榮觀房產網1. 請教 房地產項目驗收的流程
一、竣工驗收概要：
竣工驗收是房地產開發項目運營過程的最后一個程序，是全面考核建設工作、檢查是否符合設計要求和工程質量的重要環節，同時也是確保房地產開發項目質量的關鍵。
《城市房地產管理法》第26條和2款規定：房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用。
《城市房地產開發管理暫行辦法》規定，房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向主管部門提出綜合驗收申請，主管部門應當在收到申請后一個月內組織有關部門進行綜合驗收。綜合驗收不合格的，不準交付使用。綜合驗收應當包括以下內容：（1）規劃要求是否落實；（2）配套建設的基礎設施和公共服務設施是否建設完畢；（3）單項工程質量驗收手續是否完備；（4）拆遷補償安置方案是否落實；（5）物業管理是否落實；（6）其他。
《城市房地產管理法》第17條還規定：房地產開發項目的質量責任由房地產開發企業承擔。房地產開發企業與設計、施工單位的質量責任關系，按照有關法律、法規的規定執行。
《房地產開發經營條例》第17條規定，房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民*府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。該《條例》還規定，住宅小區等群體房地產開發項目竣工，應當依照下列要求進行綜合驗收：（1）城市規劃設計條件的落實情況；（2）城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況；（3）單項工程的工程質量驗收情況；（4）拆遷安置方案的落實情況；（5）物業管理的落實情況。住宅小區等群體房地產開發項目實行分期開發的，可以分期驗收。
二、竣工驗收部門
項目總體竣工驗收具體涉及到的單位有：天津市規劃和國土資源局、天津市建委、天津市技術監督局、房管局、環保局、安全監督部門、消防部門、氣象部門、水、電部門、電信部門、郵*部門、地名等各有關單位。
2. 房地產項目做環評需要什么附件
房地產項目立項（發改委）之前，就要做環評（環境評估報告），房地產開發公司由開發部（有些房產公司也叫外聯部、投資發展部、戰略發展部等）負責環評手續的辦理。
知識拓展：環評（包括立項）就屬于報批報建中的一個小環節，報批報建手續的辦理均由房地產公司的開發部負責。主要配合工程建設周期及進度負責辦理建設所必須得合法合規手續等證照，如：建設工程用地規劃許可證、國有土地使用權證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預售許可證、竣工驗收、聯合驗收等等。這些是報批報建手續中的必須獲取的證件，也是報批報建主線。環評手續主要是要請一家具備環評資質的環評單位對房地產項目所在地進行環境評估，需要得出：項目周邊環境的分析、項目在建時同環境的影響、項目建成后同環境的關系分析，就比方包括排污量等指標的分析等，具體環評單位會知道的。環評手續的辦理是在環保局，環評報告制作完成后，送達環保局評審通過。
3. 房地產從立項到竣工驗收 需要簽訂哪些合同
第一步 房地產開發公司的設立
第二步 房地產開發項目的立項和可行性研究
1、房地產開發項目的立項和可行性研究階段的法律程序
2、房地產開發項目立項和可行性研究階段的相關稅費
第三步 房地產開發項目的規劃設計和市*配套
房地產開發項目規劃設計和市*配套階段的法律程序
一、房地產開發項目的規劃設計
二、房地產開發項目的市*配套
第四步 房地產開發項目土地使用權的取得
一、國有土地使用權的出讓
二、國有土地使用權的劃撥
三、集體土地的征用
第五步 房地產開發項目的拆遷安置 房地產開發項目拆遷安置階段的法律程序
第六步 房地產開發項目的開工、建設、竣工階段
一、房地產開發項目開工前準備工作
二、房地產開發項目的工程建設招投標
三、房地產開發項目開工手續的辦理
第七步 房地產開發項目的經營階段
一、外銷商品房的銷售
二、內銷商品房的銷售
三、房地產出租的綜合管理
四、房地產出租的專項（外地來京人員）管理
五、房地產的抵押
第八步 房地產開發項目的物業管理階段
4. 環評工作的詳細程序步驟及所需環評資料
就我的經驗來說，環評工作主要由以下階段構成。
1、首先環評單位和建設方簽訂環評合同。合同只是法律效力上的，一般來說，合同里都會寫明收到首付款后才開始工作。
2、收集資料。這是環評中非常重要的環節，直接關系到環評質量的好壞。收集的資料種類很多，一般都會給建設方寫一張環評所需資料清單。給你一份資料清單吧，你可以參考一下。
環評所需資料清單
1）、主要工藝設備名稱、型號規格及數量。
2）、原輔材料供應及消耗（原料、配料、電、新水和循環水的年消耗量和單位消耗量）。
3）、公用工程：供電系統：需要自建幾座變電所？變電所的規模？
供水系統：新鮮用水量、循環冷卻用水量、生活用水量，生產用水量、消防用水量各是多少？
供暖系統： 若項目有自建供暖系統，供暖鍋爐的大小、種類、規模；燃料的種類、來源、年消耗量、鍋爐的循環補充水量。
供汽系統：項目是否新建供汽系統？若新建，供汽系統的規模是多少？總用汽量是多少（其中的生產用汽、采暖用汽、除氧氣耗汽、汽水損失、運行惡化耗汽各是多少？）？
污水處理：采用何種污水處理工藝？年處理能力多少？主要處理工藝流程？ 處理后的污水如何處理？項目生活廢水排放量，生活污水中COD、BOD和NH3-N排放初始濃度，及處理后的濃度、削減量和最終排放量。
4）、鍋爐：鍋爐的大小、種類、規模、用途、各種用途所占比例鍋爐的大小、種類、規模；燃料的種類、來源、年消耗量、鍋爐的循環補充水量。
5）、固廢：燃煤爐渣、生活垃圾產生量及去向。
6）、項目總平面布置圖。
7）、項目總平面布置圖主要技術經濟指標。
8）、項目總投資額及來源。
9）、新建構筑物指標。（新建構筑物名稱、面積、體積、結構形式）
10）、建廠區域地勘報告。
11）、環境現狀調查報告。
12）、項目物料運輸情況。
13）、建設方基本資料（公司名稱、法人、聯系方式、公司地址、所從事行業）
如果是報告書的話，收集的資料還包括：建設地近3年氣象數據（包括風頻、風速、風向、溫度、濕度等等。這些要去氣象局買）、監測資料（包括大氣、地表水、地下水和聲環境。這些要和當地監測站聯系，出錢請他們去監測）、項目的可行性研究報告（一般來說可研在環評之前）、項目的水文及地質勘探報告、項目的備案證明、立項批文等文件。
3、報告書或者表的編制。編制過程中有任何問題都要積極和建設方溝通。比如除塵器的選擇、環保投資、排放總量的核準。（尤其是排放總量方面，一定要讓建設方多和環保局溝通拿到總量，不然你寫的環評沒有任何意義。）一般來說，編制報告書的時間較長，四十天左右；而報告表的編制時間較短，十五天左右。
4、評審。一般來說，報告書需要環保局專門組織專家進行評審，需要開評審會，環評單位需要將項目的工藝、排污、污染源、排污量、環保措施及投資等等等等向專家及環保局進行介紹。然后專家們進行討論，得出結論。一般來說都會在會議紀要里寫：本環評經修改后可以作為本項目設計和環境管理的依據。
5、修改。一般來說，專家會提一些意見（因為不提是不可能的，不然請他來干嗎？），環評單位要根據會議紀要里寫的意見逐條修改，修改完后出一本補充材料或者重新印一本報告書，交給建設方。
6、審批。建設方拿到環評單位的修改稿后就可以拿到環保局拿批文了。