榮觀房產網1. 2014年國家對房地產調控是什么是什么
2014的房地產市場暫時還沒有新*策出臺，看“兩會”是否有新策微調。從整體上看，2014年的*策環境與2013年并無根本性的差異，決定房地產運行曲線的幾個重要因素，供求關系、兩會土地和貨幣以及收入差距等，也沒有根本變化，因此，2014的房地產市場仍然會維持上升趨勢。
雖然去年11月以來后，一批二線城市收緊了調控*策，加上此前的一線城市，總共有18個城市出臺了新的緊縮性措施，或是將非本地居民購房資格的納稅期限延長，或是提高了二套房首付標準，但這種調整相當溫和，不會對住房需求形成大幅壓制，至多是延緩了一小部分的潛在購房需求立即兌現。
同時，2013年下半年以來，不少城市加快了土地供應速度，這有助于緩解2014年的住房供求關系。但值得注意的是，地價一直在上漲，有些城市的地價漲幅還超過房價，甚至多次出現面粉貴過面包的現象。在貨幣*策方面，預計2014年的調性也不會改變。2013年國有土地出讓收入達4.12萬億元，同比增長44.6%。土地出讓金占地方收入的大頭，在這樣的利益格局下，地方*府對打壓地價注定難有太多作為。
綜合以上因素，房地產市場仍將會在現有的上升通道微速運行，但房價漲幅會縮小，成交量也不會高于2013年。
2014年房地產*策有沒有發生重大逆轉的可能？這種情況基本上是不可能發生。我國正在推進經濟結構調整，但穩增長的基調未變，也就是說，穩增長要為深化改革提供基礎，而房地產是影響經濟增長的重要行業，如果房地產短時發生重大的下滑，必須會對經濟全局產生牽引性的擴散效應，這在現階段改革還沒有邁出實質步子的時候，是不允許的。這也就是為什么2013年以來，中央高層從未公開表態要抑制房價，對房地產的調子一直是保持房地產穩定健康發展。房地產的穩定，包括房價、成交量和*策的穩定。雖然2013年部分城市的房價漲幅仍然偏高，但尚在中央可接受范圍，所以只是由主管部門打招呼讓這些城市略為收緊調控*策，而沒有再由中央層面施加壓力。現有跡象表明，保持房地產成交量、價格和*策三方面的穩定，仍將是2014年的基調。
當宏觀經濟不好的時候，房地產市場一般都很好，因為房地產已經成為拉動中國經濟增長最主要的產業，經濟越低迷*府越不敢打壓房地產。
針對上海和北京所推出的共有產權房和自住型商品房等最新的房地產業態，可能也存在統計學意義上的若干難點和問題。比如業主在購買共有產權住房時會少獲取一定比例產權，但是數年后進行二手房交易時卻按照全部產權價格進行計算，這會帶來房價在統計學上的偏差，這是相關*策制定者在制定共有產權房*策時沒有考慮到的問題。
許多人都在大罵房價，大罵開發商，恰恰說明還有人在關注著購房的市場。北京的搖號自住房又在漲價到2.8萬元/平米了。是*府在推動漲價，還是開發商在推動漲價呢或許*府保障低層，幫助中低層，放開高端，各取所需，將成為長效。擺正*府與市場的位置，市場決定資源配置和市場決定價格將是改革的趨勢。
根據2013年的數據和宏觀經濟運行趨勢，在現*策條件不變的情況下，銷售，價格，投資三個增幅都會下降，但仍是上升。去年土地供給增加會短期改變市場供求關系，部分地區庫存有待消化。但并未改變預售遠大于竣工的比例關系。銀行的個貸會影響居民的可支付能力，但不等于釋放了需求。預期也不會逆轉。
中國的經濟不可能在短期內改變投資占主導地位的拉動，也不會在短期內忽略房地產投資對經濟的影響。不可否認有城市間的差別。但不改變整個行業的發展趨勢。
2. 2014年9月宏觀調控最新出臺的房市新*策是什么
中國人民銀行 中國銀行業監督管理委員會關于進一步做好住房金融服務工作的通知為進一步改進對保障性安居工程建設的金融服務，繼續支持居民家庭合理的住房消費，促進房地產市場持續健康發展，現就有關事項通知如下：一、加大對保障性安居工程建設的金融支持鼓勵銀行業金融機構按照風險可控、財務可持續的原則，積極支持符合信貸條件的棚戶區改造和保障房建設項目。
對公共租賃住房和棚戶區改造的貸款期限可延長至不超過25年。進一步發揮開發性金融對棚戶區改造支持作用；對地方*府統籌規劃棚戶區改造安置房、公共租賃住房和普通商品房建設的安排，納入開發性金融支持范圍，提高資金使用效率。
二、積極支持居民家庭合理的住房貸款需求對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，具體由銀行業金融機構根據風險情況自主確定。對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款*策。
在已取消或未實施“限購”措施的城市，對擁有2套及以上住房并已結清相應購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行業金融機構應根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。銀行業金融機構可根據當地城鎮化發展規劃，向符合*策條件的非本地居民發放住房貸款。
銀行業金融機構要縮短放貸審批周期，合理確定貸款利率，優先滿足居民家庭貸款購買首套普通自住房和改善型普通自住房的信貸需求。三、增強金融機構個人住房貸款投放能力鼓勵銀行業金融機構通過發行住房抵押貸款支持證券（MBS）、發行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金，專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。
四、繼續支持房地產開發企業的合理融資需求銀行業金融機構在防范風險的前提下，合理配置信貸資源，支持資質良好、誠信經營的房地產企業開發建設普通商品住房，積極支持有市場前景的在建、續建項目的合理融資需求。擴大市場化融資渠道，支持符合條件的房地產企業在銀行間債券市場發行債務融資工具。
積極穩妥開展房地產投資信托基金（REITs）試點。人民銀行、銀監會各級派出機構要針對轄區內不同城市情況和當地*府對房地產市場的調控要求，支持當地銀行業金融機構把握好各類住房信貸*策的尺度，促進當地房地產市場持續健康發展。
請人民銀行上海總部，各分行、營業管理部、省會（首府）城市中心支行，各省（自治區、直轄市）銀監局將本通知聯合轉發至轄區內城市商業銀行、農村商業銀行、農村合作銀行、城鄉信用社、外資銀行及村鎮銀行。中國人民銀行銀監會2014年9月29日管清友評“首套房認定松綁”：吹響定向穩增長號角央行與銀監會今日正式發布文件松綁首套房認定，央行稱，對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，具體由銀行業金融機構根據風險情況自主確定。
對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款*策。而對于在已取消或未實施“限購”措施的城市，對擁有2套及以上住房并已結清相應購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行業金融機構應根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。
對此，民生證券研究院執行院長管清友做出如下分析：①我們之前提示的“認房不認貸”如期兌現，配合住建委對普通住宅認定標準的松動，購房者首付資金要求下降，改善型需求短期或集中釋放，一線城市、核心地段需求將明顯回暖。②重申利率7折下限意義不大，目前銀行基本對房貸實行基準利率，自由定價體系下，房貸利率觸及下限的可能性不大。
③亮點在于MBS和專向金融債。銀行綜合負債成本高，做按揭貸款意愿不足。
通過發行長期限專向金融債和MBS，可以緩解期限錯配、定向降低按揭貸款資金成本，增加銀行按揭貸款配置動力，房貸利率或逐步從高點回落。④當前*策取向是修正此前過緊*策，不宜理解為全面寬松，未來定向穩增長仍是主基調，經濟下行風險緩解，四季度債市風險加大。
⑤中央房地產調控思路愈發明確：不能工具化（遏制投機需求），但也不能妖魔化（堅定支持合理需求），由市場決定，分類分城施策。其他評論：中信證券：央行救市力度史上第二房價下跌將收窄中信證券地產組評論稱，央行出臺文件放開首套房認定標準，*策的力度僅次于2008年10月，將會對市場產生極為重大的影響，其程度遠遠超過前幾個月放開限貸，歷史上看此種影響也僅見于09年。
幾點判斷：a、一二線城市10月份銷售量全面反轉b、房價下跌幅度逐步收窄，直至下跌周期結束c、龍頭公司優勢更加明顯。交通銀行首席經濟學家連平：不會馬上改變供求關系目前出臺這個*策是切合實際的，*策朝著市場化的方向發展，更符合市場實際情況，對市場長期平穩健康運行有好處。
原來這個*策是房地產泡沫明顯、市場熱的時候出臺的嚴厲措。
3. 2014年房地產*策'雙向'調控
“雙向調控”。
這簡單的四個字引發了業界的各種猜想。猜想1按市場熱度分類調控過去的調控*策大多是‘一刀切’的模式。
目前我國各地房地產市場明顯呈現出了差異化的局面，三四線城市市場供應量相對充裕，房價處于停漲甚至下跌的狀態，因此這些城市的調控不僅需要‘做減法’甚至可以扶持鼓勵消費。支持該觀點的業內人士解釋稱，“雙向調控”思路基本與去年底住建部強調今后對于不同城市樓市調控將“分類指導”的思路一致，即對熱點城市抑制投資投機需求，非熱點城市相對定向寬松。
猜想2 “托底蓋帽”兩端把控對于“雙向調控”，還有觀點稱之為“托底蓋帽”，即*府一方面提供最基本的保障住房為市場“托底”；另一方面同時為因過度投機導致的房價過快上漲而“蓋帽”。短時間內，“限購”并不會退出調控舞臺，“蓋帽”*策會跟隨不斷上漲的房價而延續下來，但從*府近期的表態可以看出，相關部門正在加大對保障房*策的探索，上下兩端同時著手，也許會成為今后房地產調控*策的“主流”思想。
猜想3 行*措施與市場手段并存此外，還有專家認為，在長效調控機制尚未出臺之前，“雙向調控”也可能主要指以限購為主的行*化手段與經濟、市場手段并存的概念。不過，近期部分城市發生的樓價“跳水”、成交量創新低等變化顯示，市場上供需關系觸發的自發性調整對于房價的控制作用更明顯。
業內稱，可見未來經濟、市場手段會逐漸突出，行*手段會愈發開始扮演輔助角色。猜想4 多種雙向*策共同作用實際上，多數業內人士都贊同“雙向調控”雖然會以某些調控思路為核心，但應會是多種“雙軌制”調控手段綜合起來的*策。
包括增量、存量住房雙方面調控，鼓勵存量房源入市流通；買賣、租賃市場共同發展，以公租房、廉租房的思路鼓勵空置、閑置房產進入市場解決住房需求等各種手段可能都會納入其中，共同作用于市場，形成更有效、更有針對性的新調控*策。
4. 2014年房地產*策'雙向'調控
“雙向調控”。這簡單的四個字引發了業界的各種猜想。
猜想1按市場熱度分類調控
過去的調控*策大多是‘一刀切’的模式。目前我國各地房地產市場明顯呈現出了差異化的局面，三四線城市市場供應量相對充裕，房價處于停漲甚至下跌的狀態，因此這些城市的調控不僅需要‘做減法’甚至可以扶持鼓勵消費。支持該觀點的業內人士解釋稱，“雙向調控”思路基本與去年底住建部強調今后對于不同城市樓市調控將“分類指導”的思路一致，即對熱點城市抑制投資投機需求，非熱點城市相對定向寬松。
猜想2 “托底蓋帽”兩端把控
對于“雙向調控”，還有觀點稱之為“托底蓋帽”，即*府一方面提供最基本的保障住房為市場“托底”；另一方面同時為因過度投機導致的房價過快上漲而“蓋帽”。
短時間內，“限購”并不會退出調控舞臺，“蓋帽”*策會跟隨不斷上漲的房價而延續下來，但從*府近期的表態可以看出，相關部門正在加大對保障房*策的探索，上下兩端同時著手，也許會成為今后房地產調控*策的“主流”思想。
猜想3 行*措施與市場手段并存
此外，還有專家認為，在長效調控機制尚未出臺之前，“雙向調控”也可能主要指以限購為主的行*化手段與經濟、市場手段并存的概念。不過，近期部分城市發生的樓價“跳水”、成交量創新低等變化顯示，市場上供需關系觸發的自發性調整對于房價的控制作用更明顯。業內稱，可見未來經濟、市場手段會逐漸突出，行*手段會愈發開始扮演輔助角色。
猜想4 多種雙向*策共同作用
實際上，多數業內人士都贊同“雙向調控”雖然會以某些調控思路為核心，但應會是多種“雙軌制”調控手段綜合起來的*策。
包括增量、存量住房雙方面調控，鼓勵存量房源入市流通；買賣、租賃市場共同發展，以公租房、廉租房的思路鼓勵空置、閑置房產進入市場解決住房需求等各種手段可能都會納入其中，共同作用于市場，形成更有效、更有針對性的新調控*策。
5. 2014年房地產新*策
暫時還沒有新*策出臺，看“兩會”是否有新策微調。從整體上看，2014年的*策環境與2013年并無根本性的差異，決定房地產運行曲線的幾個重要因素，供求關系、兩會土地和貨幣以及收入差距等，也沒有根本變化，因此，2014的房地產市場仍然會維持上升趨勢。
雖然去年11月以來后，一批二線城市收緊了調控*策，加上此前的一線城市，總共有18個城市出臺了新的緊縮性措施，或是將非本地居民購房資格的納稅期限延長，或是提高了二套房首付標準，但這種調整相當溫和，不會對住房需求形成大幅壓制，至多是延緩了一小部分的潛在購房需求立即兌現。
同時，2013年下半年以來，不少城市加快了土地供應速度，這有助于緩解2014年的住房供求關系。但值得注意的是，地價一直在上漲，有些城市的地價漲幅還超過房價，甚至多次出現面粉貴過面包的現象。在貨幣*策方面，預計2014年的調性也不會改變。桑豫峰綜合以上因素認為，房地產市場仍將在現有的上升通道運行，但房價漲幅會縮小，成交量也不會高于2013年。
2014年房地產*策有沒有發生重大逆轉的可能？這種情況基本不可能發生。我國正在推進經濟結構調整，但穩增長的基調未變，也就是說，穩增長要為深化改革提供基礎，而房地產是影響經濟增長的重要行業，如果房地產短時發生重大的下滑，必須會對經濟全局產生牽引性的擴散效應，這在現階段改革還沒有邁出實質步子的時候，是不允許的。這也就是為什么2013年以來，中央高層從未公開表態要抑制房價，對房地產的調子一直是保持房地產穩定健康發展。房地產的穩定，包括房價、成交量和*策的穩定。雖然2013年部分城市的房價漲幅仍然偏高，但尚在中央可接受范圍，所以只是由主管部門打招呼讓這些城市略為收緊調控*策，而沒有再由中央層面施加壓力。現有跡象表明，保持房地產成交量、價格和*策三個方面的穩定，仍將是2014年的基調。
6. 至今國家出臺了哪些主要的房地產宏觀調控*策和措施
近幾年，房地產的需求一直處于旺盛狀態，特別是有很多人把房地產作為投機項目，進行投機買賣，使得房產價格畸高且不斷攀升，已遠遠超出普通居民的承受能力。
我國房地產市場自步入市場化以來，由于歷程較短，房價的波動尚未經歷一個完整的波動周期。從我國房價的波動的經驗來看，房屋銷售價格表現出持續上漲的波動特征，在最幾年房價上漲幅度大幅提高。
住所是百姓生活的基礎，對房地產的調控是*府的職能所在，其目的在于：（一）有力彌補房地產市場的失靈*府管制是解決市場失靈的重要手段。任何市場都存在信息不對稱、外部性等問題。
7. 2014年房地產行業的*策走向會是怎么樣的
不過此異動在業界看來屬于“假性降溫”、逐步降溫”態勢。
想深入了解的話、逐步降溫”態勢
臨近年末，比如房地產培訓視頻1000部，在中央房地產調控思路轉向以保障房和住房供應體系為主的新形勢下2014年全國房地產市場將是“高位震蕩，預計2014年全國房地產市場將是“高位震蕩，在熱點城市樓市成交量出現下滑的同時，第四季度，多家機構數據顯示，最近很火。
專家表示，未來仍需樓市調控長效機制的建立，你可以去找一些房地產視頻看一下，北京等一二線城市部分區域二手房報價開始降溫
8. 國家對房地產宏觀調控具體的最新*策
1、雙向調控
對于“雙向調控”的具體思路，各方人士給出了多種解讀，但大致不外乎三個方面的內容：其一，樓市調控*策將呈現出“差別化”的特征，熱點城市的投資投機需求將繼續被抑制，非熱點城市的調控則會相對放松；其二，繼續強調保障房工作，強化共有產權房在保障房領域的市場地位，通過“雙軌制”解決城鎮化后顧之憂；其三，在長效調控機制尚未出臺之前，以限購為主的行*化手段與經濟手段、市場手段仍會并存，但前者將會日益弱化，后兩種手段會逐漸突出。
綜觀樓市調控*策，“雙向調控”確實起到了提綱挈領的作用。在這個基本思路的指導下，中國樓市逐漸進入“新常態”。
2、新型城鎮化
《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》可能會給房地產業帶來3個新變化：其一，房地產市場將會出現分化，從過去的總體上漲到未來有的地方上漲，有的地方平衡，有的地方可能出現一段時間內的低迷甚至是負增長；其二，新房市場的增速將會下降，二手房市場的需求將會增加；其三，商務辦公、產業地產、旅游休閑、度假、養生、養老等非傳統房地產，將面臨新的發展機遇。有鑒于此，她大膽預測，新規劃將會帶來60%的新增住房需求。
3、房企再融資解凍
房企再融資瓶頸被突破，將直接優化企業的資產負債結構，降低整體融資成本，提升房企盈利能力。不過，多位房地產業內人士直言，整體而言，優先股、再融資等*策的試行主要集中在優質企業，大部分中小地產尚難很快實現。長遠來看，房企再融資仍將是結構性開閘，這意味著行業分化將進一步加大。
4、不動產登記
不動產登記制度的推進，等于給不動產上了戶口，有利于對不動產目前的存量和潛在供應有清晰把握。但是，不動產登記制度并不直接瞄準房地產市場調控，更不能簡單地理解為房屋登記。新的不動產登記制度只是在信息系統方面的整合，不涉及房地產市場整體供求，即使登記會引起少數拋房現象，也不會撼動當前市場基本面。
5、其它相關*策
對奢侈性住宅轉讓后的增值收益，一律征收20%個人所得稅。
轉讓家庭人均建筑面積80平方米以上的住宅，房主找不到原始購房發票的，依照最新房產*策，稅務機關委托擁有國家一級資質的房地產評估機構（建立機構名庫隨機抽取），參照有市場成交記錄的同地段同類房屋，或查閱當地住房信息系統，對其房產的原購買價進行評估，作為計稅依據。從低收取評估費，但評估費用由賣房人承擔，作為 丟失原始購房發票的懲罰。
當地*府每年公布分類住宅的市場指導價（即房產現值），成交價明顯低于市場指導價的，以市場指導價作為房產稅的計稅依據（類似北京、深圳、成都等城市現在執行的二手房過戶指導價）。個人出租住宅，其租金收入須按20%繳納個人所得稅；按照最新房產*策，個人或企事業單位的經營性房產（商鋪、寫字樓、酒店等），按租金收入的12%繳交房產稅，稅務部門另有規定的從其規定。
取消現行對轉讓個人住宅征收5.5%營業稅的規定。房產所有人（業主）必須持有以上所有完稅證明，房屋權屬管理部門方可為其辦理房產過戶手續。各城鎮的房產稅收入和個人轉讓住宅增值收益的個人所得稅收入，由地方*府支配，專項用于保障房建設；盈余部分擬用于其他社會保障類支出的，須經省級人民*府批準，并報中央*府主管部門備案。
轉載請注明出處榮觀房產網 » 2014年房地產宏觀調控