榮觀房產網1. 投資45萬億靠譜嗎
近日，有媒體加總已公布的各省2017年度投資計劃，發現23個省份總計劃高達45萬億，有人將45萬億與當年的4萬億計劃進行對比后驚呼：10個4萬億！是不是投資的機會又要來了？ 第一，這個比較首先犯了概念錯誤。
4萬億是為了應對危機推出的增量計劃，而45萬億是固定資產投資計劃總額（據《證券時報》統計，最新數據已達50萬億，加上包括浙江、上海、山東等經濟大省在內的7個省尚未公布計劃，最終總額可能超過60萬億），兩者完全不是一回事。當初4萬億雖然統稱為4萬億投資計劃，但其實有不小部分是增加消費的財*補貼，因此，這個計劃稱為“4萬億投入帶動計劃”更全面準確一些。
事實上，2008-2010年最終總投資分別為13.8萬億、16.4萬億、19.4萬億，共50萬億，遠不止4萬億。 第二，2016年全國固定資產投資總額為59.6萬億元，2015年為55.2萬億元，因此，2017年計劃投資總額超過60萬億并無異常。
第三，各省的投資計劃是個總額，也是一個估計數，并非*府投資預算。60萬億中既包括*府投資，也包括民間投資，而計劃數與最終實現數之間也可能存在偏差。
第四，固定資產投資與GDP核算中的投資在口徑上有很大差異，GDP核算中的投資指的是固定資本形成，它不計入土地購置費，而固定資產投資則計入土地購置費。例如，2015年固定資產投資為55.2萬億，但GDP核算中的投資為30.2萬億。
從上面這些數字可以看到，到目前為止各地2017年投資計劃并沒有出現什么異常的狀況。那么，45萬億的新聞為什么這幾天刷屏了呢？這里面有媒體將兩個不同概念數字不當聯系產生誤導的原因，也有近年來人們對經濟增長速度下降后心理不適應的原因，45萬億數字極容易讓人回憶起當年熱火朝天、大干快上的爽快勁，一句話，這個新聞如此受關注說明人們對危機后的經濟新常態還沒有完全適應。
金融危機前，經濟增長對出口依賴高，危機后轉而高度依賴投資，2009年、2010年GDP增長中來自投資的貢獻分別高達86.5%和66.3%，但隨后幾年平均值降到50%以下，消費的貢獻率上升，需求結構處于改善之中。 從必要性上看，目前宏觀經濟增長已趨于穩定，通縮風險完全消失，通脹壓力開始上升，在這種情況下，*府完全沒有必要再在投資上下用猛力，否則有再度點燃通脹之火的危險。
從可行性看，房地產投資、基建投資和制造業投資等幾大類都不具備突發性向上異動的條件。房地產領域在抑泡沫*策導向下，投資增速低迷的局面難以扭轉，基建投資雖然長遠仍有空間，但受制于地方*府負債率和中短期回報率下降兩大因素的制約，也不可能再狂飆突進，而制造業投資市場化程度較高，目前的重點仍然是去產能，雖然需求端恢復和供給側結構改革帶來了一些新機會，但也不是什么爆發式的機會。
綜合來看，投資大爆發，重回投資拉動的情況幾乎不會發生的，未來一段時間，不論是總需求，還是投資消費之間的比例，大概率以平穩為主基調，對45萬億的數字一驚一乍沒必要。
2. 2017年房地產開發投資比上年增加了多少
2017年，全國房地產開發投資109799億元，比上年名義增長7.0%，增速比1-11月份回落0.5個百分點。
其中，住宅投資75148億元，增長9.4%，增速回落0.3個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為68.4%。
2017年，東部地區房地產開發投資58023億元，比上年增長7.2%，增速比1-11月份回落0.2個百分點；中部地區投資23884億元，增長11.6%，增速回落0.8個百分點；西部地區投資23877億元，增長3.5%，增速回落0.8個百分點；東北地區投資4015億元，增長1.0%，增速回落0.4個百分點。 2017年，房地產開發企業房屋施工面積781484萬平方米，比上年增長3.0%，增速比1-11月份回落0.1個百分點。
其中，住宅施工面積536444萬平方米，增長2.9%。房屋新開工面積178654萬平方米，增長7.0%，增速提高0.1個百分點。
其中，住宅新開工面積128098萬平方米，增長10.5%。房屋竣工面積101486萬平方米，下降4.4%，降幅擴大3.4個百分點。
其中，住宅竣工面積71815萬平方米，下降7.0%。 2017年，房地產開發企業土地購置面積25508萬平方米，比上年增長15.8%，增速比1-11月份回落0.5個百分點；土地成交價款13643億元，增長49.4%，增速提高2.4個百分點。
3. 2017年全國房地產開發投資和銷售情況如何
1月18日，國家統計局還公布了2017年全國房地產開發投資和銷售情況。
2017年房地產開發投資增速有所回落，不過銷售面積和銷售額均刷新紀錄。 從房地產開發投資情況看，2017年，全國房地產開發投資109799億元，比上年名義增長7.0%，增速比1-11月份回落0.5個百分點。
其中，住宅投資75148億元，增長9.4%，增速回落0.3個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為68.4%。
2017年房地產開發企業土地購置面積25508萬平米，同比增長15.8%，增速比1-11月份回落0.5個百分點。 “開發投資表現總體不錯，2017年全年投資規模同比增幅為7%，不高也不低，恰是房地產市場供給側結構性改革下的理想數據。”
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，這個指標既為2018年補庫存創造了較好的機會，同時也反映了房企在樓市調控下依然看好房地產市場。 從銷售情況看，12月單月銷售額刷新了新月度的歷史紀錄。
12月房地產商品房銷售面積2.2億平方米，銷售額1.8萬億元。“12月銷售額刷新月度紀錄主要是因為二三線城市的助推。”
張大偉分析。 從全年整體情況看，2017年中國房地產市場銷售面積和銷售額刷新歷史紀錄。
其中，房地產商品房銷售面積第一次突破16億平米，銷售額第一次突破13萬億。 數據顯示，2017年，商品房銷售面積169408萬平方米，同比增長7.7%，增速比1-11月份回落0.2個百分點。
商品房銷售額133701億元，增長13.7%，增速提高1個百分點。 嚴躍進認為，雖然調控升級，但購房者依然會有積極入市的機會，房屋銷售數據好于預期。
“可以說，購房需求非常強勁，剛需市場可挖掘的潛力非常大。” 在交通銀行研究中心看來，銷售面積增速延續周期回落態勢，而銷售額增速的回升則反映了本期均價的提升。
數據顯示，12月70個大中城市新建商品住房均價同環比都出現回升，算術平均價格環比、同比增速分別為0.48%和5.76%，較上月分別擴大0.06和0.22個百分點，側面反映樓市供需雙方動能仍在，并非一蹶不振。 交通銀行研究中心預測，*策可能從全面打擊向保證合理需求方向修正，預售證嚴格管控在今年有邊際放松的市場預期，重點地區也可能在嚴控大局下進行一些局部的、“有條件”的適度修正。
4. 2017中國房地產行業現狀是怎樣的
隨著*策逐步落地以及銷售增速進一步回落，房地產開發投資增速繼續沖高動能不足，且在一二線土地市場降溫以及三四線土地難維持火熱的狀態下，對未來房產投資回升可持續性保持謹慎樂觀，預計二季度開發投資增速仍保持平穩，三季度繼續小幅回落。
據《中國房地產行業商業模式創新設計與投資前景預測分析報告》數據顯示，2017年1-5月份，全國房地產開發投資37595億元，同比名義增長8.8%，增速比1-4月份回落0.5個百分點。其中，住宅投資25423億元，增長10.0%，增速回落0.6個百分點。
住宅投資占房地產開發投資的比重為67.6%。
5. 中國未來房地產最保值及最佳投資城市是哪些
上海滬上一位具有 20 多年房地產開發經驗的開發商堅定地表達了人們對上海的信心：“如果我們相信中國最終會發展成為世界上最大的經濟體，那么上海將會比肩其它國際化大都市，如倫敦、巴黎、紐約和東京。”
另一個投資人也表示：“上海是我最喜愛的城市。這里的市場頗具規模，對于境外投資者更具吸引力。
這位開發同時提到，“未來 3 年，上海核心區域的開發機會將會進一步減少。增長將會出現在浦東，如浦東南部的臨港、奉賢以及金山；會出現在中國的汽車中心安亭，尤其是在電動車方面；還會出現在張江以及漕河涇高科技產業園。
北外灘（虹口區）將會與陸家嘴一起形成一個金融圈，從陸家嘴向北跨越黃浦江（到北外灘）更為便利，這一區域將成為陸家嘴的延伸區，”黃浦江沿岸的陸家嘴金融區土地存量非常有限，基本上沒有可供開發的土地。北外灘通過兩條隧道與陸家嘴相連，并且在過去幾年中寫字樓項目日漸增多。
2014 年的報告中，我們注意到一些受訪者比較關心的一個問題：非核心區域如虹橋交通樞紐等地新開發寫字樓項目的巨大存量對核心區域現有寫字樓租金和入駐率的影響。在過去一年中，寫字樓租金和入駐率情況相對穩定，因為非核心區域實際入市的項目數量有限。
非核心區域絕大多數項目都是在近兩三年前開建的，目前仍處于在建階段。但是，在未來的幾個月甚至幾年中，將有大量新項目入市，供應量將會非常可觀。
一位在核心與非核心區域均擁有大量寫字樓的開發商認為：“核心區域的情況應該是不錯的，非核心區域面臨著壓力，因為多數新入市寫字樓都在非核心區域。”非核心區域的供應總量是非常清楚的 — 盡管一些項目可能會出現延遲竣工的現象 — 但未來的市場需求不清晰。
非核心區域的寫字樓市場將會如何表現，很大程度上取決于未來幾年中有多少需求可以實現。積極因素包括項目一期開業的位于虹橋交通樞紐附近的全球最大的會展中心，其總建筑面積約為 147 萬平方米；還有日漸成熟的高鐵站與上海虹橋國際機場相連，使得這一地區成為通往長三角地區以及東北亞主要門戶城市最便捷的區域。
另一位開發商認為虹橋交通樞紐“有望成為長三角地區的CBD（中央商務區）深圳去年，推動深圳排名上升的主要原因是中央*府決定將前海區設定為經濟特區，并給予大量優惠*策。深圳的寫字樓市場空置率經歷了很大程度的下滑 — 由 2014 年第一季度的 7.5% 下降至 2015 年第一季度的 4.6%。
在所有的一線城市中，深圳的辦公樓市場表現最佳。一位研究分析師表示，在今后幾年中，每年新增寫字樓面積將達到100萬到200萬平方米，較近年來每年50 萬平方米的新增供應水平有大幅上升。
新增面積主要來自福田區和南山區的后海和前海地區。但是，由于需求強勁，他并不認為租金會降低。
一位投資者預計，深圳將會很快超過廣州，成為廣東省最大的寫字樓市場。深圳的住宅市場相對穩定，價格指數年同比增長0.7%，是唯一出現增長的一線城市。
一位受訪者表示，相比北京和上海的平原地形而言，深圳的多山地形限制了可開發土地的供應。2015 年 4 月，深圳新住宅供應量同比下降11%，也是唯一供應量下跌的一線城市。
其結果是深圳的新建住宅庫存消化周期在一線城市中最低 — 僅為 8.2 個月，有出現新建住宅短缺的可能性。一位調查分析師表示，在過去一年中，深圳舊居民區的再開發步伐有所放緩，這也會影響未來新住宅的供應，尤其是在核心區域。
深圳的零售物業和辦公樓市場則受益于較低的歷史投資水平。*府的統計數據顯示，2010 年到 2013 年間，深圳的辦公樓和零售物業投資位列第 21，居于南京（第 20 位）和哈爾濱（第 22位）之間。
深圳的另一個有利因素是擁有中國大陸所有城市中最大的移民人口基數，這一點對于住宅市場尤為有利。與北京、上海和廣州相比，深圳的移民人口占比最高。
2012 年，深圳的常住人口接近 1060 萬，其中 770 萬，也就是 73% 的常住人口是外來移民；而上海的外來移民占比為40%；北京 37%；廣州則是 35%。與其他一線城市不同的是，深圳的本地人口非常有限，在1980 年中央*府宣布這一地區為經濟特區之前，深圳只是一個小漁村，當地人口數量很少。
深圳是中國私募股權產業和 IT 產業的發祥地，華為技術公司就誕生于此。這座城市聚集了大量的企業家和熟練的高科技產業工人，他們都得益于快速發展的 IT 產業。
深圳與香港接壤，而香港的房價居全球最高之列，深圳與香港的不斷整合將有助于深圳住宅市場的發展。百度推出石器時代頁游啦，帶你回憶青春，還沒玩過石器時代的out啦！！！ 暴擊！暴擊！我還以為游戲大招喃，原來是萌寵的名字哈哈。
北京很多受訪者都對北京有深刻的見解，尤其是涉及這座城市的宜居性和城市規劃。其中一位開發商談到：“北京不適于居住。
交通規劃很糟糕。北京和上海不同，郊區市場不活躍。”
而另一位開發商則表示：“現在的問題是過度擁擠和交通堵塞。”今年，北京的城市宜居性評分仍近于墊底 — 位列第 31。
盡管居住環境較差，北京仍然是被機構投資者認為必須前往的兩個市場之一。北京的一位房地產開發商解釋說：“城市宜居。
6. 什么樣的房產值得投資
要投資房產，就要把握以下幾點：1、投資配套設施齊全的小區。
從未來發展來看，所住小區里就能滿足生活的需要，周邊交通、教育等設施齊全，會成為理想化的生活模式，這樣的房子比較容易出租。這樣的房子，即使要轉手出售，也都十分容易。
2、確定投資策略。有些房子易于出租，但是不會有太大的升值潛力，而另一些房子恰好相反，因此，投資前對目標房子所在地段進行考察，考察內容包括三個方面：一是了解目標房子所在地段未來的規劃；二是了解目標房子的升值潛力；三是了解租客的類型和需求，掌握租金波動情況，核算年回報率。
3、分散投資。盡管逆勢而為會有投資前景，但投資者也需要考慮到國家宏觀調控帶來的風險，建議總的房產投資比率不要超過個人總資產的60%，雞蛋還是不能放進一個籃子里。
目前金融產品也比較豐富，投資者可選擇分散投資。4、兼顧短線和長線。
房價不會只漲不跌，樓市普漲機會也不會一直出現。所以，要兼顧短線和長線的關系，優化投資組合，在確保穩定收益的前提下，抓住機會博短線，方能在樓市投資大潮中做到游刃有余。
目前重慶市*府通過限售、限貸、限價、限發預售證，來緩解行情，表明的是托市的意圖，這些*策并不是打壓市場，而是維護市場，人為的把購買力拉長，等待市場長效機制。一直以來我的投資建議是，盡量買因為限價而性價比高的品質新房，要么板塊內相對稀缺的，要么有硬通貨配套的（學校、商圈等），或者*府重點布局的新區，不建議脫離剛性需求的CEO盤和成熟周期特別漫長的新區住房。
7. 投資45萬億靠譜嗎
近日，有媒體加總已公布的各省2017年度投資計劃，發現23個省份總計劃高達45萬億，有人將45萬億與當年的4萬億計劃進行對比后驚呼：10個4萬億！是不是投資的機會又要來了？
第一，這個比較首先犯了概念錯誤。4萬億是為了應對危機推出的增量計劃，而45萬億是固定資產投資計劃總額（據《證券時報》統計，最新數據已達50萬億，加上包括浙江、上海、山東等經濟大省在內的7個省尚未公布計劃，最終總額可能超過60萬億），兩者完全不是一回事。當初4萬億雖然統稱為4萬億投資計劃，但其實有不小部分是增加消費的財*補貼，因此，這個計劃稱為“4萬億投入帶動計劃”更全面準確一些。事實上，2008-2010年最終總投資分別為13.8萬億、16.4萬億、19.4萬億，共50萬億，遠不止4萬億。
第二，2016年全國固定資產投資總額為59.6萬億元，2015年為55.2萬億元，因此，2017年計劃投資總額超過60萬億并無異常。
第三，各省的投資計劃是個總額，也是一個估計數，并非*府投資預算。60萬億中既包括*府投資，也包括民間投資，而計劃數與最終實現數之間也可能存在偏差。
第四，固定資產投資與GDP核算中的投資在口徑上有很大差異，GDP核算中的投資指的是固定資本形成，它不計入土地購置費，而固定資產投資則計入土地購置費。例如，2015年固定資產投資為55.2萬億，但GDP核算中的投資為30.2萬億。
從上面這些數字可以看到，到目前為止各地2017年投資計劃并沒有出現什么異常的狀況。那么，45萬億的新聞為什么這幾天刷屏了呢？這里面有媒體將兩個不同概念數字不當聯系產生誤導的原因，也有近年來人們對經濟增長速度下降后心理不適應的原因，45萬億數字極容易讓人回憶起當年熱火朝天、大干快上的爽快勁，一句話，這個新聞如此受關注說明人們對危機后的經濟新常態還沒有完全適應。
金融危機前，經濟增長對出口依賴高，危機后轉而高度依賴投資，2009年、2010年GDP增長中來自投資的貢獻分別高達86.5%和66.3%，但隨后幾年平均值降到50%以下，消費的貢獻率上升，需求結構處于改善之中。
從必要性上看，目前宏觀經濟增長已趨于穩定，通縮風險完全消失，通脹壓力開始上升，在這種情況下，*府完全沒有必要再在投資上下用猛力，否則有再度點燃通脹之火的危險。從可行性看，房地產投資、基建投資和制造業投資等幾大類都不具備突發性向上異動的條件。房地產領域在抑泡沫*策導向下，投資增速低迷的局面難以扭轉，基建投資雖然長遠仍有空間，但受制于地方*府負債率和中短期回報率下降兩大因素的制約，也不可能再狂飆突進，而制造業投資市場化程度較高，目前的重點仍然是去產能，雖然需求端恢復和供給側結構改革帶來了一些新機會，但也不是什么爆發式的機會。
綜合來看，投資大爆發，重回投資拉動的情況幾乎不會發生的，未來一段時間，不論是總需求，還是投資消費之間的比例，大概率以平穩為主基調，對45萬億的數字一驚一乍沒必要。
轉載請注明出處榮觀房產網 » 2017房地產總投資