榮觀房產網1. 什么叫房地產的炒作
有2類，自我炒作和他人炒作；房地產炒作，是指通過聯動媒體、房托、內部員工等多家聯盟炒作，目的是抬高房價；用外媒連續炒作，某大規模房地產開發商，通過寫手，在多種媒體，通過多種渠道，在某段時限內多次進行炒作報道，一方面發布房價虛假信息，一方面發布自己的房地產品的質量優秀、數量有限等虛實兼有的信息；內部宣傳擴大化，利用現場宣傳畫、宣傳人員，做擴大事實化宣傳，做虛假承諾，真實房地產與宣傳情況差距很大；與房托、內部員工，聯手制造虛假購房熱潮，給真正的購房者造成一種不得不趕緊購買的虛假現象。
2. 怎么炒作房地產
乘大勢，唯有大勢向好，炒作才有前提。
房地產作為一種商品，沒有絕對意義上的便宜和貴，價格只是相對的。從長期來看，由于通貨膨脹的因素，房價勢必會呈現一定幅度的穩步上漲，理論上通貨膨脹率是其重要參考。
但在現實中，由于大量炒房者的存在，瘋狂拉抬了房價，使房價扭曲上揚，這本身便是不正常的，不應該作為常態。根據索羅斯的哲學，當事物出現扭曲和偏見的時候，一定會有反彈力的存在，這也是危與機同時存在的理論依據。
往往在這種情況下，具有本土特色的，一波流現象就會出現。2007年的股市已經為我們上演了一次過山車。
所以，就目前炒作房地產而言，不是恰當的時機。
3. 如何看待中國房地產投機炒作的行為
房地產投機炒作？其實一點都不投機，一點都不炒作。其實房地產投資是目前為止所有投資項目中最穩定，回報最多的，現在只要有錢投資房地產是穩賺不賠的。炒作就更不是了，房地產市場火是實實在在的事情。房地產商是商人，他不會去管買房人是大多數窮人還是少數富人，只要房子賣出去就高興。房子賣得好，當然要還要漲價。。。沒錢人越是買不起了。現在房地產市場很火，特別是住宅，因為現在住宅用地很有限，所以就更加的瘋狂了。這些都是實實在在存在的，不是炒作。其實，在中國土地是歸國家所有，所有土地的規劃也是國家來弄的，房價現在這么高跟這些規劃是有直接關系的。這個跟你說的違憲行為是很矛盾的。我想這個問題國家也在矛盾，因為國家也需要錢，但是又想讓百姓安定的生活。。。。。。 答案出來了。
中國房地產投機炒作的行為就是 《國家利益與百姓安定相互矛盾的產物》
4. 如何搞房地產
對于任何一家房地產公司而言，在競爭差異化日趨明顯的營銷時代，進行營銷模式的突破是掌控房地產成敗的關鍵。
問題是，怎樣才能掌控營銷模式的突破呢？答案就是只有充分扎根市場，了解行業動態，從客戶的心理需求著手，尋找房地產市場的營銷突破口。營銷不只是簡單的根據既定的東西擬定營銷策略，幫助商家將產品賣出去。
積極、高效的營銷模式就是要通過營銷策略和手段，告訴市場缺乏什么樣的營銷模式，什么樣的營銷趨勢是市場的缺口，市場應該用怎樣的方法和手段進行營銷模式的補救與創新；告訴商家客戶的心理需求是什么，在營銷過程中商家應該關注客戶的哪些既定要素；告訴客戶營銷的最終目的是要讓客戶真正了解產品的價值，從而為客戶所簡單使用……只有將營銷的最基本因素全部反映出來，才能最大程度地實現營銷所要帶來的經濟效應。更多豐富房產資訊盡在襄樊房產超市網： 。
5. 想做房地產銷售這行,沒有經驗怎么入行
答復：在房地產銷售過程中如何應對技巧？
第一、在銷售過程中以提高銷售員的業務知識技能培訓，以銷售員的細致與細心的業務能力，為適應本崗位的發展需求，做好銷售職業發展規劃測評。
第二、在銷售過程中以體現銷售團隊的凝聚力和號召力，以精心策劃銷售團隊的協調與協作的共同努力，以發揮銷售員的潛質與潛能素質。
第三、在銷售過程中以真誠和友善來對待客戶，說得好‘顧客就是上帝’以客戶創造價值為中心思想論點，為客戶提供個性化營銷策略，為客戶定制房產營銷的專屬品牌和方案。
第四、在銷售過程中按照工作的具體流程和辦理的相關手續，為客戶提供產品的增值服務，以用心對待客戶提出的相關問題和要求，以認真的對待客戶予以解決相關問題和要求。
第五、以銷售員專心致致的為客戶講解售樓業務知識，以銷售員專業形象體現品質和品味，以客戶可信賴的合作品牌，以提高品質的服務質量，打下堅實的基礎。
第六、在房地產銷售中以銷售團隊的共同努力和指導下，以全心全力打造市場產品的信譽度和公信力，以全心全意為客戶打造百分之百滿意度，以傾力做到‘顧客至上’，我們‘竭誠為您服務’。
謝謝！
答復：作為入行的銷售員有幾點經驗分享如下：
第一、作為銷售人員所學的營銷專業知識和業務技能這些方面，一定要學好市場營銷專業，為以后通行證之所以學有所用而學有所成，能夠扎扎實實苦練基本功，為以后的職業營銷者打下良好的基石。
第二、作為銷售人員必須經常打扮好個人著裝和個人形象面子，以自我為要求的起點，以自我為職業營銷者而感到自豪和自尊的榮譽，以調節自我的心態和心理學，以做到穩重、大方、得體，而有氣質型的營銷者。
第三、作為銷售人員必須以責任心和事業心為工作的重心，能夠在銷售職場行業中，鍛煉每個人意志和耐心，能夠在工作中業務掌握嫻熟，能夠在客戶面前體現人才的魅力和交往的藝術魅力，能夠做到自我提煉和反思，也就是學會個人總結的心得體會及感受。
第四、作為銷售人員以突出個人的銷售業績和貢獻力，以優秀同事為例子，以能夠趕超其他同事的業務能力和業績，以銷售團隊為凝聚力和號召力，為打造一流的銷售團隊和突破銷售業績而作出堅持不懈的努力。
個人總結提論：
不論是銷售員還是客戶，都要以真誠和友善來對待所有事務，都要以用心服務于產品與客戶之間的關系，都要以精明睿智的頭腦去處理好每一件事情，為事情的下一步進展作出安排的后續事項，只有兢兢業業的為工作而努力付出，相信：“未來前途一片光明”。！
謝謝！
6. 房地產營銷技巧
房地產營銷最大技巧在于無技巧
房地產營銷最大技巧在于無技巧
兩年來，在京城火爆的房展及鋪天蓋地的房地產廣告中，極少看到“華世隆”的名字，還以為那是個沒什么實力的小企業。近期在朋友聚會上，忽聞“華世隆”人說：我們的房子賣得非常好，所以從不炒作。記者近日采訪了北京華世隆投資有限公司董事長張立華女士。
張立華說，在北京十幾萬甚至三十萬、五十萬平方米的樓盤項目究竟有多少個？簡單數一數，到處都是。從亞北這一帶包括所謂萬柳一帶，到南城以及東城一帶，大規模的樓盤
比比皆是。但是，真正推出的賣得較好的有多少，恐怕只是占到1/3或者1/4。所以現在看到連經濟適用房都要做廣告，就覺得真有一點問題了。
安貞橋旁的華世隆國際公寓，總投資8億元人民幣，規劃建筑面積11萬平方米，由四座高級外銷公寓及豪華酒店、高級寫字樓組成。開盤后，A座由北京農村信用社營業部一次買斷，B座已售80%。“我相信廣告可以適度做一些，但炒作就不好了，只要是好樓盤，無須炒作。”
張立華認為， 房地產投資經營資金額巨大，投資周期長，是其他經營行為不能比的。投資行為的成功與否，首先取決于項目選擇的優越性和不同時期市場需求的準確把握。這就為科學的投資決策提供了保證和依據，所以，認真編報、審閱（論證）、批準建設項目的可行性研究是至關重要的。凡實施順利和取得較好市場效果的項目，一般都能體現出項目決策思想的正確性和可操作性。由于市場競爭的激烈以及資金周轉方面的原因，不少開發商早已沉不住氣。他們講究“短平快”、“集中優勢兵力打殲滅戰”，過多借助于新聞炒作和廣告轟炸，希望通過造勢來快速樹立企業品牌。殊不知這種本末倒置的“經營”已經嚴重妨礙了房地產業的健康發展。其實，只要開發商靜下心來，腳踏實地地做幾件事，就不愁推不出好盤。
參考資料：
7. 房地產銷售前期怎么做
現今房地產如火如荼的發展，也帶來各式各樣的營銷方式，有效的地產營銷策略成為了房地產行業的一把亮劍。
要想這把營銷亮劍做的鋒利，我們首先要做好前期最重要的兩手準備：一是前期的策劃；二是中期的戰術分布實施。既做到兩手抓，又要兩手都要硬。
一、前期的策劃-打造樓盤的核心競爭力，推廣樓盤形象。 上個世紀90年，普拉哈拉德和哈默爾提出了“核心競爭力”一概念，在房地產營銷中，樓盤形象是基于樓盤的核心競爭力而具有的一種比較競爭優勢之一。
在房地產營銷的前期策劃中，要達到很好地推廣樓盤形象的目的，打造樓盤核心競爭力是關鍵，為此，我們應從三方面把握： 1，對樓盤的屬性定位 樓盤屬性的定位貫穿于樓盤形象進行推廣的整個過程，是這一過程的核心部分。它包括對樓盤的規劃設計和人居環境兩方面的定位，在規劃設計定位方面突出樓盤的整體概念，如：親水樓盤，SOHO或智能化樓盤等，突出樓盤的建筑風格，如：時尚歐洲型或歐陸古典型等，突出樓盤的戶型面積，戶型比例，中心景觀等。
在人居環境定位方面要體現出樓盤所處的地段的優越性，交通的便利，樓盤所構成的生活區的成熟等。 2，市場調查，把握方向 此環節在房地產營銷的核心競爭力的打造過程中是很有必要的。
在此過程中全方位地搜索同一城市里同一時期內各樓盤的開發情況，根據各樓盤的不同開發概念，區域，價位等確立競爭對手，建立起對競爭對手的跟蹤調查檔案系統，掌握競爭對手的銷售手法和銷售狀況等，分析調查報告，樹立起新的樓盤性價比和高于對手的樓盤價值系統，在原定的營銷戰術的基礎上進行不斷地完善及最終確立營銷戰術方案。 3，樓盤的主題確立及形象推廣 完成了樓盤的屬性定位和市場調查分析，把握了營銷方向后，營銷隨即進入了樓盤的主題確立及推廣的階段。
樓盤的價值基礎和特征的持久力表現在它的名稱上，而與名稱聯系最為緊密的是樓盤的標志和圖案系統，它們在很大的程度上直接影響到樓盤的形象推廣。在“后非典時代”，業界將會樹立起新的樓盤主題價值系統，健康將是第一主題，健康的人居環境，健康的休閑環境，健康的工作環境。
在樓盤的形象推廣方面，重點是指導或配合專業的廣告公司理清思路，結合樓盤的屬性定位，突出優勢，樹立起樓盤的最優形象，造成轟動的效應。在開盤前較長時期的密集性，廣泛性和滲透性的宣傳之下，樓盤的傳播將影響到潛在的目標客戶。
二，中期的戰術分布實施 初期的策劃醞釀了較為成熟的營銷戰術，開盤期間營銷將會進入高漲時期，戰術將會得到全面的實施，在此點上，戰術分布于三方面： 1，關注營銷的“體驗場” 體驗是人們以個性化的方式參與到其中的事件，它可以使客戶意識中產生美好的感覺。營造體驗場應從空間場的設計到生活小區的環境打造再到居室內部的裝修都要給客戶帶來色，聲，香，觸，法這五覺的沖擊，使客戶體驗到樓盤的價值所在。
“生活場”的設計要有創意，在房地產營銷上有過“試住購房”的營銷手法，這是“生活場”的最初雛形，“生活場”的制造不能僅僅局限于試住，而應從多方面去開發，激勵客戶溶入到對居室的關懷中去，感受自己布局的居家生活的舒適和愜意，從而產生一種對生活的成就感。體驗場中，在賣場營造好的效果將會使客戶感受到樓盤聚集的人氣和一種搶購的氛圍，它將引發驚人的效果并引導客戶購買的沖動。
2，把服務落實到客戶中去 開盤前期和開盤之后積累的目標客戶將集中約定在開盤期間消化。在消化的過程中，為客戶提供真誠的服務將會產生良好的消化效果，建立起客戶檔案系統，根據客戶不同的職業類型，收入狀況，家庭情況向他們提供一系列的包括：購房戶型，付款方式，裝修建議的咨詢及代辦貸款等服務。
讓客戶能感受到購房放心，稱心，舒心，從而達到消化目標客戶的目的。 3，實惠永遠是購房的第一動力 在房地產的營銷中，實惠永遠是第一主題，它也是刺激消費者購房的第一動力。
伴隨著房地產營銷走向成熟階段，當前的房地產市場中比較流行的營銷優惠戰術可歸結為以下幾類： 1，購房送物業管理費。 2，購樓送車位。
3，購房送接受優質教育，培訓機會。 4，購房享受裝修大優惠。
5，購房送金卡，指定處購物享受優惠服務。 6，購房連帶購車大優惠。
7，分期付款，N年免息。 8，購房抽獎，送禮，返現金。
9，“中介熱銷”，即介紹客戶購房給予提成等 在廣州，深圳等沿海開放城市甚至有購房送工作等營銷手法，其本質都是使客戶能得到最大實惠一原則，但在實施此戰術時要充分地考慮客戶的實惠需要。 當做好前期的準備，就更有利于做好后期的營銷控制了。
房地產營銷的后期控制主要是對樓盤價位的控制和形象整合的控制。經歷了中期的熱銷，樓盤相對于潛在目標客戶而言將步入緊縮階段。
在理性分析當前樓市銷售狀況的前提下，第三輪營銷攻勢將是為實現樓盤開發的終極目標而努力，樓盤開發的終極目標表現為使置業主的投資得到最大的回報和生活環境的最優化。無疑，重估樓盤價值，進一步炒作樓盤形象將對樓盤的升值起著非常重要的作用，而升值最終體現在樓盤的價位的提高。
在樓盤。
8. 房地產怎么操作
房地產項目市場研究涉及房地產項目開發的各個環節，是開發策劃、投資策劃、發展策劃、營銷策劃以及全程營銷服務的有力支撐點，力求在發現問題和解決問題的過程中確保項目能夠完全被市場接受。
一、常規研究內容主要有： （1）競爭環境研究 通過對區域市場產品供求總量及其結構分析、典型競爭企業/樓盤營銷策略研究、片區同類項目普查、需求變化趨勢預測等供應、需求、產品、策略的調查，以及研究宏觀人口、收入、行業、*策等數據，從而對當前整體市場狀況進行描述，對未來行業趨勢進行定性預測，對具體項目影響進行分析評估，協助已進行項目制訂開發決策。 （2）細分市場選擇和目標市場需求研究 主要通過對潛在客戶的品牌和產品認知、使用、決策、購買、影響因素、個人和家庭社會經濟文化特征等方面的調查研究，進行市場細分和選擇目標市場，同時描述目標市場特征和規模。
尺度的細分市場選擇和目標市場需求研究服務，可以為項目市場定位、產品設計、營銷策略提供全面準確的決策信息，是建筑設計和營銷策略賴以成功的基石。 （3）產品研究 產品質量和功能設計在銷售促進中的影響權重在70%以上，不動產產品本身綜合質素的好壞決定著銷售業績，如何針對居住行為和心理需求以及特定目標消費群的特殊需求，設計開發產品功能及環境、文化等屬性，既是房地產市場營銷要求解決的問題，也是建筑學、人類學、社會學等學科研究的課題。
沒有科學全面的產品研究結論，就不可能設計開發出滿足消費者需求的住宅產品，更談不上創造住宅建筑精品，產品研究向來是尺度房地產市場研究的重中之重。 （4）商圈研究和商業物業定位研究 商圈研究主要為商業物業的定位和營銷策略服務，是各類百貨公司、主題商場、專業市場、連鎖商業、零售店選址和選擇經營品種、規模的重要依據，研究內容主要有各級商圈經濟規模測量，包括人流量、車流量、區域面積、人口密度、經營規模等各級商圈地理環境描述，包括物業分布和道路交通狀況、城市規劃等商圈購買力和人口構成特點調查，商圈內居民消費習慣研究商圈競爭及趨勢研究，包括人口規模與結構、商業結構、經營品種及產業規劃、發展趨勢研究、商場功能及目標市場、經營主題的選擇、市場機會的探索與研究 （5）其它不動產項目的市場研究 包括：工業物業的項目選址、區域投資比較、科技園區與各類經濟開發區研究旅游/酒店業（風景旅游區、度假村、產權酒店、海島等）綜合開發研究寫字樓、智能化大廈、酒店式公寓、私立學校、私立醫院等辦公物業和不動產項目的市場研究主題公園（體育休閑公園、現代農莊、*事公園、科技公園）等大型娛樂項目市場研究 二、房地產項目投資策劃 土地是房地產開發的命脈 銷售價格和土地成本是項目投資利潤的主要決定因素，從保守的立場來看，土地價格以及與土地相關的費用決定著項目的利潤空間和開發可行性；土地價格不僅是利潤的主要決定因素，同時由于房地產項目的特殊性，土地位置也顯著影響項目市場定位、產品設計、營銷策略和銷售價格，因此，土地購買的內容和條件是房地產項目開發過程中最重要的決策環節 投資策劃的關鍵點： 土地能否購買（為什么不能購買） 來能做什么 能賺多少錢 風險有多大 地價上限應是多少 項目風險評估和規避方法 三、投資策劃流程8步曲 1.可以開發什么--在*府城市建設規劃和土地控制性規劃條件下，根據地塊自身條件 2.有需求嗎--初步判斷符合*策、地塊條件環境和區域形象的物業開發類型是否存在現實的市場需求 3.需求夠大嗎--雖然物業類型的需求存在，但有效需求規模和強度不同，在正式確定作為投資核算基準的物業開發類型組合及體量之前，需要對物業需求規模和強度進行測量 4.能賣多少錢--在物業開發類型確定之后，繼續對各類型的銷售價格進行測量和分析，以修正物業類型組合及體量，并作為核算銷售收入的依據 5.開發成本是多少--不同物業開發類型組合及體量的開發成本是多少 6.開發利潤是多少--在既定物業開發類型組合及體量的條件下，根據成本比較與分析，不同方案的開發利潤是多少 7.開發風險有多大--在根據物業開發類型組合及體量比較分析開發成本和利潤時，不同方案的市場風險有多大 8.項目適合這個企業嗎--好項目并非適合所有的企業，單純分析項目的可行性而不考慮企業自身條件往往蘊藏著潛在危險 四、房地產項目發展策劃 要提高房地產項目投資利潤和降低市場風險，除土地相關因素外，主要與產品設計和營銷策略有關，房地產項目前期研究與策劃是產品設計的市場基礎，也是促銷策略的核心 （1）發展策劃流程 目標市場定位研究↓產品概念策劃↓溝通產品與目標客戶的元素、途徑、策略↓確定產品符合投資目標預期↓確定投資風險在能夠接受的范圍內↓為產品設計提供指導建議 （2）發展策劃成果 目標市場定位：在特定地塊規劃條件下，通過細分市場研究選擇目標市場組合，并描述目標市場的需求特征和規模，主要內容為： 市場細分 評估規模 選擇 描述特征 描述產品需求特點 描述決策模式 產品概念策劃： 地塊和規劃對產品的要求 目標市場對產品的需。