榮觀房產網1. 為什么投資性房地產下有個明細科目成本
因為公允變動的時候，需要計入明細科目“ 投資性房地產-公允價值變動”，可以很明確分出成本和漲價跌價部分。
如果沒有明細科目，假設買入價值為100萬，會變成如下分錄：借 投資性房地產 100貸 銀行存款 100某段時間后價值為110借 投資性房地產 10貸 公允價值變動損益 10范圍再擴大，你有N個投資性房地產，每年價值都在變動，你一股腦全部計入投資性房地產（沒明細科目），那么時間一長，你就無法區分哪個成本是多少，哪個漲價多少，哪個跌價多少，又要重新翻閱資料，增加了工作量。
2. 為什么投資性房地產下有個明細科目成本
因為公允變動的時候，需要計入明細科目“ 投資性房地產-公允價值變動”，可以很明確分出成本和漲價跌價部分。
如果沒有明細科目，假設買入價值為100萬，會變成如下分錄：
借 投資性房地產 100
貸 銀行存款 100
某段時間后價值為110
借 投資性房地產 10
貸 公允價值變動損益 10
范圍再擴大，你有N個投資性房地產，每年價值都在變動，你一股腦全部計入投資性房地產（沒明細科目），那么時間一長，你就無法區分哪個成本是多少，哪個漲價多少，哪個跌價多少，又要重新翻閱資料，增加了工作量。
3. 投資性房地產 賬務處理
你好！
本題考慮2個方面：
1、從自用轉換到投資性房地產時：
由于轉換日公允價值大于賬面價值的差額為10萬元，這10萬在之后處置時，會通過
借：資本公積 10
貸：其他業務收入 10
予以核銷。
2、處置日
實際收到的金額為100萬元，投資性房地產的賬面余額為80萬元。其中成本為70萬元，公允價值變動為10萬元。
借：銀行存款 100
貸：其他業務收入 100
借：其他業務成本 80
貸：投資性房地產-成本 70
--公允價值變動 10
同時，將投資性房地產累計公允價值變動轉入其他業務收入
借：公允價值變動損益 10
貸：其他業務收入 10
所以，該項投資性房地產的凈收益為40萬元（其他業務收入-其他業務成本）
建議：本類型題在中級會計實務一書獨立章節---投資性房地產有詳細講述。2009年的書77頁。
希望我的回答能夠幫助你。
4. 投資性房地產的確認及賬務處理
（一）采用成本模式計量的投資性房地產比照固定資產或無形資產進行核算。
（二）采用公允價值模式計量的投資性房地產的主要賬務處理
1.企業外購、自行建造等取得的投資性房地產，應按投資性房地產準則確定的成本，借記本科目（成本），貸記"銀行存款"、"在建工程"等科目。
2. 將作為存貨的房產轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產，應按該項房產在轉換日的賬面價值，借記本科目（成本），已計提跌價準備的，借記"存貨跌價準備"科目，按其賬面余額，貸記"庫存商品"科目。同時，按該項房產在轉換日的公允價值與其賬面價值的差額，借記本科目（公允價值變動），貸記"資本公積——其他資本公積"科目，或借記"公允價值變動損益"科目，貸記本科目（公允價值變動）。
將自用土地使用權或建筑物轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產，按該項土地使用權或建筑物在轉換日的賬面價值，借記本科目（成本），按已計提的累計攤銷或累計折舊，借記"累計攤銷"、"累計折舊"科目，已計提減值準備的，借記"無形資產減值準備"、"固定資產減值準備"科目，按其賬面余額，貸記"無形資產"、"固定資產"科目。同時，按該項土地使用權或建筑物在轉換日的公允價值與其賬面價值的差額，借記本科目（公允價值變動），貸記"資本公積——其他資本公積"科目，或借記"公允價值變動損益"科目，貸記本科目（公允價值變動）。
3. 投資性房地產進行改良或裝修時，應按該項投資性房地產的賬面余額，借記"在建工程"科目，按該項投資性房地產的成本，貸記本科目（成本），按該項投資性房地產的公允價值變動，貸記或借記本科目（公允價值變動）。
4. 資產負債表日，投資性房地產的公允價值高于其賬面余額的差額，借記本科目（公允價值變動），貸記"公允價值變動損益"科目；公允價值低于其賬面余額的差額，做相反的會計分錄。
5. 將采用公允價值模式計量的投資性房地產轉為自用時，應按該項投資性房地產在轉換日的公允價值，借記"固定資產"、"無形資產"科目，按該項投資性房地產的成本，貸記本科目（成本），按該項投資性房地產的公允價值變動，貸記或借記本科目（公允價值變動），按其差額，貸記或借記"公允價值變動損益"科目。
6. 處置投資性房地產時，應按實際收到的金額，借記"銀行存款"等科目，按該項投資性房地產的成本，貸記本科目（成本），按該項投資性房地產的公允價值變動，貸記或借記本科目（公允價值變動），按其差額，貸記或借記"投資收益"科目。同時，按該項投資性房地產的公允價值變動，借記或貸記"公允價值變動損益"、"資本公積——其他資本公積"科目，貸記或借記"投資收益"科目。
四、本科目期末借方余額，反映企業投資性房地產的價值。
5. 投資性房地產會計分錄
原發布者：zclxxj
成本模式：1、投資性房地產初始計量外購投資性房地產借：投資性房地產貸：銀行存款、應付賬款等自行建造投資性房地產借：投資性房地產貸：在建工程或開發產品（房地產企業）自用房地產轉投資性房地產借：投資性房地產累計折舊固定資產或無形資產減值準備貸：固定資產或無形資產投資性房地產累計折舊投資性房地產減值準備存貨轉投資性房地產借：投資性房地產（存貨賬面余額）存貨跌價準備貸：開發產品（開發產品賬面余額）2、投資性房地產后續支出轉為改良或裝修借：投資性房地產-在建投資性房地產累計折舊（攤銷）投資性房地產減值準備貸：投資性房地產符合資本化條件的改良或裝修支出借：投資性房地產-在建貸：銀行存款、應付賬款等不符合資本化條件的改良或裝修支出（日常維護）借：其他業務成本貸：銀行存款、應付賬款等改良或裝修完成時借：投資性房地產貸：投資性房地產-在建3、投資性房地產后續計量計提折舊或攤銷借：其他業務成本貸：投資性房地產累計折舊（攤銷）計提減值準備借：資產減值損失貸：投資性房地產減值準備租金收入借：銀行存款貸：其他業務收入4、投資性房地產處置實際收到的處置收入借：銀行存款貸：其他業務收入結轉處置成本借：其他業務成本（投資性房地產賬面價值）投資性房地產累計折舊（攤銷）投資性房地產減值準備貸：投資性
6. 投資性房地產分錄
1. 成本模式對外出租
借：投資性房地產 - 成本 1350
累計折舊 180
貸：固定資產 1350
投資性房地產累計折舊 180
2.公允模式對外出租
借：投資性房地產 - 成本 1200
累計折舊 180
貸：固定資產 1350
資本公積 - 其他資本公積 30
這里計入資本公積是因為轉換日，公允價值1200大于賬面價值1170
3. 對固定資產計提折舊（成本模式下）， 1170*(1-5%)/(20*12)=4.63
借：其他業務成本 4.63
貸：投資性房地產累計折舊 4.63
7. 投資性房地產的審計要點
（一）投資性房地產的審計目標投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產.投資性房地產的審計目標一般包括：確定投資性房地產是否存在；確定投資性房地產是否歸被審計單位所有；確定投資性房地產的增減的記錄是否完整；確定投資性房地產的計價方法是否恰當；確定采用成本模式計量的投資性房地產的折舊計提或攤銷*策是否恰當；確定采用成本模式計量的投資性房地產的減值準備的計提方法是否正確，計提是否充分；確定采用成本模式計量的投資性房地產的減值準備增減變動的記錄是否完整；確定采用公允價值模式計量的投資性房地產的公允價值的確定是否合理；確定投資性房地產，投資性房地產累計折舊和投資性房地產減值準備的期末余額是否正確；確定投資性房地產，投資性房地產累計折舊和投資性房地產減值準備的披露是否恰當.（二）投資性房地產的實質性程序投資性房地產的實質性程序通常包括：1.獲取或編制投資性房地產明細表，復核加計正確，并與總賬數和明細賬合計數核對相符；結合累計攤銷（折舊），投資性房地產減值準備科目與報表數核對相符.2.檢查納人投資性房地產范圍的建筑物和土地使用權是否符合會計準則的規定.3.檢查投資性房地產后續計量模式選用的依據是否充分.與上年*策進行比較，確定后續計量模式的一致性.如不一致，則詳細記錄變動原因.4.確定投資性房地產后續計量選用公允價值模式*策恰當，計算復核期末計價正確： （1）詢問并獲取相關資料，評價被審汁單位確定公允價值采用方法的適當性，公允價值選用的合理性，包括公司的決策程序，公允價值的確定方法，估值模型的選擇，披露的充分性等. （2）被審計單位投資性房地產的后續計撾采用公允價值模式計價的，期末，應逐項檢查公允價值的確定依據是否充分.公允價值變動損益計算是否正確，會計處理是否正確d與公允價值變動損益項目中的相應數字核對相符.（3），如果需利用專家等的丁作，應對專家的執業資格和勝任能力，工作結果等進行評價.5.投資性房地產后續計量選用成本計量模式，確定投資性房地產累計攤銷（折舊）*策恰當，計算復核本年度攤銷（折舊）的計提是否正確：（1）了解被審計單位所使用的建筑物折舊率和土地使用權攤銷率，確定其是否恰當.（2）確認被審計單位除已提足折舊的建筑物外，其他投資性房地產坶已計提折舊和攤銷.（3）根據投資性房地產的平均水平測算全年的攤銷（折舊）額，并與投資性房地產巾的累計折舊和攤銷本期增加數相核對，如有差異，查明原因.（4）將本期累計折舊和攤銷金額與利潤表其他業務支出中的相應數字核對無誤.6.期末對成本計量的投資性房地產進行如下逐項檢查，以確定投資性房地產是否已經發生減值：（1）核對投資性房地產減值準備本期與以前年度計提方法是否一致，如有差異，查明*策調整的原因，并確定*策改變對本期損益的影響，提請被審計單位做適當披露.（2）確有出現導致其可收網金額低于賬面價值的情況，將可收回金額低于賬面價值的差額作為投資性房地產減值準備予以計提，并與投資性房地產中的減值準備本期增加數相核對，如有差異，查明原因.（3）將本期減值準備計提金額與利潤表資產減值損失巾的相應數字核對無誤.（4）檢查投資性房地產減值準備是否按單項資產（或資產組）計提，計提依據是否充分，得到適當批準，減值損失是否沒有轉回. 7.確定投資性房地產后續計量模式的轉換恰當：（1）檢查董事會等決議文件，確定后續計量模式改變的適當性，會計處理的正確性，并提請被審計單位進行充分披露.（2）審查投資性房地產成本計量模式轉為公允價值計嫩模式是否作為會計*策變更進行追溯調整期初留存收益處理；采用公允價值計量模式的投資性房地產不得從公允價值計量模式轉為成本計量模式.8.如被審計單位投資性房地產與其他資產發生相互轉換的，應審查轉換依據是否充分是否經過有效批準，轉換日房地產成本計量是否正確，會計處理是否正確：（1）復核在成本模式下，是否將房地產轉換前的賬面價值作為轉換后的入賬價值； （2）復核采用公允價值模式計！蘞的投資性房地產轉換為自用房地產時，是否以其轉換當日的公允價值作為向用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益；（3）自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計世的投資性房地產時，投資性房地產按照轉換當日的公允價值計價，轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益；轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入資本公積. 9.獲取租賃合同等文件，重新計算租金收入，并與利潤表其他業務收入中的相應數字核對無誤.10.檢查本期對投資性房地產進行改良或裝修的會計處理是否正確.11.檢查有無與關聯方的投資性房地產購售活動，是否經適當授權，交易價格是否公允.12.結合銀行借款等項目的審計，了解建筑物，土地使用權是否存在抵押，擔保情況.如有，則應詳細記錄，檢查投資性房地產的保險情況.13.確定投資性房地產已恰當列報.。