榮觀房產網1. 什么是投資性房地產（試舉例說明）
投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。
投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。一、本科目核算投資性房地產的價值，包括采用成本模式計量的投資性房地產和采用公允價值模式計量的投資性房地產。
二、企業應當按照投資性房地產類別和項目進行核算。 以成本模式計量的投資性房地產在“投資性房地產”、“投資性房地產累計折舊（攤銷）”、“投資性房地產減值準備”科目中計量；以公允價值模式計量的投資性房地產在“成本”和“公允價值變動”科目中計量。
三、投資性房地產的主要賬務處理（一）采用成本模式計量的投資性房地產比照固定資產或無形資產進行核算。 （二）采用公允價值模式計量的投資性房地產的主要賬務處理1。
企業外購、自行建造等取得的投資性房地產，應按投資性房地產準則確定的成本，借記本科目（成本），貸記“銀行存款”、“在建工程”等科目。2。
將作為存貨的房地產轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產，應按該項房地產在轉換日的公允價值，借記本科目（成本），原已計提跌價準備的，借記“存貨跌價準備”科目，按其賬面余額，貸記“庫存商品”科目，按其差額，貸記“資本公積--其他資本公積”科目或借記“營業外支出”科目。 將自用土地使用權或建筑物轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產，應按該項土地使用權或建筑物在轉換日的公允價值，借記本科目（成本），按已計提的累計攤銷或累計折舊，借記“累計攤銷”、“累計折舊”科目，原已計提減值準備的，借記“無形資產減值準備”、“固定資產減值準備”科目，按其賬面余額，貸記“無形資產”、“固定資產”科目，按其差額，貸記“資本公積--其他資本公積”科目或借記“營業外支出”科目。
3。投資性房地產進行改良或裝修時，應按該項投資性房地產的賬面余額，借記“在建工程”科目，按該項投資性房地產的成本，貸記本科目（成本），按該項投資性房地產的公允價值變動，貸記或借記本科目（公允價值變動）。
4。資產負債表日，投資性房地產的公允價值高于其賬面余額的差額，借記本科目（公允價值變動），貸記“公允價值變動損益”科目；公允價值低于其賬面余額的差額，做相反的會計分錄。
5。將采用公允價值模式計量的投資性房地產轉為自用時，應按該項投資性房地產在轉換日的公允價值，借記“固定資產”、“無形資產”科目，按該項投資性房地產的成本，貸記本科目（成本），按該項投資性房地產的公允價值變動，貸記或借記本科目（公允價值變動），按其差額，貸記或借記“公允價值變動損益”科目。
6。出售投資性房地產時，應按實際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，按該項投資性房地產的成本，貸記本科目（成本），按該項投資性房地產的公允價值變動，貸記或借記本科目（公允價值變動），按其差額，貸記或借記“投資收益”科目。
同時，按該項投資性房地產的公允價值變動，借記或貸記“公允價值變動損益”科目，貸記或借記“投資收益”科目。
2. 名詞解釋： 1現金流量表 2所有者權益 3投資性房地產 4可變現凈值 簡
1、現金流量表：在一固定期間（通常是每月或每季）內，一家機構的現金 （包含現金等價物） 的增減變動情形。
2、所有者權益：是指資產扣除負債后由所有者應享的剩余利益。即一個會計主體在一定時期所擁有或可控制的具有未來經濟利益資源的凈額。
3、投資性房地產：是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。
4、可變現凈值：是指在日常活動中，以預計售價減去進一步加工成本和預計銷售費用以及相關稅費后的凈值。
簡答：
1、或有事項，是指過去的交易或者事項形成的，其結果須由某些未來事件的發生或不發生才能決定的不確定事項。 或有事項指過去的交易或事項形成的一種狀況，其結果須通過未來不確定事項的發生或不發生予以證實。
特征
(1)或有事項是因過去的交易或者事項形成的；
(2)或有事項的結果具有不確定性；
(3)或有事項的結果須由未來事項決定。
2、債務重組的主要方式
1..以現金（包括庫存現金和銀行存款，下同）資產清償全部或部分債務。
2.修改負債條件清償全部或部分債務。包括延長還款期限、降低利率、免去應付未付的利息、減少本金等。
3.債務人通過發行權益性證券清償全部或部分債務。但是，以發行權益性證券用于清償全部或部分債務，在法律上有一定的限制。例如，按照我國《公司法》規定，公司發行新股必須具備一定的條件，只有在滿足《公司法》規定的條件后才能發行新股。
4.以以上三種形式組合的方式清償全部或部分債務。
3. 資本化后續支出,投資性房地產,兩種模式下的異同
新的準則解釋“企業對某項投資性房地產進行改擴建等再開發且將來仍作為投資性房地產的，再開發期間應繼續將其作為投資性房地產，再開發期間不計提折舊或攤銷。”
不必再轉“在建工程”科目，在“投資性房地產”下設二級子目“--XX在建”核算。 兩種模式都是轉入“投資性房地產-XX在建”，給你一個準則2008講解的例題，雖然例題是按成本模式計量的，但是總的原則不變。
你也可以找來看看（P56） 資本化的后續支出 與投資性房地產有關的后續支出，滿足投資性房地產確認條件的應當計入投資性房地產成本。例如，企業為了提高投資性房地產的使用效能，往往需要對投資性房地產進行改建、擴建而使其更加堅固耐用，或者通過裝修而改善其室內裝潢，改擴建或裝修支出滿足確認條件的，應當將其資本化。
企業對某項投資性房地產進行改擴建等再開發且將來仍作為投資性房地產的，再開發期間應繼續將其作為投資性房地產，再開發期間不計提折舊或攤銷。 （例4-6）20*7年3月，甲企業與乙企業的一項廠房經營租賃合同即將到期，該廠房按照成本模式進行后續計量，原價為2000萬元，已計提折舊600萬元。
為了提高廠房的租金收入，甲企業決定在租賃期滿后對廠房進行改擴建，并與丙企業簽訂了經營租賃合同，約定自改擴建完工時將廠房出租給丙企業。3月15日，與乙企業的租賃合同到期，廠房隨即進入改擴建工程。
12月15日，廠房改擴建工程完工，共發生支出150萬元，即日按照租賃合同出租給丙企業。 本例中，改擴建支出屬于資本化的后續支出，應當記入投資性房地產的成本。
甲企業的賬務處理如下： ①20*7年3月15日，投資性房地產轉入改擴建工程 借：投資性房地產-廠房（在建） 14000000 投資性房地產累計折舊 6000000 貸：投資性房地產——廠房 20000000 ②20*7年3月15日一12月15日 借：投資性房地產-廠房（在建） 1500000 貸：銀行存款等 1500000 ③20*7年12月15日，改擴建工程完工 借：投資性房地產——廠房 15500000 貸：投資性房地產-廠房（在建） 15500000 。
4. 采用成本模式進行后續計量的投資性房地產有什么特性
投資性房地產采用成本模式進行后續計量，也就是在資產負債表日，對投資性房地產按成本價來計量和反映。
投資性房地產采用成本模式進行后續計量，會計處理如下（僅以出租房地產為例）： 1。外購或自建的投資性房地產，從出租日起，按成本價確定投資性房地產的賬面價值。
借：投資性房地產 貸：銀行存款 （ 或：在建工程、開發成本等） 2。對投資性房地產，在每月末按照固定資產、無形資產的有關規定，計提折舊或進行攤銷。
會計分錄如下： 借：主營業務成本（或：其他業務成本） 貸：投資性房地產累計折舊（攤銷） （注：上述分錄，房地產開發企業出租房地產屬于主營業務之一，所以計入主營業務成本，其他企業出租房地產屬于其他業務，所以計入其他業務成本）。 3。
取得的租金收入 借：銀行存款 貸：主營業務收入（或其他業務收入） （注：上述分錄，房地產開發企業計入“主營業務收入”，其他企業計入“其他業務收入”） 4。會計期末（一般指年末或中期）投資性房地產存在值跡象的，應按資產減值的有關規定計提資產減值準備。
計提資產減值準備的會計分錄如下： 借：資產減值損失——計提的投資性房地產減值準備 貸：投資性房地產減值準備 5。投資性房地產發生后續支出，如屬于改建、擴建等支出，應將投資性房地產賬面價值轉入“在建工程”或“開發成本”賬戶，將改擴建支出計入工程成本或開發成本，改擴建完成后再按改擴建后的成本轉入投資性房地產。
如屬于日常修理支出則直接計入當期損益，即計入管理費用。 【例6-3】承6-2：甲房地產開發公司2007年11月1日已將自行開發的寫字樓在完工時直接出租給乙公司，租期10年，寫字樓開發成本為900萬元。
合同規定每年租金為90萬元，租金按月支付，每月末支付7。 5萬元。
甲公司規定每月按出租房原價的0。5%攤銷寫字樓的成本，每月應攤銷4。
5萬元。相關會計處理如下： 1）在出租日（2007年11月1日），甲公司已經做了如下會計分錄： 借：投資性房地產——寫字樓 900 貸：開發成本——房屋開發（寫字樓） 900 2）自2007年11月30日起甲公司每月末收取出租寫字樓的租金7。
5萬元。每月末會計分錄如下： 借：銀行存款 75000 貸：主營業務收入——出租房產收入 75000 3）該公司規定每月末攤銷寫字樓成本4。
5萬元。會計分錄如下： 借：主營業務成本——出租房屋攤銷 45000 貸：投資性房地產累計折舊（攤銷） 45000 4）月末，如果承租人尚未付款。
借：應收賬款——乙公司 75000 貸：主營業務收入——出租房屋收入 75000 同時結轉房屋出租成本： 借：主營業務成本——出租房屋攤銷 45000 貸：投資性房地產累計折舊（攤銷） 45000 待收到款項時： 借：銀行存款 75000 貸：應收賬款——乙公司 75000 5）本月所出租的寫字樓發生維修費用12000元，以銀行存款支付： 借：管理費用——修理費 12000 貸：銀行存款 12000 （注：出租房地產的租金收入應按月計算有關營業稅金及附加。 參看本講座第七章有關稅金的計算和會計處理）。
5. 投資性房地產處置如何進行會計處理呢
首先，投資性房地產的出售和轉讓一般屬于其他經營活動，通過“其他業務收入”和“其他業務成本”核算是合理的。
但報廢和毀損應作為一種非經營活動來處理，其處置凈損益應看作是利得或損失，通過“營業外收入”和“營業外支出”核算較為合理。 其次，準則規定，同一座建筑物如果自用，則作為固定資產核算，清理凈損益記入“營業外收支”；如果以經營租賃方式出租，則作為投資性房地產核算，報廢毀損時凈損益記入“其他業務收支”。
但新準則下“其他業務收支”與“主營業務收支”一起構成營業收入和營業成本，形成營業利潤。這樣，同一建筑物報廢或毀損處理不同，會對利潤結構產生影響，從而直接影響信息使用者對企業盈利能力的準確判斷，容易給企業進行利潤結構操縱留下空間。
因此投資性房地產報廢或毀損的清理凈損益也通過“營業外收支”來核算更合理。 第三，采用公允價值模式計量的投資性房地產，處置時將累計公允價值變動結轉到反映“已實現收益”的損益類賬戶中，此處用“其他業務收入”賬戶欠妥。
因為該損益屆非經常性損益，若結轉到“其他業務收入”中形成營業利潤，會影響企業業績變動趨勢的分析，建議用“營業外收入”賬戶。 另外，建議投資性房地產的報廢或毀損設置類似“固定資產清理”的賬戶，來歸集清理過程中取得的收入和發生的費用。
具體做法有兩種：一是設置“投資性房地產清理”賬戶；二是比照存貨毀損處理做法，通過“待處理財產損溢”賬戶進行核算。
6. 簡要說明屬于投資性房地產的三個項目
bc 投資性房地產范圍：1.已出租的土地使用權和已出租的建筑物 2.持有并準備增值后轉讓的土地使用權 3.某項房地產，部分用于賺取租金或資本增值 部分用于生產商品提供勞務或經營管理，能夠單獨計量和出售的用于賺取租金或資本增值的部分，應當確認為投資性房地產 4.企業將建筑物出租，按租賃協議向承租人。
提供的相關輔助服務在整個協議中不重大的，應當將該建筑物確認為投資性房地產。 不屬于投資性房地產的：1.自用房地產，即為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產。
例如，企業擁有并自行經營的旅館飯店，其經營目的主要是通過提供客房服務賺取服務收入，該旅館飯店不確認為投資性房地產。 2.作為存貨的房地產。
[1] 某項房地產，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產商品、提供勞務或經營管理，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應當確認為投資性房地產；不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認為投資性房地產。
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