榮觀房產網1. 房地產銷售成功案例
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房地產銷售案例分析售樓案例分析（房地產銷售案例分析分享）售樓代表在房屋推銷過程中表現出直率的性格到底好不好？有一次，一位售樓代表與一位已看過三次樓的顧客談價，業務員開價24萬，顧客還價20萬元，開發商底價是23萬元，這位售樓代表一見顧客還價在開發商底價之下，就急了，大聲對顧客說：“說實話，開發商的底價23萬，20萬是不可能成交的，你看23萬買不買？”最后，這位顧客咬定21萬，高過這個價不買，由于中間有2萬元的差距，結果是徒勞一場。這位售樓代表在還價過程中到底有沒有做錯了什么呢？還有一次，另外一位售樓代表與一位已看樓多次的顧客談價，售樓代表開價45萬（開發商底價43.5萬），顧客還價42萬，這位售樓代表非常堅定地告訴這位顧客，說開發商的底價是45萬，42萬是不可能買到這套房子的，后來經過幾輪談價后，顧客加了兩次價，一次同意加價1萬元，后來又同意加價5千元，即43.5萬可以成交。這時，售樓代表看顧客的還價已經到了開發商的底價，就同顧客說：“43.5萬元雖然離開發商底價有一點點差距，但已經比較接近了，這樣，你先下一點誠意金吧，給我幾天時間，我去同開發商談談，如果幾天后談不到43.5萬元，你交的誠意金我分文不少全部退回給你。”這位顧客聽到要交錢，就有點打退堂鼓，趕忙說：“這事我得回去同丈夫商量！商量！明天回你電話定吧。”這位售樓代表在還價過程中，又有沒有做錯了什么呢？不管是一手樓銷售，還是二手樓銷售，在與顧客買賣談判中“放價”
2. 房地產案例分析：
法律適用分析（一）某土地管理局有權解除合同合同有效成立后，沒有履行或履行完畢前，當事人雙方通過協議或者一方行使合同解除權的方式，使合同關系提前消滅。它包括雙方協議和單方行使解除權兩種情況。《中華人民共和國合同法》第92條規定：“當事人協商一致，可以解除合同。”“當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人隨時可以解除合同。”第94條：“有下列情形之一的，當事人可以解除合同。、、、、、、（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍為履行。、、、、、、”。第96條“當事人一方依照本法第九十三條第二款的規定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。、、、、、、”在一方當事人遲延履行主要義務時，法律并不允許對方立即解除合同。因為解除合同對債務人而言，往往會因為準備履行的費用得不到補償而造成嚴重的損失。因此，從權衡雙方當事人利益的角度考慮，在一方發生遲延履行時，另一方應該給對方一點的寬限期，催促對方在寬限期內完成履行。寬限期內，受損方不得解除合同，對違約方延期履行的損失則可以請求賠償。帶寬限期結束后，違約方仍為履行合同時，受損方就可以行使解除合同的權利。某酒店有限公司于某土地管理局簽訂的合同成立生效后，在約定的延長期限內仍為按時支付剩余的土地出讓金，經多次催告后在合理期限內仍為履行，所以某土地管理局有權解除解除合同，合同自某土地管理局的通知書到達某酒店有限公司時解除。（二）某酒店有限公司應承擔違約責任當事人在自主、自愿的基礎上，通過平等協商的訂立合同之后，就應當自覺履行合同所約定的義務，恪守合同。如果不履行合同義務或履行合同義務不符合約定，就要承擔違約責任。《合同法》第107條規定：“當時人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”113條：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到因違反合同可能造成的損失。”第115條：“當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方現對給付定金作為債權的擔保。債務人不履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給發定金的一方不履行約定債務的，無權要求返還定金；收受定金一方不履行約定債務的，應當雙倍返還定金。”第116條：“當事人既約定定金有約定違約金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。”違約責任制度的建立，能有效地維護合同紀律，促進合同的正確履行，有利于彌補因違約給對方造成的損失。有利于促進正常的社會秩序。本案中，某酒店有限公司違約的事實已經確認，根據定金罰則，其所支付的定金不予返還。某土地管理局因不能提供證據證明因某酒店有限公司的違約所造成的損失以超過其所收取的定金，故其應返還某酒店有限所支付的土地出讓金。（三）訴訟時效的行使訴訟時效是指因不行使權力的事實狀態經過法定期間，即依法發生權力不受保護的時效。《中華人民共和國民法通則》第135條：“向人民法院請求保護民事權力的訴訟時效期間為2年，法律另有規定的除外。”第140條：“訴訟時效因提起訴訟、當事人一方提出要求或者同意履行而中斷。從中斷時起，訴訟時效重新計算。案例中某酒店有限公司曾于2000年3、4月向市人民*府主張過權利，因市人民*府系土地管理局的主觀部門，所以視為向土地管理局主張權利具有同等的效力，所以訴訟時效中斷。訴訟時效制度的設立，使法定期間的經過而使原權利人喪失權利，使長期存在的事實狀態合法化，有利于穩定社會關系。
摘自---中山易搜網
3. 房地產案例分析題
第一題：（1）按照雙方簽訂的轉讓協議，張某向朱某的水田轉讓是有效的。因為有合同的前提下，兩人的意愿簽訂了協議，受法律保護，所以是有效的。
(2)朱某在購買魚苗時，向本地信用合作社貸款5萬元時是合法的。因為在本地信用合作社貸款是法律授予的權利。所以是合法的。
第二題：（1）是受法律保護的。因為在征地補償沒達到要求的情況下，詹某有權利不退換承包土地，所以是受法律保護的。（3）辦法有：實物補償；金錢補償。（3）可以采取稅率減少，土地補償等法律救濟措施。
4. 房產經紀人成交案例分析
一個成功的經紀人
成功經紀人的日常工作：：：
1、每天準時到公司，（最好能提前20分鐘到公司，做到風雨無阻！）
2、找開電腦，查看前一天所新增樓盤，熟悉市場行情，養成每天背誦樓盤和發現自己所需要之樓盤。
3、打開電腦，隨時查閱公司"新間公告"、"員工論壇"等欄目，及時了解公司業務動態同規章制度，跟上公司日新月異發展的步伐。
4、查看本區域廣告（包括本公司和外公司）發現自己客戶所需要的盤，增加成交量進而增加業績（及分類廣告）.
5、本分行或本區域若有新收的匙盤，堅持拿匙看房，日積月累，區域內的所有戶型你都會了若指掌.
6、每天必須認真按質清洗十五個盤源.清洗任何盤源必須與業主徹底交流，了解真實情況.
7、洗盤過程中，了解業主有換樓的需要。在業主未出售前，先行約業主看房（每周至少一個）。
8、下決定每天找尋一個新客戶（暫時未需要，但半年內會買的客戶）
9、嘗試考核本身對買賣過程中，稅費及各項手續費的計算方法。
10、每天必須盡量保證帶兩個客戶看房。
11、每天必須即時跟進自己客戶及每天洗十個公客。
12、主動到公交站或盤源不足的指定目標派發宣傳單張，爭取客源及盤源。
13、自行輯錄五個樓盤，不停尋找客戶作配對，機會自然大增
14、跟進以往經自己成交的租盤或賣盤，（租客到期完約否？會否另覓新居？會買房否？）做好自己的"客戶回訪"工作。
15、跟進以往經自己租出的樓盤業主，會否買多一個單位作投資（收租）
16、有時間到附近交易活躍的社區兜客，及地產公司門口拉客。
17、自己洗盤時認為和自己溝通比較好的業主多聯系，加深感情爭取控盤（簽獨家委托）
18、晚上是聯絡客戶與業主最佳時間，堅持在8-9點間跟客戶、業主溝通。
19、業務員應多了解本市及國內房地產之要聞，令本身在這方面的知識增加，從而在與業主及客戶交談的時更有內容，塑造"專家"形像。
20、談判過程中，遇上挫折，是平常不過之事，并要將問題癥結之所在記下，不要重犯。
21、工作總結（看房總結經驗），準備第二天工作計劃（客與業主需聯系）
22、心動不如行動，心勤不如手勤，主動出擊，才能爭取入息。各位同仁：請隨時隨地將自己的工作與以上"日常工作"進行比較，檢查自己做到了什么，沒做到什么！建議將此"日常工作"摘錄于自己工作薄上，時常鞭策自己，指引自我！長此以往，成功之時指口可待！
5. 關于房地產糾紛的案例分析
開發商未實現在售樓廣告中的承諾，購房者是否可以要求開發商實現承諾并承擔違約責任？ 開發商在售樓廣告中承諾的購房優惠條件未載入購房合同中，購房者入住后發現開發商未實現承諾，購房者是否可以要求開發商實現承諾并承擔違約責任？ 案情簡介 2006年3月25日，購房者王春梅收到北京市華天房地產開發有限責任公司（以下簡稱“華天公司”）售樓部給其郵寄的樓盤宣傳資料，該樓盤宣傳資料聲稱，只要購房者在收到上述售樓廣告之日起3個月內，與開發商簽訂購房合同，開發商將會給購房者的大臥室免費安裝落地推拉門及入住后為購房者免費安裝一部電話。
王春梅剛好想買一處住房，而且此處樓盤是現房，再加上看到華天公司開發樓盤的優惠售樓條件后，更增添了自己的購房欲望，遂與華天公司售樓部聯系，并與售樓部的工作人員確認上述的售樓優惠條件是否屬實。售樓部的工作人員在電話中明確告訴王春梅，只要在2006年6月20日之前簽訂購房買賣合同，開發商將會給其大臥室免費安裝落地推拉門和入住后為購房者免費安裝一部電話。
王春梅證實上述情況后，遂與售樓部約定第二天看房。次日，王春梅看完房屋后深表滿意，遂向開發商簽訂認購書并預交了2萬元定金，預定了該樓盤的4號樓A單元2003房。
2006年4月15日，王春梅與華天公司簽訂了正式的購房買賣合同，并交付了全部購房款。但上述的售樓優惠條件并未寫人雙方簽訂的購房買賣合同條款中。
王春梅當場提出異議并詢問開發商售樓處的工作人員，得到的答復是：在優惠期間購買房屋的購房者，開發商肯定將會為購房者大臥室免費安裝落地推拉門及入住后為購房者免費安裝一部電話。王春梅及其他購房者見開發商的工作人員如此肯定，便相信了開發商的口頭承諾，放棄了將上述優惠售樓條件的內容寫人雙方簽訂的購房買賣合同中。
2006年4月25日，王春梅辦理了入住手續后發現，開發商華天公司并沒有在其大臥室給其免費安裝落地推拉門，亦沒有給其免費安裝電話一部。鑒于此，王春梅認為開發商承諾自己的優惠購樓條件并未實現，開發商的行為已經構成違約。
于是，王春梅要求開發商華天公司為其大臥室免費安裝落地推拉門以及免費安裝電話一部，但其要求被開發商拒絕。開發商認為，本地產公司已經根據雙方簽訂的《購房買賣合同》的約定履行了全部義務，根本沒有義務履行合同以外的其他義務，王春梅的要求沒有法律依據。
雙方經多次協商未果，王春梅依法向北京市朝陽區人民法院提起訴訟，請求法院判決開發商為其大臥室免費安裝落地推拉門、免費安裝電話一部以及賠償其經濟損失3000元。 原告王春梅訴稱，該樓盤售樓廣告曾向其宣稱，在售樓優惠期間購買房屋，開發商將會給其大臥室免費安裝推拉門以及入住后免費為其安裝電話一部；而且在辦理入住手續時，銷售人員在其看房時也曾答應定將按售樓廣告上的內容給其免費安裝推拉門和電話一部。
但是，在交房后，開發商并未履行售樓廣告承諾。因此，被告的行為已經構成違約，理應承擔違約責任，并應承擔自己的經濟損失。
故請求法院判決支持自己的全部訴訟請求。 被告華天公司答辯稱，原告王春梅購買的是現房，在其看房后發現大臥室沒有安裝推拉門亦未提出異議。
而且，在雙方簽訂正式購房合同條款中，并無任何條款涉及免費安裝推拉門及電話的約定，原告王春梅在簽訂正式購房合同時亦未提出異議。因此，本公司根據合同條款的約定，沒有義務為其免費安裝推拉門及電話一部；更何況，本公司的售樓廣告宣傳資料屬于要約邀請，不是購房合同內容的構成部分，故原告王春梅的訴訟請求于法無據，請求法院判決駁回原告王春梅的訴訟請求。
法院判決 北京市朝陽區人民法院經審理認為，在原告王春梅購買房屋時，該房屋已竣工，屬于現房。而且，原告親自到現場進行實地勘察時，該房屋內即不存在落地推拉門及電話。
通過看房，原告王春梅對涉案的房屋結構、設施及狀態取得了較完整的感性認識，從而和被告簽訂認購書，又在20余天后才與被告簽訂正式購房合同。應當說，原告對于購買其選定的現房房屋具備切實和較充分的判斷、認可。
根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條規定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載人商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”
在本案中，原告沒有提供證據證明在簽約時其對推拉門及電話有過明確的要求，亦未向本院舉證證明推拉門和電話會對雙方簽訂購房合同及房屋價格確有重大影響的證據。而且，雙方在簽訂購房合同中，對推拉門及電話沒有約定，且原告購買的是現房，在驗收房屋后已實際進住了所購房屋。
據此，原告所持的售樓廣告在本案中應視為要約邀請，不構成購房合同的內容，故原告以此主張權利，缺乏事實基礎，本院不予支持。 據此，北京市朝陽區人民法院于2006年6月。