榮觀房產網1. 關于建設項目選擇房地產開發商的招標文件
一、招標準備階段 招標準備階段是指從開發商或業主決定進行物業管理招標到正式對外招標即發布招標公告之前的這一階段所做的一系列準備工作。
根據國際慣例，這一階段的主要工作有：成立招標機構；編制招標文件；確定標底。 （一）成立招標機構 任何一項物業管理招標，無論是開發商還是業主委員會，都需要成立一個專門的招標機構，并由該機構全權負責整個招標活動。
招標機構的主要職責是：擬定招標章程和招標文件；組織投標、開標、評標和定標；組織簽訂合同。可見招標機構一旦成立，其職責將貫穿整個招標投標過程。
成立招標機構主要有兩種途徑。一種是開發商或業主自行成立招標機構，自行組織招標投標工作；另一種是開發商或業主委員會委托專門的物業管理招標代理機構招標。
兩種途徑都符合我國《招標投標法》的規定，并各有特點。 對于開發商或業主委員會自行成立招標機構，我國《招標投標法》規定：“招標人具有編制招標文件和組織評標能力的，可以自行辦理招標事宜。
任何單位和個人不得強制其委托招標代理機構辦理招標事宜”。考慮到招標是一項較為復雜和繁瑣的工作，其中在編制招標文件和組織評標方面有較強的專業性，對招標人能力的要求也較高，因此，招標人應根據自己的實際情況，量力而行。
如招標人為實力雄厚的大型開發商或聯合開發機構，有能力從物業的設計、施工監理到驗收，整個開發的過程都統一自行成立招標機構，包攬其“一條龍”的招標工作，這時該物業管理招標也理應由開發商自行成立的招標機構來完成。再如，對于采用小范圍邀請招標或議標方式的小規模物業管理項目，由于招標工作量不大，專業性不強，開發商一般都能夠自行編制招標文件和組織評標，這時，招標人自行成立招標機構招標也較為適宜。
自行招標的開發商或業主應按照慣例在開發商所在單位或業主委員會下設“招標工作委員會”或“招標工作組”等非常設的招標機構。其具體的組織機構設置本書第1章已作詳細介紹，在此不再贅述。
對于招標人委托招標代理機構招標，我國《招標投標法》規定：“招標人有權自行選擇招標代理機構，委托其辦理招標事宜。任何單位和個人不得以任何方式為招標人指定招標代理機構”。
采用委托招標代理機構招標的最大優點在于招標機構與投標人之間做到信息充分對稱，使得在招標項目專業性較強或開發商和業主信息不充分的情況下，招標得以順利完成。要做到這一點，開發商或業主在選擇招標代理機構時應注意以下問題： 首先，招標人應根據自己的意愿和自身情況選擇招標代理機構，任何個人和單位都無權強行指定招標代理機構給招標人。
而且，招標代理機構與招標人之間僅限于委托代理的關系，招標代理機構無權將招標結果強加于招標人，招標人應是是否中標的最終決定者。特別是國有房地產開發商在委托招標代理機構招標時，應避免選擇與自己有上級關系的招標代理機構。
其次，招標人應根據自己標的的規模大小，選擇不同等級的招標代理機構進行招標。我國《招標投標法》對招標代理機構的資格和等級劃分，主要依據招標代理機構所具備的兩個條件：一是代理招標經歷達到一定的年限，且連續幾年招標金額達到一定等級；二是編制招標文件和組織評標的專業能力和技術力量，也就是配備的專家人才庫的規模大小和專家素質的高低。
招標人應根據自身對物業管理的要求及標的的規模大小選擇相稱的招標代理機構，在委托價格合理的情況下，應選取具有較高等級的代理機構進行招標。 招標人委托招標代理機構進行招標的方式常用于公開招標和一部分大范圍邀請招標。
事實上，對于一些大型的項目，開發商往往委托一家招標代理機構包攬該項目所有的招標工作；另外，業主委員會進行物業管理招標時，通常也采用委托招標代理機構招標的方式。 （二）編制招標文件 編制招標文件是招標準備階段招標人最重要的工作內容。
招標文件是招標機構向投標者提供的為進行招標工作所必需的文件。招標文件的作用在于：告知投標人遞交投標書的程序；闡明所需招標的標的情況；告知投標評定準則以及訂立合同的條件等。
招標文件既是投標人編制投標文件的依據，又是招標人與中標人商定合同的基礎，因此它是對招標機構與投標人雙方，以及招標人（開發商或業主）與中標人雙方都具有約束力的重要文件。招標人應十分重視編制招標文件的工作，并務必做到條款嚴密、周到，內容明確，合理合法。
物業管理招標文件的內容格式根據招標項目的特點和需要而有所不同，但任何招標文件都應當依據法規和慣例編寫其基本的內容。我國《招標投標法》規定：“招標文件應當包括招標項目的技術要求、對投標人資格審查的標準、投標報價要求和評標標準等所有實質性要求和條件以及擬簽訂合同的主要條款”。
根據這一規定和國際慣例，物業管理招標文件的基本內容可概括為三大部分： 1.投標人須知 投標人須知是招標文件的重要組成部分，它是業主或招標機構對投標人如何投標的指導性文件，其內容包括投標的條件、有關要求及手續。 （1）投標的條件 招標文件所以要對投標的條件進行說明和規定，其目的是為。
2. 出讓國有土地使用權投標開標程序是怎樣的
具體程序：﹙一﹚投標人在投標截止時間前將投標書投入標箱。
投標公告允許郵寄標書的，投標人可以郵寄，但出讓人在投標截止時間前受到的方為有效； 標書投入標箱后，不可撤回。投標人應對標書和有關書面承諾承擔責任。
﹙二﹚出讓人按照招標公告規定的時間、地點開標，邀請所有投標人參加。由投標人或者其推選的代表檢查標箱的密封情況，當眾開啟標箱，宣布投標人名稱、投標價格、投標文件的主要內容。
投標人少于三人的，出讓人應當依照本規定重新招標。 ﹙三﹚評標小組進行評標。
評標小組由出讓人代表、有關專家組成，成員人數為五人以上單數。 評標小組可以要求投標人對投標文件做出必要的澄清或者說明，但是澄清或者說明不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質性內容。
評標小組應當按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行評審。 ﹙四﹚招標人根據評標結果，確定中標人。
3. 怎樣制作房產標書
投標書 _________公司： 在切實遵守《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國合同法》及招標文件規定的前提下，我/我們愿意： 1.以____________（人民幣、美元）的商用房金獲得____________市____________房屋的使用權。
2.我/我們保證在投標書里所作出的各項承諾有效。 如果中標，則本投標書和貴公司簽發的《中標證明通知書》即成為我/我們和貴公司之間的有約束性的協議文件。
3.我/我們已按《招標通知書》第 條的規定，隨本投標書投交了投標保證金。 該保證金本票（支票）由____________銀行開出； 編號為No：____________； 保證金的金額為（大寫）____________人民幣。
4.我/我們接受____________貴公司所作出的評標決定。 5.如果中標，我/我們同意按《招標通知書》和《租賃房屋使用條件》的規定，到貴公司簽訂《商業用房租賃合同》，并按期支付定金和租金。
6.我/我們按《招標通知書》第 條的規定投交了各項投標文件，包括： （1） (2) (3) (4) (5) 7.投標者（正楷或大寫）：____________ 投標者法定通訊地址（正楷或大寫）：____________ 電話：____________ 電傳：____________ 圖文傳真：____________ 投標者（或法定人代表）簽名：_________ 日期：______年_____月_____日。
4. 土地招標流程是怎樣的
土地招投標是一種非常重要的市場活動，需要遵循嚴格的法律規定和流程要求。
通常來說，招標流程及注意事項： 1、招標資格與備案。招標人自行辦理招標事宜，按規定向相關部門備案；委托代理招標事宜的應簽訂委托代理合同。
2、確定招標方式。按照法律法規和規章確定公開招標或邀請招標。
3、發布招標公告或投標邀請書。實行公開招標的，應在國家或地方指定的報刊、信息網或其它媒介發布招標公告；實行邀請招標的應向三個以上符合資質條件的投標人發送投標邀請。
4、編制、發放資格預審文件和遞交資格預審申請書。采用資格預審的，編制資格預審文件，向參加投標的申請人發放資格預審文件。
5、資格預審，確定合格的投標申請人。審查、分析投標申請人報送的資格預審申請書的內容，招標人如需要對投標人的投標資格合法性和履約能力進行全面的考察，可通過資格預審的方式來進行審核。
招標人可按有關規定編制資格預審文件并在發出三日前報招標投標監督機構審查，資格預審應當按有關規定進行評審，資格預審結束后將評審結果向相關機構備案。備案三日內招標投標監督機構沒有提出異議，招標人可發出"資格預審合格通知書"，并通知所有不合格的投標人。
6、編制、發出招標文件。根據有關規定、原則和工程實際情況、要求編制招標文件，并報送招標投標監督機構進行備案審核。
審定的招標文件一經發出，招標單位不得擅自變更其內容，確需變更時，須經招標投標管理機構批準，并在投標截止日期前通知所有的投標單位。招標人按招標文件規定的時間召開發標會議，向投標人發放招標文件、施工圖紙及有關技術資料。
7、踏勘現場。招標人按招標文件要求組織投標人進行現場踏勘，解答投標方提出的問題，并形成書面材料，報招標投標監督機構備案。
8、編制、遞交投標文件。投標人按照招標文件要求編制投標書，并按規定進行密封，在規定時間送達招標 文件指定地點。
9、組建評標委員會。招標方負責組織評標專家，組建評標委員會，準備評標。
10、開標。招標人依據招標文件規定的時間和地點，開啟所有投標人按規定提交的投標文件，公開宣布投標人的名稱、投標價格及招標文件中要求的其他主要內容。
開標由招標人主持，邀請所有投標人代表和相關人員在招標投標監督機構監督下公開按程序進行。 從發布招標文件之日起至開標，時間不得少于20天。
11、評標。評標是對投標文件的評審和比較，可以采用綜合評估法或經評審的最低價中標法。
評標委員會根據招標文件規定的評標方法，借助計算機輔助評標系統對投標人的投標文件按程序要求進行全面、認真、系統地評審和比較后，確定出不超過3名合格中標候選人，并標明排列順序。 評標委員會推薦中標候選人或直接確定中標人應當符合：1、能夠最大限度滿足招標文件中規定的各項綜合評價標準；2、能夠滿足招標文件的實質性要求，并且經評審的投標價格最低，但低于企業成本的除外。
12、定標。招標人根據招標文件要求和評標委員會推薦的合格中標候選人，確定中標人，也可授權評標委員會直接確定中標人。
使用國有資金投資的項目，招標人應當確定排名第一的中標候選人為中標人。排名第一的中標候選人放棄中標，因不可抗力提出不能履行合同，或者招標文件中規定內容未滿足的，招標人可以確定排名第二的中標候選人為中標人，以此類推。
所有推薦的中標候選人未被選中的，應重新組織招標。不得在未推薦的中標候選人中確定中標人。
招標人授權評標委員會直接確定中標人的應按排序確定排名第一的為中標人。 13、中標結果公示。
招標人在確定中標人后，對中標結果進行公示，時間不少于3天。 14、中標通知書備案。
公示無異議后，招標人將工程招標、開標、評標、定評情況形成書面報告備案。發中標通知書。
15、合同簽署、備案。中標人在30個工作日內與招標人按照招標文件和投標文件訂立書面合同，簽訂合同5日內報招標投標監督機構備案。
5. 一類工業用地投標標書怎么寫
不同類型的投標，投標書的寫法不同。
一、設計標
我國建筑裝飾工程設計水平，近期有了較大的提高，設計隊伍也有了較大發展。建筑裝飾工程首先是設計，評標中先評設計標，當前發現的問題是：
1.工程定位：建筑裝飾工程范圍很廣，既有賓館飯店、*府機關，也有院校、體育場館、娛樂餐飲等，性質不同，功能不同，建筑裝飾工程設計必須與業主的地位相適應，體現業主的形象及其特征，因此設計不能錯位，定位適當，例如不能把賓館裝飾設計搬到*府機關。
2.整體協調：建筑裝飾工程是建筑工程的延伸，既是其整體的一部分，又不等同于建筑，因此設計必須從整體出發，處理好相互關系，例如一個既體現民族風格又是現代化的建筑，設計上就要貫徹這樣的風格，做到整體協調，內外呼應，特別是局部改造裝飾工程，在風格、造型、用材、色彩等相關方面，更要注意到局部與整體的關系。
3.高水平，低造價：建筑裝飾設計要根據業主投資意愿或消費傾向，結合工程特點，在方案設計既要發揮科學技術與藝術相結合，也要考慮經濟因素，做到高水平設計，低價位。
4.提倡創新，避免抄襲：一般項目相同，但在裝飾設計上又都希望能創新，但在實踐中往往一個新潮設計就照搬，有的形成生搬硬套，因此常在同類工程項目中碰見設計是熟面孔。
5.提倡時尚，但避免一陣風：如前一段時間我國建筑裝飾設計集中在某些用材上，都用柚木，后來是櫸木、桃木，石材是大花白、西班牙米黃，沒有針對工程特點選用適用的品種。
6.裝飾與藝術脫節：往往在局部處理上形成眼花繚亂，沒有清新、優雅的氣氛，降低了藝術效果。
7.裝飾與功能脫節：為了裝飾效果而忽略了服務功能，好看不好用。
8.裝飾與空間利用脫節：沒有考慮到空間的合理利用，如有的設計為了裝飾而占用了必要的室內通道。
二、經濟標
設計確定以后，企業能否入圍，決定于經濟標，其中的問題有：
1.工程量的差異：建筑裝飾變化多，經常出現定額中沒有的項目，如異型裝飾，定額以外的項目工程量有高低之差，怎樣既能體現設計意圖又要降低成本。
2.材料的價差：材料在整個造價中占到30%~50%，按照設計要求選用同一品種材料價差很大，對工程造價影響較大。
3.取費高低：國家現在是指導費率，企業管理水平不同，費用也不同。
4.利潤高低：企業在投標中有的承諾讓利，企業結合工程情況取利有高有低，例如有的企業由于淡季或業主還有后續工程而讓利，投標中要做到知此知彼，確定利潤率。
三、技術標
投標中，商務標（設計標）是準入，經濟標是入圍，技術標是投標中最后一環，技術標的問題有：
1.包裝與內容：對標書當前普遍注意了包裝，注意外觀與模式，但經常出現的問題是包裝很講究，但內容很空洞。
2.暗標中的廢標：施工組織設計一般是暗標，但有的包裝、模式沒有按照招標文件統一要求，或者是某一細部出現了企業的特征等，造成廢標。
3.內容一般化：施工組織設計注意了模式和條款，工藝和規范套用細而全，但沒有結合工程的實際，失去了針對性，有的企業已通過了質量認證和環保認證，但沒有針對相關工程制定具體的組織措施。
4.選用標準不當：工程質量標準應當用現行的不能再延用過期的，如不能再用2002年已撤消的《北京市高級建筑裝飾工程質量驗收標準》，但現在還有企業在施工組織設計中提出，有的甚至以優質工程項目來代替標
準。
5.可行性差：建筑裝飾工程涉及結構、基底、水、電、風、消防、智能等，但在施工進度中只排列了裝修部分而忽略了與眾多專業與分包方面的交叉銜接，缺乏整體協調。
6.簡短適度：有的施工組織設計篇幅很長，一般情況體現較多，但對相關重點卻一帶而過，避重就輕，遺漏重點環節，例如工程正趕上雨季或冬季，但施工組織設計中卻沒有具體措施。任何一個工程離不開用電，但在一個施工組織設計中沒有體現動力用電量、照明用電量、平時用電和高峰用電量等。
7.技術標又分明標和暗標。
明標是招標方公開標底，包括技術指標，項目預算案等的招標方式.
暗標則是指不公開投標人名稱，招標方監督人員將標書的投標單位進行編號，交由評標委員會進行評審，評審結果確定后，核對各編號的投標人，確定中標單位.
8.技術標的內容應為仿宋三號字，表格內和頁碼應為仿宋五號字。
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