榮觀房產網1. 大型房地產公司如何控制工程質量
課本上教我們從人、機、料、藝、環五個方面著手，也教我們從資源引入、資源投入、資源采用、產品形成、產品、產品交付、產品使用等全過程的管理。
建設項目從項目策劃階段、項目設計、項目建設、項目交付、項目使用、項目的拆除全過程管理。實際過程中，建設單位的項目工程管理如何提高或者說控制工程質量呢？以下是我從一個開發的管理模式中總結出來的。
1.從產品的質量問題的源頭來控制 產品質量問題的源頭是哪里，由于房地產開發商并不生產產品、也不設計產品，因此其源頭就是商品服務供應者。用這個開發商的說法就是合作伙伴的選擇上。
用工程師的說法是預約采購商。也就是選擇商品與服務供應者。
如果是好的供應商，其產品質量好、生產技術高、管理能力強，那么建筑產品的質量無疑會好一些。 規定或者把握好堪察、設計、總承包、分包、監理、設備材料供應商等候選資格，淘汰原則。
不由領導決定，而是從客觀的比較上來選擇。 堅持低價中標，同時滿足基本的入圍條件，其實就是質量保證的最佳前提。
同時通過合同、付款條件、質量承諾來制約各承包商的質量行為。 2.控制內部員工的行為 保證內部員工的工作積極性與工作行為的客觀、公正性。
內部員工包括幾個部門來參與工程質量監督，現場工程師、工程管理中心（獨立于各項目和各與質量相關的部門）、客戶服務中心，都有工程質量監督與評價的權力。最后的質量評價權在消費者（購房者手中）。
通過客戶投訴率、返修率、質量問題率、被索賠等方面來考核這幾個部門的員工的工作業績。把問題作為獎金與進升的主要條件之一。
現場工程師查原材料與合同的相符性，工程質量的直接責任屬現場工程師。通過評估、驗收、業主移交來評價工程質量。
把弄虛作假與員工的否定直接相連。公司質量管理中心完全獨立于項目的經營與管理，可一票否則所有的與工程質量相關的行為與決策。
3.把評估、業主反映與承包商的價格條件相連，并在合同中約定與此相關的獎懲。并認真執行。
4.進場材料與構件的把關，并嚴格按規定程序進行，如果發現有造假行為，是一次性的行為。現場工程師把關，工程管理中心抽查核實，最后的用戶幾年的投訴才能過最后一關。
5.過程控制加成品驗收 過程控制包括加強模板、支架、輔助性設施、機械，工藝等的檢查監督。制定標準行為和樣板，通過核對標準行為來控制。
過程控制通過過程驗收、培訓、示范來誘導。加強驗收、檢查。
6.問題匯總與案例分析 發現的問題進行研究，做成案例進行講解。把好的做法推廣，有質量隱患的做法進行淘汰。
7.讓客戶參與驗收 一方面，組織一個專業隊伍，把自己立于客戶的角度來驗收和挑毛病。另一方面，把客戶引入工程質量驗收系統中，如業主開放、入伙驗收、保修問題匯集。
并把驗收結果與內部員工薪資和承包商價格條件的調整掛鉤。 8.各參與方的集中審圖與問題討論 包括建設方自己（設計部、工程管理中心、客戶部、項目部）、監理、施工（包括分包）、設計的全封閉集中審圖。
2. 大型房地產公司如何控制工程質量
課本上教我們從人、機、料、藝、環五個方面著手，也教我們從資源引入、資源投入、資源采用、產品形成、產品、產品交付、產品使用等全過程的管理。建設項目從項目策劃階段、項目設計、項目建設、項目交付、項目使用、項目的拆除全過程管理。實際過程中，建設單位的項目工程管理如何提高或者說控制工程質量呢？以下是我從一個開發的管理模式中總結出來的。
1.從產品的質量問題的源頭來控制
產品質量問題的源頭是哪里，由于房地產開發商并不生產產品、也不設計產品，因此其源頭就是商品服務供應者。用這個開發商的說法就是合作伙伴的選擇上。用工程師的說法是預約采購商。也就是選擇商品與服務供應者。如果是好的供應商，其產品質量好、生產技術高、管理能力強，那么建筑產品的質量無疑會好一些。
規定或者把握好堪察、設計、總承包、分包、監理、設備材料供應商等候選資格，淘汰原則。不由領導決定，而是從客觀的比較上來選擇。
堅持低價中標，同時滿足基本的入圍條件，其實就是質量保證的最佳前提。同時通過合同、付款條件、質量承諾來制約各承包商的質量行為。
2.控制內部員工的行為
保證內部員工的工作積極性與工作行為的客觀、公正性。內部員工包括幾個部門來參與工程質量監督，現場工程師、工程管理中心（獨立于各項目和各與質量相關的部門）、客戶服務中心，都有工程質量監督與評價的權力。最后的質量評價權在消費者（購房者手中）。通過客戶投訴率、返修率、質量問題率、被索賠等方面來考核這幾個部門的員工的工作業績。把問題作為獎金與進升的主要條件之一。
現場工程師查原材料與合同的相符性，工程質量的直接責任屬現場工程師。通過評估、驗收、業主移交來評價工程質量。把弄虛作假與員工的否定直接相連。公司質量管理中心完全獨立于項目的經營與管理，可一票否則所有的與工程質量相關的行為與決策。
3.把評估、業主反映與承包商的價格條件相連，并在合同中約定與此相關的獎懲。并認真執行。
4.進場材料與構件的把關，并嚴格按規定程序進行，如果發現有造假行為，是一次性的行為。現場工程師把關，工程管理中心抽查核實，最后的用戶幾年的投訴才能過最后一關。
5.過程控制加成品驗收
過程控制包括加強模板、支架、輔助性設施、機械，工藝等的檢查監督。制定標準行為和樣板，通過核對標準行為來控制。
過程控制通過過程驗收、培訓、示范來誘導。加強驗收、檢查。
6.問題匯總與案例分析
發現的問題進行研究，做成案例進行講解。把好的做法推廣，有質量隱患的做法進行淘汰。
7.讓客戶參與驗收
一方面，組織一個專業隊伍，把自己立于客戶的角度來驗收和挑毛病。另一方面，把客戶引入工程質量驗收系統中，如業主開放、入伙驗收、保修問題匯集。并把驗收結果與內部員工薪資和承包商價格條件的調整掛鉤。
8.各參與方的集中審圖與問題討論
包括建設方自己（設計部、工程管理中心、客戶部、項目部）、監理、施工（包括分包）、設計的全封閉集中審圖。
3. 房地產工程質量管理與質量缺陷解決
【鄭州】房地產工程質量管理與質量缺陷解決（5月18-19）目前房地產企業工程質量控制普遍在技術管理上存在著薄弱環節，按照工程建造的順序、工程技術管控的要點、施工現場關鍵工序工藝控制的要點。
提出全面及有針對性的技術解決方案，通過工程質量技術管理的“事前預防、事中管理、事后檢驗”的技術管理方法，在技術環節上根治房地產行業屢禁不止的工程質量通病。本課程中房商學院特邀知名工程專家通過理論引導、實戰經驗總結和大量的案例分享，通過分析和總結國內大型房地產企業工程質量在管理上出現的各種常見工程質量通病及產生的原因，提出有針對性的技術解決方案；實用性地講解不同施工階段、施工部位、關鍵工序工藝的工程質量技術標準和技術控制要點。
4. 房地產工程質量控制要點是什么
工程項目質量控制要點分析： 1、加強對施工人員的管理：對直接參與項目的組織者、指揮者和操作者的有效管理和使用。
人，作為控制對象能避免生失誤，作為控制動力能充分調動人的積極性和發揮人的主觀能動性。要加強紀律教育、職業道德、專業技術培訓、健全崗位責任制、改善勞動條件等等。
同時，還應加強施工管理人員的技術培訓和專業水平的提高，以及對新技術產品的了解掌握。培養施工人員的敬業精神與細致的工作作風，施工中不遺瑣碎，不留后患。
2、加強對材料的管理： 材料是工程施工的物質條件，沒有材料就無法施工，而材料質量是工程質量的基礎，沒有高質地的材料，一切施工質量都不會有保證。加強材料的質量控制，是提高工程質量的重要保證。
具體要做到材料進場驗收。基礎環節是對材料外觀、尺寸、性狀、數量等進行檢查。
其次要檢查材料的證明文件和供應商的供應資質，以及相關技術標準。還要做好材料的抽樣送檢。
對部分重要材料試驗的取樣、送檢過程，應由監理工程師或建設單位的代表到場見證，確認取樣符合有關規定，同時將試樣封存，直至送達試驗單位。 3、加強對施工設備的管理： 制定機械化施工方案，應充分發揮機械的效能，力求獲得較好的綜合經濟效益。
從保證項目施工質量角度出發，應著重從機械設備的選型、機型設備的主要性能參數和機械設備的使用操作要求等三方面予以控制。第四，在項目實施方案審批時，必須結合項目實際，從技術、組織、管理、經濟等方面進行全面分析、綜合考慮，確保方案在技術上可行，在經濟上合理，以確保工程質量。
第五，施工環境與施工工序控制。施工工序是形成施工質量的必要因素，為了把工程質量從事后檢查轉向事前控制，達到“以預防為主”的目的，必須加強對施工工序的質量控制。
工序質量的控制應采用數理統計方法，通過對工序部分檢驗的數據進行統計、分析，來判斷整個工序的質量是否穩定、正常。 4、加強項目施工質量監督： 施工項目質量控制體系在運行過程中，各項活動及其結果不可避免地會有發生偏離標準的可能。
為此必須實施質量監督。質量監督有組織內部監督和外部監督，其中需方或第三方對組織進行的監督是外部質量監督。
質量監督是復合性監督，任務是對項目進行連續性的監視和驗證。發現偏離質量管理標準和技術標準的情況時及時反饋，要求組織采取糾正措施，從而促使組織的質量活動和施工項目質量符合標準所規定的要求。
實施質量監督是保證施工項目控制體系正常運行的手段。外部質量監督應與組織本身的質量監督考核工作相結合，杜絕重大質量事故的發生，促進組織各部門認真貫徹各項規定。
工程施工質量控制工作的措施： 1、完善質量管理體系： 現代工程施工質量控制研究的深入為工程施工企業質量管理體系的建立與完善奠定了良好的基礎，使得現代工程施工企業能夠以質量控制研究理論為基礎促進自身質量控制體系的完善。現代工程施工企業質量管理體系應根據自身施工管理架構與工作流程構建基礎質量控制管理體系，并結合工程實際情況進行質量控制的完善，以這樣的管理體系建立、完善方式使企業在進行每一項工程施工時都能夠保障質量管理體系的適應性，滿足工程實際需求。
2、加強施工規劃管理： 施工規劃管理對工程施工質量有著重要的影響，是現代工程施工質量控制與管理工作的重要內容。由于施工規劃工作不當造成工程施工質量問題發生屢見不鮮，其已經成為影響現代工程施工質量工作的重要因素之一。
在工程施工前的技術交底過程中，施工企業即應組織相應的人員進行施工規劃工作，對施工場地進行科學的規劃、對施工用材料存放、設備存放、設備養護時間等進行合理安排，以此滿足工程施工需要，為保障工程施工質量奠定基礎。 3、科學地設置質量控制點： 現代工程施工質量控制需要施工企業以科學的質量控制點為控制對象，運用現代質量管理方式嚴格的進行質量控制，以此保障施工質量。
針對現代工程施工質量控制要點，施工企業應科學的進行施工質量控制點，以科學的施工質量控制點進行施工質量控制，達到施工質量管理的目的。針對現代工程施工質量管理現狀，施工企業應在工程交底過程即開始施工分析工作，以影響工程施工質量的各項因素為控制重點科學的設置施工質量控制點，通過嚴格的施工質量控制點保障工程施工質量。
我國工程施工質量控制過程中，許多企業存在施工質量控制點不科學、不符合工程實際情況的現狀，其一方面是由于施工企業技術水平導致施工企業不能科學的進行施工質量控制點設置，另一方面也是由于施工企業為了節省設置時間、減少施工質量控制點設置工作量而套用一般工程施工質量控制點。 4、加強工程施工過程質量控制： 現代工程施工企業應加強現場施工技術人員與質量管理人員的巡檢與旁站，保障施工過程各項控制要點處于受控狀態，同時通過現場技術人員與質量管理人員的巡檢旁站監督施工人員的施工過程，保障工程施工質量。
通過嚴格的現場管理為保障工程施工質量奠定基礎，為工程技術參數、施工工藝管理奠定基礎，保障工程施工質量處于受控狀態，。
5. 房地產是如何實現工程施工管理的
對于房地產開發企業來說，開發項目的建筑施工和建筑工程安裝是生產階段最主要的任務，它不僅決定開發企業能否為社會提供優質的房地產產品，而且從經濟角度分析，施工階段的投入和開支遠高于準備階段。
因此，有效的施工管理也是合理節約開支、提高房地產開發項目投資效益的關鍵環節。鑒于上述特點，房地產開發商的工程施工管理活動可以總結歸納為一個系統模型，如圖所示。
這一工程項目管理系統包括人、財、物控制系統，工程進度計劃控制系統，質量控制，合同履行保證系統，經濟效益保證系統等五個子系統。所以，只有五個子系統的協調有效運轉，才能使一個房地產開發項目的施工順利進行。
6. 如何管控工程質量
隨著社會生產力的發展和科學技術的進步，建設工程在工程管理上的要求也日益規范化、系統化，工程成本、工程進度以及工程質量和安全等方面與以往有著質的飛躍。
當前，如何保證工程項目的質量將成為每一個項目經理所面臨的最大考驗。“百年大計，質量第一”。
項目經理作為項目工程建設的總指揮，肩負著保證工程項目質量的重任。為此，必須要以質量立信譽，以管理求效益，強化施工現場管理。
要保證工程項目的質量，關鍵在于要保證工程項目在施工作業過程中的質量控制。由于工程項目施工涉及面廣，其施工過程是一個極其復雜的綜合過程，再加上項目位置固定，生產流動，結構類型不一，以及質量要求，施工方法不同，體形大，整體性強，建設周期長，受自然條件影響大等特點，故施工項目的質量比一般工業產品的質量更加難以控制。
因此，必須推行質量保證體系的全面管理：1 科學管理，建立健全各項管理制度 制定崗位責任制和各項規章制度是企業管理的首要任務和重要部分。項目經理必須重視制度的建立，在施工現場必須抓好督促及落實工作，并要在原有的規章制度基礎上，根據該工地的實際情況，建立各種人員的崗位責任制，明確工地管理人員的職責，且成文張貼于工地辦公室，以便對照執行。
同時明確各種機具、用電、井字架以及外墻腳手架等設備的操作和維修制度，由專人負責，專人管理，保證各項工作到位，責任落實到位。以“穗福小學”工程為例：工程項目部根據工地的實際情況，建立了調度會、分析會、交底會和檢查考核制度，并建立資料擋案制。
強化計劃管理，根據總進度要求，針對施工實際及時修正計劃，實現對重要節點的控制，使計劃管理處于最佳狀態。在工地建立簡報制度，將工程情況及時通報各方，并建立了總結制度，從而大大加強了現場施工管理，并贏得各方的一致好評。
2 提高認識，加強對一線工人的管理 提高施工管理水平，必須思想領先，即首先要提高管理意識。企業核心問題是管理。
由于生產工人流動性大，普遍技術素質差，質量意識薄弱，只重工作進度，忽視工程規模及質量，貪圖方便，盲目求快，責任性不強，安全意識差，給施工管理帶來很大難度，對這些意識和做法要徹底改變。項目經理在提高管理人員意識的基礎上，對生產工人也要加強管理。
具體的做法是實施“一選擇，二教育，三管理”的原則。一選擇即對生產工人實行“優勝劣汰”的原則，對那些安全意識差、技術素質低、不服從管理的生產工人必須淘汰。
二教育既是對工人上崗前必須實行“三級教育”，進場前作好各項安全技術交底，并進行安全技術簽證。對各施工班組工人必須實行獎罰分明的制度，以充分調動工人的積極性，發揮工人的主導作用。
對各工種，各項目主要部位操作人員等也要實行崗前培訓。三管理即是在施工前必須向生產工人做好各項技術交底工作，在施工過程中嚴格控制每道工序，實行跟蹤、監督、記錄、復查或抽查，從技術措施到實際操作中嚴格把好質量關。
堅持自檢、互檢、抽檢相結合；堅持上道工序不合格不流入下一道工序的具體做法，特別對容易發生質量通病的工種及工序進行專職跟蹤施工，以強制的手段來克制質量通病，改變不規范的做法。3 組織施工，努力抓好工程質安管理 項目經理在指揮各項工程中，必須認真搞好工程質量安全管理，要把一個施工現場的許多單位組織起來，有節奏地、均衡地進行施工，使其達到工期短、質量好、保安全、成本低的效果，這是一個很復雜的問題，它包括技術、質量、安全、材料、進度和施工現場等各項管理工作。
因此，在施工管理中，必須實行制度化、網絡化，理順公司的管理制度，使各項管理形成制度化。項目經理要經常組織召開專業業務分析會，要把各種專業業務分析的結論、信息及時反映給公司，能更好地實現對現場施工過程的全面控制。
在工程的管理上要嚴格按照“三檢查、二堅持、一過硬”（即自檢、互檢、復檢；堅持按圖施工，堅持按規范施工；產品過硬）的方針進行施工，做到掛牌施工，責任到人，思想到位。對質量管理采取攻通病、創優良、上水平，使產品質量優良，將質量隱患消滅在施工過程的萌芽中，對每一道工序都進行驗收，提高產品的一次成活率。
爭創工程優良率達到80%以上。力爭攻克和排除工程上的“滲、漏、殼、裂、倒、毛、糙、塞、污”等常見病，力圖以管理制度來提高工程質量，以技術措施來保證工程質量。
在安全管理方面，要加強安全教育，要加強安全教育，提高職工和民工的安全意識。公司要舍得花人力、物力、財力搞好安全設施，施工管理人員要盡職盡責。
在穗福小學的施工中，特別強化“三寶、四口”的教育和防護工作，支持龍門架、腳手架分段驗收合格后，方可交付使用的做法。組織義務的消防隊并由項目經理直接指揮。
在施工現場隨處可見安全警示牌和安全標語，目的就是要安全動員起來搞好安全生產。 在技術資料管理方面，設負責該項目的專人填寫施工日記，把每天的施工情況詳細地記錄下來，以利工程前后的聯系。
各類施工技術資料與工程進度同時進行并按類別整理，分別裝入資料袋，為對竣工驗收。
7. 跪求一個關于房地產質量管理的一個案例
華彩咨詢：某房地產企業集團管控案例
【客戶背景】
ZH集團是以房地產開發和物業管理、建筑裝飾為主的民營企業，依靠其良好的*府關系，公司經過短短九年的發展歷程，已經躋身全國房產百強之列，開發了一批房地產項目，銷售情況良好，于2003年開始對外擴張，陸續成立了六個省外子公司，但是子公司的運行效果差強人意，隨著房地產的降溫和競爭的加劇，公司遇到了前所未有的挑戰，為此希望借助咨詢公司解決發展難題。
【主要問題】
隨著房地產行業競爭的日益激烈和需求的多樣化，房地產行業的發展越來越趨向于專業化，而ZH集團在開發方面高、中、低檔房產全線鋪開，需要確定公司的重點發展領域，塑造公司的品牌，培育核心競爭優勢。
國家關于房地產的相關*策都在不斷規范行業健康、協調發展，特別表現在土地管理、預售管理、房貸管理等方面，房地產的暴利時代必要走向終結，原有以*府關系為依托的項目式發展模式受到空前挑戰，ZH集團面臨著如何通過加強企業內部管理水平，整合各方資源，從依靠*府資源向依靠核心競爭力發展轉變，成為具有專業開發和運作能力的房地產公司.
ZH集團總部缺乏成熟的管理體系，因此導致對子公司的管理失控，最終導致子公司業績表現不佳。
同時ZH集團還面臨著在激烈的市場競爭中發展和穩定一個強有力的團隊，發展適合本公司實際的企業文化，并需要在此基礎上，設計融資策略、組織策略、市場策略、產品策略，以支持新戰略的實現，贏得競爭優勢。
【解決方案】
華彩項目組對房地產行業*策、行業發展趨勢和市場環境和競爭對手進行深入調研，包括行業、不同檔次房產現狀、發展趨勢，利潤空間、競爭格局進行深度分析。內部分析從現有和潛在的資源能力著手，對該公司從業務結構、業務模式、市場營銷、財務狀況、融資運作能力、人力資源、項目運作和管理等方面進行綜合分析，借助華彩獨創的工具模型，重新構筑了ZH集團四層級戰略體系，確定公司的長、短期戰略目標，橫向戰略和內部交易鏈進行解構重建，建立經營計劃和預算體系、戰略績效體系和相關支撐戰略（包括市場戰略、產品和服務戰略、財務戰略、融資戰略、人力資源戰略）。
在母子公司管控層面華彩公司對該公司的組織結構、業務流程、人力資源管理、經營狀況等方面進行全面的調研，幫助客戶根據從業務運作流程、戰略目標管控、組織架構優化、人力資源與薪酬管理提升等方面重新設計了公司的母子公司管控模式；有效加強了客戶的母子管控能力。
財務管控是ZH集團目前最薄弱卻又最重要的環節，項目組通過對公司盈利狀況、現金流量和其他相關資源綜合衡量方案的可行性，從財務部中剝離部分職能，單獨設立資金結算部和審計監察部，相應的制度和流程進行重新設計，并建立內部控制系統和全面預算管理體系。
為了將母子管控落到實處，華彩公司通過兩會（述職質詢會、財務預算與經營計劃分析會）、一卡（戰略平衡記分卡）來保證公司上下一盤棋，統一戰略思想。此外還強化了集團與子公司在業務規劃、營銷等重要環節的流程規范化管理銜接，確保母子公司管控體系運轉高效。
【客戶評價】
在三個多月的項目運作期間，項目小組得到了客戶的高度認同與贊許，ZH集團董事長評價說：“華彩公司對房地產行業鉆得很透，把脈也把得很準，下一步關鍵是抓落實。”
8. 怎樣處理質量不合格的房地產項目
對質量不合格的房地產項目的處理方式 商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗。
經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房，給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。 房屋主體結構質量涉及房地產開發企業，工程勘察、設計單位，施工單位，監理單位，材料供應部門等，房屋竣工后，必須驗收合格后方可交付使用。
商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房，給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。
這樣規定的目的主要是為了確保購買商品房的消費者的合法權益不受損害。 應當注意以下幾個問題：一是只要在合理的使用年限內，只要屬于主體結構的問題，都可以申請質量部門認定，房屋主體結構不合格的，均可申請退房。
二是確屬主體結構質量不合格，而不是一般性的質量問題。房屋質量有很多種，一般性的質量問題主要通過質量保修解決，而不是退房。
三是必須向工程質量監督部門申請重新核驗，以質量監督部門核驗的結論為依據，其他單位的核驗結果不能作為退房的依據。四是對給購房人造成損失應當有合理的界定，應只包含直接損失，不應含精神損失等間接性損失。
對于經工程質量監督部門核驗，確屬房屋主體結構質量不合格的，消費者有權要求退房，終止房屋買賣關系。 也有權采取其他辦法，如雙方協商換房等。
選擇退房還是換房，權利在消費者。 。
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