榮觀房產網1. 什么是房地產開發領先指數
要了解房地產領先指數，就必須先了解領先指數。
領先指數也叫“綜合領先經濟指標（Economic Leading Indicator）”、“先行指標指數（Index of Leading Indicators）”，是指一系列引導經濟循環的相關經濟指標和經濟變量的加權平均數。它主要用來預測整體經濟的轉變情況，及衡量未來數月的經濟趨勢。
是預測未來經濟發展情況的最重要的經濟指標之一，是各種引導經濟循環的經濟變量的加權平均數。 房地產領先指數最早是2008年6月5號深圳發布的。
主要反映樣板樓盤的實際成交數據，全面實時地反映市場二手房的一舉一動，為開發商提供了最真實的買賣信息。 具體是對開發商而言的，但是計算公式沒有，要是有，不好意思，恕知識淺薄不知道了。
2. 中國房地產分析 ,越詳細越好
2010年前10個月國內房地產價格的上漲引起了國內外的普遍關注。
境外也有媒體指出，中國的房屋空置率已超過國際警戒線，同時質疑中國房地產的泡沫是否已經開始出現破裂。中國銀監會于2004年9月頒布了目的在于引導商業銀行有效識別、衡量、監測和控制房地產貸款風險的《商 業銀行房地產風險管理指引》（以下簡稱《指引》）。
該《指引》是銀監會成立以來發布的第一個針對具體行業貸款的文件。10月29日中國人民銀行的調息使人們更加關注房地產業的走勢。
而此前根據摩根士丹利的估算，世界25%的地區中存在房地產泡沫，另外40%的地區處于“泡沫預警”狀態，其中就包括中國等。中國房地產業走勢如何，讓我們從影響中國房地產業走勢以下幾個方面進行分析。
1 供求關系對房地產價格的影響 1.1 潛在需求：我國現有城鎮居民4·9億人，到2020年我國城鎮居民將增長到8~8·5億人，此間約有3~3·5億左右新增城鎮人口需要解決住房問題。同時，原有城市人口也有改善住房條件的需求。
根據國外經驗、中國城鎮居民住房改善的速度、我國城市化的進程等因素初步測算，我國202年城鎮居民的人均住房面積可能要達到35m2。而2003年末中國城鎮居民人均住房面積為23·8m2，也就是說，每個城鎮居民的人均住房面積要增加10m2以上。
其次，從有效需求測算，如果假定有20%的城鎮家庭有改善住房的要求，每戶增加20m2的住房，那么中國20%的城鎮家庭是270萬戶，每家增加20m2，這個現實需求總量是5·4億平方米。 1.2 供給情況：如果將商品房年竣工面積與年銷售面積對比，每年都有較大面積的未銷售商品房，且累計總量較大，說明房地產的確存在空置問題。
但從動態上看，我國商品房空置面積并沒有增加，而是呈下降趨勢。2004年8月底，商品房空置面積0·97億平方米，同比減少0·8%，比去年底減少3%。
這說明當前的房地產空置問題并未惡化，而且一定規模的空置對正常的房地產市場是全必要的，它實際上在某種意義上是一種“庫存”，從而發揮平抑房價的作用。另外，對我國的房地產空置率，不能簡單套用國際上10%的警戒線，其原因是國內空置率的計算方法和國際通行的并不一樣。
國際上的空置率是用空置量除以全部存量房，而我國目前的空置量是用空置量除以增量房，分母的不一樣導致我國的房地產空置率與國際比較偏高。所以不能以此數據說明中國的房地產業處于“泡沫預警”狀態。
從以上的分析表明我國現階段對房地產業的需求是真實的，而且供給的發展也沒有超出需求的發展。 2 社會經濟預期是決定房價的主要原因 房地產價格有別于一般商品價格的形成特點，不能簡單按照供求關系或者成本來認識房價。
事實上，房價不僅可以極大地脫離成本，甚至可以極大地脫離實物層面的供求關系。因為在市場經濟條件下，真正決定房價的并不是開發商要賣多少房子，或者居民的消費需求需要多少房子，而是社會普遍的經濟預期。
自亞洲金融危機以來，香港的房價6年間跌去了65%，在這個過程中，無論是房子、人口，還是社會收入水平的變化都不大，僅僅是人們的社會預期、經濟預期發生改變，房價就發生劇烈變化。也就是說，社會經濟預期對房價的影響很大。
從我國當前的宏觀經濟形勢分析，人們對未來的經濟預期是看好的。CPI （消費價格指數）是觀察和分析消費心理預期的重要指標。
有統計表明， 2004年8月居民消費物價與去年同期相比上漲5·3%；從環比增長看， 8月居民消費物價上漲0·7%，改變了前兩個月同比上漲但環比下降的走勢。強勁的CPI上漲說明當前的房價上漲并非孤立，是有其宏觀經濟背景的。
更重要的是，國家對房地產業采取的宏觀調控*策也印證了人們的預期。從國家的角度講，是為了控制房地產投資規模，防止宏觀經濟過熱采取的必要措施。
但對普通消費者 來說，他們能感受并得到的心理預期就是“開發商地也沒了，錢也沒了，今后房子的供應要少了，房價也要漲了”。 3 金融業的風險控制對房地產業的影響 房地產開發企業除自籌資金外，其余資金基本來源于銀行。
據測算，目前房地產開發資金60%左右來自銀行貸款我國目前房地產企業對銀行的依存度很高，銀行的*策法規對房地產業有一定的影響。銀監會頒布的《指引》首次關注了土地儲備貸款的風險，對開發貸款的要求更為嚴格。
商業銀行對申請貸款的房地產開發企業，應要求其開發項目資本金比例不低于35%，關于開發商自有資金和貸款的關系，《指引》還進一步規定，在房地產開發企業的自由資金得到落實后，商業銀行可根據項目的進度和進展情況，分期發放貸款，并對開發商資金使用情況進行監控，防止貸款挪作他用。同時商業銀行應積極采取措施應對項目開發過程中出現的項目自身的變化、房地產開發企業的變化、建筑施工企業的變化等，及時發現并制止違規使用貸款情況。
《指引》還注重了個人風險的識別和評估。第35條首次對借款人的借款能力進行了量化規定。
即商業銀行應將借款人住房貸款的越方產值處于收入比控制在50%以下，其主要目的是為了防止某些人過度依賴銀行貸款進行非理性的消費或投資，促進房地產市場的。
3. 房子質量怎么看
1、存心看五證。土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證和商品房預售許可證，是開發項目合法經營的依據，是*府主管部門進行了設計、施工圖審查和質量監督的依據，同時關系到公積金貸款、按揭、簽合同與房屋產權證等一系列的影響。開發項目報建費的專項收費中，含有工程質量監督管理費，建筑工程質監站對工程進行各個階段的質量監督是代表*府行為，因此有意看好五證是質量保障的第一環。
2、平心看五方。開發單位、地質勘察單位、設計單位、施工單位、工程監理單位，這五方是項目工程質量保障的關鍵，看其資質等級、業績、企業信用等級、誠信度、歷來的工作質量和施工質量很有必要。監理單位是開發企業對施工公司施工質量的現場監督行為，依據相關法規、技術規范、設計和施工圖紙進行現場監督。
3、悉心看全程。建筑工程施工分地基基礎、主體結構、裝飾工程、竣工驗收四個階段。專業性強，技術性強，工序多，時間長，涉及人也多，我們廣大非房地產專業的市民購房時很難做到全過程跟蹤質量調查，沒有精力，沒有時間。但是，竣工驗收報告必須看好。竣工驗收報告是房地產開發企業組織勘察、設計、施工、工程監理等單位進行的工程全程質量驗收，應當符合建筑工程質量，安全標準和勘察、設計、施工的技術規范，并提交房地產開發主管部門備案。如果有業內人士陪同深入現場悉心察看更好，一看現場安全文明施工，二看質量監督站工作人員是否進場，三看關鍵工序的用材質量等，現場出真知。
4、細心看細節。工程質量中如地基沉降變形、房屋結構起縫開裂等嚴重質量問題一般都會及早把關，這樣的房子是不會交到購房人手中的。房屋交接時，重在細心觀察：墻面應平整無起伏，地面應光潔不起砂，門與窗的邊框應密實無縫隙，衛生間與廚房地面應放水試漏無滲露等等。施工細心，做工才會細膩，細節才會細密。
5、全心看配套。看房子質量的同時，還必須注意看住宅小區的配套質量，即全面質量管理的理念來選購居住園區，包含電梯質量、水、電、燃氣管線材質與安裝質量、空氣質量、外墻裝飾質量等。當前高層與小高層電梯樓住宅越來越多，電梯質量是必須關注的配套項目。品牌廠商的電梯質量好、可靠性高、運力足。一般住宅電梯速度為每秒1米，載重量為750公斤。樓高為100米以上時，應配置高速電梯，速度應在每米1.5米以上。電梯質量差，住在高層回不了家，上不去，下不來，維修費用多，甚至要重新集資更換新電梯，購房人受害損失大。
6、留心看保修。看房買房應了解好兩個質量安全數據：一是住宅使用設計年限，二是住宅抗震設計等級。房地產開發企業向買房人交付商品房住宅時，應當按照國家規定提交住宅質量保證書和住宅使用說明書，實行質量保修制，并按照住宅質量保證書和商品住宅買賣合同的約定，承擔保修和賠償責任。