房價絕對值仍在相對低位的城市，價格具備較大支撐。
不過，合富報告指出，*策風向轉變之下，即使房價能夠繼續趨于上升的城市，其房價漲幅將較2016年大幅收窄；而經過2016年各重點城市地價普遍上揚，以及在數年調控中潛在購房者對*策調控的耐受性增強，即使房價趨于下降的城市，其房價跌幅將會相對有限。 ■連線 同策咨詢研究部總監張宏偉：房企應調整城市布局 同策咨詢研究部總監張宏偉認為，從*策面發展趨勢來看，2017年住房市場監管和整頓還將繼續，同時，資本市場融資環境從嚴，房地產開發企業尤其是部分民營房企將在2017年下半年開始遭遇資金兌付壓力。
從整體上來看，上半年交易量勢必會首先出現下滑，“量跌價穩。
6. 如何看待中國社科院提到的2017年下半年房價或出現全面下滑
2017年房價要下跌？恐怕沒那麼簡單！在2015年底，社科院的一撥人就曾經這樣大膽預測，「2016年第二季度后，（房價）有出現一波斷崖式下跌的可能。
」於是好大一部分馬上下手買房的人們轉為持幣觀望，滿懷希望的等待所謂的「斷崖式」下跌，但是卻迎來2016年房價野蠻式的瘋長。本以為是「章魚保羅」，卻沒想到碰上「球王貝利」，觀望人群欲哭無淚。
現在中科院又發預測，稱經濟如果再下滑，房地產價格必然也要下滑。正所謂大勢所趨，經濟整體下行，房地產怎能抵得住歷史的滾滾車輪，這種理由似乎有點道理。
但是房地產太過於復雜，牽涉的利益關系太多，而且中國經濟最大來源就是房地產，這就使得房地產完全具備「跳出三界不在五行中」的本事。近日，央行在剛剛發布的第一季度貨幣*策執行報告中，對經濟回升進行了「會診」，房地產成為經濟回升的最大「功臣」。
也就是說，就在經濟其他領域拖后腿的時候，房地產力挽狂瀾，一己之力使得下行變成了回升。這代表什麼，代表房地產在中國經濟中的霸主地位，而且連年都是在上漲。
7. 中國房地產市場現在的發展趨勢
第一，房子越來越多是不爭的事實
這十多年來，單就商品房竣工面積年均都在10億平方米以上，2017年和2018年兩年，全國商品房銷售面積更是達到創歷史的17億平方米，如果加上*府建設的公租房、廉租房、共有產權房，還有很多無法統計的小產權房等，數目更是龐大。
主要的問題就體現出來了，一二線大城市的房子人口集中，但供應不足，導致房價越來越高。而很多三四五線城市住房供應量一點沒少，特別是安置房特別多，因為拆遷成本低嘛，這些地方的房子根本就只能城市內部消化，沒有外部投資介入。一句話，住房需求和供應的地域錯配越來越明顯。有的地方房子過多，有的地方住房供應又不足。
第二，“不動產”越來越多原因是深層次的
在城市里，我們住的房屋樓上樓下很多都是不來往的，你根本就不知道你的隔壁或樓上下房主是什么情況，除了自住，還有可能是投資，還有可能是金融機構查封。在一個城市里，肯定有那么一些閑置多年的爛尾樓存在。而這一切，不僅是市場因素，還有可能是金融問題，導致房屋真正成為“不動產”。
很多的縣城，包括一些地級市，除了在樓市火熱期，大多數時候費九牛二虎之力賣房仍不好賣，但為什么除了地方招商引資需求外，大多開發商仍舊樂此不疲、源源不斷、日復一日的蓋房呢？里面的邏輯行內人都知道，房子作為一種變相的金融產品，賣得出去更好，賣不出去還可以抵押給銀行換出錢來。
第三，售樓處買房的始終就那些人
現在大城市買房，購房資格還是相當寶貴的，不僅存在于一二線大城市，還包括部分地級市也是如此。在售樓處，你會發現一個奇怪也很正常的現象，也就是買房的就是那么些人，當然，這里指的不是“拖”。能買得起房的人想買更多的房，想法設法獲得購房資格，很多房子也在他們之間交易流動，隨著房價越來越高，買不起房的人也就再也買不起了。
樓市調控能把房價壓下來嗎？比如施行的限購、限貸、限售等*策有多大作用？作用肯定是有的，至少在調控加碼期內是如此。*策嚴厲了，我們就會失去很多不具備購房資格的客戶，對住房購買的需求也會快速萎縮，特別是一些郊區盤，或者戶型產品不好的樓盤就難以去化，這些地方的房價就會面臨回調，為加快銷售回款，我們也會降價或給出促銷折扣，畢竟，企業生存是第一位的。
最后，從長期來看，依靠房地產發展國家經濟的模式顯然是不可持續的，最終還是要靠實業、制造業推動經濟社會向前發展，房地產會猶如溫水煮青蛙式退化，房價也就不會繼續沿著只漲不跌的老路永續下去，逐步回歸是必然趨勢。
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