榮觀房產網1. 房地產中介行業存在的問題是什么
本人在上海從事房地產中介一年個人覺得歸納以下幾點
1，誠信。。。上海房地產最缺的就是誠信，由于很難招到人，所以大部分中介公司對員工的素質不是很看中，這行為了能開單，大多都能做到不擇手段（在不觸犯法律的情況下）
2，服務。。。大多中介還是相當好的，但很多中介售后服務不過關，出了事情，想盡辦法推脫責任，
3，專業。。。有些中介做了好久連個稅費都算不清楚，瞎說一通，這一點也牽涉到了誠信問題
4，需要約束。。。中介實在太雜了，太多了，大公司小公司，滿大街都是中介。
隨便說說，奉勸樓主，在簽任何一個字的時候，多看看，中介出具的協議中到處都是陷阱（大公司更嚴重），一旦出事，你就。
2. 中國的房地產行業泡沫是否會崩潰
房地產對拉動國民經濟增長，保持國民經濟持續、健康、快速發展起到了重要作用。
但房地產業也是經濟泡沫的主要載體之一，一旦發生房地產泡沫，對整個國民經濟而言，后果是災難性的。近年來，我國一些城市房價快速上漲，房地產業持續“火爆”現象引發了一場關于“中國房地產市場是否存在泡沫”的大爭論。
那么，房地產泡沫是形成的原因是什么？如何應對房地產泡沫？從理論上講，房地產的價格應取決于房地產的收益與效用。可是，當價格異常膨脹，嚴重背離其真實價值時，泡沫也就不可避免的產生了，并對房價構成相當大的影響。
那么為什么會產生泡沫呢？現實世界中，由于市場的不完全，市場機制在配置資源很容易失靈。經濟的運行不能滿足理想最優條件，從而造成資源配置的無效率和社會整體福利的凈損失。
由于房地產業特殊的行業性質，市場機制往往會出現失靈的現象，從而極易引起泡沫。這主要表現在過度投機、市場失靈、銀行信貸的非理性擴張，供給約束，以及*府的行為不當或干預失誤，我們將在以下各節中分別予以詳細論述。
從房地產泡沫的定義可以看出，銀行信貸的非理性擴張是房地產泡沫產生的直接原因，另外市場失靈、*策因素、供給約束、以及*府的行為不當或干預失誤、過度投機也間接地導致了房地產泡沫的形成。（一）過度投機作為市場經濟中極為活躍的房地產市場，投機活動尤為嚴重。
土地交易制度不健全，行業管理不完善，在一定程度上助長了投機活動，產生大量投機性泡沫。業內人士有這樣的說法：拿到了地就上了賺錢的大路。
因此，房地產開發商都千方百計地“圈地”，進行土地儲備，等到時機成熟，或將土地以高額的價格轉讓，或進行開發并瘋狂炒作，導致地價、房價飛漲。房地產投資在一定程度上變成了圈地投機，投機的成分越多，泡沫形成得越快。
（二）市場失靈市場機制本身不能解決收入分配和福利的平等問題，而且在信息小對稱的情況下，市場競爭也往往不能產生有效率的后果。房地產投資者盲目追求高利益，造成了供給結構和需求結構的嚴重偏差，從一定程度上導致了大量商品房空置積累，其結果破壞了建房一賣房一再建房一再賣房的有效循環，一方面是商品房的空置率越來越高，另一力面越來越多的老百姓為住房而奮斗，而市場本身卻無法解決這種社會不公平現象三）*策因素房地產業作為國民經濟的主導性產業，對國民經濟發展的促進作用是舉足輕重的，因此，每個*府都會下大力氣對該行業進行干預，我國也不例外。
例如我國住房制度改革、土地使用制度改革（土地*策是調控房地產開發的重要手段），以及國家出臺*策鼓勵購房按揭、放寬銀行信貸、建經濟適用房等*策，都直接推動了我國房地產市場的高速增長。正是這種*策的導向使房地產開發過熱，導致價格虛漲，空置率上升，助長了泡沫的形成。
四）供給約束房地產業是從事不動產開發投資與經營的行業，而不動產主要是指土地及其上面的建筑物，也即我們所說的房地產。可見，土地是一切房地產經營活動的載體。
眾所周知，無論是土地還是地段，都屬于稀缺產品，它是一種有限的、幾乎不可再生的資源。在我們經濟學所分析的資本、勞動力和土地這三要素中，土地的供給彈性是最小的，近乎于一條垂直的曲線。
因此，與其他生產要素和商品相比，房地產業的供給彈性也是相對來講較小的，而需求彈性則相對較大。彈性理論表明，在經濟發展中，隨著需求的增長，供給彈性越小的商品，價格上漲的也就越快；哪種產品的彈性小，廠商就會通過漲價來獲得更多的總利潤。
因此，房地產企業具有天然的提高價格的傾向。房地產（土地）供給的稀缺性、壟斷性與房地產市場（土地）需求的多樣性，必然會使價格上漲。
在一定時期內，受到資源的約束，土地的供應是無法增加的，房地產建設的周期長也使得短期內供給無法滿足需求。當資源是稀缺的，而經濟又持續增長，那么商品的均衡價格就會持續上升。
可是，在發現這個持續上升的均衡價格的過程，卻往往是靠投資于房地產套利的投資（機）活動來實現的，但在現實中就很嚴格難區分投資與投機，這樣在實際的市場運行過程中，就有可能參雜了太多的偏離價值的投機活動，從而造成泡沫的出現。五） *府行為不當或干預失誤如前所述，由于房地產市場中信息不對稱、外部性、壟斷和供給約束等問題比較嚴重，同時，房地產市場又同時具有投資品和消費品的雙重屬性，因此，需要*府發揮作用對市場的上述缺陷加以糾正和補充，這是*府對經濟進行干預和管制存在的合理性依據。
事實上，相對于其他商品市場，*府對房地產市場的干預相對來說的確是比較多的。具體的干預方式除了城市規劃、土地*策、利率*策和稅收*策等鼓勵和引導企業和私人投資外，還包括*府直接投資等等。
實踐也證明，*府對經濟的干預和管制在某種意義上有效地彌補了市場的不足。但是，與市場失靈一樣，*府干預也會出現失靈的現象，如*府管制機構效率低下、浪費嚴重等即是證明。
*府干預和管制作為一種制度安排，它的運作也存在交易成本問題。由于*府干預者都是理性的經濟人，同樣存。
3. 房地產開發商拿到土地直到開發完成一個住宅小區這一過程需要辦理哪
小的就不談了，一共要敲二百五六十個章。
大的方面，拿到土地后：
1、簽署土地使用權出讓合同，辦理土地證；
2、辦理建設用地規劃許可證；
3、辦理立項批文（以前還有選址意見書）；
4、辦理建設工程規劃許可證；
5、通過招投標確認勘探、設計、施工、監理等單位，分別簽署合同；
6、辦理施工許可證；
7、施工至一定標準（該標準各地不同，請至當地主管部門查詢）辦理預售許可證；
8、項目竣工驗收，備案，審計；
9、交房。
這是比較大的過程，小的就不談了，太多太雜了。