榮觀房產網1. 我國房地產企業融資總體情況是什么
房地產是資金密集型產業，房地產企業的融資情況在房地產企業的發展過程中起著重要的作用。
從總量上看，2012年1—12月房地產開發到位資金96538億元，比上年增長12。7%。
其中，國內貸款、自籌資金以及信托、基金等其他資金是資金來源的三大重要組成部分。 售房定金及預收款、個人按揭貸款共為37082億元，所占比例為87。
7%；房地產企業自籌資金39083億元，增長11。7%；國內貸款14778億元，增長13。
2%。其中，銀行貸款13140。
4億元，占比88。9%。
由于自籌資金部分的建筑施工企業的工程墊款也主要是來源于建筑業貸款，加上個人按揭貸款和銀行的開發貸款，因此房地產開發資金來源的主要部分仍然是銀行貸款。 由此可以看出房地產企業對銀行貸款的高度依賴性。
在投資總額上，我國房地產領域投資額在不斷增加。而我國的金融市場發展不夠完善，市場上可供房地產企業選擇的融資產品較少，房地產企業的融資渠道比較有限。
2. 目前形勢下,房地產怎么融資
房地產開發是一種資本、技術、管理密集型的投資行為，開發一個房地產項目所占用的資金量是非常龐大的，如果不借助于各種融資手段，開發商將寸步難行。
同時，融資渠道作為產業鏈中的首環，一直以來便是房地產開發的瓶頸，需要金融業和健全的資金市場作為后盾。然而房地產開發的不同項目、不同環節或不同的房地產公司有著不同的風險和融資需求，因此必須對房地產的融資途徑進行分析，確定最優的融資結構。
：1.自有資金：開發商利用企業自有資本金，或通過多種途徑來擴大自有資金基礎。例如關聯公司借款，以此來支持項目開發。
通過這種渠道籌措的資金開發商能長期持有，自行支配，靈活使用；必要的自有資金也是國家對開發商設定的硬性“門檻”。121號文件規定，自有資金比例必須超過30%。
全國房地產企業的數量多，但有規模和有實力的企業少，隨著投資規模的不斷加大，對自有資金的需求也會變得越來越大，眾多實力不足的中小房地產商將會被排除出局。：2.預收房款預收房款通常會受到買賣雙方的歡迎，因為對于開發商而言，銷售回籠是最優質、風險最低的融資方式，提前回籠的資金可以用于工程建設，緩解自有資金壓力，還能將部分市場風險轉移給買家；而對于買方而言，由于用少量的資金能獲得較大的預期增值收益，所以只要看好房產前景，就會對預售表現出極大的熱情。
121號文件規定，商品房必須在“結構封頂”時才能取得商業銀行的個人購房按揭貸款，而中國目前絕大部分購房者都是貸款買房，沒有住房貸款的支持，房地產開發商很難把房子預售出去，也就很難獲得預收房款。房地產項目從開工建設，辦得“五證”，到“結構封頂”平均需要1年左右時間，這段時間正是資金最為短缺的時間，預收房款的不足，會使自有資金壓力更大，項目開發難以為繼。
3.建設單位墊資：一種是由建筑商提供部分工程材料，即“甲供材”；一種是延期支付工程款。據建設部統計，房地產開發拖欠建設工程款約占年度房地產開發資金總量的10%，它解決的資金有限，而且也只是緩解，不能解決根本問題。
121號文件對建筑施工企業流動資金貸款用途作了嚴格限制，嚴禁建筑施工企業使用銀行貸款墊資房地產開發項目。2004年起國家大力清欠農民工工資，繼而引發大力清欠工程款，使得開發商業利用建設單位墊資籌集到的資金會更有限。
4.銀行貸款：在我國，房地產項目的開發對銀行貸款具有高度的依賴性，一直以來銀行貸款都是房地產開發企業主要的融資途徑。據保守估計，房地產開發資金中約有50%以上來源于銀行貸款，如果再算上施工企業墊資、延遲供應商材料付款等，至少應有70%。
而近年來，國家出臺的一系列房地產宏觀調控*策主要是針對銀行信貸方面，：房地產企業資金鏈的驟然緊繃主要也是由于銀根緊縮。銀行之所以肯貸款，也是再三考慮了房地產公司的品牌、項目進展以及未來收益，最終有限度地給予放貸。
當前形勢下，銀行信貸，對于我國的房地產企業而言，依舊是首選，它便捷，實際經濟成本較低，財務杠桿作用大，可以通過調整長期負債和短期負債的負債結構來規避還債壓力大等缺點。但由于銀行貸款門檻被大大抬高，面對資金瓶頸，開發商亟待開拓新的融資渠道。
5.房地產信托：現階段信托產品主要有兩種模式：一種是信托投資公司直接對房地產項目投資，另一種模式是債權融資。相對銀行貸款而言房地產信托計劃的融資具有降低房地產開發公司整體融資成本、募集資金靈活方便及資金利率可靈活調整等優勢。
由于信托制度的特殊性、靈活性以及獨特的財產隔離功能與權益重構功能可以財產權模式、收益權模式以及優先購買權等模式進行金融創新爾后再與銀行貸款充分結合起來就形成了一種新的組合融資模式即信托+銀行。：6.上市融資：上市融資包括國內上市融資和海外上市融資兩種方式。
房地產企業通過上市可以迅速籌得巨額資金且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用沒有固定的還款期限，因此對于一些規模較大的開發項目尤其是商業地產開發具有很大的優勢。商業地產的開發要求資金規模較大投資期限較長上市可以為其提供穩定的資金流保證開發期間的資金需求。
從企業規模上看由于上市的門檻比較高，能夠利用其融資的多為規模大、信譽好的大型房地產企業一些急于擴充規模和資金實力的有發展潛力的中型企業還可以考慮買：（借）：殼上市進行融資，從而達到增發和配股的要求，實現從證券市場融資的目的。7.房地產資產證券化房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程從而使得投資者與投資對象之間的關系由直接的物權擁有轉化為債權擁有的有價證券形式。
：資產證券化的有利之處是開發商在吸納了投資基金后，雖然要讓出部分收益，但能夠迅速得到資金，建立良好的資金投入機制，順利啟動項目；它還有助于房地產投資與消費兩方面的實現，依托有價證券作為房地產產權的轉移載體，能吸引更多的資金進入這一領域；：同時，基金價格的變動包含著投資者對基金投資獲利能力的判斷和市場的預期，這種變動有助于集聚房地產。
3. 房地產的融資模式有哪些
房地產業是我國國民經濟的支柱產業，其在一定程度上可以促進整個國民經濟的發展，拉動消費需求。
房地產同時也是一個資金密集型的產業，投資規模大、周期長等特點使房地產開發、投資需要大量的資金，因此資金籌措成了房地產企業最關心的問題。而我國房地產企業融資渠道單一，對銀行貸款依賴過高成為資金籌措的瓶頸，因此，必須認識到拓寬融資渠道的重要性。
一、我國房地產企業主要融資方式一覽 （一）銀行貸款 銀行貸款屬于債務性融資，也是一種間接融資。它是指房地產開發企業以還本付息為條件從外部通過各種商業銀行或者其他金融機構融入開發資金的融資行為。
是房地產企業資金的主要來源。其貸款形式多樣，具體分為： 1.抵押貸款。
即指借款人向銀行提供一定的財產作為信貸抵押的貸款方式。 2.信用貸款。
即銀行僅憑對借款人資信的信任而發放的貸款，借款人無須向銀行提供抵押物。 3.擔保貸款。
即以擔保人的信用為擔保而發放的貸款。 4.貼現貸款。
即指借款人在急需資金時，以未到期的票據向銀行申請貼現而融通資金的一種貸款方式。 目前規定申請貸款的房地產企業自有資金的比例不得低于35%。
房地產企業開發時所需的資金大部分都來自銀行。銀行貸款可以在企業沒有足夠資金時給予足夠的支持，為房地產企業提供開發所需的資金，使得企業資金的周轉更加靈活，同時使居民的閑置資金得到有效的利用。
對于房地產開發企業的銀行貸款，為了降低貸款風險，國家也出臺了很多相關的宏觀*策加以規范。如“121”文件，“國六條”，還有2004 年，中央實施了以“管嚴土地，看緊信貸”為主的宏觀調控措施，等等。
宏觀調控對銀行貸款的影響是非常的大的。這些對銀行貸款緊縮性的宏觀*策，勢必會引起融資渠道的創新。
（二）房地產信托 從資金信托的角度出發，房地產信托是指受托人（信托投資公司）遵循信托的基本原則，將委托人委托的資金以貸款或入股的方式投向房地產業以獲取收益，并將收益支付給受益人的行為；從財產信托的角度出發，房地產信托則指房地產物業的所有人作為委托人將其所有的物業委托給專門的信托機構經營管理，由信托機構將信托收益交付給受益人的行為。 房地產信托其相對銀行貸款而言，可以降低房地產業整體的融資成本，節約財務費用，有利于房地產資金的持續應用和公司的發展。
房地產信托業務的發展，而且有利于提高我國房地產市場直接融資的比重、擴大金融市場的投資品種。 2005年以來，房地產信托市場呈現出快速發展的趨勢，據市場不完全統計，截至2005年12月31日，信托市場共發行房地產信托121只，募集資金規模157.27億元，絕對額大幅增加了27.78億元，分別較去年同期增長11%和28.73%。
特別是現在國家對信貸加強了管理，信托可以解決企業由于得不到銀行貸款所出現的部分資金問題，其發展潛力相當大。不過現階段由于異常火爆房地產信托融資市場與宏觀*策背道而馳，國家對房地產信托的宏觀*策也接踵而來。
“212號文[2]”中，銀監會所設置的房地產信托門檻，包括開發商自有資金在35%以上、四證齊全、二級以上開發資質等規定，已經比銀行信貸要求更高。類似的還有“54號文[3]”。
（三）債券融資 債券融資是指企業通過舉債籌措資金，資金供給者作為債權人享有到期收回本息的融資方式。房地產企業債券是由房地產企業發行，表明房地產企業與投資者債權債務關系的一種承諾憑證。
只有在相關*府部門對房地產企業的背景、經濟效益等內容審查合格 后才可以發行債券。 債券融資有利于降低企業的融資成本，因為債務的利息是計入成本的，而發行股票的股息是稅后支付的，這從一定程度上減少了稅收。
債券融資也可以分擔銀行貸款的壓力，同時也為房地產企業的融資提供了更多的選擇，分散銀行和*府的風險。而且，債券資金的使用相當的靈活，不象銀行貸款那樣，有規定的用途。
（四）股權融資 股權融資屬于直接融資的一種。股權融資是指資金不通過金融中介機構，借助股票這一載體直接從資金盈余部門流向資金短缺部門，資金供給者作為所有者（股東）享有對企業控制權的融資方式。
它具有以下幾個特點： 1.長期性。股權融資籌措的資金具有永久性，無到期日，不需歸還。
2.不可逆性。企業采用股權融資勿須還本，投資人欲收回本金，需借助于流通市場。
3.無負擔性。股權融資沒有固定的股利負擔，股利的支付與否和支付多少視公司的經營需要而定。
這種融資方式對于中小投資者來說，是一種較為現實和便捷的融資方式。股權融資吸納的是權益資本，因此，公司股本返還甚至股息支出壓力小，增強了公司抗風險的能力。
若能吸引擁有特定資源的戰略投資者，還可通過利用戰略投資者的管理優勢、市場渠道優勢、*府關系優勢、以及技術優勢產生協同效應，迅速壯大自身實力。 二、融資方式單一是當前我國房地產企業融資面臨的主要問題 （一）房地產企業融資面臨的主要問題――融資方式單一 目前在土地購置和房地產開發資金中70%~80%的資金都是來源于銀行貸款，企業對銀行的依賴程度非常高，2005年的中國統計年鑒數據顯示：2004年全國房。
4. 房地產開發商融資的途徑和方式
一、上市融資 房地產企業通過上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用，沒有固定的還款期限，因此，對于一些規模較大的開發項目，尤其是商業地產開發具有很大的優勢。
一些急于擴充規模和資金的有發展潛力的大中型企業還可以考慮買（借）殼上市進行融資。 二、海外基金 目前外資地產基金進入國內資本市場一般有以下兩種方式—一是申請中國*府特別批準運作地產項目或是購買不良資產；二是成立投資管理公司合法規避限制，在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂回方式實現資金合法流通和回收。
海外基金與國內房地產企業合作的特點是集中度非常高，海外資金在中國房地產進行投資，大都選擇大型的房地產企業，對企業的信譽、規模和實力要求比較高。但是，有實力的開發商相對其他企業來說有更寬泛的融資渠道，再加之海外基金比銀行貸款、信托等融資渠道的成本高，因此，海外基金在中國房地產的影響力還十分有限。
三、聯合開發 聯合開發是房地產開發商和經營商以合作方式對房地產項目進行開發的一種方式。聯合開發能夠有效降低投資風險，實現商業地產開發、商業網點建設的可持續發展。
大多數開發商抱著賣完房子就走的經營思想，不可能對商業地產項目進行完善規劃和長期運營，因此，容易出現開發商在時銷售火爆，但他們走了以后商業城和商業街日漸蕭條的現象。開發商和經營商的合作開發可以實現房地產開發期間目標和策略上的一致，減少出現上述現象的可能性。
四、并購 在國家宏觀調控*策影響下，房地產市場將出現兩種反差較大的情況：一方面，一些手中有土地資源而缺少開發資金成本的中小房地產企業因籌錢無門使大量項目停建緩建，只有盡快將手中的土地進入市場進行開發才能保證其土地不被收回；另一方面，一些資金實力雄厚的大型房地產企業苦于手中無地而使項目擱淺，因此，不失時機地收購中小企業及優質地產項目，從而實現規模的快速擴張。 五、房地產投資信托（REITS） 2003年底，中國第一只商業房地產投資信托計劃“法國歐尚天津第一店資金信托計劃”在北京推出，代表著中國房地產信托基金（REITS）的雛形。
但它并未上市交易，投資的房地產缺乏多樣性，不參與房地產的開發過程等問題使我國市場以往的 REITS產品與國際上真正意義上的REITS有很大不同。REITS的風險收益特征是，股本金低，具有較高的流動性；其次，收益平穩、波動性小，市場回報高，可享受稅收優惠，股東收益高；同時，REITS實行專業化團隊管理，有效降低了風險。
六、房地產債券融資 發債融資對籌資企業的條件要求較高，中小型房地產企業很難涉足。再加上我國企業債券市場運作機制不完善和企業債券本身的一些缺陷，國內房地產企業大都不采用該種融資方式。
七、夾層融資 夾層融資是一種介乎股權與債權之間的信托產品，在房地產領域，夾層融資常指不屬于抵押貸款的其他次級債或優先股常常是對不同債權和股權的組合。在我國房地產融資市場，夾層融資作為房地產信托的一個變種，具有很強的可操作性。
最直接的原因是，夾層融資可以繞開銀監會212號文件規定的新發行房地產集合資金信托計劃的開發商必須“四證”齊全，自有資金超過35%，同時具備二級以上開發資質的*策。與REITS相比，夾層融資更能解決“四證”齊全之前燃眉之急的融資問題。
八、房地產信托融資 防火墻是信托產品本身所具有的法律和制度優勢。信托財產既不是信托公司的資產，也不是信托公司的負債，即使信托公司破產，信托財產也不受清算影響，實現了風險的隔離。
另外，信托在供給方式上十分靈活，可以針對房地產企業本身運營需求和具體項目設計個性化的信托產品。信托融資的主要缺陷，一是融資規模小；二是流動性差，由于受“一法兩規”的嚴格限制，遠遠無法滿足投資者日益增長的轉讓需求；三是對私募的限制，即規定資金信托計劃不超過200份，相當于提高了投資者的門檻。
九、項目融資 項目融資是指項目的承辦人（即股東）為經營項目成立一家項目公司，以該項目公司作為借款人籌借貸款，并以項目公司本身的現金流量和收益作為還款來源，以項目公司的資產作為貸款的擔保物。 十、開發商貼息委托貸款 開發商貼息委托貸款是指由房地產開發商提供資金，委托商業銀行向購買其商品房者發放委托貸款，并由開發商補貼一定期限的利息，其實質是一種“賣方信貸”。
開發商貼息委托貸款采用對購房消費者提供貼息的方式，有利于住宅房地產開發商在房產銷售階段的資金回籠，可以避免房地產開發企業在暫時銷售不暢的情況下發生債務和財務危機，可以為部分有實力的房地產公司解決融資瓶頸問題。 十一、短期融資券 短期融資券指企業依照法定程序發行，約定在3、6或9個月內還本付息，用以解決企業臨時性、季節性短期資金需求的有價證券。
短期融資券所具有的利率、期限靈活周轉速度快、成本低等特點，無疑給目前資金短缺的中國房地產業提供了一種可能的選擇。短期融資券對不同規模的房地產企業沒有法律上的約束，但就目前的情況來看，由于短期融資券的發行實行承。
5. 房地產市場運行總體情況如何
據報道，日前國家統計局發布了11月份中國經濟主要數據，統計局負責人表示，目前國民經濟繼續保持穩中向好發展態勢，生產需求平穩增長，就業物價總體穩定。
報道稱，1月份，房地產開發投資增速小幅回落，商品房待售面積持續減少。統計顯示，1至11月份，全國房地產開發投資同比增長7.5%，增速比1至10月份回落0.3個百分點。11月末，全國商品房待售面積59606萬平方米，比10月末減少653萬平方米。
分析人士表示，一方面，熱點城市的房價上漲局面得到了控制；另一方面，商品房成交、投資保持一定增長，房地產市場當前運行總體是比較平穩的，說明調控取得了成效，風險也得到了初步控制。
統計局負責人還表示，下一步，要加快房地產市場制度改革，加快推進長效機制建設，特別是要從稅收、土地、金融等方面綜合施策。
6. 房地產企業的融資渠道有哪些
（一）證券融資
房地產證券化是房地產市場發展的方向，可以促使房地產經營的專業化、資源的合理化。是房地產企業融資的最佳途徑。通過證劵融資源可以迅速籌集巨額資金，可以擴大規模，化解風險。降低融資成本。投資者亦可分享房地產經營利潤，使房地產企業主體從國有制走向股份制，有利于改善企業資本結構。中小型房地產企業可以通過企業間的項目收購、土地轉讓等形式優化資源組合，擴大企業規模，實現規模效益，達到上市融資的目的。從目前的分析來看，大型房地產公司主要通過此方式拿地和獲取開發資金。是大型房地產公司籌資的主要渠道。
（二）合作開發
房地產公司合作開發，包括外資合作和內資合作。也包括一方出地，另一方出建設資金的合作開發模式，也包括集資建房。可以通過利用較好的國外先進管理技術和經驗，進行優勢互補。在承接大型國際項目。提高自身知名度的同時達到融資的效果；利用內資，是尋求民間大量閑散資金進行融資。這種方式能充分降低資源浪費，集中不同企業的優勢及先進的管理理念，分散投資風險，有錢出錢，無錢出“力”。從目前的分析來看，中小型房地產公司主要通過此進行開發合作。是減少拿地所占用的企業資金。
（三）債券融資
房地產債券是企業債券的一個組成部分。很多房地產企業發行企業債券比較困難，如果*府加大對房地產企業的支持力度，正確引導房地產企業進行多種經營活動，利用*府的信用建立房地產企業發展基金，為房地產企業債券融資“添磚加瓦”，就會使大眾對債券融資的態度有實質性改變，為房地產企業進行債券融資創造良好的前提條件。 從目前的分析來看，大中型房地產公司主要通過此方式籌集資金。是大中型房地產公司籌資的主要渠道。
（四）信托投資基金
信托融資即信托公司對于比較好的有贏利前景的房地產投資項目提供信托貸款或直接參與信托投資的融資方式。相對銀行貸款而言。房地產信托的融資方式可以降低整體融資成本，節約財務費用，而且期限彈性較大，在不提高資產負債率的情況下可以優化公司結構。在供給方法上可以針對房地產企業本身運營需求和具體項目設計個性化的資金支持。信托獨具制度優勢，并具有較強的靈活性，已成為房地產企業融資的新熱點，是與銀行并駕齊驅的融資模式。 從目前的分析來看，大型房地產公司主要通過此方式拿地和獲取開發資金。是大型房地產公司籌資的主要渠道。
（五）民間借貸
隨著國家鼓勵民間資本市場的形成，新興的民間借貸已成為房地產行業新的融資渠道，民間借貸以資金來源小，借貸手續簡捷，借貸利率高注稱，但由于民間資本尋存高收益性，而房地產企業又存在一定風險性，因此，造成民間借貸進入房地產企業一直持謹慎態度，但隨著房地產企業逐步規范，民間借貸管理水平的提升，民間借貸的資金籌措將高于商業銀行借款比例。從目前的分析來看，中小型房地產公司主要通過此方式獲取建設資金，通過螞蟻搬家的形式，將企業的建設資金湊齊。
文字內容 來自 總**裁**學**習**網