榮觀房產網1. 房地產股權收購時應注意哪些問題
收購房地產公司的程序 進行房地產公司收購，一般情況下，雙方可以在達成初步意向后先簽訂一個收購意向書。
如涉及到當事方的商業秘密保護問題，還可簽訂保密協議，約定無論收購是否完成，雙方均應對收購過程中了解到的對方的商業秘密負有保密義務。然后收購方對擬收購目標公司騰訊眾創空間及房地產項目的法律與財務狀況進行盡職調查。
盡職調查系非常專業的工作，是進行商業決策的基礎與前提，一般情況下宜由專業律師與專業會計師進行。盡職調查后專業人員應作出系統、全面的盡職調查報告，對收購的可行性、交易條件及潛在風險作出判斷，為收購方的決策提供參考意見。
如最終決定收購，則宜制作嚴謹、詳盡的股權轉讓合同，股權轉讓合同應最大限度地預見股權收購中以及收購后可能存在的風險，并約定各種措施以化解或降低該等風險。 當然，對于目標公司的不良資產、風險較大資產或收購方無意經營的財產，經雙方協商，也可在進行股權轉讓時予以剝離，雙方應對剝離資產的確定、價值、交接方式與時間等內容進行明確的安排。
2. 房地產股權收購時應注意哪些問題
收購房地產公司的程序 進行房地產公司收購，一般情況下，雙方可以在達成初步意向后先簽訂一個收購意向書。
如涉及到當事方的商業秘密保護問題，還可簽訂保密協議，約定無論收購是否完成，雙方均應對收購過程中了解到的對方的商業秘密負有保密義務。然后收購方對擬收購目標公司騰訊眾創空間及房地產項目的法律與財務狀況進行盡職調查。
盡職調查系非常專業的工作，是進行商業決策的基礎與前提，一般情況下宜由專業律師與專業會計師進行。盡職調查后專業人員應作出系統、全面的盡職調查報告，對收購的可行性、交易條件及潛在風險作出判斷，為收購方的決策提供參考意見。
如最終決定收購，則宜制作嚴謹、詳盡的股權轉讓合同，股權轉讓合同應最大限度地預見股權收購中以及收購后可能存在的風險，并約定各種措施以化解或降低該等風險。 當然，對于目標公司的不良資產、風險較大資產或收購方無意經營的財產，經雙方協商，也可在進行股權轉讓時予以剝離，雙方應對剝離資產的確定、價值、交接方式與時間等內容進行明確的安排。
3.
就股權和資產兩種方式而言，適用于買賣雙方的法規和產生的稅務影響大不相同。因此從法律和稅費兩個角度分析收購方式對買賣雙方的影響，從而確定買賣雙方都能接受的最適合有效的收購方式至關重要。
（一）股權收購房地產項目的利弊 股權收購房地產項目的優勢： （1）對交易雙方具有較好的節稅效果，就該項交易行為對交易各方所產生的稅負而言，若該交易采取的是股權轉讓方式，則轉讓方只需承擔因溢價轉讓而應繳納的所得稅以及簽訂股權轉讓合同而應繳納的印花稅，受讓方只需承擔因簽訂股權轉讓合同而應繳納的印花稅；若該項交易采取的是定向增資擴股方式，則項目公司與認購人只需承擔因簽訂增資擴股協議而應繳納的印花稅。 （2）交易手續簡化，就該項交易行為而言，不涉及項目公司資產權屬的變更，一般來說只需要辦理股權變更登記或公司注冊資本變更登記手續即可控制、管理整個項目，在特殊情形下僅僅會涉及交易行為的審批手續，如收購方為外國投資者或者交易標的物為國有產權等情形。 （3）投資回報期短，由于該項交易行為方式對于項目公司已進行的項目開發中的資產權屬、報建手續均不產生實質影響，收購方只需以項目公司名義下投入資金進行后續開發建設即可，無需重新辦理建設手續，不必另行成立地產公司，即可直接進入實質性運作，大大縮短投資回報期。 股權收購房地產項目的劣勢同樣也很明顯： 債務風險不易控制，股權收購僅涉及項目公司股東層面的變更，項目公司的債務并沒有發生變化，仍需由項目公司繼續承擔。因此，項目公司未經披露的負債和或有負債，可能會在收購方收購控制項目公司后顯現出來，由此陷入財務黑洞，從而對收購后的項目公司和收購方的利益造成極大的損害。 （二） 資產收購房地產項目的利弊 資產收購房地產項目的優勢： （1）可規避股權收購方式而可能給收購方帶來的項目公司財務黑洞風險，因為資產收購的效果為項目公司某項資產權屬發生變化，實踐中主要為項目公司名下的土地使用權或在建工程，即僅發生作為交易標的物的特定資產的權屬從項目公司轉移至收購方名下，而該資產之外的項目公司其他資產、負債均不會隨該交易資產一并發生轉移，仍由項目公司自行承擔，與收購方無關。 （2）具有抵扣稅負效果，依據相關稅收法律規定，企業持有的土地和房產，可以每年按比例攤銷或計提折舊，該等攤銷額和折舊額可以在企業繳納企業所得稅前扣除，客觀上起到了抵減收購方企業所得稅的作用。 （3）交易流程簡單，由于收購方不會因交易行為需要承擔項目公司的債務風險，故只需針對擬收購的特定資產的權屬取得的合法合規性以及權屬狀況進行審查認定即可，而無需實施為摸清項目公司家底而另需委托諸如律師事務所、審計事務所等中介機構對項目公司開展周期較強、內容繁雜的項目公司財務與法律盡職調查。 資產收購房地產項目的劣勢： （1）交易手續繁瑣，該交易行為涉及資產權屬、項目批文的變更，要從立項開始，對項目規劃意見書、用地規劃許可證、土地使用權證、建設工程規劃許可證、施工許可證等各環節逐一辦理變更手續，有的甚至還有可能面臨被調整用地面積、容積率、土地用途等及經濟技術指標的風險。 （2）交易環節產生的稅負較重，收購方應繳納印花稅、契稅以及交易手續費等，被收購方即轉讓方應繳納營業稅及其附加、土地增值稅、印花稅、所得稅等，收購環節的稅負較股權收購相對重很多。 （3）交易行為的可行性受到法律的嚴格限制，如擬收購的資產為項目公司的土地使用權的話，則該資產的交易受《城市房地產管理法》第37、38條的限制，特別是開發投資需達25%的限制。
4. 股權收購中的問題
一、股權轉讓過程中涉及的稅金：營業稅、所得稅、個人所得稅、印花稅。
二、股權轉讓過程中涉及的相關稅種的征免規定： （一）營業稅： 《財*部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》（財稅[2002]191號）對股權轉讓行為征稅重新作出規定，自2003年1月1日起，對以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅。 對股權轉讓不征收營業稅。
（二）企業所得稅 1、根據新企業所得稅法第六條和實施條例第十六條規定：轉讓財產收入，是指企業轉讓固定資產、生物資產、無形資產、股權、債權等財產取得的收入。因此企業轉讓股權取得的收入應作為企業的收入總額計算應納稅所得額。
2、（財稅[2009]59號）《財*部國家稅務總局關于企業重組業務企業所得稅處理若干問題的通知》對重組業務中股權轉讓的涉稅處理： （1）、股權收購，是指一家企業（以下稱為收購企業）購買另一家企業（以下稱為被收購企業）的股權，以實現對被收購企業控制的交易。 收購企業支付對價的形式包括股權支付、非股權支付或兩者的組合。
（2）、股權支付，是指企業重組中購買、換取資產的一方支付的對價中，以本企業或其控股企業的股權、股份作為支付的形式；所稱非股權支付，是指以本企業的現金、銀行存款、應收款項、本企業或其控股企業股權和股份以外的有價證券、存貨、固定資產、其他資產以及承擔債務等作為支付的形式。 （3）、企業股權收購的稅務處理區分不同條件分別適用一般性稅務處理規定和特殊性稅務處理規定。
A、企業股權收購、資產收購重組交易，一般**易應按以下規定處理： ①、被收購方應確認股權、資產轉讓所得或損失。 ②、收購方取得股權或資產的計稅基礎應以公允價值為基礎確定。
③、被收購企業的相關所得稅事項原則上保持不變。 B、股權收購時符合下列條件的，適用特殊性稅務處理規定： ①、具有合理的商業目的，且不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的。
②、被收購、合并或分立部分的資產或股權比例符合本通知規定的比例。 ③、企業重組后的連續12個月內不改變重組資產原來的實質性經營活動。
④、重組交易對價中涉及股權支付金額符合本通知規定比例。 ⑤、企業重組中取得股權支付的原主要股東，在重組后連續12個月內，不得轉讓所取得的股權。
（4）、企業重組符合本通知第五條規定條件的，交易各方對其交易中的股權支付部分，可以按以下規定進行特殊性稅務處理： 股權收購企業購買的股權不低于被收購企業全部股權的75%，且收購企業在該股權收購發生時的股權支付金額不低于其交易支付總額的85%，可以選擇按以下規定處理： ①、被收購企業的股東取得收購企業股權的計稅基礎，以被收購股權的原有計稅基礎確定。 ②、收購企業取得被收購企業股權的計稅基礎，以被收購股權的原有計稅基礎確定。
③、收購企業、被收購企業的原有各項資產和負債的計稅基礎和其他相關所得稅事項保持不變。 （5）對交易中股權支付暫不確認有關資產的轉讓所得或損失的，其非股權支付仍應在交易當期確認相應的資產轉讓所得或損失，并調整相應資產的計稅基礎。
非股權支付對應的資產轉讓所得或損失=（被轉讓資產的公允價值-被轉讓資產的計稅基礎）*（非股權支付金額÷被轉讓資產的公允價值） （三）個人所得稅 1、股權轉讓所得征收個人所得稅的計稅依據及適用稅率 《中華人民共和國個人所得稅法》及其《實施條例》規定，個人股權轉讓所得，應按“財產轉讓所得”項目，按股權轉讓的收入額減除財產原值和合理費用后的余額，為應納稅所得額，適用20%的稅率，計算繳納個人所得稅。 2、國稅函〔2009〕285號《關于加強股權轉讓所得征收個人所得稅管理的通知》對股權轉讓的征收管理進行了明確： （1）、股權交易各方在簽訂股權轉讓協議并完成股權轉讓交易以后至企業變更股權登記之前，負有納稅義務或代扣代繳義務的轉讓方或受讓方，應到主管稅務機關辦理納稅（扣繳）申報，并持稅務機關開具的股權轉讓所得繳納個人所得稅完稅憑證或免稅、不征稅證明，到工商行*管理部門辦理股權變更登記手續。
（2）、股權交易各方已簽訂股權轉讓協議，但未完成股權轉讓交易的，企業在向工商行*管理部門申請股權變更登記時，應填寫《個人股東變動情況報告表》并向主管稅務機關申報。 （3）、主管稅務機關及納稅地點 《個人股東股權轉讓所得個人所得稅以發生股權變更企業所在地地稅機關為主管稅務機關。
納稅人或扣繳義務人應到主管稅務機關辦理納稅申報和稅款入庫手續。 （4）、對計稅依據明顯偏低且無正當理由的處理 對扣繳義務人或納稅人申報的股權轉讓所得相關資料應認真審核，判斷股權轉讓行為是否符合獨立交易原則，是否符合合理性經濟行為及實際情況。
對申報的計稅依據明顯偏低（如平價和低價轉讓等）且無正當理由的，主管稅務機關可參照每股凈資產或個人股東享有的股權比例所對應的凈資產份額核定。 3、其他與轉讓股份相關的個人所得稅*策規定 《國家稅務總局關于納稅人收回轉讓的股權征收個人所得稅問題的批復》國稅函[。
5. 資產并購和股權并購的區別
資產并購和股權并購的區別： 1、并購意圖不同： 并購方的并購意圖是為了取得對目標企業的控制權，體現在股權并購中的股權層面的控制和資產并購中的實際運營中的控制。
雖然層面不一樣，但都是為了取得對目標企業的實際控制權，進而擴大并購方在生產服務等領域的實際影響力。 2、并購標的不同 股權并購的標的是目標企業的股權，是目標企業股東層面的變動，并不影響目標企業資產的運營。
資產并購的標的是目標企業的資產如實物資產或專利、商標、商譽等無形資產，并不影響目標企業股權結構的變化。 3、交易主體不同： 股權并購的交易主體是并購方和目標公司的股東，權利和義務只在并購方和目標企業的股東之間發生。
資產并購的交易主體是并購方和目標公司，權利和義務通常不會影響目標企業的股東。 4、交易性質不同： 股權并購的交易性質實質為股權轉讓或增資，并購方通過并購行為成為目標公司的股東，并獲得了在目標企業的股東權如分紅權、表決權等，但目標企業的資產并沒有變化。
資產并購的性質為一般的資產買賣，僅涉及買賣雙方的合同權利和義務。 擴展資料： 在具體實務中，并購的動因，歸納起來主要有以下幾類： 1、擴大生產經營規模，降低成本費用 通過并購，企業規模得到擴大，能夠形成有效的規模效應。
規模效應能夠帶來資源的充分利用，資源的充分整合，降低管理，原料，生產等各個環節的成本，從而降低總成本。 2、提高市場份額，提升行業戰略地位 規模大的企業，伴隨生產力的提高，銷售網絡的完善，市場份額將會有比較大的提高。
從而確立企業在行業中的領導地位。 3、取得充足廉價的生產原料和勞動力，增強企業的競爭力 通過并購實現企業的規模擴大，成為原料的主要客戶，能夠大大增強企業的談判能力，從而為企業獲得廉價的生產資料提供可能。
同時，高效的管理，人力資源的充分利用和企業的知名度都有助于企業降低勞動力成本。從而提高企業的整體競爭力。
4、實施品牌經營戰略，提高企業的知名度，以獲取超額利潤 品牌是價值的動力，同樣的產品，甚至是同樣的質量，名牌產品的價值遠遠高于普通產品。并購能夠有效提高品牌知名度，提高企業產品的附加值，獲得更多的利潤。
5、為實現公司發展的戰略，通過并購取得先進的生產技術，管理經驗，經營網絡，專業人才等各類資源 并購活動收購的不僅是企業的資產，而且獲得了被收購企業的人力資源，管理資源，技術資源，銷售資源等。這些都有助于企業整體競爭力的根本提高，對公司發展戰略的實現有很大幫助。
6、通過收購跨入新的行業，實施多元化戰略，分散投資風險 這種情況出現在混合并購模式中，隨著行業競爭的加劇，企業通過對其他行業的投資，不僅能有效擴充企業的經營范圍，獲取更廣泛的市場和利潤，而且能夠分散因本行業競爭帶來的風險。 參考資料來源：百度百科——股權并購 參考資料來源：百度百科——資產并購。
6. 大家好,我是一家房地產公司的董事長,擁有公司30%的股權,我想
一般情況下，股權轉讓經過以下手續：
（一）首先需要與第三方（受讓方）簽訂《股權轉讓協議》，約定股權轉讓價格、交接、債權債務、股權轉讓款的支付等事宜，轉讓方與受讓方在《股權轉讓協議》上簽字蓋章。
（二）需要另外那位股東對欲相關股份轉讓給第三方放棄優先購買權，出具放棄優先購買權的承諾或證明。
（三）需要召開老股東會議，經過老股東會表決同意，免去轉讓方的相關職務，表決比例和表決方式按照原來公司章程的規定進行，參加會議的股東在《股東會決議》上簽字蓋章。
（四）需要召開新股東會議，經過新股東會表決同意，任命新股東的相關職務，表決比例和表決方式按照公司章程的規定進行，參加會議的股東在《股東會決議》上簽字蓋章。討論新的公司《章程》，通過后在新的公司《章程》上簽字蓋章。
（五） 在上述文件簽署后30日內，向稅務部門交納相關稅款，再向公司注冊地工商局提交《股權轉讓協議》、《股東會決議》、新的《公司章程》等文件，由公司股東會指派的代表辦理股權變更登記。