榮觀房產網1. 房地產成本控制方法分哪幾個步驟
房地產成本控制具體步驟： 從縱向上來說，房地產開發從立項、策劃、設計、招投標、施工、竣工驗收階段一直到交房，每一個階段的實施都會產生一定的成本，也會影響下一階段實施而產生的費用，就是通常說的動態成本。
從橫向說房地產公司一般有行*管理部、人力資源部、產品研發部、營銷部、工程部、成本部、財務部等部門，每一個部門在運行過程中各自都會產生相應的職能成本。要想做好成本控制管理，就要建立全成本控制體系：成本管理的階段強調全過程，成本管理的主體強調全員，成本管理的對象強調全方位。
說的直白點就是橫豎都管，縱向管開發成本，橫向管部門費用。 建立成本管理體系，需要按照項目投資的構成進行分解，或直接按照公司的“組織架構”的職責進行分解，分解到執行主體，而且細化到對應責任人，令全員實施自覺的成本管理行為，一般統稱目標成本。
項目總投資主要包括土地征用及拆遷費用，前期工程費用，基礎設施建設費用，建筑安裝工程費用，公共配套設施建設費用，不可預見費用，管理費用，開發間接費用，銷售費用，開發期稅費，財務費用等等。 成本管理一般分以下幾個階段： 1、項目總投資估算階段 ； 2、項目總投資估算深化； 3、工程概算與設計 ； 4、項目總投資預算； 5、項目施工階段成本管理 ； 6、工程竣工結算 ； 7、項目總投資決算 。
2. 房地產成本管理方法有哪些
成本控制和管理歷來是企業管理的重心，房地產開發企業亦然。
本人結合多個房地產項目（如CBD重點工程藍堡國際公寓）的經驗，總結了一套“成本管理方法”。該方法主要用來及時、準確地反映工程成本的預算控制及執行情況，盡量避免預算外支出，為進一步控制成本提供標準和控制手段。
成本管理方法主要融合如下內容：合同管理、預算及資金管理、甲供材料管理。其中，預算及資金管理是核心。
三者結合財務軟件的報表開發功能，相互融通，但又各有側重。 一、合同管理 公司所有重大經濟活動的實施均從合同匯簽開始，所以合同管理工作須融合財務、預算、工程等各個職能部門。
合同管理到位，所涉及的工程造價和材料價格合理，則成本控制就已經有了一個很扎實的平臺。 1.合同匯簽與分類。
合同管理融合了財務、預算、工程等多個部門。成本會計在合同匯簽中側重合同資金的安排，尤其是合同款分批支付金額及間隔時間的安排，要與公司現有資金和未來資金計劃相統一，避免合同管理與資金管理脫節。
采購工程師或其他專業工程師側重材料設備的質量標準、到場時間，或工程進度及質量標準，避免合同管理與工程管理不協調。 結合房地產開發企業實際情況，合同分工程合同、材料合同兩大類。
工程合同包括：土地征用及拆遷合同、前期工程合同、建筑安裝工程合同、基礎設施工程合同、公共配套工程合同、其他工程合同。材料合同包括：土建材料合同、暖通、空調設備合同、弱電材料設備合同、水電材料設備合同、機電設備（電梯）合同、裝修材料合同、其他材料設備合同。
2.合同的錄入與執行。 將已分類合同結合財務軟件的報表功能，設計出能自動提取數據的“合同款項支付單”，使每一次付款都能迅速而有效地處于控制狀態中。
合同錄入后，成本會計要盯住每一次付款時點及金額進行資金計劃安排并報主管領導，從而較好執行合同。 3.報告。
按周申報合同清單及匯總統計表。 二、工程預算及資金瞥理 參照工程預算合理地進行成本核算和資金管理是房地產開發企業財務工作的重點。
因為工程成本及其資金的支付是房地產開發企業的實質性核心內容，每一項所涉及的金額又相當巨大，故須重點控制。 1.工程預算的編制、錄入。
工程預算的編制須結合預算工程師、材料工程師及成本會計等專業人員的綜合建議，達到事前成本控制的目的；工程預算編制完畢后，公司預算部門將工程預算交成本會計進行錄人工作。以后的財務核算工作也便有了“有的放矢”的目標。
工程預算的錄入指成本會計結合財務軟件的報表開發設計功能，錄入到本公司自行設計好的房地產開發成本分析報表中。此時須注意會計科目中成本類明細科目的設置應盡量與工程預算主體內容相一致，以便日后財務軟件自動提取實際發生額時，能與工程成本預算數有同一口徑進行對比、分析，從而有效實施事中成本管理和控制；并為事后的經驗總結和新開發項目的成本管理與控制提供參考和標準。
2.工程款支付。 各用款部門填寫用款單時，按“工程項目。
分部工程——分項工程——單位工程”寫清楚，成本會計根據已有財務信息及預算數進行核對，能立刻確認是否應該支付此款項，并將此信息上報主管領導。若付款，則付款后成本會計也能準確地將該款項列轉成本核算對象及其明細項目。
在工程款的支付過程中，須注意的是：要有正確的付款流程，該流程的設計必須滿足“先產生相關的信息流，再由信息流決定是否支付資金流”的要求。
3. 如何做好房產項目成本管理的流程與管控
的確是個太大的問題，只能簡單作答，否則寫不完1、流程制度的完整是管控的基礎，最好自己設計一份完整的流程制度體系，可以聘用管理顧問公司，同時這個流程是整個公司各個專業的，而不是一個成本部門，否則照樣無法發揮作用。
因為陳本控制在市場調查、進入、以及設計階段就極大的被左右了，而不是實施階段才開始的。2、各個階段確定目標和分解，尤其是設計階段，對成本的左右很大，這個要與設計方溝通。
例如設計的東西在采購過程中發現很難找到，或者價格偏高等等情況是很常見的，尤其是景觀設計。3、采購，確定長期的戰略供應商，要從供應商評價體系來記錄，培養合作良好的供應商便于長期多項目合作，自然可以降低成本。
尤其是雙方信任帶來。4、合約規劃應與營銷、財務、工程緊密結合，這個需要各個專業部門的目標確定和分解后，才好實施。
4. 房地產公司如何進行成本核算及流程 詳細
一、房地產公司成本核算的基本程序
為正確核算開發產品的成本，房地產企業應嚴格按照成本核算的程序進行成本核算，成本核算的基本程序如下：
1、確定成本核算對象
2、歸集開發成本
3、確定成本分攤方法
4、在成本核算對象之間分攤成本
5、計算各成本核算對象的開發總成本
6、正確劃分完工和在建開發產品之間的開發成本
7、正確劃分可售面積、不可售面積（由主管部門確定）
8、編制成本報表
綜上所述，對于房地產企業的成本核算來講，成本核算對象和成本項目的劃分和確定是正確核算開發成本的基礎。
擴展資料：
房地產成本：
房地產成本是指以房地產開發產品為成本核算對象，以正常生產經營活動為前提，根據房地產開發建設過程中實際消耗量和實際價格計算的實際應用成本。
房地產成本按照資金進入企業的形態分類，可以分為采購成本、開發成本和經營成本。
房地產開發成本的組成內容：
1、土地開發成本
2、房屋開發成本
3、配套設施開發成本
4、代建工程開發成本
以上四類開發產品成本，在核算上將其費用分為如下六個成本項目：
1、土地征用及拆遷補償費或批租地價
2、前期工程費
3、基礎設施費
4、建筑安裝工程費
5、配套設施費
6、開發間接費
參考資料來源：百度百科-房地產成本
5. 怎樣做好房地產成本管理工作
一 建立組織 任何事情都是人做出來的，所以首先需要選對人。
房地產企業中，成本管理人員是典型的復合型人才，因為成本幾乎涉及到房地產企業的每一個核心步驟，所以成本人員需要精通造價專業，還需要了解一些工程管理的知識，一些初步設計的知識，以及一些財務的知識。 成本人員的獲得有兩種途徑：一是自己培養，對于有一定管理水平的企業，可以采用；二是從市場上招聘。
人員到位后，我們還需要成立一個管理成本業務的組織架構。通過分析中國成本管理水平的企業，大致有三種模式：1）成立專業的成本部門，用于管理項目開發有關的全部成本（包括地價、建安成本、配套、費用、資金利息等）；2）在工程部下設成本管理的小組，主要管理建安、配套成本；3）在財務部門設立成本小組（專崗），以成本的事后核算和項目資金的管控為主。
二 管理體系 目標成本管理 目標成本是企業預先確定的、在一定時期內和經過努力所要實現的成本目標；是項目成本的控制線 目標成本管理包括可行性研究的成本測算和目標成本制訂兩個過程。 成本測算流程一般為：在歷史積累的成本庫選取參考性非常強的項目的單位成本，根據當前項目情況進行適當修改，再結合新項目的項目指標及產品建筑指標等數據，這樣即可快速生成項目測算表。
目標成本的制訂過程，是一個動態修訂的過程。在管理領先的企業，某些項目在概念設計階段就開始編制第一版的目標成本，然后隨著方案的不斷深化，目標成本開始逐步的細化和修訂，到主體工程施工圖預算確定后形成最后定稿的版本。
責任成本 責任成本是通過確定責任主體和評價部門，來保證整體成本的合理性和先進性令全員實施自覺的成本管理行為。 責任主要分為四個方面： 1、落實責任部門 在制訂目標成本時，要分不同科目按所屬專業指定到責任部門，如地價由發展部負責，建安費用由工程部負責，等等。
2、明確責任范圍 對于每一個責任部門，均能清晰的知道其所負責的責任內容。 3、制定評價指標 對于每一個責任部門，除了知曉其所負責的責任內容外，還需要制訂評價標準，完成什么程度得到什么樣的分數。
4、績效反饋追蹤 通過月報、季報等多種方式方便查詢責任成本的執行動態。 作業成本 是通過對房地產各個作業過程進行成本控制，實現降低成本的目的。
全過程、全員、全方位的成本控制。 1、制作完整的“作業過程指導書” 2、重點定義作業過程中與成本控制相關的要點 3、通過對房地產各個作業過程進行成本控制，從制度上保證對成本的有效控制 動態成本 動態成本是項目實施過程中各個時期體現的預期成本結果。
在項目執行過程合同的訂立、變更簽證、結算、非合同性成本、待發生成本都會引起動態成本的變化 三 執行 成本管理水平的提高需要循序漸進的進行 1. 首先實現基礎管理，根據自身的實際情況，參考領先企業的經驗建立合適的組織架構，同時通過招聘或內部培養的方式，形成一支精通造價專業，了解工程管理、設計的知識，以及財務的知識的的人才隊伍。在業務著重于合同執行過程、付款的管理。
2. 建立完整的目標成本核算體系，要求能夠核算出每個項目的動態成本，能夠核算出每個專業的成本。 3. “省錢就等于賺錢”――成本控制，用目標成本控制合同的訂立、變更簽證、結算，使得動態成本只能在目標成本的控制范圍內，以達到降低成本的目標；用目標成本、付款計劃控制實際付款，使得超付現象不會產生。
4. 成本管理并不僅僅等于省錢，更在于創造價值。 a） 建立企業自己的成本庫，成本庫實際體現了知識管理的思想，使知識作為企業最寶貴的財富，能夠很好的沉淀下來。
對每一個項目，將其生命周期中的成本管理的得失進行及時的總結，形成項目的目標成本指標、動態成本指標、材料價格庫等。當成本庫的容量足夠大之后，則對新項目做可行性研究時、開發新項目時候，成本庫將發揮重要的指導作用。
b） 增值作業，無效作業。項目開發過程實質上就是一個個作業的集合，這些作業最終決定了產品價值，所以我們有必要對這些作業進行分析，哪些作業為產品價值做出了貢獻，哪些作業則是無效的，占用了成本，卻對產品價值沒有任何貢獻。
在項目開發過程中，我們要盡量增加增值作業，而要盡量避免無效作業。 c） 規模復制。
將項目的開發過程記錄下來，并進行歸納總結，取其精華，做成標準，這樣當需要開發類似產品時候，就可以復制標準的操作經驗，達到快速復制的目的 四 監控和反饋 對于重要指標的異動進行監控，集團或區域的成本部門可以對重要的金額大的合同的簽訂過程進行監控；對于變更簽證設定一定比例（如合同額的5%），一旦超出即不允許實施或者必須走特批流程；對于超比例付款或者超計劃付款申請，不予批準或走特批流程；對于動態成本超標情況，要提交特別報告和改進措施。
6. 房地產成本控制方法分哪幾個步驟
房地產成本控制具體步驟：
從縱向上來說，房地產開發從立項、策劃、設計、招投標、施工、竣工驗收階段一直到交房，每一個階段的實施都會產生一定的成本，也會影響下一階段實施而產生的費用，就是通常說的動態成本。從橫向說房地產公司一般有行*管理部、人力資源部、產品研發部、營銷部、工程部、成本部、財務部等部門，每一個部門在運行過程中各自都會產生相應的職能成本。要想做好成本控制管理，就要建立全成本控制體系：成本管理的階段強調全過程，成本管理的主體強調全員，成本管理的對象強調全方位。
說的直白點就是橫豎都管，縱向管開發成本，橫向管部門費用。 建立成本管理體系，需要按照項目投資的構成進行分解，或直接按照公司的“組織架構”的職責進行分解，分解到執行主體，而且細化到對應責任人，令全員實施自覺的成本管理行為，一般統稱目標成本。 項目總投資主要包括土地征用及拆遷費用，前期工程費用，基礎設施建設費用，建筑安裝工程費用，公共配套設施建設費用，不可預見費用，管理費用，開發間接費用，銷售費用，開發期稅費，財務費用等等。
成本管理一般分以下幾個階段： 1、項目總投資估算階段 ； 2、項目總投資估算深化； 3、工程概算與設計 ； 4、項目總投資預算； 5、項目施工階段成本管理 ； 6、工程竣工結算 ； 7、項目總投資決算 。
7. 房地產成本管理方法有哪些
成本控制和管理歷來是企業管理的重心，房地產開發企業亦然。
本人結合多個房地產項目（如CBD重點工程藍堡國際公寓）的經驗，總結了一套“成本管理方法”。該方法主要用來及時、準確地反映工程成本的預算控制及執行情況，盡量避免預算外支出，為進一步控制成本提供標準和控制手段。
成本管理方法主要融合如下內容：合同管理、預算及資金管理、甲供材料管理。其中，預算及資金管理是核心。
三者結合財務軟件的報表開發功能，相互融通，但又各有側重。 一、合同管理 公司所有重大經濟活動的實施均從合同匯簽開始，所以合同管理工作須融合財務、預算、工程等各個職能部門。
合同管理到位，所涉及的工程造價和材料價格合理，則成本控制就已經有了一個很扎實的平臺。 1.合同匯簽與分類。
合同管理融合了財務、預算、工程等多個部門。成本會計在合同匯簽中側重合同資金的安排，尤其是合同款分批支付金額及間隔時間的安排，要與公司現有資金和未來資金計劃相統一，避免合同管理與資金管理脫節。
采購工程師或其他專業工程師側重材料設備的質量標準、到場時間，或工程進度及質量標準，避免合同管理與工程管理不協調。 結合房地產開發企業實際情況，合同分工程合同、材料合同兩大類。
工程合同包括：土地征用及拆遷合同、前期工程合同、建筑安裝工程合同、基礎設施工程合同、公共配套工程合同、其他工程合同。材料合同包括：土建材料合同、暖通、空調設備合同、弱電材料設備合同、水電材料設備合同、機電設備（電梯）合同、裝修材料合同、其他材料設備合同。
2.合同的錄入與執行。 將已分類合同結合財務軟件的報表功能，設計出能自動提取數據的“合同款項支付單”，使每一次付款都能迅速而有效地處于控制狀態中。
合同錄入后，成本會計要盯住每一次付款時點及金額進行資金計劃安排并報主管領導，從而較好執行合同。 3.報告。
按周申報合同清單及匯總統計表。 二、工程預算及資金瞥理 參照工程預算合理地進行成本核算和資金管理是房地產開發企業財務工作的重點。
因為工程成本及其資金的支付是房地產開發企業的實質性核心內容，每一項所涉及的金額又相當巨大，故須重點控制。 1.工程預算的編制、錄入。
工程預算的編制須結合預算工程師、材料工程師及成本會計等專業人員的綜合建議，達到事前成本控制的目的；工程預算編制完畢后，公司預算部門將工程預算交成本會計進行錄人工作。以后的財務核算工作也便有了“有的放矢”的目標。
工程預算的錄入指成本會計結合財務軟件的報表開發設計功能，錄入到本公司自行設計好的房地產開發成本分析報表中。此時須注意會計科目中成本類明細科目的設置應盡量與工程預算主體內容相一致，以便日后財務軟件自動提取實際發生額時，能與工程成本預算數有同一口徑進行對比、分析，從而有效實施事中成本管理和控制；并為事后的經驗總結和新開發項目的成本管理與控制提供參考和標準。
2.工程款支付。 各用款部門填寫用款單時，按“工程項目。
分部工程——分項工程——單位工程”寫清楚，成本會計根據已有財務信息及預算數進行核對，能立刻確認是否應該支付此款項，并將此信息上報主管領導。若付款，則付款后成本會計也能準確地將該款項列轉成本核算對象及其明細項目。
在工程款的支付過程中，須注意的是：要有正確的付款流程，該流程的設計必須滿足“先產生相關的信息流，再由信息流決定是否支付資金流”的要求。
8. 如何做好房產項目成本管理的流程與管控
的確是個太大的問題，只能簡單作答，否則寫不完
1、流程制度的完整是管控的基礎，最好自己設計一份完整的流程制度體系，可以聘用管理顧問公司，同時這個流程是整個公司各個專業的，而不是一個成本部門，否則照樣無法發揮作用。因為陳本控制在市場調查、進入、以及設計階段就極大的被左右了，而不是實施階段才開始的。
2、各個階段確定目標和分解，尤其是設計階段，對成本的左右很大，這個要與設計方溝通。例如設計的東西在采購過程中發現很難找到，或者價格偏高等等情況是很常見的，尤其是景觀設計。
3、采購，確定長期的戰略供應商，要從供應商評價體系來記錄，培養合作良好的供應商便于長期多項目合作，自然可以降低成本。尤其是雙方信任帶來。
4、合約規劃應與營銷、財務、工程緊密結合，這個需要各個專業部門的目標確定和分解后，才好實施。
9. 房地產開發企業的成本管理職責是什么
1、認真執行集團成本管理制度，結合實際制定本單位成本管理制度，并自覺接受總部監督。
2、根據本單位業務發展規劃、開發能力和市場情況，確定項目開發計劃，組織立項調研、選址和前期策劃，提出立項建議和開發設想，并按要求向集團總部提交立項可行性報告，履行立項審批程序。 3、規劃設計階段，應按市場定位和成本估算準確把握設計方案，組織審查設計概算的經濟合理性，使規劃設計既符合規范，又體現成本控制的意識和要求。
4、客觀、認真地進行項目成本費用測算，編制項目成本費用計劃，確定項目及每個單項工程的目標成本，分解成本費用控制指標，落實降低成本技術組織措施。 5、遵循基本建設程序，進行項目實際操作，對房地產成本實行項目經理負責制和全員全過程控制，對可控成本、變動成本和成本異常偏差實行有效監控。
保證將成本控制在目標成本范圍內。 6、正確處理成本、市場、工程質量、開發周期、資源、效益之間的關系，防止和杜絕重大工程質量事故，努力縮短開發周期，嚴格控制項目的質量成本和期間費用，加速投資回報，提高投資回報率。
7、組織項目開發成本費用核算，及時、全面、準確、動態地反映項目成本、費用情況，按規定編報成本會計報表等有關資料。堅持成本報告制度，保證成本信息交流的及時、有效。
8、熟悉、掌握國家和當地有關法規*策及市場需求、預算定額水平等成本控制因素，用足用活各種*策、資源，提高成本控制的預見性，努力尋求降低成本費用的途徑。 9、定期或不定期分析成本結構、差異及其原因、監控措施及其效果、經驗教訓，每年至少一次，并將分析報告報集團總部財務部。
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